Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 14]
[Adresse 1]
[Adresse 9]
[Localité 5]
 

NAC: 5AA

N° RG 24/02121 
N° Portalis DBX4-W-B7I-S7UC




 JUGEMENT


N° B 

DU 04 juillet 2025





La S.A. [Adresse 10]

C/

[L] [R]

 



Expédition revêtue de 
la formule exécutoire à
Me REDON-REY

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties


Le : 






JUGEMENT


Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;


ENTRE :


DEMANDERESSE

La S.A. HLM DES CHALETS, 
Prise en la personne de son représentant légal en exercice, 
Dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDEUR

Monsieur [L] [R], 
demeurant [Adresse 7] 
[Localité 6]

Représenté par Maître Jean-yves GOUGNAUD, avocat au barreau de TOULOUSE















EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 4 août 2017,la SA [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [L] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3][Adresse 8] à [Localité 13], moyennant un loyer actuel de 492,43€ provision sur charges comprises et un montant résiduel de 190,53€ une fois déduites les aides au logement.

Le 4 mars 2024, le logement au dessous du sien appelait les secours suite à la présence d’eau dans son local provenant du dessus. Faute de pouvoir joindre Monsieur [L] [R] les pompiers pénétraient dans les lieux et découvraient un logement saccagé et une cloinson défoncées entrainant la dégradation d’une canalisation d’eau engendrant une fuite impactant le niveau en dessous. Des prhotgraphies étaient prises témoignant d’un logement dévasté, avec des cloisons détruites, des portes enfoncées et un état de saleté. Plainte était déposée le 7 mars 2024 par le représentant du bailleur. 

Par acte de Commissaire de justice en date du 13 mai 2024, dénoncé au préfet de la Haute-Garonne le 14 mai 2025, la SA HLM DES CHALETS a fait assigner Monsieur [L] [R], sur le fondement des artciles 1229,1224 et 1729 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins :
à titre principal, 
- de voir prononcée la résiliation du bail à compter de l’assignation aux torts exclusifs du locataire pour défaut d’entretien, dégradation volontaire du logement et défaut de paiement des loyers et charges sans motifs fondé et en conséquence,
- ordonner sans délai son expulsion avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
- sa condamnation au paiement de la somme de 808,78€ quittance du mois de mars inclus,
- sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation au loins égale au montant du loyer et en cours jusqu’à son départ des lieux soit à la somme de 482,93€ révisable selon les modalités prévues au bail,
à titre subisidiaire, si le tribunal ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire à compter de l’assignation, la prononcer à la date du jugement et obtenir les mêmes sommes outre le paiement de la somme de 808,78€ au titre des arriérés de loyer et charge actualisé au jour de l’audience,
en tout état de cause, elle demande que l’exécution provisoire ne soit pas écartée et la condamnation du locataire au paiement des sommes suivantes :
229,20€ au titre de la facture de ADF31,118,99€ au titre de la facure de PROXISERVICE800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, aux dépens.
L’affaire, après plusieurs renvois et une réouverture des débats pour production de la dénonciation de l’assignation à la CCAPEX, était appelée à l’audience du 29 avril 2025.

Dans ses dernières conclusions pour l’audience du 19 novembre 2024, la SA [Adresse 10], valablement représentés, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2.175,36€ arrêtée au 15 novembre 2024 et s’oppose aux demandes de délais du locataire. Elle fait valoir au soutien de ses prétentions et en réponse aux moyens soulevés par Monsieur [L] [R] :
- que la procédure est régulière en ce qu’elle a été valablement dénoncée à la Préfecture, 
-que le fait d’avoir dégradé le logement volontairement permet de de conclure que le locataire manqie à ses obligations découlant du bail et ses inexécutions sont suffisamment graves pour justifier la résiliation et qu’en outre, le manquement aux obligations de paiement constitue un autre manquement;
- sur la demande de délais de paiement , elle s’y oppose faisant valoir d’une part, que le locataire n’est pas de bonne foi et qu’il a déjà bénéficié des plus larges délais de paiement et il n’a rien mis en place pour apurer la dette locative et ne justifie d’aucun empêchement pour régler les loyers,
- Monsieur [L] [R] ne démontre pas avoir les revenus lui permettant d’apurer la dette locative et il n’a pas repris le paiement des échéances courantes, 
- sur la demande de délai pour quitter les lieux, elle rappelle que le locataire n’est pas de bonne foi et qu’il ne justifie d’aucune diligence pour son relogement, enfin il ne justifie pas des circonstances qui l’empêcheraient de se reloger dans des conditions normales au sens de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution
- Monsieur [L] [R] na jamais fait preuve de bonne volonté pour exécuter ses obligations, il n’a payé qu’irrégulièrement le loyer et n’a pas joui du logement paisiblement.

