Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 6]
[Localité 5]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/01729 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5BY

N° de Minute : 25/00101

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 07 Juillet 2025





[S] [O]


C/

[N] [F] [D]
[Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 07 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [S] [O], demeurant [Adresse 4]



représenté par Me Patrick DELBAR, avocat au barreau de LILLE


ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [N] [F] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant


Mme [P] [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître PARISH Jennifer, Avocat au barreau de LILLE







COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 Mai 2025 

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier









 RG : 24/1729 – Page - SD
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé signé par voie électronique du 26 janvier 2023 avec effet immédiat, M. [S] [O] a donné en location à M. [N] [F] [D] et Mme [P] [W] un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 863 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024, M. [O] a fait délivrer à Mme [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans les baux afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 819,25 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 30 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, M. [O] a fait assigner en référé M. [F] [D] et Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 1 193 et 1728 du code civil, 700 du code de procédure civile:

constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et juger que le locataire et tout occupant de son chef sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2 231,15 euros en principal, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
condamner les défendeurs au paiementd’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail, soit la somme de 893 euros jusqu’à complète libération des locaux,
condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 29 octobre 2024 .

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025 et renvoyée à la demande des parties.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 26 mai 2025.

M. [O], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son assignation et a demandé de produire en cours de délibéré un décompte actualisé.

Mme [W], représentée par son conseil, s’en est rapportée à ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, des délais de paiement pendant deux ans, la suspension des effets de la clause résolutoire durant cette même période et la prise en charge par chacune des parties de ses dépens.

Au soutien, elle fait valoir qu’elle s’est séparée de M. [F] [D] juste après la signature du bail et a ensuite fait face à des problèmes de santé ; qu’elle ne perçoit qu’une pension d’invalidité de 928 euros par mois, a une fille à charge et perçoit une pension alimentaire de 300 euros par mois au titre de la contribution du père à son entretien et son éducation ; 
qu’elle a renouvelé ses demandes de logement social et de FSL, déposé une demande d’aide financière auprès de la ligue contre le cancer ; que le 17 mars 2025, elle a convenu avec l’agence immobilière qui gère le bien d’un plan d’apurement qu’elle a l’intention d’honorer et suivant lequel elle s’acquitte de sa dette par mensualités de 237,67 euros.

M. [F] [D], assigné par remise de l’acte selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2025.

Par courriel du 17 juin 2025, le juge a sollicité du conseil de M. [O] la transmission de la preuve de la notification de l’assignation au Préfet du Nord et un décompte actualisé de sa créance.

Par courriel en réponse du 19 juin 2025, le conseil de M. [O] a transmis ces éléments.

Par courriel en réponse du même jour, le conseil de Mme [W] a transmis un relevé plus détaillé intégrant les derniers versements de sa cliente.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, les défendeurs n’ont manifestement pas réglé leur loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.






Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties portant sur l’appartement et signé le 26 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article VII) suivant laquelle à défaut de paiement notamment du loyer au terme convenu, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Cette clause résolutoire est visée et reprise sur le commandement de payer qui a été délivré à Mme [W] le 19 avril 2024 afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 819,25 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

D’après le décompte arrêté au 18 décembre 2024 produit par Mme [W], les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement réglées dans le délai imparti. 

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 20 juin 2024 en ce qui concerne Mme [W].

En effet, concernant M. [F] [D], aucun commandement de payer visant la clause résolutoire n’est produit et le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation d’un bail.

Il ressort du décompte arrêté au 16 juin 2025 produit par Mme [W] en cours de délibéré et qui est le seul qui mentionne les règlements qu’elle a effectués qu’elle a versé la somme de 737 euros en mai 2025 et de 1 000 euros en juin 2025, étant précisé que le loyer est de 939,40 euros provision sur charges comprises.

Il s’en déduit que Mme [W] a réglé le loyer courant et il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que le permet l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les sommes dues
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [F] [D] et Mme [W] seront donc solidairement condamnés à payer à M. [S] [O] la somme provisionnelle de 2 714,26 euros arrêtée au 16 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, compte tenu des règlements significatifs intervenus depuis la délivrance du commandement de payer.

Mme [W] sera autorisée, compte tenu de la situation financière dont elle justifie, à s’acquitter de ces sommes en 36 mensualités comme le prévoit l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et selon les modalités précisées dans le dispositif du présent jugement.


Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [D] et Mme [W] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024.

L’équité commande de rejeter la demande présentée par M. [O] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le juge du contentieux et de la protection, statuant en référés à l'issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 janvier 2023 entre M. [S] [O], d’une part, et M. [N] [F] [D] et Mme [P] [W], d’autre part, relatif à un appartement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] étaient réunies en ce qui concerne Mme [P] [W] à compter du 20 juin 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [F] [D] et Mme [P] [W] à payer à M. [S] [O] la somme de 2 714,26 euros arrêtée au 16 juin 2025 au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
AUTORISONS Mme [P] [W] à s’acquitter de la somme de 2 714,26 euros en 36 mensualités de 75 euros en sus du loyer courant, la dernière mensualité devant toutefois être ajustée pour permettre de régler le solde restant dû ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement;

DISONS que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l'échéance du montant ainsi convenu ou du loyer courant et à la suite d'une mise en demeure adressée à Mme [P] [W] et restée infructueuse pendant plus de 15 jours :

1°) la totalité de la somme restant due redeviendra exigible ;
2°) la clause résolutoire produira ses effets et la résiliation du bail sera constatée au 20 juin 2024; 
3°) il pourra être procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l'expulsion de Mme [P] [W] ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux en application de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;


4°) les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personne expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;
5°) Mme [P] [W] sera condamnée à payer à M. [S] [O] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, jusqu'à la libération effective des lieux ;

REJETONS les autres demandes ;

CONDAMNONS in solidum M. [N] [F] [D] et Mme [P] [W] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 avril 2024 ;

RAPPELONS que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 7 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

La Greffière La Juge