Tribunal Judiciaire · Chambre 5/Section 6 - PAF — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 de [Localité 12]

 
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUILLET 2025
SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND


Chambre 5/Section 6 - PAF
AFFAIRE: N° RG 25/03743 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2W6S
N° de MINUTE : 25/00961

DEMANDEUR

Commune DE [Localité 13]
[Adresse 2]
[Localité 10]
représentée par Maître [I], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0498

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CABINET BETTI SA
[Adresse 3]
[Localité 11]
représentée par Maître Anne BAUDOIN de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A 0381


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile, 

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.


DÉBATS 

Audience publique du 06 Mai 2025.




JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.


EXPOSE DU LITIGE

L'ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), cadastré section AK parcelle n°[Cadastre 1], est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il comporte trois bâtiments divisés en 64 lots de copropriété, répartis entre 10 copropriétaires.

Un arrêté municipal de péril imminent a été pris le 21 novembre 2007 à l'égard du bâtiment B situé à l'arrière sur cour.
Un arrêté préfectoral pour danger imminent a été pris le 16 novembre 2022 à l'égard du lot n°40 de cette copropriété.
Un arrêté municipal de mise en sécurité a été pris le 29 décembre 2022.
Un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité a été pris le 26 janvier 2023 à l'égard du lot n°40.

Deux copropriétaires représentant plus de 15% des voix du syndicat ont assigné par actes des 13 juillet et 31 août 2020 le syndicat des copropriétaires devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir désigner un administrateur provisoire, sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Par jugement du 02 décembre 2020, cette demande a été rejetée au motif qu'un nouveau syndic venait d'être désigné, que des travaux avaient été votés et que certaines créances étaient contestées.

Le 07 décembre 2022, l'ingénieur sécurité de la commune de [Localité 14] a effectué une visite de l'ensemble immobilier et a conclu à l'existence de dangers pour la sécurité des personnes en raison de risques d'effondrement d'éléments de structure, de chute de personnes et d'électrocution. Suite à ce constat, la commune de Saint-Denis a sollicité la désignation d'un expert, sur le fondement de l'article L511-9 du code de la construction et de l'habitation, auprès du tribunal administratif de Montreuil. Par ordonnance du 12 décembre 2022, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [D] [G] a été désigné aux fins de réaliser l'expertise de l'état du bâti de la copropriété. Dans son rapport, rendu le 20 décembre 2022, l'expert a conclu à l'existence d'un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens et a prescrit l'évacuation totale de la copropriété ainsi que sa condamnation. 

Le 29 septembre 2023 un diagnostic de bâtiment a été réalisé par le cabinet CSTB à la demande de la commune de [Localité 14]. Aux termes de cette analyse, le coût de la réparation de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] s'élève à 2.545.570 euros tandis que le coût de sa démolition aux fins de reconstruction s'évalue à 2.011.295 euros.
 
Par exploit du 10 avril 2025, la commune de Saint-Denis, représentée par son maire en exercice, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] (93), représenté par son syndic, le cabinet BETTI SA, devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

DESIGNER tel administrateur provisoire qu'il lui plaira à l‘effet d’administrer le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] cadastre section AK parcelle n°[Cadastre 1] ;

FIXER la durée de la mission de l'administrateur provisoire à une durée minimale de douze mois ;


DONNER mission à l'administrateur provisoire ainsi désigné de :
- De se faire remettre par le CABINET BETTI SA, les fonds éventuellement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat,
- D’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence de faire procéder a l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-cl ;
- De prendre toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;

CONFIER à l'administrateur provisoire désigné tous les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que ceux du conseil syndical ;

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobiliser sis [Adresse 6] et le syndic CABINET BETTI SA à payer à la COMMUNE DE [Localité 14] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVER les dépens.

Bien que régulièrement cité, le syndicat des copropriétaires n'a pas comparu à l'audience ni ne s'est constitué.

