Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 3 — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/
ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00051 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DNDO
 NATURE AFFAIRE : 71H/ Sans procédure particulière
 AFFAIRE : S.A.R.L. URBAN SENIOR C/ S.A.S. LAMY, SDC RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
Me Charles-antoine CHAPUIS
Me Nathalie FARAH
la SELARL ROCHEFORT
Délivrées le :
Copie exécutoire a été délivrée à Me CHAPUIS le : 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. URBAN SENIOR, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de GRENOBLE sous le numéro 810 848 754, dont le siège social est sis 2, Route de Grenoble - 38590 SAINT-ETIENNE-DE-SAINT-GEOIRS
représentée par Maître Sandra FUHRMANN de la SELARL FUHRMANN AVOCAT, avocats au barreau de LYON, avocat plaidant, et Me Charles-antoine CHAPUIS, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant,


DEFENDEURS

S.A.S. LAMY, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099, dont le siège social est sis 32 rue Joannès Carret 69009 LYON
représentée par Maître Bénédicte ROCHEFORT de la SELARL ROCHEFORT, avocats au barreau de VIENNE, avocat postulant, et Me Valérie BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS, sise 2, Route de Grenoble - 38590 SAINT-ETIENNE-DE-SAINT-GEOIRS, pris en la personne de représentant légal, son syndic en exercice, la SAS LAMY, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099,
représentée par Me Jean Pierre MONDAN, avocat au barreau de LYON, Me François CHARPIN, avocat au barreau de LYON, avocats plaidants, et Me Nathalie FARAH, avocat au barreau de VIENNE, avocat postulant


Débats tenus à l'audience du 05 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 27 juin 2025 prorogé au 03 Juillet 2025 
Ordonnance rendue le 03 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE

La société LES DEMEURES D’AUTREFOIS, en qualité de maître d’ouvrage et de vendeur, a entrepris la construction d’une résidence avec services pour séniors dénommée “LE CLOS STEPHANOIS”, sise 2 route de Grenoble à Saint-Etienne-de-Saint-Geoirs (38590), comprenant des appartements destinés à être vendus en état futur d’achèvement à des investisseurs.

A l’achèvement des opérations de construction, l’exploitation de cette résidence a été confiée à la société URBAN SENIOR, société gestionnaire de résidences pour seniors avec service.

Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété. Le syndic de cette résidence est la société LAMY.

Se plaignant de l’absence d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires et d’un défaut d’entretien de la résidence, la société URBAN SENIOR a alerté le syndic en exercice.

Par lettre officielle du 15 avril 2024, la société URBAN SENIOR, agissant par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la société LAMY, en sa qualité de syndic en exercice de la résidence “LE CLOS STEPHANOIS”, de lui transmettre le carnet d’entretien de l’immeuble, de justifier ou de régulariser les contrats d’assurance, de maintenance et d’entretien de l’immeuble et de lui rembourser les frais avancés indûment pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Par courriel en réponse du 25 avril 2024, le syndic en exercice lui a indiqué ne pas être en mesure de régler les sommes sollicitées dans la mesure où le budget n’inclut pas de telles dépenses.

Par courriel du 22 août 2024, la société URBAN SENIOR a informé le syndic de la survenance d’un dégât des eaux dans la pièce de vie de la résidence.

Par courriel du 26 novembre 2024, elle l’a également informé de dégâts affectant le poulailler, consécutivement aux intempéries survenues.

Le 10 décembre 2024, la société URBAN SENIOR a fait établir un constat de commissaire de justice afin de constater les désordres affectant le bâtiment de la résidence “LE CLOS STEPHANOIS”.

Par courriel du 17 décembre 2024, la société URBAN SENIOR a informé le syndic d’un dysfonctionnement du système de chauffage au sein de la résidence.

Le 28 avril 2025, un sinistre dégât des eaux est survenu dans la résidence, privant d’eau chaude les résidents. La société URBAN SENIOR a déclaré le sinistre à son assureur, lequel a effectué une déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

Par lettre officielle du 16 mai 2025, la société URBAN SENIOR a mis en demeure le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, de prendre toutes les mesures d’urgence pour trouver une solution réparatoire au dégât des eaux, et de justifier de la déclaration de sinistre à l’assurance multirisque immeuble (MRI).