Monsieur [L] [R], valablement représenté, conclut à l’irrecevabilité de l’assignation faute d’avoir été dénoncée à la CCAPEX alors qu’un des motifs de résiliaiton est le non paiement des loyers et en consésuence, la débouter de l’ensemble de ses demandes. A titre subisidiaire, il demande le rejet de la demande de résiliation de bail et sollicite des délais de paiement sur 24 mois. A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de 12 mois pour quitter le logement le temps de pouvoir trouver un logement adapté à sa situaiton et lui attribuer des délais de paiement. En toute hypothèse, il ne conteste pas les sommes dues au titre des factures de 229,20€ et 118,99€ et conclut au rejet des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.
Au soutien de sa position, il explique qu’il souffre de troubles psychiatriques consécutifs à une agression dont il a été victime en 2007 et a été hospitalisé du 6 mars au 10 mai 2024, cette hospitalisation a permis de constater que le traitement prescrit n’était plus adapté et qu’il était à l’origine de la crise du 4 mars 2024. A sa sortie de l’hôpital [11], il a réintégré son logement et l’a remis en état. Son état de santé s’est stabilisé grâce au nouveau traitement et depuis son entrée dans les lieux en 2017, aucun incident n’a eu lieu. Il s’agit d’un acte isolé dont il n’est pas directement responsable du fait de sa maladie. Concernnat la dette locative, il a sollicité la CAF pour obtenir un prêt. Sur les délais pour quitter les ieux, il rappelle que du fait de ses faibles ressources, il ne peut se loger dans le secteur privé et compte tenu de son état de santé, il ne peut se retrouver à la rue, il est reconnu atteint d’un taux d’incapacité supérieur ou égal à 80%.
Il demande que l’exécution provisoire soit écartée.

La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Dans la mesure où des délais de paiement étaient sollicités, le juge invitait les parties à produire un décompte actualisé de la dette locative au jour de l’audience et faire valoir leur observations sur celui-ci.

Par note en délibéré en date du 10 juin 2025, le conseil de la SA [Adresse 10] adressait un nouveau décompte en date du 29 avril 2025 laissant apparaître un solde débiteur de 3.105,11€ et l’absence de reprise de paiement des échéances courantes par le locataire.

Le conseil de Monsieur [L] [R] ne formulait aucune observation.

MOTIFS DE LA DEMANDE :

Sur la recevabilité de l’action :

Il résulte des pièces produites au débat que la dénonciation à la Préfecture a bien été effectuée le 14 mai 2024, l’action est donc recevable.

Sur la demande résiliation du bail :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1986 dispose : “Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;” .

L’article 1224 du Code civil prévoit : “La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.”

L’article 1729 du même Code précise : “Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.”
Dans le cas présent, il n’est pas contesté que Monsieur [L] [R] a dégradé de façon conséquente le logement loué, en détruisant des cloisons, n’a pas entretenu et a cessé de payer ses loyers depuis le mois de mars 2024, ce qui constitue des manquements particulièrement graves du locataire qui justifient que soit prononcée la résiliation du bail à la date de l’audience. En outre, en dehors de quelques photogaphies prises sous aun autre angle de vue que celles prises par les pompiers, il ne justifie pas de la remise en état du logement.

Sur l’indemnité d’occupation :
A partir du 29 avril 2025, date de l’audience, le locataire sera occupant sans droit ni titre du logement. Il convient donc, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation due au montant du loyer et charge du logement actualisé.

Sur les sommes dues par le locataire :
La SA HLM DES CHALETS produit le bail signé le 4 août 2017 et un décompte des sommes dues au 29 avril 2025 laissant apparaître que Monsieur [L] [R] est redevable de la somme de 3.105,11€ et sera donc condamné au paiement de ces sommes.
Outre les factures d’interventions suite à ses dégradations à hauteur de 229,20€ et 118,99€.

Sur la demande de délai pour apurer la dette locative et le maintien dans les lieux :
L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.”

Dans le cas présent, le locataire n’a pas repris le paiement des échéances courantes et ne justifie pas de ressources lui permettant d’apurer la dette locative. Sa demande de délai sera donc rejetée.

Sur les délais supplémentaires au visa des articles L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution :
L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose “ Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”
L’article L214-4 du même Code prévoit : “La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.”

Dans le cas présent, le locataire ne peut être considéré de bonne foi dans la mesure où il ne justifie d’aucune recherche de logement, qu’il n’a pas repris le paiement des loyers résiduel de 190,43€ alors que ces ressources le lui permettent et qu’il ne justifie pas de l’impossibilité de trouver à se reloger dans des conditions normales. Le fait qu’il occupe un logement social justifie également que les intérêts du bailleur soient pris en compte du fait du nombre de personne en attente d’un logement social.
Sa demande de délai supplémentaire pour quitter les lieux sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :
La SA [Adresse 10] dû engager des frais pour faire valoir leurs droits, il leur sera alloué la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. . 

Sur les dépens :
Monsieur [L] [R] , succombant au principal, supportera les dépens.

Sur l’exécution provisoire :
La durée de la procédure justifie que cette mesure ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, 

Déclare l’action recevable,

Prononce la résiliation du bail au 28 avril 2025 pour manquement grave du locataire à son obligation de paiement des loyers, d’entretien du logement et de jouissance paisible des lieux, 

Condamne que Monsieur [L] [R] à payer à la SA HLM DES CHALETS les sommes suivantes :
3.105,11€ au titre des loyers et charges du logement arrêtée au 29 avril 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision,229,20€ au titre de la facture de la société ADF 31,118,99€ au titre de la facture de la société PROXISERVICE,800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 
A compter du 28 avril 2025, fixe l’indemnité d’occupation versée à la SA [Adresse 10] par Monsieur [L] [R] au montant du loyer et charge du logement et le condamne au paiement,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [R] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 12] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

Déboute Monsieur [L] [R] de ses demandes de délais de paiement et de ses demandes de délais supplémentaires pour quitter les lieux, 

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne Monsieur [L] [R] aux dépens.

La Greffière Le Juge