Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre Civile — 7 juillet 2025

Copie délivrée
à 
la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS
Me Olivier COLLION
la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI
la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
la SELARL HCPL
la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE NIMES
 Le 07 Juillet 2025
1ère Chambre Civile
------------- 
N° RG 22/03001 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JQ3H 

 

JUGEMENT 

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
S.C.I. RUF INVEST 
inscrite au RCS de NIMES sous le n° 824 501 365, prise en la personne de son gérant en exercice, Mr [B] [C] domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par la SELARL HCPL, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,
 
à :

S.A. ALLIANZ IARD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SELARL CHABANNES-RECHE-BANULS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES
 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 8]
représentée par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.C.I. LAUJAMFRA, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant,

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 9] 
régulièrement représenté par son syndic en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 11]
représentée par la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

S.A.R.L. CONTACT IMMOBILIER GESTION 
inscrite au RCS d’Avignon sous le n° 318 381 860 , prise en la personne de son gérant en exercice,domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par la SELARL MAZARIAN-ROURA-PAOLINI, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant,

S.A.S. SOCIETE D’ASSURANCE LA MEDICALE 
inscrite au RCS de PARIS sous le n° 582 068 698, prise en la personne de son Président en exercice, domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant,

S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT 
Représentée par Me [A] et Me [O], Prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la Société [10], 
SAS inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 794 812 438 dont le siège social est [Adresse 11]
, dont le siège social est sis [Adresse 5]
n’ayant pas constitué avocat

Mme [E] [X], 
demeurant [Adresse 2]
n’ayant pas constitué avocat

Mme [Z] [X]-[M], 
demeurant CHEZ MME [E] [X] [Adresse 2]
n’ayant pas constitué avocat

Mme [Z] INDIVISION [X] 
prise en la personne de Madame [Z] [X] [M], demeurant CHEZ MME [E] [X] [Adresse 2]
n’ayant pas constitué avocat

S.A.S. [10] 
inscrite au RCS de NIMES sous le n° 794 812 438, prise en la personne de son Président en exercice,domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 11]
n’ayant pas constitué avocat

Rendu publiquement, le jugement réputé contradictoire suivant, statuant en premier ressort en application de l’article 474 du code de procédure civile, après que la cause a été débattue en audience publique le 5 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Margaret BOUTHIER-PERRIER, magistrat à titre temporaire, assistés de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.



EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 11 février 2019, la SCI Ruf Invest a fait l’acquisition - auprès de la SCI Laujamfra - de quatre appartements (lots 82 à 85) dans une copropriété dénommée « [Adresse 9] » sise [Adresse 11], pour un prix de vente de 240.000,00 euros.
Ces appartements sont situés au droit d’un local commercial, propriété de l’indivision [X] et donné à bail à la SAS [10] exploitant une activité de restauration.
Trois des quatre appartements de la SCI Ruf Invest ont été donnés en location. Tous sont assurés auprès de la compagnie d’assurance La Médicale suivant la souscription d’un contrat multirisque habitation « propriétaire non occupant » n°01691094PW.
Concomitamment à la signature de l’acte de vente, un dégât des eaux identifié au niveau de l’appartement resté vacant (lot 83) a été porté à la connaissance de l’acquéreur et le sinistre a été pris en charge par l’assureur du vendeur. La SCI Ruf Invest a alors perçu 2.570 euros aux fins de reprise du plafond de l’appartement sinistré.
En février puis mars 2019, les deux appartements du rez-de-chaussée acquis par la SCI Ruf Invest ont été envahis par des eaux usées refoulées. L’appartement du premier étage a subi également, mais à moindre mesure, un dégât des eaux. Les logements donnés à bail étant rendus inhabitables, la SCI Ruf Invest a été amenée à reloger ses locataires. Ces sinistres ont été régulièrement déclarés auprès de l’assurance La Médicale.
Dument invité à supprimer la cause des désordres par la SCI Ruf Invest, le syndic a déclaré faire diligences et a mandaté la société Maurin, laquelle a procédé au curetage d’une colonne d’eau usée encombrée de lingettes. La persistance des désordres a amené à une inspection des réseaux en novembre 2019 dans le local donné à bail, qui a mis en exergue différentes anomalies et désordres.
Par courrier du 14 février 2020, le syndicat des copropriétaires et son syndic ont informé le propriétaire du local commercial que :
• Des désordres sur les évacuations des eaux vannes et usées avaient été constatés,
• Les canalisations restant des parties privatives, il lui appartenait de mandater urgemment une société spécialisée afin de solutionner l’ensemble des désordres affectant les canalisations,
• Les investigations avaient révélé l’existence de plusieurs fissures sur les dalles bétons situées devant le local commercial outre l’absence d’étanchéité en périphérie des éclairages situés sur ces dalles bétons,
• Lors de la mise en eau des terrasses, l’eau s’était infiltrée dans certains appartements de la SCI Ruf Invest,
• Les travaux réalisés sur les terrasses avaient été réalisés à la demande de la société [10] sans autorisation de la copropriété…
La société [10] a fait réaliser des travaux qui n’ont pas mis un terme aux désordres, conduisant le syndic à demander le 21 juin 2021 à l’indivision [X] de mettre en place les travaux pour y remédier.
Par ordonnance de référé du 18 novembre 2020, puis arrêt de la Cour d’appel du 26 août 2021, la SCI Ruf Invest a obtenu la désignation d’un expert pour investiguer sur les désordres dénoncés.
Par actes de commissaire de justice des 8, 9, 10, 13 juin 2022, la SCI Ruf Invest a assigné au fond la SCI Laujamfra, l’indivision [X], Mme [E] [X] née [R], Mme [Z] [X] – [M], la SAS [10], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9], la SARL Contact immobilier gestion, la SA Allianz Iard, la SA Inter mutuelles entreprises et la SAS La médicale devant le tribunal judiciaire de Nîmes.
Le 10 octobre 2023, le tribunal de commerce de Nîmes a prononcé la résolution du plan de sauvegarde et le redressement judiciaire de la SAS [10]. 
L’expert judiciaire, M. [K], a rendu son rapport le 10 janvier 2024 et les opérations expertales ont été rendues communes au mandataire judicaire de la SAS [10] par ordonnance du 14 février 2024.
Par acte de commissaire de justice du 12 avril 2024, la SCI Ruf Invest a assigné au fond la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS [10] devant le tribunal judiciaire de Nîmes.
Les procédures ont été jointes par ordonnance du 12 septembre 2024.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 21 février 2025, la SCI Ruf Invest demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
DEBOUTER la SCI Laujamfra de ses fins et conclusions,
DEBOUTER la SA Allianz de ses fins et conclusions,
DEBOUTER la SA Inter mutuelles entreprises de ses fins et conclusions,
HOMOLOGUER les conclusions du rapport de l’expert judiciaire à l’exception de son analyse portant sur le partage et répartition des responsabilités,
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à lui verser la somme de 144.985,43 € correspondant au montant des travaux utiles à la remise en état de ses appartements, laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 144.985,43 € au passif de la SAS [10] laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à lui verser la somme de 2.211,00 € correspondant au montant des travaux de démolition exigés par l’expert judiciaire ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 2.211,00 € au passif de la SAS [10] laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à lui verser la somme de 72.917,00 € (valeur au 01/02/25 à parfaire) correspondant au montant de ses pertes locatives ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 72.917,00 € au passif de la SAS THAI TRUCK ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M], le syndicat des copropriétaires du collectif [Adresse 9] dûment représenté par son syndic à faire réaliser les travaux utiles à supprimer les désordres affectant la terrasse sous astreinte de 34,23 € par jour de retard (1.027,00 € mensuel) et correspondant à la valeur du préjudice de jouissance qu’elle subit du fait de cette inertie collective ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne de son liquidateur judiciaire, la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M], le syndicat des copropriétaires du collectif [Adresse 9] dûment représenté par son syndic à lui verser une indemnité de 10.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 10.000,00 € au passif de la SAS THAI TRUCK
Les CONDAMNER solidairement aux entiers dépens ;
ORDONNER l’inscription et admission du montant des dépens.
A TITRE SUBSIDIAIRE
DEBOUTER la SCI Laujamfra de ses fins et conclusions,
DEBOUTER la SA Allianz de ses fins et conclusions,
DEBOUTER la SA Inter mutuelles entreprises de ses fins et conclusions,
HOMOLOGUER les conclusions du rapport d’expertise judiciaire,