C’est dans ce contexte que la société URBAN SENIOR a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 13 février 2025, la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS, représenté par son syndic en exercice, la société LAMY, devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a été successivement renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 17 avril 2025, 15 mai 2025 et 5 juin 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société URBAN SENIOR demande au juge des référés de :

- condamner in solidum la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à produire, depuis 2020 :

* le carnet d’entretien de l’immeuble,

* le contrat d’assurance de l’immeuble,

* les contrats de maintenance et d’entretien de l’immeuble notamment pour l’ascenseur, les installations de chauffage, la VMC sanitaire et la pompe de relevage,

- réserver la compétence au juge des référés pour liquider l’astreinte susvisée,

- les condamner in solidum, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à entretenir les espaces verts, évacuer le poulailler et à réparer les dégâts causés aux plafonds et murs suite au dégât des eaux et listés dans le procès-verbal de constat, au sein de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS,

- réserver la compétence au juge des référés pour liquider l’astreinte susvisée,

- condamner le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à lui rembourser la somme provisionnelle de 49 538,46 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 avril 2024,

- débouter la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS de leur demande de condamnation visant à conserver à sa charge tous les contrats souscrits,

- juger que les attestations établies par les membres du syndicat des copropriétaires devront être rejetées des débats,

- les débouter de l’ensemble de leurs demandes,

- les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle fait état d’un défaut d’administration et d’entretien de l’immeuble par le syndicat des copropriétaires et son syndic. Elle explique avoir dû souscrire, à ses frais, différents contrats pour garantir la pérennité de la résidence et le meilleur service aux résidents. Sur ce point, elle précise que le contrat d’assurance de l’immeuble a été souscrit auprès de la compagnie ALBINGIA, tandis que les contrats de maintenance des ascenseurs et des différentes installations ont été respectivement souscrits auprès de la société SCHINDLER et en la société IDEX. Elle fait état du vote de la souscription des contrats d’entretien et du remboursement des frais avancés, lors de l’assemblée du 25 mars 2024. Elle déclare devoir puiser dans sa trésorerie pour palier la carence du syndicat des copropriétaires ; qu’une telle situation compromet sa stabilité financière.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société LAMY demande au juge des référés de :

- débouter la société URBAN SENIOR de ses demandes dirigées à son encontre,

- la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction au profit de la SELARL ROCHEFORT.

D’abord, elle fait valoir qu’aucune obligation de communication des documents sollicités ne peut lui être imputée. Elle explique que le carnet d’entretien de l’immeuble peut être consulté par tous les copropriétaires mis à leur disposition sur l’extranet ; qu’elle n’a pas à se substituer aux copropriétaires pris individuellement dans leurs rapports juridiques avec la société URBAN SENIOR ; qu’il appartient donc à cette dernière, si elle justifie d’un intérêt légitime en matière, de réclamer ce document à l’un de ses bailleurs. Elle rappelle également que la société URBAN SENIOR a souscrit les contrats lors de la mise en copropriété de l’immeuble ; qu’elle est donc en possession de ces éléments, de sorte qu’une telle obligation est sérieusement contestable. De par sa qualité de mandataire, elle considère que la demande relative à l’entretien de l’immeuble ne peut être dirigée à son encontre.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS demande au juge des référés de :

- débouter la société URBAN SENIOR de ses demandes,

- dire n’y avoir lieu à répétition de l’indu, par application des articles 1302-1 et 1302-2 du code civil,