A l'audience du 08 mai 2025, la commune de [Localité 14] a fait valoir que l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] nécessite la réalisation d'importants travaux. Elle a précisé que si des travaux avaient été votés lors de l'assemblée générale du 06 septembre 2018 afin de remettre en état le bâti au regard du diagnostic réalisé en décembre 2017 par le cabinet URBANIS, ces derniers n'avaient néanmoins pas été réalisés. Elle rappelle qu'à la suite de la visite du 07 décembre 2022 de l'ingénieur de la ville de Saint-Denis, la dangerosité pour la sécurité des personnes présentée par l'état des bâtiments a conduit à la désignation d'un expert par le tribunal administratif de Montreuil. Or ce dernier a conclu à l'existence de risques majeurs d'effondrement et d'électrocution pour les bâtiments A et B et à des risques importants de basculement et d'effondrement de la surélévation en R+1 du bâtiment C. La commune de [Localité 14] relève qu'à la suite de l'évacuation de la copropriété, le diagnostic effectué par le cabinet CSTB a établi que le coût d'une opération de réparation était supérieur à celui d'une démolition/reconstruction, chacune étant de surcroît d'un coût supérieur à 2.000.000 d'euros. Elle soutient que la copropriété n'est pas en mesure de supporter cette dépense. Elle fait ainsi valoir la situation gravement compromise de l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires, rappelant que les budgets prévisionnels de 2020 et 2021 ont été chacun de 25.000 euros et que l'exercice clos au 31 décembre 2020 a été de 22.667 euros. La réalisation des travaux évalués par le cabinet CSTB à la somme de 2.545.570 euros représenterait dès lors plus de 112 fois le montant du budget annuel. La commune de [Localité 14] a également fait part de la dette des copropriétaires s'élevant au 19 août 2024 à la somme de 144.307,44 euros tandis que la dette fournisseurs était de 66.437 euros. Elle en déduit que la situation financière de la copropriété est irrémédiablement compromise. Dès lors, les deux critères visés à l'article 29-1 de la loi du 10 janvier 1965 étant à son sens caractérisés à l'égard de l'ensemble immobilier du [Adresse 4], il y a lieu de désigner un administrateur provisoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

Par une note en délibéré sur autorisation du président du tribunal de céans, notifiée par RPVA le 28 mai 2025, la commune de Saint-Denis précise que l'application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas conditionnée à la capacité de la mairie à mettre en œuvre la procédure de substitution prévue à l'article L511-16 du code de la construction et de l'habitation. Elle fait valoir que 290 copropriétés de la commune de [Localité 14] font l'objet d'un arrêté de péril et que si la mairie devait se substituer à toutes ces copropriétés pour réaliser les travaux nécessaires à la levée des arrêtés, il lui serait nécessaire de disposer d'un budget de 10,8 millions d'euros or son budget annuel n'est que de 8 millions d'euros. Elle soutient qu'une telle substitution constituerait une dépense disproportionnée et non conforme à la gestion saine des finances publiques et porterait atteinte à l'équilibre financier de la mairie, compromettant ainsi la réalisation de ses missions de service public et de police administrative. Enfin, elle précise que les dispositions de l'article L511-16 du code de la construction et de l'habitation pourraient être mises en œuvre aux fins d'aider le redressement de la copropriété en cas de désignation d'un administrateur provisoire aux fins de mener une action de redressement parallèle.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la demande de désignation d'un administrateur provisoire


Selon l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (...). Le juge charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (... ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l'administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l'administrateur provisoire, même si celui -ci n'a été désigné que pour convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic.

Le risque pesant sur l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble constitue donc les deux situations justifiant l'application de l'article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l'article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


En l'espèce, l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93) comporte trois bâtiments divisés en 64 lots de copropriété répartis entre 10 copropriétaires.

La commune de [Localité 14] verse au soutien de sa demande de désignation d’un administrateur provisoire :
- l'arrêté municipal de péril imminent du 21 novembre 2007 à l'égard du bâtiment B situé à l'arrière sur cour, compte tenu à titre principal de l'état de pourissement des porteurs horizontaux sur les travées centrales des 1er et 2e étages ainsi que du réseau électrique ne respectant pas les normes,
- l'arrêté préfectoral de danger imminent du 16 novembre 2022 à l'égard du lot n°40 situé au rez-de-chaussée du bâtiment B, compte tenu de l'absence de dispositif différentiel, de l'absence de liaison à la terre, de l'absence de système de chauffage fixe et du non-respect du volume de sécurité de ce lot,
- l'arrêté municipal de mise en sécurité procédure d'urgence du 29 décembre 2022, en raison, à titre principal, des fissures structurelles de la façade avant et de la façade arrière des bâtiments A et B présageant des tassements différentiels en sous-sol, de l'état des assises des porteurs en cave de ces bâtiments entraînant des effondrements, de l'état du limon central des escaliers communs de ces bâtiments qui se désagrègent et font craindre une atteinte à la stabilité de l'ensemble des escaliers, de la corruption avancée desdits escaliers du fait d'infiltrations d'eau découlant de l'état fuyard des équipements sanitaires privatifs et des descentes communes ainsi que des installations électriques communes particulièrement dangereuses. Ces constatations conduisant à des risques majeurs d'effondrement, d'électrocution et d'incendie,

- l'arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité pris le 26 janvier 2023 à l'égard du lot n°40 au regard de la présence de moisissures et de champignons dans l'ensemble du logement résultant de la présence d'humidité, de l'insuffisance de ventilation et du mauvais état des ouvrants,
- le rapport de visite du 07 décembre 2022 de l'ingénieur de la commune de [Localité 14], listant et illustrant de photographies les désordres constatés, qui conclut à l'existence de risques d'effondrement d'éléments de structure, de chute d'éléments et de personnes ainsi que d'électrocution.
- l'ordonnance du 12 décembre 2022 du tribunal administratif de Montreuil désignant Monsieur [D] [G] en qualité d'expert aux fins de se rendre sur place, de décrire les désordres et de préciser si ceux-ci présentent un danger grave et imminent,
- le rapport d'expertise du 20 décembre 2022 de Monsieur [G] attestant de l'existence d'un danger grave et imminent pour la sécurité des personnes et des biens au regard des risques majeurs présentés par les structures du bâti des trois bâtiments,
- la fiche de rendu diagnostic du 29 septembre 2023 établie par le cabinet CSTB évaluant le coût des réparations à 2.545.570 euros et le coût de l'opération de démolition/reconstruction à 2.011.295 euros,
- les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires des 13 novembre 2012, 25 novembre 2014, 06 septembre 2016, 06 septembre 2018, 12 mars 2020 et 20 juin 2023 ainsi que la balance copropriétaires du 19 août 2024,
- la fiche synthétique du registre des copropriétés du 19 janvier 2024.

Ces pièces démontrent l'extrême gravité des atteintes au bâti des trois bâtiments de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] (93), tant au regard de la structure de ses murs et planchers que de ses équipements communs tels que les escaliers et le réseau électrique.

La commune de [Localité 14] fait part, dans ses écritures, de la prise d'un arrêté de mise en sécurité procédure d'urgence le 22 décembre 2022, au regard des constatations de l'expert Monsieur [G], ainsi que de l'évacuation des bâtiments le 23 janvier 2023. Elle n'en justifie toutefois pas.

Néanmoins, au regard des éléments susvisés et des pièces qui sont versées, il est démontré de la nécessité impérieuse de pourvoir à la conservation de cet ensemble immobilier. Or la commune de [Localité 14] justifie d'une évaluation du coût des reprises nécessaires à la remise en état des trois bâtiments ou, à défaut de leur démolition en vue de leur reconstruction, à un montant supérieur à 2 millions d'euros. Elle justifie également des raisons pour lesquelles il ne lui a pas été possible de mettre en œuvre les dispositions de l'article 511-16 du code de la construction et de l'habitation, ne disposant pas du budget nécessaire à la prise en charge de l'ensemble des copropriétés de la commune à l'égard desquels un arrêté de péril a été pris.

Le budget prévisionnel de la copropriété du [Adresse 4] ayant été estimé, lors des exercices 2020 et 2021, à la somme de 25.000 euros et le budget clos le 30 décembre 2020 ayant été arrêté à la somme de 22. 667 euros, le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme en état de faire face à la dépense nécessaire à la conservation de cet ensemble immobilier. S'il ne peut qu'être regretté l'absence de pièces comptables permettant de déterminer les budgets d'exercices plus récents, il n'en demeure pas moins que ces derniers ne sont manifestement pas d'un montant supérieur. Il ressort en effet de la fiche synthétique du registre des copropriétés du 19 janvier 2024 que la situation financière du syndicat au 19 août 2024 était particulièrement obérée, la dette copropriétaires étant de 39.338 euros tandis que la dette fournisseur était de 66.437 euros, soit un taux d'impayés de 173,547%.

Ainsi, au regard de ces éléments, l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis au sens de l’article 29-1 et ce dernier n'est pas en mesure de pourvoir à la conservation des trois bâtiments composant la copropriété. Il convient en conséquence de désigner un administrateur provisoire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9] (93).


Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l'espèce, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.


PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

Désignons la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [A] [B], en qualité d'administrateur provisoire de l'ensemble immobilier sis [Adresse 5] (Seine-[Localité 14]) afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confions audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date du jugement ;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu'il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Disons que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l'administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l'article 481-1 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 08 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.


LA GREFFIERE LA PRESIDENTE




Madame AIT Madame THINAT