Cour d'Appel · Chambre 3 A — 3 juillet 2025

MINUTE N° 25/330

























Notification par LRAR aux parties



Le 



Copie exécutoire à :



- Me Emmanuel KARM



Copie à :

- Me Thibaud [Localité 9]

- greffe du TPBR de [Localité 8]





Le 



Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 03 Juillet 2025





Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03703 - N° Portalis DBVW-V-B7I-IMSZ



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 septembre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Guebwiller





APPELANTE :



COMMUNE DE [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal 

[Adresse 5]

[Localité 7]



Comparante et assistée de Me Emmanuel KARM, avocat au barreau de STRASBOURG





INTIMÉ :



Monsieur [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 6]



Non comparant, représenté par Me Thibaud NEVERS de la SELAS LEGI CONSEILS BOURGOGNE, avocat au barreau de DIJON





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 mai 2025, en audience publique, un rapport ayant été présenté, devant la cour composée de :



Mme FABREGUETTES, présidente de chambre

Mme DESHAYES, conseillère

M. LAETHIER, vice-président placé



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : M. BIERMANN



ARRET :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.





- signé par Mme FABREGUETTES, présidente et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



*****



FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE



Selon bail rural signé le 5 juillet 2002, la commune de [Localité 11] a donné à bail à Monsieur [Z] [R] deux parcelles situées lieu-dit [Localité 10] Section [Cadastre 3] n° [Cadastre 1] d'une superficie de 8 hectares 52 ares et 58 centiares et Section [Cadastre 4] d'une superficie de 68 hectares 50 ares 90 centiares, commençant à courir le 11 novembre 2001. Ces parcelles étaient auparavant exploitées par [M] [R], père du preneur.

Le preneur a mis le bail à disposition de l'EARL [R], constituée le 17 décembre 1999 entre son père [M] [R], lui-même et son frère [D] [R].

À la suite du décès de [Z] [R], puis de [M] [R], [D] [R] s'est vu transmettre par voie successorale le bail liant son frère à la commune, en application des règles prescrites à l'article L 411- 34 du code rural et de la pêche maritime.

Dans le cadre d'un projet de vente des parcelles par la commune, Monsieur [D] [R] a réclamé le bénéfice d'un droit de préemption en qualité de prenant place.

La commune a soutenu que le bail rural a fait l'objet d'une résiliation amiable en 2017.

Par jugement du 20 décembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Guebwiller a débouté la commune de ses demandes tendant à voir dire que le bail avait fait l'objet d'une résiliation amiable à compter du 23 mars 2017 et à voir ordonner l'expulsion de Monsieur [R] des parcelles et l'a condamnée aux dépens.

Cette décision a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de céans du 7 novembre 2022.

Par acte du 27 février 2023, la commune a délivré à Monsieur [D] [R] un congé à effet au 10 novembre 2025.

Par requête du 23 juin 2023, Monsieur [D] [R] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Guebwiller aux fins d'annulation de ce congé, subsidiairement aux fins de voir condamner la commune au paiement d'une somme de 100 000 € au titre de l'indemnité au preneur sortant et de la voir condamner aux dépens, ainsi qu'à lui payer une somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il a fait valoir notamment que le maire n'avait pas pouvoir de représenter la commune pour la délivrance du congé ; que le congé n'est pas valablement motivé et, dans l'hypothèse où il s'agit d'un congé lié à l'âge du preneur, qu'il ne respecte pas les dispositions de l'article L 411- 64 du code rural.

La commune a conclu au rejet des demandes et a sollicité paiement d'une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement du 25 juin 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Guebwiller a :

-annulé le congé afin de reprise de bail rural d'environ 60 hectares de terres arables, congé qui a été délivré le 27 février 2023 sur l'initiative de la commune de [Localité 11], à l'encontre de Monsieur [D] [R],

-autorisé ce dernier, preneur, à se maintenir dans les lieux pris à bail rural,

-dit n'y avoir lieu à l'octroi d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-rappelé et maintenu l'exécution provisoire des entières dispositions,

-condamné la partie défenderesse aux dépens.