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne du liquidateur judiciaire et la société, son assureur Inter mutuelles entreprises à lui verser la somme de 86.991,25 € correspondant à 60 % du montant des travaux utiles à la remise en état de ses appartements laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 86.991,25 € au passif de la SAS [10] laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne du liquidateur judiciaire et la société, son assureur Inter mutuelles entreprises à lui verser la somme de 1.326,60 € correspondant à 60 % du montant des travaux de démolition exigés par l’expert judiciaire laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 1.326,60 € au passif de la SAS [10] laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M] à lui verser la somme de 43.495,62 € correspondant à 30 % du montant des travaux utiles à la remise en état de ses appartements laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X]-[M] à lui verser la somme de 663,30 € correspondant à 30 % du montant des travaux de démolition exigés par l’expert judiciaire laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz à lui verser la somme de 14.498,54 € correspondant à 10 % du montant des travaux utiles à la remise en état de ses appartements, laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz à lui verser la somme de 221,10 € correspondant à 10 % du montant des travaux de démolition exigés par l’expert judiciaire laquelle somme devra être assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne du liquidateur judiciaire et la société Inter mutuelles entreprises à lui verser la somme de 43.750,20 € correspondant à 60 % du montant de ses pertes locatives ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 43.750,20 € au passif de la SAS [10] ;
CONDAMNER solidairement l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X] - [M] à lui verser la somme de 21.875,10 € correspondant à 30 % du montant de ses pertes locatives ;
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires et la compagnie Allianz à lui verser la somme de 7.291,70 € correspondant à 10 % du montant de ses pertes locatives ;
CONDAMNER solidairement la société [10] représentée par son liquidateur, l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X] - [M], le syndicat des copropriétaires du collectif [Adresse 9] dûment représenté par son syndic mais également la société Contact Immobilier Gestion prise en sa qualité de syndic à faire réaliser les travaux utiles à supprimer les désordres affectant la terrasse sous astreinte de 34,23 € par jour de retard (1.027,00 € mensuel) et correspondant à la valeur du préjudice de jouissance qu’elle subit du fait de cette inertie collective ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne du liquidateur judiciaire et la société Inter mutuelles entreprises à lui verser une indemnité de 6.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant de cette somme de 6.000,00 € au passif de la SAS [10] ;
CONDAMNER solidairement l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X] - [M] à lui verser une indemnité de 3.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 9] et Allianz à lui verser une indemnité de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER solidairement la SAS [10] prise en la personne du liquidateur judiciaire et la société Inter mutuelles entreprises, l’indivision [X], le syndicat des copropriétaires de l’ensemble [Adresse 9] aux entiers dépens ;
ORDONNNER l’inscription et admission du montant des dépens.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, le syndicat de copropriétaire de l’ensemble immobilier « [Adresse 9] » (ci-après le syndicat) et la SARL Contact immobilier gestion demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et des article 14, 25 b et 26 de la loi du 10 juillet 1965, de :
A TITRE PRINCIPAL,
Débouter la SCI Ruf Invest de ses demandes à l’égard du syndicat des copropriétaires et du syndic,
A TITRE SUBSIDIAIRE,
Entendre,
L’indivision [X] chez Mme [E] [X],
Madame [E] [X],
Madame [Z] [X] - [M],
Et,
La SAS [10] représentée par la SELARL Etude Balincourt représentée par Me [A] et Me [O],
Les relever et garantir de toutes condamnation en principal, frais, intérêt et dépens y compris le coût de l’expertise.
Les condamner à payer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 30 janvier 2025, la SA Inter mutuelles entreprises demande au tribunal, de :
Avant dire-droit :
Ordonner la mise en cause de la société Dépannage Maçonnerie [G]-[T] à la charge de la SCI Ruf Invest,
A titre principal :
DEBOUTER la SCI Ruf Invest de toutes ses demandes, fins et conclusions,
JUGER que les garanties contractuelles de la SA Inter mutuelles entreprises ne trouvent pas application en l’espèce, du fait des exclusions prévues au contrat,
DEBOUTER la SCI Ruf Invest de ses demandes de réparation des causes des désordres, et des troubles de jouissance, ces derniers n’étant pas couverts contractuellement,
CONDAMNER la SCI Ruf Invest à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
A titre subsidiaire :
LIMITER toute condamnation de la SA Inter mutuelles entreprises à la part de responsabilité imputable à la SAS [10], soit 60 % des dommages matériels et pertes locatives, et ce sous déduction de la franchise à charge,
REDUIRE à plus justes proportions toutes condamnations éventuelles mises à sa charge au titre des troubles de jouissance en raison de l’inertie du syndicat de copropriété et des propriétaires concernés,
CONDAMNER la SCI Ruf Invest à lui payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 09 décembre 2024, la SA La Médicale demande au tribunal de :
ORDONNER sa mise hors de cause, aucune demande n'étant dirigée à son encontre,
Condamner tout succombant à lui régler une somme de 4 000 € au titre de disposition l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 février 2025, la SCI Laujamfra demande au tribunal, de :
JUGER qu'aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre, aucune demande n'étant dirigée contre elle.
ORDONNER sa mise hors de cause,
CONDAMNER la SCI Ruf Invest, ou toute autre partie, au paiement des sommes suivantes :
- la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive,
- la somme de 6.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER la partie qui succombe aux entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, la SA Allianz Iard demande au tribunal, sur le fondement des articles 1641 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :
JUGER infondées les demandes formulées contre elle en qualité d’assureur multirisque habitation de la SCI Laujamfra ;
REJETER toutes demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires,
DÉBOUTER toute partie de demandes formées contre elle,
Subsidiairement,
CONDAMNER in solidum l’indivision [X], Madame [E] [X], Madame [Z] [X] - [M], ainsi que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] à la relever et garantir indemne de toute condamnation qui serait susceptible d’être mise à sa charge, en ce compris les frais irrépétibles et les dépens, dont les frais d’expertise judiciaire.
CONDAMNER la SCI Ruf Invest ou tout autre succombant aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
* * *
Bien que régulièrement assignés, Mme [E] [X] née [R], Mme [Z] [X] – [M], et la SELARL Etude Balincourt, en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS [10], n’ont pas constitué avocat ; le jugement sera réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.
* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 7 avril 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 6 février 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 5 mai 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 7 juillet 2025.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION

