Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française 

Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/01441 - N° Portalis DBXZ-W-B7I-CS4T


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES :



DEMANDEUR :

Monsieur [O] [I]
né le 29 Mars 1956 à [Localité 8]
de nationalité Italienne
[Adresse 6]
[Localité 3]

représenté par Maître Aude GUIRAUDOU SAMSON, avocats au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [V]
né le 07 Mai 1946 à [Localité 7] (ROYAUME-UNI)
[Adresse 5]
[Localité 4]

représenté par Me Marion BAILLET GARBOUGE, avocat au barreau d’ALES plaidant








Les débats ont eu lieu en audience publique le 16 Juin 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance du Premier président de la Cour d’appel de Nîmes en date du 17 Avril 2025, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 septembre 2012, Monsieur [V] [F] a donné à bail à Monsieur [O] [I] un logement à usage d'habitation situé à sis [Adresse 1] [Localité 2], pour un loyer mensuel de 335 euros hors charges. Un avenant au contrat de bail a été signé le 1er octobre 2013, le premier contrat ayant pris fin le 26 septembre 2013. Le loyer était alors fixé à 340 euros hors charges, soit 350 euros charges comprises.

Le 12 octobre 2022, la CAF du GARD a rendu un diagnostic de décence concernant le logement indiquant que ledit logement ne répond pas aux critères définis dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. 

L'allocation logement de Monsieur [O] [I] sera alors suspendue dans l'attente de la réalisation des travaux de mise en conformité. Ce dernier toutefois continuait de régler les loyers résiduels tout en sollicitant un logement social. 

Le 7 mars 2024, Monsieur [V] [F] a fait délivrer à Monsieur [I] [O] un congé pour vendre au 30 septembre 2024 date d'anniversaire du contrat de bail. Le 25 juillet 2024, Monsieur [I] [O] a obtenu logement social et quittait le logement litigieux le 15 août 2024. 
 
Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Monsieur [I] a fait assigner Monsieur [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ALES aux fins de voir, 

-Juger Monsieur [V] entièrement responsable des dommages subis par Monsieur [O] [I] en raison de l'indécence du logement loué ;
-Prononcer la résiliation du bail signé le 27 septembre 2012 et de son avenant du 1er octobre 2013 entre Monsieur [O] [I], locataire, et Monsieur [F] [V], bailleur, aux torts exclusifs de ce dernier
-Condamner Monsieur [F] [V] à payer à Monsieur [I] [O] la somme totale de 2102 euros, se décomposant comme suit :
*La somme de 104 euros par mois correspondant au loyer résiduel (350 euros de loyer *246 euros d'APL) du 10 octobre 2022 jusqu'au mois de novembre 2023 soit la somme de 1456 euros sur 14 mois
*Puis la somme de 76 euros par mois (350 euros de loyer - 274 euros d'APL) de décembre 2023 à juillet 2024, soit la somme de 608 euros sur 8 mois
*Et enfin la somme de 38 euros correspondant au loyer résiduel des 15 premiers jours d'août, date à laquelle il a pu se reloger décemment
-Condamner Monsieur [V] à payer à Monsieur [I] la somme de 335 euros en restitution de son dépôt de garantie conformément au bail
-Condamner Monsieur [V] à payer à Monsieur [I] la somme de 2000 euros pour résistance abusive
-Condamner Monsieur [V] à payer à Monsieur [I] la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Le condamner aux entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] expose que le bailleur Monsieur [V] malgré le diagnostic de décence, n'a entrepris aucun des travaux exigés et au contraire, va lui adresser un congé pour vendre au 30 septembre 2024, le forçant à vivre dans un logement indécent malgré son état de santé jusqu'à ce qu'il puisse quitter ledit logement le 15 août 2024. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [I], sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4713 euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de mai inclus.

Monsieur [V] a constitué avocat et a sollicité :

-Constater que Monsieur [F] [V] n'est en aucun cas responsable des dommages invoqués par Monsieur [I]
-Prononcer la résiliation du bail signé le 27 septembre 2012 et de son avenant le 1er octobre 2013 aux torts exclusifs de Monsieur [I], locataire
-Constater le défaut d'entretien régulier du bien loué et le refus d'ouvrir au bailleur et aux entreprises
-Condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur [V] à ce titre au versement de 4500 euros
-Condamner Monsieur [I] à verser à Monsieur [V] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
-Condamner Monsieur [I] aux entiers dépens

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Vu les articles 15 et 25-8 de la loi du 6 juillet 1989

Il apparaît que le contrat de bail signé le 27 septembre 2012 et son avenant du 1er octobre 2013 prévoient que ledit bail se renouvelle par tacite reconduction, chaque année à date d'anniversaire (soit le 30 septembre) sauf clauses particulières prévues par la loi.

Que par acte du 7 mars 2024, Monsieur [V] a adressé congés pour vendre avec prise d'effet au 30 septembre 2024, date d'anniversaire du contrat, soit plus de 6 mois avant la reconduction tacite du bail, impliquant dès lors la non reconduction effective dudit bail. Qu'aucune contestation de cette résiliation contractuelle n'a été effectuée par les parties, Monsieur [I] ayant d'ailleurs reconnu avoir quitté le logement le 15 août 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc irrecevable, le bail étant échu de droit au 30 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre du remboursement des loyers résiduels depuis le diagnostic de décence du 10 octobre 2022

L'article L843-1 du code de la construction et de l'habitat indique que :

“Lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l'article L. 822-9, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail”

L'article R843-2 du même code précise que le délai mentionné au premier alinéa de l'article L. 843-1 est fixé à dix-huit mois. Les délais mentionnés aux premiers alinéas des articles L. 843-3 et L. 843-4 sont fixés à six mois.

