Tribunal Judiciaire · CTX Gal inf/= 10 000€ — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 6] 
[Localité 3]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,


Minute n°

N° RG 24/00055 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HRG4

[L] [S]
[E] [T] [V]

C/
[X] [Z]
[D] [P] veuve [U]



JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX


Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier 


DEMANDEURS :

Madame [L] [S]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représentée par Maître Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocats au barreau de l' EURE,

Monsieur [E] [T] [V]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Maître Stéphane CAMPANARO de la SELARL CAMPANARO NOEL OHANIAN, avocats au barreau de l'EURE,


DÉFENDERESSE :

Madame [X] [Z]
[Adresse 9]
[Localité 5]
ès qualité de tutrice de Madame [D] [P] veuve [U] domiciliée Maison de retraite de [Localité 11] 
[Adresse 8] 
[Localité 2] 

Désignée à cette fonction par jugement du Juge des Tutelles près le tribunal judiciaire d'EVREUX en date du 10 mars 2022. 
représentée par Maître Marion QUEFFRINEC de la SCP PICARD LEBEL QUEFFRINEC BEAUHAIRE MOREL, avocats au barreau de L'EURE 


DÉBATS à l'audience publique du : 30 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE



JUGEMENT :

- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort


Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :



Exposé du présent litige

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2008, Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] ont consenti à Monsieur [F] [U], Madame [D] [P] épouse [U], et Madame [A] [P] un bail d'habitation portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] moyennant un loyer trimestriel total de 900,00 euros, charges incluses.

Le 13 septembre 2008, les parties ont contradictoirement établi un état des lieux d'entrée.

Monsieur [F] [U] est décédé en 2015.

Madame [A] [P] est décédée en 2021.
 
Un incendie s’est déclaré au domicile de Madame [D] [P] épouse [U] le 14 février 2021 et a nécessité un bris de porte par les services de secours lors de leur intervention.

Madame [D] [P] épouse [U] a quitté le logement le 14 février 2021 et a fait l’objet d’un placement en établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes le 25 mars 2021.

Un arrêté d’insalubrité a été pris par la Mairie d’[Localité 10] en date du 15 février 2021en raison d’une accumulation anormale et abondante de déchets et détritus dans l’ensemble du logement.

Après restitution des clés par la tutrice de la locataire, un procès-verbal de constat a été effectué le 08 juin 2022.

Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] ont fait assigner la locataire et sa tutrice par acte d'huissier délivré le 14 décembre 2023 devant juge des contentieux de la protection près ce tribunal pour obtenir notamment sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’au titre de réparations locatives.

A l’audience du 30 avril 2025, après 3 renvois pour mise en état des parties et une réouverture des débats pour la production des quittances de règlement par les assurances avec la ventilation détaillée des préjudices pris en charge,

Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S], représentés par leur conseil, s'en sont référés à leurs écritures déposées et visées par le greffe à l’audience du 20 novembre 2024.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner Madame [D] [P] épouse [U] à leur payer les sommes de :29.393,18 euros au titre des réparations locatives ;1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du remplacement des petites fournitures détériorées ou manquantes,2.557,06 euros à titre de dommages et intérêts au titre du remplacement de la porte d’entrée et du carreau,2.704,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du remplacement de la porte de garage,180,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du débouchage des canalisations de la salle de bain,12.215,67 euros au titre des loyers et charges ;condamner Madame [D] [P] épouse [U] à leur payer la somme de 4.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;condamner Madame [D] [P] épouse [U] aux entiers dépens;
Ils se sont opposés à la demande reconventionnelle et à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U], représentée par son conseil, s’en est référée à ses dernières écritures déposées et visées par le greffe à l’audience du 20 novembre 2024.

Elle s’oppose aux demandes formulées à son encontre et sollicite la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 8.198,98 euros en réparation à son préjudice lié à l’impossibilité de jouir du bien loué faute d’exécution des travaux.

Elle demande également la compensation des sommes correspondants aux éventuelles condamnations de lui octroyer des délais de paiement outre la condamnation des bailleurs à lui verser la somme de 2.000,00 euros au titre des frais en sus des dépens.
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

L'affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


Motifs de la décision


Sur la demande de paiement de l'arriéré locatif et la demande reconventionnelle en trouble de jouissance :
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition du locataire un logement décent conforme à son usage.

En l’espèce,

Il ressort du procès-verbal de constat établi par Commissaire de Justice qu’il a été procédé à la restitution des clés lors de l’établissement dudit procès-verbal le 08 juin 2022.

En conséquence, et en l’absence d’un congé délivré en bonne et due forme par la locataire ou de congé pour reprise délivré en bonne et due forme délivré par les bailleurs, le bail doit être considéré comme ayant pris fin à la date de remise des clés soit le 08 juin 2022.

Or, la locataire n’a pu jouir du bien donné à bail durant la période durant laquelle, les arrêtés municipaux et préfectoraux se sont appliqués soit du 18 février 2021 jusqu’au 4 mai 2021.