Pour se déterminer ainsi, le premier juge a retenu que la commune justifiait d'une délégation donnée au maire pour décider de la conclusion et de la révision du louage de choses pour une durée n'excédant pas douze ans ; que cependant, le congé litigieux comporte une contradiction en ce qu'il indique en titre « congé afin de reprise » tandis que son libellé ultérieur mentionne que la commune entend mettre fin au bail par limitation du renouvellement au motif que le locataire a atteint l'âge de la retraite ; que ces deux congés sont distincts et soumis à des régimes juridiques différents, de sorte que l'acte est source d'incertitude et d'équivoque pour le preneur destinataire et profane ; que la commune estime à tort que l'argument selon lequel elle délivre le congé dans l'idée de vendre des parcelles n'aurait aucun emport sur la procédure, alors que le tribunal considère que son contrôle ne se limite pas à vérifier l'âge du preneur, mais qu'il doit vérifier la motivation du propriétaire autour du congé par application notamment de l'article L 411-66 ; qu'une pétition souscrite par des agriculteurs locaux déplorant une entreprise de résiliation en chaîne des baux consentis sur les terres communales dans le but de les vendre en tout ou partie suffit à sous-tendre une opération destinée à permettre à la commune de récupérer des terres nues de tous baux pour éviter les lourdeurs liées au droit de préemption du preneur, en fraude du statut protecteur des baux ruraux.



La commune de [Localité 11] a interjeté appel de cette décision le 4 octobre 2024.

Par écritures datées du 20 janvier 2025 reprises oralement à l'audience du 19 mai 2025, elle conclut à l'infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et demande à la cour de :

-juger le congé à fin de reprise de bail rural délivré le 27 février 2023 par la commune de [Localité 11] à l'encontre de Monsieur [D] [R] valable,

En conséquence,

-débouter Monsieur [D] [R] de l'intégralité de ses prétentions,

-le condamner à verser à la commune de [Localité 11] une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance,

-condamner Monsieur [D] [R] à verser à la commune de [Localité 11] une somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,

-condamner Monsieur [D] [R] aux entiers frais et dépens.



Elle fait valoir que le congé qu'elle a fait délivrer en vue de reprendre la parcelle est clairement fondé sur les dispositions de l'article L 411-64 du code rural et de la pêche maritime, Monsieur [R] ayant atteint l'âge de la retraite en matière d'assurance vieillesse d'exploitant agricole ; que ce congé n'a jamais été fondé sur une reprise de la parcelle pour exploitation personnelle, ce qu'elle n'aurait pu faire en sa qualité de commune ; qu'il n'existe aucun vice de forme ; qu'à supposer l'existence d'une inexactitude, celle-ci n'a pas été de nature à induire le preneur en erreur, de sorte qu'elle ne peut entraîner la nullité de l'acte, conformément aux dispositions de l'article L 411- 47 du code rural ; que l'intimé ajoute à la loi en ce qu'il n'existe pas d'obligation de préciser la période triennale à l'issue de laquelle le congé prendra effet.

Elle précise qu'il n'y a pas d'obligation pour le bailleur de justifier les raisons pour lesquelles il entend délivrer congé, au-delà des motifs légaux ; que si elle a délivré des congés, notamment aux exploitants d'un important îlot de culture voisin de celui exploité par Monsieur [R], elle n'a pas vendu lesdites parcelles, qui sont à ce jour exploitées par plusieurs locataires depuis plusieurs années ; qu'elle n'a pas plus l'intention de vendre les parcelles concernées et qu'aucune délibération n'a été prise par le conseil municipal en ce sens ; que seul le motif figurant dans le congé doit être apprécié.

Elle a conclu au rejet de la demande portant sur l'indemnité de fin de bail, en ce que les factures produites par l'intimé ne justifient pas la réalisation des travaux allégués.



