Tribunal Judiciaire · JCP REFERES — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
 

NAC: 5AA


N° RG 24/04606 
N° Portalis DBX4-W-B7I-TTLB




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 25/



DU : 04 Juillet 2025


[L] [H] épouse [Z]
[X] [N] [S] [Z]

 
C/


[W] [U] [P]

 





Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 04 Juillet 2025

à Me Olivier EZQUERRA 
et à Me Daniel MOLINA

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice- Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. 
 
Après débats à l'audience du 05 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
 


ENTRE :


DEMANDEURS

Madame [L] [H] épouse [Z]
demeurant [Adresse 4] (CANADA)

représentée par Maître Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [X] [N] [S] [Z]
demeurant [Adresse 4] (CANADA)

représentée par Maître Olivier EZQUERRA, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE
 

ET


DÉFENDEUR

Monsieur [W] [U] [P]
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Daniel MOLINA de l’AARPI ATLANTIS AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE


 






EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] ont donné à bail à Monsieur [W] [P] une maison à usage d’habitation meublée située [Adresse 1], par contrat en date du 6 novembre 2022, moyennant un loyer initial de 1650 euros et une provision annuelle pour charges de 200 euros.

Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] précisent qu’un état des lieux d’entrée a été effectué “complété” unilatéralement, plusieurs jours plus tard, par le locataire, soit le 21 novembre suivant.

Ils précisent également qu’immédiatement après son entrée dans les lieux, le locataire a fait le choix de remplacer et de remiser les meubles garnissant le logement pour y placer les siens.

Ils indiquent par ailleurs qu’ils ont dû faire face aux doléances incessantes de Monsieur [W] [P] à différents titres (saleté de la location lors de la prise de possession des lieux, problème d’eau chaude ...) et que malgré leurs diverses interventions ou encore celles de l’agence immobilière, leur locataire est resté campé sur son mécontentement, que par courriel en date du 25 mars 2023 il avait souhaité la signature d’un protocole financier et le paiement à son bénéfice de la somme de 9.290 euros pour ensuite, dès le mois d’avril suivant cesser le paiement des loyers mensuels.

C’est dans ces conditions qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifier à Monsieur [W] [P] le 21 juin 2023 pour un montant en principal de 4.950 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] précisent que 
Monsieur [W] [P] a par ailleurs saisi le Service Immeuble Menaçant Ruine en prétextant des désordres structurels de nature à compromettre la sécurité des occupants mais que l’expertise diligentée en urgence le 14 septembre 2023 avait conclu le jour même à l’absence de risque.

Ils précisent encore que c’est dans ces conditions qu’un protocole d’accord a été signé par les parties le 29 septembre 2023 aux termes duquel il a été convenu de mettre un terme au bail à effet au jour de la signature du protocole et au plus tard au 6 octobre 2023, les bailleurs ayant en conséquence la possibilité de remettre en location les locaux litigieux à partir de cette date.

Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] indiquent par ailleurs que le 6 octobre 2023 un état des lieux contradictoire de sortie a été dressé en présence de commissaires de justice mandatés par chacune des parties faisant état de certains désordres concernant notamment la baie vitrée du salon et la porte arrière du cabanon, l’absence de la TV et de la barre de son qui figuraient sur l’état des lieux d’entrée ; la régularisation d’eau étant en outre à effectuer. 

Par ailleurs, Monsieur [W] [P] n’a pas payé les loyers d’avril 2023 à septembre 2023 inclus, le protocole d’accord y faisant par ailleurs mention.

Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] ont en conséquence fait assigner Monsieur [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 4 décembre 2024. 

Aux termes de l'assignation, ils ont sollicité de :
- Condamner Monsieur [W] [P] au paiement des sommes suivantes :
- 9900 euros au titre des loyers impayés,
 - 1398,91 euros au titre de la réparation de la baie vitrée
 - 700 euros au titre de la perte de valeur de la télévision et de la barre de son
 - au titre de la régularisation de la consommation d’eau ...............mémoire
 - au titre des réparations de la porte arrière du cabanon ..............mémoire
 Soit un totale de 11.998,91 euros sauf à parfaire et pour mémoire

- Ordonner à Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3.300 euros ;
- Ordonner la compensation des sommes susvisées ;
- Condamner le défendeur aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 23 juin 2023 ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de ne pas déroger à l’exécution provisoire de droit.
 
Après renvois à l’audience du 05 mai 2025, Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z], représentés par leur conseil, ont contesté l’argumentation du défendeur et sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance et ont actualisé le montant de la dette à la somme de 12.741,91 euros ayant évalué le montant de la régularisation d’eau à la somme de 94 euros et celle concernant la réparation de la porte arrière du cabanon à celle de 292 euros et porté la somme sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 2.500 euros.