- la condamner à conserver à sa charge tous les contrats souscrits, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il expose que la société LES DEMEURES D’AUTREFOIS et la société URBAN SENIOR étaient les promoteurs de cette opération de construction ; que cette dernière gère les biens de ladite opération en concluant des baux de location meublée avec les résidents ; et qu’elle a rédigé les documents nécessaires pour assurer la gestion de la résidence. Il affirme que celle-ci doit assumer les charges de copropriété et les contrats d’entretien, hormis ce qui a été laissé à la charge des copropriétaires par les baux commerciaux ; qu’elle s’est engagée à prendre en charge l’ensemble des contrats d’entretien, le nettoyage des locaux, ascenseurs et autres ; qu’elle a assumé le coût des différents contrats souscrits pendant plusieurs années ; qu’aucun frais de copropriété n’a été laissé à la charge des acquéreurs ; et que les baux commerciaux consentis à la société URBAN SENIOR, pour la gestion des résidences, mentionnent que le bailleur conservera à sa charge les charges de copropriété. Il relève que les contrats souscrits par la société URBAN SENIOR n’ont été portés à la connaissance du syndic ou du conseil syndical qu’en février 2024 ; que la compagnie d’assurance ALBINGIA leur a confirmé qu’une police multirisque immeuble (MRI) a été souscrite par la demanderesse.
Il explique que le défaut d’entretien des parties communes n’est dû qu’à l’abandon, par la société URBAN SENIOR, des tâches assumées par elle jusqu’en avril 2024 ; qu’aucune somme d’argent n’a été réclamée aux copropriétaires jusqu’au courrier du 15 avril 2024. Il ajoute que le syndic de la copropriété n’a jamais demandé à la société URBAN SENIOR d’élaborer le budget de la copropriété, mais uniquement d’assumer son propre budget dans la mesure où elle est l’exploitant de la résidence. Elle indique que le procès-verbal du 10 décembre 2024 établit un défaut d’entretien de la société URBAN SENIOR ; que cette dernière ne justifie pas du carnet d’entretien établissant que les obligations ont été sérieusement remplies par elle-même depuis 2019 ; que l’entretien du poulailler ne concerne pas le syndicat des copropriétaires puisque les actes notariés contenant l’inventaire des équipements des parties communes mis à la disposition de l’exploitant ne la mentionnent pas. Il fait encore valoir que la société URBAN SENIOR ne peut se prévaloir d’un indu puisque les sommes réglées étaient dues aux termes des engagements pris lors de la souscription de l’opération et par application des baux commerciaux. Il déclare enfin que les coulures sur les balcons de l’immeuble ont déjà été identifiées en 2021 ; qu’elles auraient logiquement dû être prises en charge par le constructeur.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025, prorogée au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera relevé que les demandes des parties tendant à voir le tribunal “dire” ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions. Aussi, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

- Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Si les dispositions de cet article ne visent expressément que les mesures d’instruction légalement admissibles, son champ d’application a été étendu à toutes les mesures tendant à conserver ou établir la preuve des faits. Sont ainsi concernées non seulement les mesures d’instruction proprement dites, mais aussi les mesures de production de pièces.

Au cas présent, la société URBAN SENIOR sollicite la condamnation in solidum de la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à produire, depuis 2020 :

* le carnet d’entretien de l’immeuble,

* le contrat d’assurance de l’immeuble,

* les contrats de maintenance et d’entretien de l’immeuble notamment pour l’ascenseur, les installations de chauffage, la VMC sanitaire et la pompe de relevage.

Il ressort des pièces produites aux débats, et sans qu’aucune contestation ne soit émise à ce propos, que la société URBAN SENIOR est la société gestionnaire de la résidence avec services pour séniors dénommée “LE CLOS STEPHANOIS”.

Il est acquis aux débats que, par lettre officielle du 15 avril 2024, la société URBAN SENIOR a mis en demeure la société LAMY de lui communiquer les documents sollicités.

Il n’est pas discuté que la société URBAN SENIOR a souscrit les contrats d’assurance, de maintenance et d’entretien de l’immeuble, lors de la mise en copropriété de celui-ci. Si les parties s’opposent sur les modalités de prise en charge de ces contrats, il ne ressort pas de l’office du juge des référés de se prononcer sur ce point, appréciation relevant de l’office du tribunal judiciaire au fond. Par ailleurs, le juge des référés ne peut condamner une partie à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. Dans la mesure où il n’est pas démontré que la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS soient en possession des contrats d’assurance, de maintenance et d’entretien de l’immeuble, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande de communication de pièces.

Concernant le carnet d’entretien de l’immeuble, il ne peut être sérieusement contesté que le syndic est tenu d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires, un carnet d’entretien de l’immeuble et est tenu d’administrer, pourvoir à la conservation de l’immeuble. Il est observé que la société URBAN SENIOR, en sa qualité de gestionnaire de la résidence pour séniors dénommée “LE CLOS STEPHANOIS”, dispose d’un intérêt légitime à obtenir la communication de ce document. 

Dans la mesure où la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS n’ont pas répondu spontanément à la demande de communication de ce document, la société URBAN SENIOR est fondée à demander sa communication judiciaire.

Aussi, la demande sera accueillie, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, sans qu’il ne soit nécessaire, à ce stade, de prononcer une astreinte.