Monsieur [I] réclame de Monsieur [V] le remboursement des loyers résiduels qu'il a versé sur la période du 10 octobre 2022 au 15 août 2024 considérant que le propriétaire n'a pas répondu aux exigences minimales de décence du logement et l'a laisser vivre dans un logement inadapté sur cette période.

Il ne ressort pas du diagnostic décence du 12 octobre 2012 qu'aucun délai n'a été fixé au propriétaire pour la réalisation des travaux de mise en conformité dès lors le délai maximal de 18 mois doit s'appliquer au titre de la réalisation des travaux. Sur cette période, le locataire est tenu de s'acquitter du montant du loyer et des charges récupérable, diminué du montant des allocations de logement qu'il aurait dû percevoir, sans que cela puisse fonder une action du bailleur pour l'obtention de la résiliation du bail. 

Dès lors, Monsieur [I] ne pourrait venir réclamer un remboursement de loyer résiduel que sur la période allant d'avril 2024 date de fin de délai des 18 mois au 15 août 2024 date de départ du logement.

En outre, si le diagnostic de décence met en avant de nombreux travaux à réaliser, l'état des lieux d'entrée signé initialement le 27 septembre 2012 fourni par Monsieur [I] et raturé, complété à la main par lui, interroge en comparaison du diagnostic de décence. Rien ne permet en effet de déterminer si l'état de non décence constaté par le diagnostic du 12 octobre 2022 n'est pas dû par une action même du locataire sur les 10 dernières années, ce que met en avant le propriétaire. De plus, le défaut de fourniture d'un état des lieux de sortie, empêche d'autant plus de définir les responsabilités de chacun dans les travaux à réaliser. 

Enfin, Monsieur [V] fournit attestations de professionnels soulignant avoir été mandatés pour intervenir dans le logement litigieux avec pour but d'y réaliser des travaux ou du moins un diagnostic pour établir devis pour travaux mais en avoir été empêchés par le locataire. Bien que Monsieur [I] s'en défende, il ne démontre en rien avoir permis l'accès à son logement pour la réalisation des travaux et ne permet donc pas de contredire les attestations sur l'honneur fournies.

Dès lors, en l'état de ces éléments, le locataire étant dans l'obligation de régler son loyer résiduel sur le délai accordé au propriétaire pour réaliser les travaux de décence diagnostiqués, rien ne permettant d'établir que le locataire n'est pas à l'origine des désagréments du logement, le locataire ne démontrant pas avoir permis l'accès aux professionnels que le propriétaire démontre avoir mandaté pour la réalisation des travaux, il convient de débouter Monsieur [I] de sa demande de se voir rembourser par le propriétaire son loyer résiduel du 10 octobre 2022 au 15 août 2024. 

Le propriétaire Monsieur [V] sera également débouté de sa demande de se voir verser la somme de 4500 euros au titre de l'irrespect par le locataire de ses obligations contractuelles par défaut d'entretien régulier du bien loué et refus par celui-ci d'ouvrir au bailleur et aux entreprises mandatés, rien ne permettant effectivement d'établir que Monsieur [I] n'est pas opéré entretien régulier du bien loué ni qu'il se soit effectivement opposé à la venue des professionnels pour la réalisation des travaux. Aucun élément objectif probant n'étant apporté, les attestations fournies étant purement déclaratives et subjectives profitent aussi bien au propriétaire qu'au locataire. L'un affirmant avoir mandaté des professionnels, l'autre soulignant n'avoir jamais reçu la visite de quiconque. 

Il conviendra également de débouter Monsieur [I] de sa demande au titre de la résistance abusive qui n'est en rien démontrée et de débouter Monsieur [V] de sa demande au titre de dommages et intérêts, rien ne permettant d'établir avec certitude le préjudice évoqué. 

Au regard de ce contexte, il convient toutefois de condamner Monsieur [V] à restituer à Monsieur [I] la somme de 335 euros correspondant au dépôt de garantie conformément au bail.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] et Monsieur [V] supporteront par moitié la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, 

Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile rien ne justifiant de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que Monsieur [I] a quitté le logement sis [Adresse 1] [Localité 2] le 15 août 2024.

CONSTATE que le bail signé le 27 septembre 2012 avec avenant au 1er octobre 2013 a été résilié à sa date d'anniversaire le 30 septembre 2024

DIT n'y avoir lieu à résiliation du bail signé le 27 septembre 2012 avec avenant au 1er octobre 2013

DEBOUTE Monsieur [I] de sa demande de se voir restituer le loyer résiduel versé par lui du 10 octobre 2022 au 15 août 2024

DEBOUTE Monsieur [V] de sa demande de se voir verser 4500 euros au titre du non respect par le locataire de ses obligations contractuelles

DEBOUTE Monsieur [I] de sa demande de se voir payer 2000 euros au titre de la résistance abusive du propriétaire

DEBOUTE Monsieur [V] de sa demande de se voir payer 1500 euros au titre de dommages et intérêts

CONDAMNER Monsieur [V] à verser à Monsieur [I] la somme de 335 euros en restitution de son dépôt de garantie

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE les demandes formulées par les parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] et Monsieur [V] au paiement par moitié des dépens de l'instance

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Le Greffier Le Vice-président placé


Christine TREBIER Samuel SERRE