A TITRE LIMINAIRE
Sur les demandes de mises hors de cause
La SCI Laujamfra et la SA La Médicale demandent que soit ordonnée leur mise hors de cause.
Tenant compte de l’absence de demande à leur encontre, il sera fait droit à ces demandes.
En outre, la SCI Ruf Invest demande la condamnation de la SA Allianz Iard en tant qu’assureur du syndicat des copropriétaires, alors qu’il résulte des pièces produites qu’elle est l’assureur de la société Laujamfra, contre laquelle aucune demande n’est formulée.
La requérante sera donc déboutée de ses demandes à l’encontre de la SA Allianz Iard.

Sur la demande de mise en cause de la société Dépannage Maçonnerie [G] – [T]
Aux termes de l’article 332 du code de procédure civile, « Le juge peut inviter les parties à mettre en cause tous les intéressés dont la présence lui paraît nécessaire à la solution du litige.
En matière gracieuse, il peut ordonner la mise en cause des personnes dont les droits ou les charges risquent d'être affectés par la décision à prendre. ».
Il ressort de ces dispositions que le juge ne peut ordonner la mise en cause d’une partie qu’en matière gracieuse. Il est en outre constant que le juge n’est pas tenu d’user de la faculté que lui donne l’article 332 alinéa 1er du code de procédure civile.
En l’espèce, de surcroît, le rapport d’expertise judiciaire n’impute aucune part de responsabilité à la société Dépannage Maçonnerie [G] – [T], contre laquelle la requérante n’a en conséquence formulé aucune demande. La présence de celle-ci n’apparaît donc pas nécessaire à la solution du litige, étant souligné que la SA Inter mutuelles entreprises, qui demande que soit ordonnée à la SCI Ruf Invest de mettre en cause cette société, était libre d’y procéder si elle l’estimait utile.
La SA Inter mutuelles entreprises sera donc déboutée de ce chef de demande.

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, l’expert judiciaire, M. [V] [K], constate dans le lot n°82, « de larges traces d’humidité avec moisissures dans et autour du coin cuisine, y compris sur le plafond en plaques de plâtre. ». L’expert fait état d’une vive humidité « dans la zone sous évier, moins ailleurs ».
En ce qui concerne le lot n°83, il est présenté par M. [V] [K] comme « un logement très fortement impacté par l’humidité, avec de larges auréoles et une moisissure très importante sur l’ensemble des cloisons et plafonds ».
S’agissant du lot n°84, l’expert judiciaire note une « auréole au plafond de la douche, au fond à droite du logement », une autre « sur la partie inférieure de la cloison située derrière les wc, à l’arrière du bâtiment », une autre « en partie inférieure du doublage du débarras, à droite du cumulus », et enfin une dernière « sur le plafond en plaques de plâtre de la salle de séjour, à droite de la porte fenêtre de l’entrée. »
Pour le lot n°85, il « constate que 3 ouvertures ont été pratiquées dans le plafond de la salle de séjour, pour permettre une intervention sur une canalisation EU/EV provenant du restaurant situé à l’étage supérieur. » Il relève par ailleurs que la canalisation est neuve. Il note, pour le reste, « une grosse auréole en partie inférieure des cloisons du wc et dans le débarras, autour du cumulus ». S’il ne relève pas d’auréole dans la salle de bains, il fait cependant état de cloisons « saturées en humidité ». Il indique que « le carrelage au sol sonne le creux » et mentionne « quelques auréoles du côté gauche » de la salle de séjour. 
Il signale une « large auréole en sous-face du plancher de l’étage » sur la coursive avec une peinture cloquée.

Les dommages dénoncés par la requérante ont donc été constatés par l’expert judiciaire ; leur matérialité n’est d’ailleurs pas contestée par les parties.

Sur les responsabilités

En ce qui concerne la société [10]
A l’issue d’arrosages sélectifs, « complétés par le remplissage de la jardinière gauche », et de plusieurs sondages, l’expert judiciaire explique que « les infiltrations qui se produisent dans l’immeuble de la SCI Ruf Invest proviennent donc d’infiltrations depuis la terrasse Nord, située devant le restaurant [10] ». Il précise que « l’eau qui s’infiltre par cette zone pénètre au niveau du plancher entre le restaurant et les deux logements sous-jacents, propriétés de la SCI Ruf Invest, ruisselle entre doublage et mur de refend puis résurge au niveau inférieur, dans les logements du rez-de-chaussée ». Il ajoute qu’ « accessoirement », de l’eau s’infiltre par une souche dépourvue de chapeau en partie basse du versant de toiture côté terrasse, et aboutit directement « dans le plenum du logement n°85 ».

L’expert conclut que « les dommages proviennent d’une défaillance de l’étanchéité de la terrasse du restaurant [10] ». Il fait état d’un aménagement de cette terrasse réalisé sans précaution en rappelant qu’il l’a été par la locataire « qui porte donc la principale responsabilité de ce sinistre ».
Aucune des pièces versées aux débats, ni durant les opérations expertales pendant lesquelles la société [10] était représentée, encore moins lors de la procédure de fonds dans laquelle elle n’est pas constituée, ne permettent de remettre en question ces conclusions.
La faute de la locataire en lien avec les dommages constatés est donc avérée.