Monsieur [W] [P] a comparu représenté par son conseil, a demandé de rejeter toutes demandes adverses comme injustes et mal fondées et d’en débouler les demandeurs, d’ordonner une diminution de 90 % du loyer dû au titre du premier mois de location, du 6 novembre 2022 au 9 décembre 2022 en raison de l’absence du caractère décent du logement privé d’alimentation en eau chaude en période hivernale, soit une réduction de 1.500 euros.

Il a en outre demandé d’ordonner une diminution d’un tiers du prix du loyer du fait des nombreux désordres constatés par huissier ayant entraîné un préjudice de jouissance subi du mois de décembre 2022 à septembre 2023 compris, soit 550 euros par mois pendant 10 mois, soit la somme de 5500 euros.

Il a par ailleurs demandé de condamner Monsieur [X] [Z] et Madame [L] [H] épouse [Z] à lui rembourser les sommes avancées afin de conduire les travaux pour remettre le logement aux normes en vigueur ainsi qu’à le rendre conforme au standing l’ayant déterminé à accepter le bail soit un total de 18.845 euros.

Au titre du préjudice moral qu’il soutient avoir subi, il a sollicité la condamnation des demandeurs à lui verser la somme de 1.500 euros, il a en outre sollicité la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3300 euros, d’ordonner la compensation de sommes susvisées et de condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il a fait valoir la présence de nombreux équipements endommagés ou mal entretenus cachés par les meubles garnissant le logement, une saleté omniprésente, un défaut de fonctionnement de la pompe à chaleur, du lave-vaisselle, du lave linge, du portail extérieur, des vélux, d’interrupteurs, de télécommandes du portail et du sèche linge de manière partielle.

Il a également fait valoir l’impossibilité d’activer l’alarme, le soutènement inflammable en polystyrène de la hotte aspirante, les peintures du logement en mauvais état, une mauvaise hygiène ou état d’entretien de la salle de bain, de la buanderie du rez de chaussée, des toilettes, de la terrasse ou de la cuisine mais aussi des filtres de la climatisation.

Il a par ailleurs soutenu que les toilettes du bas étaient bouchées et un tabouret cassé, l’existence de rayures (plan de travail de l’ilôt central, table du jardin sous l’escalier ....) de même que de mauvaises performances énergétiques, l’entretien de la pompe à chaleur et le ramonage de la cheminée non réalisés et des problèmes électriques liés au compteur qui faisaient disjoncter l’installation.

Il a aussi indiqué que cette situation l’avait contraint à prendre une location temporaire pour 9 nuits pour un coût de 837 euros puis à se rendre chez des amis pour pouvoir se doucher, à devoir gérer seul la situation et recourir à un artisan, les bailleurs étant au Canada, le contraignant en outre à prendre de nombreuses demi-journées de travail.

Il souligne enfin que les travaux dont la réalisation a été rendue nécessaire par l’état réel de l’immeuble représentaient un coût total de 18.845 euros soit presqu’un an de loyer.

Il indique par ailleurs qu’à compter de février 2022, lui et sa fille ont subi 5 cambriolages et intrusions à répétition facilités par le dysfonctionnement du système d’alarme puis par l’absence de sécurisation des lieux précisant en outre que cette situation avait généré des problèmes de santé importants ayant dû être hospitalisé le 4 juin 2023 pour des faiblesses cardiaques et arrêté jusqu’au 11 juin 2023 par son médecin traitant.

Compte tenu de tout ce qui précède, Monsieur [P] a soutenu que les bailleurs n’avaient pas respecté les obligations découlant de l’article 1719 du code civil en ne délivrant notamment pas au locataire un logement décent et en n’ayant pas délivré le logement en bon état de réparation contrevenant ainsi aux dispositions de l’article 1720 du code civil et a donc fait valoir l’exception d’inexécution.

L'affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose :
“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

L’article 835 du même code dans son premier alinéa dispose :
“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

En l’espèce, compte tenu des contestations sérieuses soulevées par Monsieur [W] [P], il convient de dire n’y avoir lieu à référé et de renvoyer les parties à mieux se pourvoir.

En l’état de la procédure, chaque partie gardera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens 


PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort : 

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses ; 

DISONS en conséquence n’y avoir lieu à référé ; 

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ; 

LAISSONS à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens. 


Le Greffier La Première Vice-Présidente