Par écritures datées du 4 février 2025 reprises oralement à l'audience du 19 mai 2025, Monsieur [D] [R] a conclu à titre principal à la confirmation du jugement déféré. À titre subsidiaire en cas de validation du congé, il demande condamnation de la commune de [Localité 11] à lui régler la somme de 100 000 € à titre d'indemnité de fin de bail, conclut au rejet des demandes de la commune et sollicite la condamnation de cette dernière aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il fait valoir que le congé qui lui a été délivré est entaché de diverses irrégularités formelles, en ce que sa formulation fait penser à un congé de reprise pour exploiter, alors qu'il s'agit d'un congé fondé sur l'âge ; que ces congés obéissant à des régimes juridiques distincts, l'imprécision lui porte nécessairement préjudice ; que l'acte ne permet pas plus de connaître l'option retenue par le bailleur, entre le refus de renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite et la limitation de renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ; qu'en cas de choix de la première option, à la date d'effet du congé serait erronée, le bail dont il est titulaire arrivant à expiration le 10 novembre 2028 ; qu'il n'ajoute nullement à la loi en soulignant l'imprécision du congé, justifiant également son annulation.

Il fait valoir que l'acte est également entaché d'un vice de fond, en ce que la commune, personne morale de droit public, lui a fait délivrer congé à fin de reprise, alors que son objet social ne peut être l'exploitation agricole ; que l'appelante, qui explique avoir voulu faire délivrer un congé fondé sur l'âge du preneur, a intitulé son acte congé à fin de reprise ; que ses intentions sont d'autant plus floues que la commune entend depuis plus de cinq ans obtenir restitution des parcelles prises à bail et exploitées par la famille [R] depuis plus de cinquante ans ; qu'elle semble avoir entrepris depuis 2020 de nombreuses démarches pour obtenir la résiliation de baux consentis sur les terres communales, afin de pouvoir les vendre en fraude du statut d'ordre public du fermage.

Il souligne que l'admission du congé entraînerait la fin de son exploitation.



À titre subsidiaire, il fait valoir qu'il a droit à une indemnité de fin de bail pour tous les travaux et investissements qui modifient matériellement le fonds loué et qui lui apportent une plus-value, prévue d'ailleurs par le bail conclu le 5 juillet 2002 entre la commune et [Z] [R].



MOTIFS



Sur le congé

En vertu des dispositions de l'article L 411- 47 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit :

-mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

-indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris 

-reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54. 

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

L'article L 411-64 dispose notamment que le bailleur peut, par dérogation aux articles L. 411-5 et L. 411-46 :

-soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ;

-soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

En l'espèce, la commune de [Localité 11] a fait délivrer à Monsieur [D] [R] le 27 février 2023 un acte intitulé « congé à fin de reprise », par lequel elle déclare lui donner congé des parcelles qu'il exploite pour le 10 novembre 2025 à 24 heures ; qu'en application de l'article L 411- 64 du code rural et de la pêche maritime, la commune entend mettre fin au bail par limitation du renouvellement au motif que le locataire a atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.

L'acte rappelle les dispositions de l'article L 411- 64 alinéa premier, ainsi que celles de l'article L 411- 54 et de l'article R 411-11.

Si l'intitulé de l'acte renvoie a priori au congé prévu à l'article L 411-58 du code rural pour les personnes physiques et à l'article L 411-60 pour les personnes morales, prévoyant la possibilité pour le bailleur de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, partenaire ou d'un descendant, force est de constater que tout le corps de l'acte porte sur la fin du bail du fait de l'âge du preneur, prévu à l'article L 411- 64 du code rural, dont la commune se prévaut expressément et dont les dispositions sont rappelées ; qu'en revanche, l'acte ne mentionne en rien les dispositions de l'article L 411-47 du code rural, de sorte qu'à supposer que Monsieur [R] ait ignoré que la commune, personne morale qui n'a pas d'objet agricole, ne pouvait se prévaloir d'un congé pour reprise à fin d'exploitation personnelle par l'un ou plusieurs de ses membres, il ne pouvait, à la lecture de l'acte, ne 



pas avoir connaissance de ce que le congé était fondé sur le fait qu'il avait atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.

L'article L 411-64 offre une option au bailleur, qui peut soit refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge.

Le congé délivré s'appuie sur le fait que la commune entend mettre fin au bail « par limitation du renouvellement au motif que le locataire a atteint l'âge de la retraite retenue en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ».

Étant précisé que le bail rural était à effet au 11 novembre 2001 et venait ainsi à expiration, ainsi que l'indique à juste titre l'intimé, le 10 novembre 2028, il en découle sans ambiguïté que la commune se prévalait de la deuxième option prévue au texte, par limitation du renouvellement du bail, le congé étant donné pour la date du 10 novembre 2025. Il ne résulte d'aucun texte que le congé doive mentionner la période triennale pour laquelle la fin du bail est sollicitée, ce qui découle d'ailleurs clairement de la date d'effet du congé mentionnée sur l'acte, qui n'est nullement critiquée.

