Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 8 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 16] [1]

[1] 
 
C. exécutoires
délivrées le:


■

18° chambre 
1ère section

N° RG 21/09092 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYFI

N° MINUTE : 3

contradictoire

Assignation du :
30 Juin 2021

Expertise :
Mme [U] [KN]
[Adresse 3]






JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2025 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. DANDELION
[Adresse 5]
[Localité 10]

représentée par Me Julien MALLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0905




DÉFENDERESSES

Madame [Z] [TW]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Madame [L] [TW]
[Adresse 1]
[Localité 9]



Décision du 08 Juillet 2025
18° chambre 1ère section
 N° RG 21/09092 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUYFI



Madame [D] [TW]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Madame [V] [R]
[Adresse 1]
[Localité 9]

Toutes quatre représentées par Me Léna ETNER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0154





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,



DÉBATS

A l’audience du 04 Mars 2025 tenue en audience publique devant Madame Sophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 8 juillet 2025.


JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort


FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2011, Mme [V] [R], Mme [D] [TW], Mme [L] [TW] et Mme [Z] [TW] (ci-après les consorts [E]) ont donné à bail à la SARL Dandelion, alors en cours d’immatriculation, représentée par Messieurs [I] [W], [H] [B], [J] [EG] et [X] [F], des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 17], sis au rez- de-chaussée et au sous-sol d’une surface d’environ 92 m2 ; le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2011 au 31 janvier 2020, moyennant un loyer annuel de 36.000 euros HT et HC.

Les locaux, à usage de “Commerce de café, bar, petite restauration sans extraction, présentation et représentation artistique, à l’exclusion de toute autre activité de quelques nature, importance et durée qu’elle soit, sous peine de résiliation immédiate du présent bail, si bon semble au bailleur”, sont désignés ainsi qu’il suit :
“ Un local (...) Se composant au rez de chaussée d’une salle et d’une cuisine, communiquant par un escalier avec situés au sous-sol une salle voûtée en pierres naturelle, un vestiaire avec deux lavabos, deux wc, deux locaux de rangement (...)”.

A la suite de la visite d’un technicien du service commun de contrôle de la préfecture de police intervenue le 5 janvier 2012, par courrier du 2 mars 2012, la préfecture, après avoir rappelé que l’établissement était un établissement recevant du public de 5ème catégorie de type N susceptible de recevoir simultanément un effectif théorique de 55 personnes, a indiqué à la société Dandelion que des anomalies avaient été constatées, l’enjoignant à réaliser les mesures de sécurité suivantes dans les meilleurs délais :
“1. Limiter à 19 le nombre de personnes reçues simultanément au sous-sol, compte tenu de l'impossibilité de créer une deuxième issue à ce niveau. 
2. Porter à 1,40 m de passage libre la largeur de l'issue sur rue ou créer au rez-de-chaussée une seconde issue de 0,60m.
 Dans l'attente limiter à 19 le nombre de personnes reçues simultanément dans l'ensemble de l'établissement. 
3. Installer les moyens d'extinction portatifs suivants conformément à l'article PE 26: 
a. un extincteur à eau pulvérisée de 6 litres au minimum, à disposer d'une manière générale près des issues, à chaque niveau. 
b. un extincteur du type 13B (C02 par exemple) près du tableau général de la distribution électrique. 
4. Installer dans l'établissement un système d'alarme générale conformément aux dispositions de l'article PE 27 § 2. 
5. Apposer à l'entrée de l'établissement un plan de tous les niveaux sous forme de pancarte inaltérable, destiné à faciliter l'intervention des sapeurs pompiers, établi conformément au dispositions de l'article PE 27§6 (RAPPEL). 
6. Afficher bien en vue des consignes précises indiquant le numéro d'appel des sapeurs-pompiers et les dispositions immédiates à prendre en cas de sinistre (RAPPEL).”

Par ordonnance de référé rendue le 20 octobre 2015, le président du tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris, saisi par la société Dandelion, a rejeté sa demande visant à voir ordonner une mesure d’expertise acoustique et celle visant à voir ordonner aux consorts [E] de faire réaliser, sous astreinte, les travaux prescrits par la préfecture de police et à défaut d’ordonner une expertise, aux motifs essentiels que ces mesures étaient destinées à déterminer des faits déjà établis et que l’injonction sollicitée ne relevait pas des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile. 