En ce qui concerne l’indivision [X]
Aux termes du règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 9] » du 3 juillet 1989, en son article 8, « Chaque copropriétaire (…) use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble, à charge par lui de se conformer aux stipulations particulières ci-après ».
L’article 11 de ce règlement stipule que « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des balcons et terrasses devront les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc. provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu’ils auraient effectuées. Ils supporteront en conséquence, tous les frais de remise en état qui s’avèrent nécessaires.
En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais. Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la copropriété ». 
Enfin, l’article 19 « Location – Autorisation d’occuper » stipule que dans cette situation, « En aucun cas le copropriétaire n’est exonéré de ses propres obligations et responsabilité. ».
Par ailleurs, il est acquis en jurisprudence que le copropriétaire bailleur est responsable de plein droit, sur le fondement des dispositions de l'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des agissements de son locataire qui ont porté atteinte aux droits des autres copropriétaires, ainsi que des troubles qu’il viendrait à causer au sein de la copropriété.
Il lui appartient donc de prendre les mesures nécessaires pour que l’occupation de son bien soit conforme aux prescriptions et contraintes édictées par le règlement de copropriété et garantisse la tranquillité des occupants de la copropriété.

En l’espèce, l’expert judiciaire rappelle que la propriétaire du local commercial est l’indivision [X] et souligne son absence d’intervention pour exiger de sa locataire la remise en état des lieux alors que les travaux ont été réalisés sans aucune autorisation de la copropriété. 

Il ressort en effet des pièces vetsées aux débats que, par courrier du 14 février 2020, le syndic de la résidence « [Adresse 9] » a informé l’indivision [X] de ce qu’ « il a été constaté (…) l’existence de plusieurs fissures sur les dalles en béton situées devant (son) local commercial et l’absence d’étanchéité en périphérie des éclairages situés dans ces dalles de béton. ». Il est rappelé dans cette lettre « comme l’indique le rapport de la société Maurin, qu’après la mise en eau des terrasses bétons situées devant le restaurant [10] et à usage de terrasse, l’eau s’est infiltrée dans certains appartements dont la SCI Ruf Invest est propriétaire ».
Précisant ensuite que les travaux d’aménagement de cette terrasse, dont elle avait la jouissance privative, avaient été réalisés sans autorisation de la copropriété, alors qu’ils auraient dû faire l’objet d’un vote lors d’une assemblée générale des copropriétaires pour toucher les parties communes de la résidence, le syndic demandait à l’indivision [X] « de prendre (…) dans les meilleurs délais toutes les dispositions nécessaires (…) afin de solutionner les infiltrations d’eau ». Le syndic demandait in fine qu’un courrier lui soit adressé pour l’informer de toutes les dispositions prises ou envisagées sur la réalisation des travaux à effectuer.
Le 25 août 2020, le syndic relançait l’indivision [X] sur les problèmes d’infiltration constatés au droit de la terrasse de son locataire, les attribuant à son arrosage tous les matins des bacs à fleurs. Il était demandé à la copropriétaire de contacter son locataire pour l’en informer et y mettre un terme.
Dans un autre courrier du 25 juin 2021, le syndic rappelait à l’indivision [X], représentée par Mme [E] [X], que lors de la réunion du 22 juin 2021 où elle était présente avec son locataire, gérant du restaurant [10], ils ont pu constater les infiltrations d’eau et leurs conséquences. Il était alors demandé, acte de vente du lot établi le 2 juillet 2003 à l’appui, à la copropriétaire en indivision, la nécessité de faire réaliser les travaux permettant de supprimer ces infiltrations.

Il n’a été donné aucune suite par l’indivision [X] à ces demandes. Cette inaction de la bailleresse devant les abus de jouissance de sa locataire, qui a réalisé des travaux d’aménagement sans autorisation de la copropriété, générateurs de désordres pour d’autres copropriétaires, constitue une faute à leur égard, qui a participé à leurs préjudices.

Sa responsabilité sera donc retenue, étant rappelée que l’indivision n’ayant pas de personnalité morale, seuls les co-indivisaires attraits à la cause seront condamnés in solidum.

En ce qui concerne le syndicat de copropriétaires
Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.»
En droit, le syndicat des copropriétaires a une obligation de diligence et un devoir d’administration des parties communes et sa mission essentielle est de faire respecter le règlement de copropriété ; il est en outre établi en jurisprudence qu’il peut agir directement contre un locataire en justice à cette fin, et même faire résilier le bail.

En l’espèce, l’article 1er du règlement de la copropriété « [Adresse 9] » - « Objet du règlement » stipule notamment qu’il a pour but de :
« (…) 3° Fixer les droits et obligations des copropriétaires et régler entre eux les rapports de voisinage afin d’éviter toutes difficultés ;
(…) 5° Indiquer les conditions dans lesquelles seront prises, le cas échéant, les décisions concernant ledit ensemble immobilier.
Tout ce qui n’est pas prévu par le présent règlement reste régi par le droit commun, à défaut de décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires ». 

L’état descriptif de division modificatif du 2 juillet 2003 revient sur la « création d’un nouveau lot de copropriété à partir de la partie commune constituée par un terrain à usage de parking attenant au local occupé par le Crédit Lyonnais (puis la société [10]).
La vente de la jouissance privative de ce nouveau lot, à usage exclusivement de parking, à la Société Anonyme « Société des grands travaux de Provence « GTP » (puis indivision [X]), au prix de 10.671,43 euros (70.000 francs).
Afin que la responsabilité de la Copropriété ne soit pas engagée, de mettre en garde la Société G.T.P., afin qu’elle le répercute à son locataire, le Crédit Lyonnais, sur la solidité de la dalle utilisée comme parking et d’y apporter toutes précautions (véhicules lourds, convoyage de fonds…). »
L’état descriptif modificatif introduit ensuite un lot n°91 consistant en « La jouissance privative d’un terrain à usage exclusif de parking ».