Ainsi, il convient de retenir que les éventuelles inexactitudes mises en avant par l'intimé n'étaient pas de nature à l'induire en erreur sur le fondement de l'acte et sa portée.

Il est par ailleurs de jurisprudence qu'aucune disposition n'impose au bailleur de justifier, à peine de nullité du congé fondé sur l'âge du preneur, de l'emploi des biens qui en sont l'objet.

Si les dispositions de l'article L 411-66 du code rural et de la pêche maritime prévoient que si le propriétaire n'a exercé la reprise que dans le but de faire fraude aux droits du preneur, notamment s'il vend le bien, le donne à ferme, ou pratique habituellement la vente de la récolte sur pied d'herbe ou de foin, le preneur a droit, soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n'a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts, les éléments du dossier ne mettent nullement en évidence, en l'état de la procédure, une intention de fraude de la bailleresse. En effet, la seule production d'une pétition des agriculteurs de [Localité 11] dans le cadre d'une intervention à la réunion ordinaire du conseil municipal de la commune du 5 mars 2020, par laquelle ils déclarent s'opposer très fermement à la vente des terrains communaux à des personnes extérieures au village, est inopérante à démontrer la volonté de la bailleresse de passer outre le statut protecteur des baux ruraux pour évincer l'intimé des parcelles qu'il exploitait, en vue de les vendre.

Étant clairement établi que le congé ne reposait pas sur les dispositions de l'article L 411-60 du code rural, Monsieur [R] ne justifie enfin d'aucun moyen de nullité de l'acte pour vice de fond.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu'il a annulé le congé et a autorisé le preneur à se maintenir dans les lieux pris à bail rural et il sera fait droit à la demande de l'appelante tendant à voir valider le congé délivré le 27 février 2023.



Sur l'indemnité au preneur sortant

En vertu des dispositions de l'article L 411- 69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l'expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d'un bâtiment indispensable pour assurer l'exploitation du 



bien loué ou l'habitation du preneur, effectuées avec l'accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d'exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

En l'espèce, l'intimé fait valoir que la famille [R] a installé sur les terres un puits d'irrigation, contribuant à un rendement régulier des cultures et a effectué des travaux pour un montant de 12 238,69 € ; que les terres ont été enrichies chaque année depuis 2012 pour un montant évalué de 171 898,57 €, justifiant une indemnité d'arrières fumures et améliorations culturale pour la somme de 40 556,32 €.

Il convient de rappeler que pour que le preneur puisse prétendre à une indemnité de fin de bail, les travaux doivent avoir été précédés d'une autorisation du bailleur. 

En l'espèce, l'intimé se borne à affirmer qu'un accord verbal a été obtenu de la commune de [Localité 11], mais n'apporte pas autrement la preuve de ce fait contesté, de sorte qu'il n'est pas fondé à mettre en compte des montants au titre de travaux.

Par ailleurs, il incombe au preneur sortant de rapporter la preuve des éléments fondant sa demande. A cet égard, la seule production d'extraits du grand livre des comptes généraux de l'EARL [R] portant sur le compte 6010100 Achats Engrais et Amendt, sans les factures afférentes, n'est pas de nature à permettre de déterminer le principe d'une indemnisation au titre d'améliorations culturales et d'arrières fumures, de sorte que la demande ne peut qu'être rejetée.



Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées.

Partie perdante, Monsieur [R] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel et sera débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera alloué à la commune une somme globale de 1 500 € en compensation des frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés pour les deux instances.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



INFIRME le jugement déféré,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

VALIDE le congé délivré le 27 février 2023 par la commune de [Localité 11] à Monsieur [D] [R], à effet au 10 novembre 2025,

DIT que Monsieur [D] [R] ne pourra se maintenir dans les lieux pris à bail rural à compter de la date d'effet du congé,

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande en paiement d'une indemnité de fin de bail,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] à payer à la commune de [Localité 11] la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [D] [R] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [R] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



Le Greffier La Présidente