A ce titre il y a lieu de constater que les bailleurs ont bénéficié d’une proposition de chiffrage de cette perte dans le cadre de l’expertise effectuée par Poliexpert Entreprises en date du 02 juin 2022.

Deux règlements ont été effectués entre les mains de pour une somme totale correspondant à cette proposition et couvrant 4 mois de perte de loyers soit une somme totale de 3.920,00 euros.

Il ressort du procès-verbal de constat en date du 08 juin 2022 que la porte d’entrée détériorée pour permettre l’accès des services de secours lors de l’incendie n’était toujours par remplacée.

Ainsi, faute de porte d’entrée susceptible d’être close, il est démontré que le logement n’était pas habitable au-delà de la période indemnisée, par les compagnies d’assurances appelées à intervenir, considérée comme suffisante par lesdites compagnies pour réaliser les travaux de reprise de la porte et du bâti.

Par ailleurs, la locataire ne justifie pas d’un préjudice autre que des frais d’hébergement correspondant à sa situation personnelle suite à l’incendie de l’appartement.

En conséquence, la demande en paiement de loyers et charges de Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] sera rejetée tout comme la demande reconventionnelle de la locataire au titre du trouble de jouissance.


II. Sur les réparations locatives :

Aux termes de l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation.
Le décret 82-526 du 22 juin 1982 détermine les réparations locatives à la charge du locataire.
Il convient de retenir que :
- il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l'usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.
- il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

Aux termes de l'article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf à rapporter la preuve du contraire.

En l'espèce,

Un état des lieux contradictoire a été établi le 13 septembre 2008 et un procès-verbal de constat a été établi par Commissaire de Justice le 08 juin 2022.

La durée d’occupation par la locataire est de 12 années et 6 mois à la date de l’incendie et de 13 années et 10 mois au jour de la restitution des clés.

Des travaux de reprise de dégâts suite à l’incendie ont fait l’objet d’un chiffrage selon expertise amiable en date du 10 juin 2022 et les bailleurs ont perçu des indemnités, de la part des compagnies d’assurances appelées à intervenir, tenant compte d’une vétusté de 25%, correspondant à ce chiffrage non contesté par les bailleurs.

Il y a lieu de préciser que la seule contestation, formulée par les bailleurs, portait sur l’indemnisation de la perte de loyers.

Ainsi les papiers-peints et sols ont fait l’objet d’une prise en charge au titre du sinistré incendie.

S’agissant d’une éventuelle dégradation, la durée de vie des papiers peints et sols (hors parquet) ont, selon les grilles de vétusté usuellement annexées au bail, est généralement admise comme égale à 10 années.

En ce qui concerne les peintures, la durée de vie généralement admise est de 7 années.

En conséquence, le coût de remise à neuf des papiers-peints usagés mais non dégradés, des peintures et sols hors parquet demeurera à la charge de bailleurs.

En ce qui concerne le parquet flottant, le procès-verbal de constat indique l’existence d’un seul impact qui a dégradé une des lames de parquet et qu’à la jonction entre elles, des surépaisseurs liées visiblement à une absorption de liquide.

Ces travaux de reprise ont fait l’objet d’un chiffrage par l’expert amiable et d’une indemnisation correspondante au profit des bailleurs. 



Aucune somme ne sera mise à la charge de la locataire de ce chef.

Le procès-verbal établi le 08 juin 2022 relève que la porte de garage est endommagée en partie basse.

En l’absence de constatation relative à cette porte dans l’état des lieux d’entrée et d’observations de la part des locataires dans les 6 mois dudit état des lieux, les preneurs à bail sont présumés avoir reçu la jouissance de cet équipement en bon état.

Du fait de la durée d’occupation un taux de vétusté de 80 % sera retenu.

Au vu du devis établi par l’entreprise SDV2S en date du 28 mars 2023 pour un montant de 2.704,00 euros, la somme de 540,80 euros sera mise à la charge de la locataire.

La facture de débouchage sur l’installation de plomberie établie par la SARL A.D.P.C – [F] Risselet en date du 08 juillet 2022 pour un montant de 180,00 euros sera également mise à la charge de la locataire.

Madame [D] [P] épouse [U] est redevable d’une somme de (540,80 euros + 180,00 euros) 720,80 euros au titre des réparations locatives avant déduction du dépôt de garantie.


Sur les autres demandes :
Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. 

Au vu de la situation des parties, il n’apparait inéquitable de condamner Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U] à verser à Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] la somme de 700,00 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe,

CONDAMNE Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U] à payer à Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] la somme de 720,80 euros au titre des réparations locatives avant déduction du dépôt de garantie ; 

CONDAMNE Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U] à payer à Monsieur [N] [T] [V] et Madame [L] [S] la somme de 700,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [Z] ès qualité de Tutrice de Madame [D] [P] épouse [U] aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER