Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 3 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00184 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD3F
NAC : 70E


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 03 Juillet 2025























DEMANDEUR


M. [B] [X] [J]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Rep/assistant : Maître Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY-SCHAEPMAN, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE [Adresse 10] BLEU ([Adresse 13]) Syndicat représenté par son syndic la société GERER IMMOBILIER domicilié au [Adresse 5].
[Adresse 4]
[Localité 8]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Catherine VANNIER
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 19 Juin 2025


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 03 Juillet 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Catherine VANNIER, Première Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire à Maître DE GERY délivrée le :
Copie certifiée conforme au service expertise délivrée le :




FAITS PROCEDURE PRETENTIONS

Suivant acte authentique du 13 août 2021, Monsieur [B] [I] a acquis une parcelle de terrain cadastrée HA [Cadastre 2], sur laquelle est édifiée une villa située [Adresse 3] à [Localité 14]. Cette parcelle jouxte la parcelle appartenant au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12], cadastrée HA [Cadastre 6]. 

La limite entre les deux parcelles n’a jamais fait l’objet d’un bornage contradictoire en l’absence d’accord des anciens propriétaires des deux parcelles. Un rapport amiable a eu lieu en 2005 et proposait les limites entre les deux fonds. Puis, en 2022, un expert géomètre a convoqué Monsieur [X] [J] pour fixer la limite entre la parcelle HA [Cadastre 2] et HA [Cadastre 6]. La limite retenue par l’expert est quasiment la même que celle proposée en 2005, à la différence que le point C serait à l’angle du mur et non en retrait comme le proposait le bornage de 2005. Dans ces deux propositions de bornage, le mur de séparation des parcelles HA [Cadastre 2] et HA [Cadastre 6] appartient à la résidence [Adresse 12]. Or, ce mur menace ruine depuis les travaux de décaissement de la résidence [Adresse 12]. Monsieur [I] a effectué des travaux d’urgence nécessaire à la consolidation du mur. Cependant, ces travaux restent insuffisants à consolider le mur qui, lors de son édification, n’avait pas vocation à soutenir les terres de la parcelle en amont, suite au décaissement réalisé pour la construction de la résidence [Adresse 12]. 

Souhaitant déterminer le propriétaire du mur litigieux, les remèdes à appliquer pour le consolider et sur la réalité du décaissement, Monsieur [B] [I] a, par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2025, fait assigner le [Adresse 15] [Adresse 11] bleu devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint Denis de la Réunion aux fins de voir : 
Déclarer l’action introduite par Monsieur [I] recevable et bien fondée,Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à Saint Denis,Entendre les parties en leurs observations, le cas échéant tous sachants, Se faire remettre par les parties tous documents utiles à sa mission,Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,Effectuer une description complète et chronologique des travaux accomplis sur le mur litigieux,Constater et décrire les désordres tels que mentionnés par le demandeur dans l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2025,Se prononcer sur l’origine et la cause des désordres,Déterminer la propriété du mur litigieux,Déterminer si la parcelle HA [Cadastre 6] a fait l’objet d’un décaissement fragilisant le mur litigieux,Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, quant à la solidité et l’esthétique de l’ouvrage,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,Décrire poste par poste les travaux nécessaires pour remédier aux désodres,Déterminer le coût et la durée de tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres,Donner tous éléments permettant d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis,Selon toutes justifications utiles, chiffrer les éventuels préjudices subis,Déterminer sur quelle parcelle HA [Cadastre 2] ou HA [Cadastre 6] se situe le mur litigieux,Faire toutes opérations utiles au règlement du litige,Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établies près ce tribunal,Réserver les dépens qui suivront le sort de l’instance au fond. 
Bien que régulièrement assignée conformément à l’article 658 du code de procédure civile, le [Adresse 15] [Adresse 11] bleu n’a pas constitué avocat. 

A l’audience du 19 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, avancé au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

La mise en œuvre de ce texte ne se conçoit qu’en prévision d’un possible litige et n’exige pas que le fondement et les limites d’une action par hypothèse incertaine, soient déjà fixées. 