Le syndicat excipe de la clause « conditions particulières » de l’acte de vente de cette jouissance privative en date du 2 juillet 2003, qui stipule que « L’acquéreur du lot n°91 s’oblige, pour lui et ses ayants-cause et ayants-droits, à entretenir et nettoyer les regards se trouvant sur ledit lot.
Le revêtement de la dalle sera à la charge de l’acquéreur qui s’y oblige pour lui et ses ayants-cause et ayants-droits ».
Le syndicat ajoute que dans ce même acte « L’acquéreur (…) prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie » de sa part.

Relevant notamment l’absence de revêtement d’étanchéité ou sa non-conformité sous la terrasse en cause, le syndicat en déduit son absence de responsabilité dans les dommages constatés.

Cependant en l’espèce, il n’est pas reproché au syndicat un défaut d’entretien d’une partie commune à jouissance privative, mais de ne pas avoir agi avec suffisamment de diligence pour contraindre l’indivision [X] et sa locataire à remédier aux désordres, nonobstant les demandes en ce sens des requérants. L’expert souligne sur ce point que le syndicat avait pris la précaution par courrier du 25 juin 2021, de mettre en garde sa copropriétaire, l’indivision [X]. Il précise cependant qu’elle n’a pour autant par la suite engagé aucune action pour contraindre la copropriétaire ou la locataire à répondre à ses attentes, alors même qu’elle a été sollicitée à plusieurs reprises dès 2019 par la SCI Ruf Invest.

Il apparaît du dire de Me [I], dans les intérêts de la SCI Ruf Invest, approuvé par l’expert judiciaire, que « les travaux sur la terrasse avaient été réalisés sans autorisation des copropriétaires (vraisemblablement en novembre 2013 par les établissements Dépannage Maçonnerie) » (p 40/68 du rapport). Le syndicat confirme que ces travaux ont été effectués sans son autorisation, or aux termes du rapport judiciaire, « Les dommages résultent de l’aménagement de la terrasse du restaurant, réalisé sans précaution, (…) par la société [10] ». Il n’est donc nullement question, dans la cause principale des dommages, d’un défaut d’entretien mais bien de travaux non conformes effectués sans les soins nécessaires.

Les pièces versées aux débats établissent que le syndicat des copropriétaires a été informé du dégât des eaux le 27 février 2019. Il a alors mandaté la société Maurin qui a débouché une colonne et signalé la présence de lingettes lors de son intervention du 7 mars 2019. Une autre opération de maintenance a eu lieu immédiatement après, soit le 11 mars 2019. La persistance des désordres a conduit à l’inspection des réseaux par la société Maurin qui a conclu le 28 novembre 2019 à la présence de deux fissures dans le tronçon 1 et 5 infiltrations dans le tronçon 9.
Ce n’est ensuite que le 14 février 2020 que le syndic de la résidence « [Adresse 9] » a informé l’indivision [X] de ce que les dégâts des eaux trouvaient leur source dans les travaux d’aménagement, non autorisés de sa locataire, et lui a demandé de prendre les mesures nécessaires. Cette demande sera réitérée les 25 août 2020, puis 25 juin 2021, sans effet.
Il est notable que dans la lettre susmentionnée du 14 février 2020 du syndic à l’indivision [X], le premier demandait que lui soit envoyé un courrier avec accusé de réception pour que les travaux effectués « de dalles bétons sur le revêtement du parking existant soient inscrits à l’ordre du jour de la prochaine AGO des copropriétaires pour être ratifiés. Dans l’hypothèse où l’AGO ne donnerait pas son accord pour ratifier ces travaux (l’indivision [X] serait) dans l’obligation de procéder à la démolition de ces dalles bétons ». Le syndic adresse ici une demande précise de mise en régularité de la situation avec le règlement de copropriété concernant les abus de jouissance de la locataire, à l’origine des dommages de surcroît. Cette demande n’a cependant été là encore suivie d’aucun effet, sans que le syndicat n’agisse davantage et efficacement pour autant.

En définitive, si le syndicat, par l’intermédiaire du syndic, a été réactif dans un premier temps pour mener des investigations et interventions superficielles (curage de colonne) et inopérantes, lorsque les causes des dégâts des eaux ont été connues (le 28 novembre 2019, soit tout de même 9 mois après avoir été avisé du sinistre), malgré leur persistance il n’a aucunement proposé de réponse adaptée et efficace, se contentant de vains courriers. Il y a lieu de souligner que l’expert judiciaire approuve le dire du conseil de la SCI Ruf Invest quant à une fin des troubles subis si une « remise en état du parking, savoir la destruction de la dalle, sous l’indispensable contrôle d’un maître d’œuvre » avait été réalisée.

Le syndicat a ainsi failli, par son manque de diligence, à son devoir d’administration des parties communes et à sa mission essentielle de faire respecter le règlement de copropriété en laissant perdurer en connaissance de cause une situation préjudiciable à des copropriétaires qui n’avait pas été autorisée en assemblée générale. Cette faute ayant contribué aux préjudices déplorés par la SCI Ruf Invest, elle en sera tenue responsable.

