Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 11]
[Localité 6]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 25/00310 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZI6A

N° de Minute : 25/00092

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025





S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, représentée par AMPERE GESTION, elle-même représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, anciennement dénommé SOCIETE NATIONALE IMMOBILIER (SNI)


C/

[E] [X] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A.S.U. SOLINTER ACTIFS 1, représentée par AMPERE GESTION, elle-même représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, anciennement dénommé SOCIETE NATIONALE IMMOBILIER (SNI), dont le siège social est sis [Adresse 3]



représentée par Me Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [E] [H], demeurant [Adresse 4]



comparant en personne ;





COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier












 RG 25/00310 – Page - MA 
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé par voie électronique les 7 et 9 avril 2023 avec effet au 2 mai 2023, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Solinter Actifs 1 a donné en location à M. [E] [X] [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du bâtiment A, porte 107 de la résidence [Adresse 9] à [Localité 13], moyennant un loyer mensuel initial de 306,54 euros, outre une provision sur charges de 64,69 euros.

Par acte sous seing privé distinct avec effet au même jour, la SASU Solinter Actifs 1 a donné en location à M. [E] [X] [M] [Y] un stationnement n° 7 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 31,21 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SASU Solinter Actifs 1 a fait délivrer à M. [X] [M] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans les baux afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 954,17 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 21 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la SASU Solinter Actifs 1 a fait assigner en référé M. [X] [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles L 213-4-1, L 213-4-3 et L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, des articles 1103 et 1104 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989:

constater acquise la clause résolutoire contenue dans le commandement du 20 juin 2024,
ordonner, en conséquence, l’expulsion dans la huitaine de la signification de l’ordonnance à intervenir de M. [X] [M] [Y] du logement et de la place de stationnement n°7 ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin en l’autorisant à faire procéder à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
rappeler les termes de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution en ce qui concerne les meubles,
fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 415,39 euros à compter du mois de mars 2025,
condamner M. [X] [M] [Y] à lui payer la somme de 3 159,37euros selon décompte arrêté au 6 février 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 954,17 euros à compter du commandement délivré le 20 juin 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus,
condamner M. [X] [M] [Y] à lui payer la somme de 415,39 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,
condamner M. [X] [M] [Y] à lui payer la somme de 1 500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens de l’instance, dont le coût du commandement de payer les loyers du 20 juin 2024, soit la somme de 132,42 euros.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 17 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 mai 2025.

La SASU Solinter Actifs 1, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette du défendeur à la somme de 3 336,78 euros arrêtée au 30 avril 2025 et à préciser qu’elle s’oppose à toute suspension des effets de la clause résolutoire dans la mesure où le dernier règlement d’un montant de 400 euros remonte au 10 avril 2025 et que le loyer courant n’est pas réglé.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’elle développe au soutien de ses demandes, il sera renvoyé à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [X] [M] [Y] a comparu et il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative.

Il a précisé qu’il ne contestait pas la dette et qu’il a réglé la somme de 1 200 euros à la bailleresse entre mars et avril 2025 ; qu’il a été au chômage et en arrêt maladie pendant 6 mois l’année dernière ; qu’il est désormais en contrat à durée indéterminée et que sa période d’essai a été validée ; qu’il perçoit 2 000 euros bruts et va percevoir des primes ; qu’il a deux enfants dont il a n’a pas la charge mais pour lesquels il règle des frais de scolarité de 350 euros par mois ; qu’il assume deux crédits à la consommation de 150 euros chacun et qu’il a également dû assumer des honoraires d’avocat d’un montant de 1 500 euros.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 et il a été demandé à M. [X] [M] [Y] de transmettre les justificatifs de ses ressources et des charges sous 15 jours ainsi que le justificatif d’un règlement significatif effectué auprès de la bailleresse sous 7 jours.

Le juge n’a été destinataire d’aucune pièce de la part de M. [X] [M] [Y] pendant le cours du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, le défendeur n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.


Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion concernant le logement et le stationnement n° 7


En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties portant sur l’appartement et signé le 2 mai 2023 contient une clause résolutoire (article 7) suivant laquelle à défaut de paiement notamment du loyer au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Le bail relatif au stationnement n°7 contient également une clause résolutoire (article 8) rédigée dans les mêmes termes et qui prévoit qu’en cas de résiliation du bail principal du logement, pour quelque cause que ce soit, le présent bail sera automatiquement résilié à la même date d’effet.

Ces clauses résolutoires sont visées et reprises sur le commandement de payer qui a été délivré à M. [X] [M] [Y] le 20 juin 2024 afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1954,17 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Suivant le décompte établi le 21 mai 2025 et produit par la bailleresse, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai ainsi imparti.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 août 2024 tant en ce qui concerne le logement que le stationnement n°7.

Il n’y a pas lieu d’envisager de suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que le permet l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où si une demande a été présentée en ce sens par M. [X] [M] [Y], il ressort du décompte actualisé produit par la bailleresse qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le 10 avril 2025 et que le loyer courant n’est donc pas réglé.

Au surplus, M. [X] [M] [Y] n’a produit aucun des justificatifs demandés par le juge pendant le cours du délibéré.

L’expulsion du défendeur du logement et du stationnement n°7 sera donc ordonnée, sans qu’il y ait toutefois lieu de priver M. [X] [M] [Y] des dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.


Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation indue de son bien immobilier est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, il convient de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 421,55 euros qui correspond, d’après le décompte actualisé produit par le bailleur, au loyer et charges qui auraient été mensuellement dus pour le logement ainsi que le stationnement n°7 si les baux n’avaient pas été résiliés.

M. [X] [M] [Y] sera donc condamné à payer à la SASU Solinter Actifs 1 la somme provisionnelle de 3 154,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés en ce qui concerne le logement et le stationnement n°7, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1 954,17 euros et de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, il sera condamné à payer à la SASU Solinter Actifs 1 la somme provisionnelle mensuelle de 421,55 euros à titre d’indemnité d’occupation de l’appartement et du stationnement n°7 à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Celle-ci sera révisable selon les stipulations contractuelles des baux comme demandé par la SASU Solinter Actifs 1.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [X] [M] [Y] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à la SASU Solinter Actifs 1 la somme de 500 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l'issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS la résiliation du bail avec effet au 2 mai 2023, entre la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 et M. [E] [X] [M] [Y] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 7] de la résidence [Adresse 9] à [Adresse 12] [Localité 10] ainsi que du stationnement n°7 situé à la même adresse, à compter du 21 août 2024 ;

DISONS qu'à défaut pour M. [E] [X] [M] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;
FIXONS à la somme provisionnelle de 421,55 euros, révisable selon les stipulations contractuelles prévue dans les baux, l’indemnité mensuelle d’occupation due à la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 au titre de l’occupation indue des lieux ;

CONDAMNONS M. [E] [X] [M] [Y] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 la somme provisionnelle de 3 154,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés en ce qui concerne le logement et le stationnement n°7, échéance de mai 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 sur la somme de 1954,17 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [E] [X] [M] [Y] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 la somme provisionnelle mensuelle de 421,55 euros à titre d’indemnité d’occupation, à compter du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive de l’appartement et du stationnement n°7 et qui sera révisable selon les stipulations contractuelles prévues au bail ;

RAPPELONS à M. [E] [X] [M] [Y] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Secrétariat de la commission de médiation DALO
[Adresse 8]
[Adresse 2]
[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;
CONDAMNONS M. [E] [X] [M] [Y] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Solinter Actifs 1 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS M. [E] [X] [M] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 20 juin 2024 ;


REJETONS les autres demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 7 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE