Tribunal Judiciaire · Chambre 1 Cabinet 3 — 3 juillet 2025

MINUTE N° : 25/
ORDONNANCE DU : 03 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00108 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DOJD
 NATURE AFFAIRE : 30B/ Sans procédure particulière
 AFFAIRE : S.C.I. BROOKLYN C/ S.A.R.L. PRP ISOLATION


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES :
la SCP PYRAMIDE AVOCATS
Délivrées le 
Copie exécutoire a été délivrée à Me ROMULUS le :


DEMANDERESSE

S.C.I. BROOKLYN, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro D 378 904 197, dont le siège social est sis ZI du Leveau - 38200 VIENNE
représentée par Maître Philippe ROMULUS de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocats au barreau de VIENNE


DEFENDERESSE

S.A.R.L. PRP ISOLATION, prise en la personne de son représentant légal, immatriculée au RCS de VIENNE sous le numéro 800 874 963, dont le siège social est sis 10 Clos de la Perrière - 38780 PONT-EVEQUE
non comparante


Débats tenus à l'audience du 12 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président : 03 Juillet 2025 
Ordonnance rendue le 03 Juillet 2025, par mise à disposition au greffe.


EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 décembre 2023, la SCI BROOKLYN a donné à bail à usage professionnel à la société PRP ISOLATION des locaux situés lot n° 5 ZI Leveau, 30 chemin de la Gravière à Vienne (38200), pour une durée d’un an à compter du 8 janvier 2024, moyennant un loyer annuel hors taxes de 15 600 euros, outre les charges locatives et taxes foncières.

Plusieurs incidents de paiements sont intervenus.

La bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, à la société PRP ISOLATION, pour une somme de 5 408,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 février 2025.

Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la SCI BROOKLYN a fait assigner, par acte de commissaire de justice délivré le 25 avril 2025, la société PRP ISOLATION devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés aux fins de voir, au visa des articles 1714 et suivants du code civil :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

- ordonner l’expulsion de la société PRP ISOLATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

- la condamner à lui payer la somme provisionnelle de 4 233,34 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 15 avril 2025,

- la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers, charges et taxes, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,

- la condamner au paiement d’une somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

A l’audience du 12 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI BROOKLYN a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

Elle expose que la société PRP ISOLATION est continuellement défaillante dans son obligation de payer les loyers et charges.

Bien que régulièrement assignée à étude, la société PRP ISOLATION n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, “si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes :

Selon les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article susvisé, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Le bailleur, au titre d’un bail professionnel, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à la condition que :

- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

- la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Au cas présent, la nature du contrat, qui est un bail professionnel régi par l’article 57 A de la loi du 23 septembre 1986 et les articles 1713 et suivants du code civil, ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail à usage professionnel prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par la bailleresse. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, la bailleresse entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire y figure. Le commandement contient ainsi toutes les précisions permettant à la locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte, à savoir la somme de 5 408,36 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 18 février 2025.

En faisant délivrer ce commandement, la SCI BROOKLYN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleresse face à une locataire ne respectant pas les clauses du bail, alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire […] [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société PRP ISOLATION et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

- Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En vertu de l’article 1353 de ce même code, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société PRP ISOLATION, depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision, au titre d’une créance non sérieusement contestable, relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Au cas présent, la SCI BROOKLYN produit un décompte faisant état d’une dette locative totale de 4 233,34 euros au 15 avril 2025.

Cependant, la demanderesse a inclus dans son décompte des frais “Dépôt de garantie conservé révisable” et de commandement de payer à hauteur de 210,93 euros, qui seront écartés, car non justifiés par la bailleresse ou entrant dans le cadre des dépens.

Ainsi, l’obligation de la société PRP ISOLATION au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 15 avril 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 4 022,41 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la défenderesse.

- Sur les demandes accessoires :

La société PRP ISOLATION, défenderesse condamnée au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société PRP ISOLATION ne permet d’écarter la demande de la SCI BROOKLYN formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera évaluée à la somme de 800 euros.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 mars 2025 à minuit,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PRP ISOLATION et de tout occupant de son chef des lieux situés lot n° 5 ZI Leveau, 30 chemin de la Gravière à Vienne (38200), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société PRP ISOLATION à payer à la SCI BROOKLYN une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires,

CONDAMNONS par provision la société PRP ISOLATION à payer à la SCI BROOKLYN la somme de quatre mille vingt-deux euros et quarante et un centimes (4 022,41 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires arrêtés au 15 avril 2025,

CONDAMNONS la société PRP ISOLATION aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance,

CONDAMNONS la société PRP ISOLATION à payer à la SCI BROOKLYN la somme de huit cents euros (800 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes,

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 03 juillet 2025,

La Greffière La Présidente