Sur les préjudices indemnisables
En ce qui concerne les travaux de réparation

La requérante demande 144.985,43 euros à ce titre, et sollicite en même temps la condamnation des défendeurs sous astreinte à faire réaliser les travaux utiles à supprimer les désordres affectant la terrasse, soit les causes du préjudice. Or l’expert distingue ces deux chefs de préjudices, évaluant la « réparation des conséquences » à 79.575,70 euros HT (87.533,27 euros TTC), et la « Réparation des causes » à 41.807,64 euros HT (50.169,16 euros TTC), outre 6.069, 17 euros HT (7.283 euros TTC) de maîtrise d’œuvre.
Elle établit par ailleurs, attestation de son expert-comptable à l’appui, ne pas être assujettie à la TVA.

En conséquence, le préjudice afférent aux travaux de réparation de la SCI Ruf Invest sera fixé à 94.816,27 euros (87.533,27 euros + 7.283 euros).

En ce qui concerne les 2.211,00 € correspondant au montant des travaux de démolition exigés par l’expert judiciaire 

Ces 2.211 euros sont intégrés dans l’estimation de l’expert pour les réparations des conséquences des désordres sus-développées ; Il n’y a pas lieu de réparer deux fois le même préjudice et la requérante sera déboutée de ce chef de demande.

En ce qui concerne le préjudice de jouissance

L’expert fixe un préjudice de jouissance de 1.027 euros par mois. 
Il sera en conséquence fait droit à la demande sur ce chef de préjudice de la SCI Ruf Invest qui sollicite la réparation de son préjudice entre mars 2019 et février 2025, soit 71 mois à 72.917 euros (71 x 1.027), outre 1.500 euros d’indemnité d’éviction versée à l’une des locataires, pour un total donc de 74.417 euros.

Sur les partages de responsabilité
Aux termes de l’article 1317 du code civil, « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.
Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part.
Si l'un d'eux est insolvable, sa part se répartit, par contribution, entre les codébiteurs solvables, y compris celui qui a fait le paiement et celui qui a bénéficié d'une remise de solidarité. ».
La SA Inter mutuelles entreprises demande que sa part contributive soit plafonnée à 60%, correspondant à la part de responsabilité dans la survenance du sinistre à son assurée, et que le syndicat de copropriétaires en assume davantage s’agissant du préjudice de jouissance au regard de son inertie. De son côté, ce dernier demande à être relevé et garanti par l’indivision [X] des condamnations prononcées contre lui. Il s’évince de ces demandes croisées la nécessité de procéder à un partage des responsabilités de l’ensemble des parties en cause, l’opposition sur ce point d’ailleurs de la requérante étant sans fondement, chacun des co-obligés ne devant contribuer à la dette qu’en proportion de sa contribution au dommage.
En l’espèce, le moyen tiré de l’inertie du syndicat des copropriétaires devant augmenter sa participation pour le préjudice de jouissance est inopérant en ce que cette part de responsabilité a précisément été calculée par l’expert sur cette même base de l’inaction de l’intéressé.
Tenant compte des participations respectives des parties en cause aux préjudices de la SCI Ruf Invest, telles que sus-développées, le partage de responsabilités retenu par l’expert sera repris pour les travaux de réparation, à savoir :
- Locataire [10] : 60%
- Propriétaire du local – indivision [X] : 30%
- copropriété [Adresse 9] : 10%.
La créance de la SCI Ruf Invest au passif de la liquidation judiciaire de la société [10] sera ainsi fixée à la somme de 56.889,76 (94.816,27 x 60%) euros au titre des travaux de réparation. 

En ce qui concerne le préjudice de jouissance, ce même partage de responsabilité retenu par l’expert sera adopté.
La créance de la SCI Ruf Invest au passif de la liquidation judiciaire de la société [10] sera ainsi fixée à la somme de 44.650,20 (74.417 x 60%) euros au titre du préjudice de jouissance. 
*
En conséquence, chaque faute des défendeurs (locataire, propriétaire et syndicat) ayant participé au préjudice de la SCI Ruf Invest, ils seront tenus responsables de la réparation de son préjudice. Mme [E] [X] née [R], Mme [Z] [X] – [M], et le syndicat des copropriétaires du collectif [Adresse 9] seront donc condamnés in solidum à réparation, et la créance sera fixée pour le tout au passif de la liquidation judiciaire de la SAS [10].
La répartition finale entre co-obligés se fera selon le partage ci-dessus exposé.