Après échanges de courriers et mises en demeure, par acte extra judiciaire signifié le 20 mai 2019, les consorts [E] ont mis en demeure la société Dandelion de mettre fin, dans le délai d’un mois, aux infractions commises à ses obligations contractuelles, à savoir :
- « Absence de mise en conformité aux notifications de la Préfecture de Police des 7 décembre 2011 et 2 mars 2012 en ce qui concerne les dégagements et la mise en conformité handicapés et de sécurité ; 
- Absence de justification que le local loué est en conformité avec les normes et règlements administratifs généraux concernant les [Localité 13], et avec les normes et règlements administratifs spécifiques requis pour l’exploitation d’un commerce de Café- [Localité 12] – Petite restauration sans extraction – Présentation et représentation artistique ; 

- Génération de bruit et de musique gênant le voisinage ayant entraîné le dépôt de plusieurs plaintes du voisinage concernant les nuisances sonores ; 
- Absence de réparation et de remise en état d’origine de la vitrine située à droite depuis la rue dans laquelle vous aviez installé un climatiseur, sans autorisation préalable ; 
- Création d’une salle en sous-sol au détriment des dégagements et absence de rétablissement de l’issue du sous-sol condamnée constitutive de l’absence de remise du sous-sol dans son état d’origine selon l’état des lieux du 01.02.2011 ; 
- Absence d’obtention d’une caution bancaire pour une durée allant au moins jusqu’au 31.01.2029 et correspondant à 12 mois de loyer, en garantie de paiement de ceux-ci ». 

A la suite, après l’établissement d’un constat d’huissier le 3 juillet 2019, les consorts [E] ont fait signifier à la société Dandelion, par acte extra judiciaire du 25 juillet 2019, un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes sans paiement d’une indemnité d’éviction au visa de l’article L.145-17 du code de commerce aux motifs suivants : «vous ne vous conformez pas aux clauses du bail en n’entretenant pas les locaux qui sont, depuis votre entrée dans les lieux, dégradés et modifiés, en multipliant les nuisances sonores et en ne produisant pas de caution bancaire » 
 
 Ce congé faisait état de plusieurs motifs graves et légitimes, à savoir : 
- Au rez-de-chaussée, les locaux et particulièrement le bar sont très dégradés, 
- Au sous-sol : à droite de l’escalier en descendant, il y a deux cloisons recouvertes de graffitis qui n’existaient pas à l’origine du bail, sans système de ventilation, 
- Dans la grande salle voûtée, les soupiraux ont été colmatés, 
- Le bruit et la musique donnent lieu à des plaintes et des verbalisations, 
- Il n’y a pas de remise de caution bancaire, 
- Absence de mise en conformité aux notifications de la préfecture de police des 7 décembre 2011 et 2 mars 2012, pour les dégagements et la mise en conformité handicapés et sécurité, 
- Absence de justification de conformité aux règlements [Localité 13], 
- Absence de réparation de la vitrine avec installation d’un climatiseur sans autorisation,
- Création d’une salle au sous-sol au détriment des dégagements, 
- Absence de remise d’une caution bancaire pour poursuivre le bail.

A la suite, par acte d’huissier du 26 décembre 2019, les consorts [E] ont fait signifier à la société Dandelion une sommation visant la clause résolutoire faisant injonction à cette dernière de cesser toute activité de fabrication et de vente de pizzas et toute activité de karaoké et de salle de danse.

La société Dandelion a finalement quitté les lieux le 1er mars 2021.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier du 6 juillet 2021, la société Dandelion a fait assigner les consorts [E] devant le tribunal judiciaire de Paris, sollicitant leur condamnation à lui payer une indemnité d’éviction.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 28 août 2023, la société Dandelion demande au tribunal de :
“JUGER la SARL DANDELION recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; 
CONSTATER que le congé délivré par l’indivision [E] par acte du 25.07.2019 est sans motif grave et légitime ; 
JUGER que l’indivision [E] est redevable d’une indemnité d’éviction à la SARL DANDELION ; 
CONDAMNER l’indivision [E] à payer à la SARL DANDELION la somme de 622.134 €, au titre de l’indemnité d’éviction, somme à parfaire ; 
CONDAMNER l’indivision [E] à payer à la SARL DANDELION la somme de 9.000 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie ; 
JUGER que la clause contractuelle d’indexation du bail du 31.01.2011 est nulle ; 
En conséquence, 
CONDAMNER l’indivision [E] à payer à la SARL DANDELION la somme de 20.173,05 €, au titre de la restitution des sommes indûment perçues ; 
 En tout état de cause : 
CONDAMNER l’indivision [E] à payer à la SARL DANDELION la somme de 5.000 €, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 CONDAMNER l’indivision [E] aux entiers dépens.” 