En l’espèce, Monsieur [I] verse un bornage amiable (non établi contradictoirement avec la résidence [Adresse 12]) qui pourrait établir que le mur litigieux existant entre les deux parcelles AH [Cadastre 2] et AH [Cadastre 6] serait situé sur la parcelle AH [Cadastre 2]. Une seconde expertise pourrait confirmer que la partie du mur de séparation en litige serait édifiée sur la parcelle AH [Cadastre 2]. Un procès-verbal de constat du 25 février 2025 précise que le mur de séparation entre les deux parcelles ne semble pas conforme aux règles d’un mur de soutènement du fait d’un décaissement réalisé pour la construction de la résidence [Adresse 12]. 

Dès lors, Monsieur [I] a bien un intérêt à voir prononcer une mesure d’expertise. 

En conséquence, il sera fait droit à sa demande. L’expert pourra s’adjoindre un expert géomètre pour déterminer sur quelle parcelle le mur litigieux se situe. 

Sur les mesures de fin de décision :

En l’état des éléments du litige et s’agissant d’une mesure probatoire précontentieuse ordonnée dans l’intérêt de Monsieur [I], il convient de laisser provisoirement les dépens de l’instance à sa charge. 

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservées,

Ordonnons une mesure d’expertise judiciaire et désignons 

Monsieur [P] [L] 
[Adresse 1] 
 0693 20 56 85 – [Courriel 9] 


lequel aura pour mission de :
Déclarer l’action introduite par Monsieur [I] recevable et bien fondée,
Ordonner une mesure d’expertise judiciaire,Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de :Se rendre sur les lieux, [Adresse 3] à [Localité 14],Entendre les parties en leurs observations, le cas échéant tous sachants, Se faire remettre par les parties tous documents utiles à sa mission,Visiter les lieux, décrire les désordres allégués,Effectuer une description complète et chronologique des travaux accomplis sur le mur litigieux,Constater et décrire les désordres tels que mentionnés par le demandeur dans l’assignation ainsi que dans le procès-verbal de constat d’huissier du 25 février 2025,Se prononcer sur l’origine et la cause des désordres,Déterminer la propriété du mur litigieux,Déterminer si la parcelle HA [Cadastre 6] a fait l’objet d’un décaissement fragilisant le mur litigieux,Indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons, quant à la solidité et l’esthétique de l’ouvrage,Donner tous éléments techniques ou de fait de nature à déterminer les responsabilités encourues,Décrire poste par poste les travaux nécessaires pour remédier aux désordres,Déterminer le coût et la durée de tous les travaux nécessaires pour remédier aux désordres,Donner tous éléments permettant d’apprécier la nature et l’importance des préjudices subis,Selon toutes justifications utiles, chiffrer les éventuels préjudices subis,Déterminer sur quelle parcelle HA [Cadastre 2] ou HA [Cadastre 6] se situe le mur litigieux,Faire toutes opérations utiles au règlement du litige,
Disons que :
l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l'expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu'il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,l’expert devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé, aux personnes les ayant fournis,

l’expert ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet et en cas d’accord partiel, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord,l’expert remettra un pré-rapport aux parties en considération de la complexité technique de la mission en leur laissant un délai d’un mois pour présenter leurs observations et pièces complémentaires le cas échéant,l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.
Rappelons que l’expert doit notifier aux seules parties sa demande d’observations, et laisser aux parties un délai suffisant de l'ordre d'un mois pour formuler des observations ou réclamations conformément à l'article 276 du code de procédure civile,

Disons que Monsieur [B] [I] devra consigner entre les mains du régisseur d'avances et de recette de ce Tribunal une consignation de 3.000 €, à valoir sur la rémunération de l'expert et ce avant le 31 août 2025, 

Disons que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’avère plus élevé que la provision fixée, devra communiquer au magistrat chargé du contrôle des expertises et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant au besoin, la consignation d’une provision complémentaire,

Rappelons qu'à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque selon les modalités fixées par l'article 271 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de Monsieur [B] [I],

Disons n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,


Ainsi prononcé les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.


LE GREFFIER LE PRESIDENT