- Sur la demande de travaux :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, de ce code, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Il est constant que les résidences-services sont régies par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 14, alinéas 4 et 5, de cette loi dispose que le syndicat des copropriétaires “a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires”.

En vertu de l’article 18 de la même loi, le syndic est notamment chargé “d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci”.

Il est observé que le règlement de copropriété mentionne, en page 47, que “le syndic, de sa propre initiative, pourvoira à l’entretien en bon état de propreté, d’agrément, de fonctionnement, de réparations de toutes les choses et parties communes, à la conservation, la garde et l’administration de l’IMMEUBLE.
Ce pouvoir d’initiative s’exercera sous le contrôle de l’assemblée des copropriétaires, dans les conditions ci-après :

1°/ - ENTRETIEN ET TRAVAUX

I.– Le syndic pourvoira à l’entretien normal des choses et parties communes. Il fera exécuter les travaux et engagera les dépenses nécessaires à cet effet, le tout sans avoir besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires. A cet effet, dès la mise en copropriété, le syndic pourra exiger le versement d’une provision, et ce afin de faire face aux dépenses de maintenance, fonctionnement et administration des parties communes et équipements communs.

II. – Toutefois, pour l’exécution de toutes réparations et de tous travaux dépassant le cadre d’un entretien normal et présentant un caractère exceptionnel, soit par leur nature, soit par leur coût, le syndic devra obtenir l’accord préalable de l’assemblée des copropriétaires, statuant par voie de décision ordinaire.
Il en sera ainsi, principalement, des grosses réparations de bâtiments et des réfections ou rénovations générales des éléments d’équipement.
Cet accord préalable ne sera pas nécessaire pour les travaux d’urgence nécessaires à la conservation de l’immeuble, mais le syndic sera alors tenu d’en informer les copropriétaires et de convoquer immédiatement l’Assemblée Générale. Le syndic pourra, après avis du conseil syndical s’il existe, demander dès la survenance du risque le versement d’une provision n’excédant pas le tiers du devis estimatif des travaux, les nouvelles provisions ne pouvant être demandées que lors de l’assemblée générale”.

En l’espèce, la société URBAN SENIOR sollicite la condamnation in solidum de la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à remédier au défaut d’entretien au sein de la résidence “LE CLOS STEPHANOIS”, à savoir :

* entretenir les espaces verts, 

* évacuer le poulailler,

* réparer les dégâts causés aux plafonds et murs, consécutivement au dégât des eaux,

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse produit notamment aux débats des correspondances ainsi que le constat de commissaire de justice dressé le 10 décembre 2024.

S’agissant de l’enlèvement du poulailler, il ressort du constat de commissaire de justice, diligenté à l’initiative de la demanderesse, la présence, à l’extérieur de la résidence, d’une “cabane de jardin […] renversée, sur le toit, à côté de sa dalle [en] béton”. Les photographies, qui y sont annexées, mettent en avant les constatations opérées par cet auxiliaire de justice. Toutefois, la preuve que ce poulailler ait été installé à l’initiative de la copropriété dans les parties communes n’est pas établie avec l’évidence requise en référé. De ce fait, la société URBAN SENIOR ne démontre pas l’existence d’une obligation non sérieusement contestable sur ce point.

De même, il ne résulte d’aucun élément du dossier un quelconque défaut d’entretien des espaces verts de la copropriété. La demande formulée à ce titre se heurte donc à une contestation sérieuse.

En revanche, le commissaire de justice a pu constater, dans son procès-verbal de constat, que “des dalles du faux-plafond [du hall d’accueil] sont tachées auréolées”, et que “le plafond [de la salle de vie] est percé[,] taché[,] fissuré [et] cloqué”. De même, au sein du logement numéro 9, “le plafond de la salle d’eau[,] au niveau de la douche[,] est tâché[,] moisi[,] auréolé [et] cloqué”. Enfin, des dalles du plafond sont tachées au sein des couloirs 1 à 7, et 8 à 15. Sur ce point, il y a lieu de noter que la société URBAN SENIOR a informé le syndic de la survenance d’un dégât des eaux dans la pièce de vie de la résidence, par courriel du 22 août 2024. De par sa qualité de syndic en exercice, il est incontestable que la société LAMY doit pourvoir à la conservation et à l’entretien de l’immeuble. Aussi, l’obligation pour la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS de procéder aux travaux de réfection ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Dans ces conditions, la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS doivent être condamnés in solidum à réparer les dégâts causés aux plafonds et murs, consécutivement au dégât des eaux survenu dans l’immeuble.