Sur la garantie de la SA Inter mutuelles entreprises
La SCI Ruf Invest excipe de l’article 22 – A (4°) des conditions générales du « contrat d’assurance multigaranties des collectivités et risques professionnels » n° 971 0000 69350 B 50 souscrit par la SAS [10], qui garantit « Le recours des voisins et des tiers
C’est-à-dire les conséquences pécuniaires de la responsabilité que l’assuré peut encourir, en vertu des articles 1382 à 1384 du code civil, pour tous dommages matériels causés aux voisins et aux tiers à la suite d’un sinistre garanti au titre du présent contrat et survenu dans les locaux de l’assuré ».
La SA Inter mutuelles entreprises se prévaut quant à elle d’une clause d’exclusion de garantie à l’article 5 – 12 des conditions générales et visant « les dommages de toute nature occasionnés par les eaux de ruissellement des cours, jardins, voies publiques ou privées (sauf mise en jeu de la garantie Inondation prévue à l’article 27 – II), l’engorgement et le refoulement des égouts, résultant de la non étanchéité des ouvrages ou de l’humidité. ». 
Il est constant que les clauses d’exclusion de garantie des polices d’assurance doivent être formelles et limitées ce qui n’est pas le cas si elles donnent lieu à interprétation. En l’espèce, les dommages proviennent d’infiltrations subséquentes à « l’aménagement de la terrasse du restaurant, réalisé sans précaution » sur un parking, sans correspondance avec des « cours, jardins, voies publiques ou privées ». La clause d’exclusion de garantie ne s’applique donc pas à l’espèce.
Subsidiairement, la SA Inter mutuelles entreprises invoque les articles 32.28, puis 31 et 22, et enfin 31-22 de ses conditions générales pour conclure à sa responsabilité sur la seule garantie Dégât des eaux de la police souscrite, renvoyant à l’article 22 – A (4°). Ces éléments ne sont pas discutés par la demanderesse, qui s’appuie d’ailleurs sur le même article des conditions générales du contrat pour demander la condamnation de l’assureur.
Comme le relève alors la SA Inter mutuelles entreprises, le principe de l’assurance Dégât des eaux vise à garantir les dommages consécutifs à de tels sinistres et non la réparation de la cause. En conséquence, la SCI Ruf Invest sera déboutée de sa demande de condamnation sous astreinte de la SA Inter mutuelles entreprises à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert à cette fin.
En outre, l’article 22 – A (4°) invoqué communément par les parties stipule, comme le souligne la défenderesse que « Pour les immeubles en copropriété, cette garantie (…) couvre exclusivement les dégâts matériels par les copropriétaires, à l’exclusion des privations de jouissance, des pertes de loyers et tous les autres dommages immatériels dont ils peuvent être victimes. ».
La SCI Ruf Invest, qui ne discute pas cette exclusion de garantie pour son préjudice de jouissance, sera donc déboutée de ses demandes à ce titre dirigées contre la SA Inter mutuelles entreprises.

Il s’évince en outre de ces éléments que la garantie de la SA Inter mutuelles entreprises pour la part de responsabilité de la SAS [10] dans le préjudice lié aux travaux de réparation est acquise. L’assureur sera ainsi condamné in solidum à réparer ce chef de préjudice.

Sur la demande de réalisation de travaux avec astreinte

Aux termes de l'article L131-1 alinéa 1 du code des procédures civiles d'exécution « tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ».

En l’espèce, la condamnation demandée de la société [10] à réaliser des travaux constitue une condamnation à une obligation de faire qui, en dépit de la suppression de l’article 1142 de l’ancien code civil, ne peut se résoudre qu’en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur.
Celle-ci s’analyse dès lors comme une demande en paiement de créance née antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, interdite par les articles L.622-7 et L622-21 du code de commerce.
La demande de la SCI Ruf Invest de ce chef ressort donc irrecevable.
En outre, comme ci-dessus développé, la SA Inter mutuelles entreprises n’est tenue que pour les conséquences des dommages, non pour leurs causes. La demande de condamnation de l’assureur pour la réalisation de ces travaux sera donc rejetée.

En revanche l’indivision [X], qui avait en charge « le revêtement de la dalle » en application de la clause « conditions particulières » de l’acte de vente de la jouissance privative en date du 2 juillet 2003, et le syndicat de copropriété qui a failli à son devoir d’administration des parties communes et à sa mission essentielle de faire respecter le règlement de copropriété, seront condamnés in solidum à réaliser les travaux préconisés par l’expert en page 34 de son rapport selon devis du 06/02/2023 de la société EGEA.
Cette obligation de faire sera assortie d’une astreinte de 34,23 € par jour de retard passé le délai d’un mois après la signification du présent jugement.

Sur la franchise

Les compagnies d’assurance ne sont tenues à garantie que dans les limites des contrats souscrits. 
Il est constant que l’inopposabilité, au tiers lésé bénéficiaire de l’indemnité, de la franchise prévue au contrat ne joue que pour l’assurance obligatoire de la responsabilité du constructeur, souscrite sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil.
Au titre des condamnations qui ne relèvent pas des garanties obligatoires, dont notamment l’assurance “Dégât des eaux” ou les éventuels préjudices immatériels, les franchise et plafond de garantie prévus au contrat souscrit sont opposable au tiers lésé par application des dispositions de l’article L.121-1 du code des assurances.
Il sera donc repris au présent dispositif l’opposabilité à la SCI Ruf Invest de la franchise prévu au contrat d’assurance souscrit par la SAS [10] auprès de la SA Inter mutuelles entreprises.

Sur la demande en procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés.

En l’espèce, la SCI Laujamfra ne démontre pas que l’action de SCI Ruf Invest ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Elle n’établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement.
Elle sera, par voie de conséquence, déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. 

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l’article 1231-7 alinéa 1 du code civil, « En toute matière, la condamna