Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 juillet 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tel : [XXXXXXXX01] 












N° RG 25/00435 - 
N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FDG



N° de Minute : 



JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025





[T] [Y]


C/

[D] [B]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 03 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


Mme [T] [Y]
née le 06 Janvier 1994 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]
comparante





ET :


DÉFENDEUR

Mme [D] [B]
née le 02 Mai 1995 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]
non comparante






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025 

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 JUILLET 2025, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier








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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, Mme [T] [Y] a consenti un bail d’habitation à Mme [D] [B] sur un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable d’avance le 8 du mois de 615 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2815 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et de justifier de l’assurance locative. 

Le même jour, la bailleresse a fait commandement à la locataire d’avoir à justifier de son assurance locative, visant la clause résolutoire. 

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [D] [B] le 7 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 21 mars 2025, Mme [T] [Y] a assigné Mme [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de : 

à titre principal, constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut d’assurance et défaut de paiement des loyers ; condamner la défenderesse au paiement à titre provisionnel des loyers et charges échus soit la somme de 4428,29 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 ; ordonner l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef, et ce en la forme légale avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; condamner la défenderesse à payer une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumise aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ; condamner la défenderesse à lui payer la somme de 650 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement d’avoir à justifier de l’assurance, du commandement de payer les loyers et de la notification CCAPEX, de l’assignation et des dépens subséquents à la présente instance ; ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. 

Un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie a été dressé le 16 mai 2025. 

À l'audience du 5 juin 2025, Mme [T] [Y] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 4375 euros. Elle sollicite en sus la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de 168,11 euros et 337,84 euros au titre des réparations locatives. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [D] [B] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des réparations locatives


Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

En l’espèce, Mme [Y] forme une demande nouvelle à l’audience relative à des réparations locatives. En l’absence de la défenderesse et de signification de cette demande à cette dernière, cette demande sera rejetée car non contradictoire. 

Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

Mme [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer. 

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 6 janvier 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2815 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la locataire ayant quitté le logement, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 mars 2025.

La locataire ayant restitué les lieux le 16 mai 2025, il n’y a pas lieu d’ordonner son expulsion. 

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, l'occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la bailleresse, il convient de condamner Mme [B] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 625 euros, du 7 mars 2025 et jusqu’au 16 mai 2025, date de la libération effective des lieux. 

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Mme [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse à la somme actualisée de 4375 euros. 

Toutefois, aucun décompte n’est produit au débat à l’appui de sa demande. 

Dès lors, la dette sera arrêtée à la date de l’assignation, suivant décompte arrêté au 17 mars 2025. 

Au vu de ce décompte, Mme [B] restait devoir à la bailleresse la somme de 4065 euros au titre des loyers et charges, et du dépôt de garantie impayés au 17 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, après déduction des « formalités » et du coût de l’assignation qui seront compris, le cas échéant, dans les dépens. 

Mme [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 4065 euros à la bailleresse, en deniers ou en quittances, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 2815 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture. 

Rien ne justifiant que le commandement de justifier de l’assurance signifié le 6 janvier 2025 fasse l’objet d’un acte séparé, cet acte ne pourra être mis à la charge de la défenderesse, conformément à l’article 650 du code de procédure civile. 

De même, à défaut pour la demanderesse de prouver avoir respecter les dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, le coût du procès-verbal valant état des lieux de sortie ne peut être compris dans les dépens. 

Mme [B] sera également condamnée à payer la somme de 200 euros à Mme [Y] au titre des frais irrépétibles. 

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er juin 2022 entre Mme [T] [Y] (bailleresse), d’une part, et Mme [D] [B] (locataire), d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 9] est résilié depuis le 7 mars 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [D] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’expulsion,

CONDAMNE Mme [D] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 625 euros (six cent vingt-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 mars 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit le 16 mai 2025,

CONDAMNE Mme [D] [B] à payer à Mme [T] [Y], en deniers ou en quittances, la somme de 4065 euros (quatre mille soixante-cinq euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 17 mars 2025, échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2025 sur la somme de 2815 euros (deux mille huit cent quinze euros) et à compter de l'assignation pour le surplus,

DÉBOUTE Mme [T] [Y] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 janvier 2025, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 21 mars 2025 et de la notification à la préfecture, et à l’exclusion du commandement d’avoir à justifier de l’assurance du 6 janvier 2025 et du coût du procès-verbal de constat du 16 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,