La société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS devront exécuter cette condamnation dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de trois mois.

- Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s'agit d’une obligation de faire”.

Il est de principe que le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée, le Juge fixant alors discrétionnairement la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En vertu de l’article 1302-2 du code civil, “celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. […]
La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur”.

Au cas présent, la société URBAN SENIOR sollicite la condamnation in solidum de la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à lui rembourser la somme provisionnelle de 49 538,46 euros.

Elle explique avoir pris à sa charge, indûment, et face à la carence du syndicat des copropriétaires, les contrats d’assurance et d’entretien de la copropriété. Elle produit, à cet égard, les contrats en cause et les factures acquittées.

Il appartient à celui qui agit en répétition de l’indu de rapporter la preuve du caractère indu du paiement.

Selon l’article 41-1, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l’article 14-1”.

Le bail commercial régularisé par la société URBAN SENIOR, dans le cadre de l’exploitation de la résidence “LE CLOS STEPHANOIS”, mentionne, en page 4, que “le bailleur conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, taxe foncière y compris la taxe des ordures ménagères, ainsi que les charges de copropriété (honoraires et frais postaux de syndic, et assurance des murs).
L’entretien des logements, peinture, mobilier, etc, sera à la charge du gestionnaire s’il est avéré que cela est dû à des dégradations.
Seules les dépenses de remise en état des logements dont la vétusté serait due à une usure normale et notamment les chauffe-eaux communs à plusieurs logements, et pour chaque logement : les radiateurs, la peinture, les rideaux, matelas, réfrigérateur, restent à charge du bailleur. 
Il supportera également la mise en conformité des parties communes ou de ses parties privatives rendues nécessaires par l’application de nouvelles lois.
En cas de travaux[,] ceux-ci seront décidés soit en accord avec le Bailleur s’ils concernent les parties privatives, soit par l’assemblée générale des copropriétaires s’ils concernent les parties communes”. 

Il résulte de ces éléments que la souscription et le règlement des contrats d’assurance et d’entretien de la copropriété ne sauraient être mis à la charge de la société URBAN SENIOR.

Il sera relevé que, lors de l’assemblée générale du 25 mars 2024, les copropriétaires de la résidence se sont prononcés en faveur du remboursement des frais avancés par la société URBAN SENIOR et la souscription des contrats d’entretien.

De son côté, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS fait valoir, dans écritures, que la société URBAN SENIOR s’est initialement engagée à ce qu’aucun frais de copropriété ne soit laissé à la charge des acquéreurs, et qu’elle a régularisé et pris en charge l’ensemble des contrats d’entretien et d’assurance.

Au vu des engagements pris par la société URBAN SENIOR et exécutés pendant plusieurs années, l’obligation à paiement d’une provision de 49 538,46 euros, invoquée par celle-ci, apparaît, en l’état actuel de la procédure, sérieusement contestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

- Sur la demande reconventionnelle :

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS sollicite la condamnation de la société URBAN SENIOR à conserver à sa charge tous les contrats souscrits.

Il n’appartient pas au juge des référés d’analyser et d’interpréter les différents contrats souscrits par la société URBAN SENIOR. Une telle demande excède manifestement sa compétence. 

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur cette prétention. 

- Sur les autres demandes :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions du texte susvisé.

Selon l’article 491 de ce même code, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 du code précité prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

A la lumière de ce qui précède, la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS seront condamnés aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ENJOIGNONS in solidum la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à communiquer à la société URBAN SENIOR le carnet d’entretien de l’immeuble dénommé “LE CLOS STEPHANOIS”, sis 2 route de Grenoble à Saint-Etienne-de-Saint-Geoirs (38590),

CONDAMNONS in solidum la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS à réparer les dégâts causés aux plafonds et murs, consécutivement au dégât des eaux survenu dans l’immeuble,

DISONS que cette mesure devra intervenir dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de trois mois,

Nous RÉSERVONS la liquidation de l’astreinte susvisée,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société URBAN SENIOR,

REJETONS le surplus des demandes,

DISONS n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS in solidum la société LAMY et le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE CLOS STEPHANOIS aux dépens.

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 03 juillet 2025,

La Greffière La Présidente