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 13 juin 2023, les consorts [E] demandent au tribunal de :
“Constater que la société DANDELION a commis des fautes d’une particulière gravité. 
Constater la fin du bail consenti par Mesdames [V] [R], [Z] [TW], [L] [TW] et [D] [TW] à la société DANDELION le 31 janvier 2020. 
Constater que la société DANDELION s’est maintenue dans les lieux jusqu’au 1er mars 2021. 
En conséquence : 
CONDAMNER la société DANDELION à payer à Mesdames [V] [R], [Z] [TW], [L] [TW] et [D] [TW], une somme de 28.999,59 euros à titre de dommages et intérêts pour remettre en état le local loué. 
DECLARER que le dépôt de garantie restera acquis à Mesdames [V] [R], [Z] [TW], [L] [TW] et [D] [TW]. 
DEBOUTER la société DANDELION de l’ensemble de ses demandes. 
A titre infiniment subsidiaire, s’agissant de la demande d’indemnité d’éviction, désigner un expert judiciaire pour chiffrer son montant. 
CONDAMNER la Société DANDELION à payer à Mesdames [V] [R], [Z] [TW], [L] [TW] et [D] [TW] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. 
PRONONCER l’exécution provisoire du jugement à intervenir, en toutes ses dispositions.” 
 
Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2023.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif. 




Sur la contestation du congé délivré par les consorts [E] le 25 juillet 2019 pour motif grave et légitime

L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code de commerce, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
 
L'article L. 145-17, I, 1° du même code précise que le bailleur peut néanmoins refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit de l'inexécution d'une obligation, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du premier alinéa de l'article L. 145-17.

Par ailleurs, aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s'agissant d'un bail conclu le 31 janvier 2011, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En l'espèce, le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction délivré à la société Dandelion le 25 juillet 2019 est motivé par la persistance des infractions visées dans la mise en demeure du 20 mai 2019 au-delà du délai d'un mois à compter de la signification de cet acte.

Au soutien de ses demandes, la société Dandelion fait valoir que l’ensemble des griefs qui lui sont opposés est non fondé, l’indivision bailleresse cherchant par tout moyen à l’évincer sans indemnité d’éviction, afin de réaliser son nouveau projet immobilier.

Sur le grief en lien avec les nuisances sonores et le non-respect de la destination des lieux 

Les consorts [E] ont mis en demeure le 20 mai 2019 la société Dandelion de cesser le bruit et la musique gênant le voisinage, qui ont entraîné le dépôt de plusieurs plaintes pour nuisances sonores. Ils soutiennent que ces nuisances, qui constituent un motif grave et légitime de refus de renouvellement sans offre de paiement d’une indemnité d’éviction, ont perduré plus d’un mois après la mise en demeure.

La société Dandelion conteste ce grief, faisant valoir qu’elle a entrepris des travaux d’insonorisation de ses locaux en installant notamment des limiteurs de pression acoustiques le 3 juillet 2019 ; elle précise que ni l’exploitante ni les clients de l’hôtel [Localité 20], établissement situé à côté des locaux litigieux ne se sont plaints après l’envoi de la mise en demeure du 20 mai 2019 et qu’il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que le nuisances ont perduré après cette date ; elle conteste les différents témoignages communiqués par les bailleresses, tant sur le plan formel que sur le fond. 





Les consorts [E], sur lesquels pèse la charge de la preuve des infractions qu’ils invoquent, versent notamment aux débats :

- un courrier électronique émanant du brigadier chef [OS], adressé le 11 juillet 2019 en réponse à une demande de Mme [V] [R], mentionnant : “si les nuisances avaient bien diminué en 2017 et 2018, il semble que l’exploitation du bar pose à nouveau problème depuis décembre 2018.
Plusieurs interventions ont eu lieu pour du tapage, dont 2 au moins ont débouchées (sic) sur des verbalisations du gérant.
Il serait souhaitable, effectivement, que vous preniez attache auprès du responsable du bar, pour lui rappeler ses obligations envers le voisinage mais aussi envers vous, bailleur.”

- un arrêté du Préfet de Police du 18 juillet 2019 mentionnant que des faits de tapage ont donné lieu à un rappel à la réglementation le 18 avril 2019, puis à une intervention des services de police le 5 juin 2019 à 23h40, et décidant la fermeture de l’établissement pour une durée de neuf jours à compter de la notification de l’arrêté,

- un courrier électronique de M. [RT] [C], habitant au [Adresse 8], daté du 29 juin 2015 faisant état des nuisances sonores provenant de la diffusion de musique depuis le sous-sol des lieux loués à la société Dandelion, ayant nécessité de nombreuses interventions pour arrêter les nuisances subies en pleine nuit,

- une attestation de ce même [RT] [C] établie le 4 février 2022 relatant des nuisances sonores provenant du fonds en cause, persistantes malgré les démarches auprès du personnel du bar et les plaintes des voisins, 

- une attestation de M. [K] [RV], habitant au [Adresse 8], établie le 2 mars 2022 indiquant avoir subi des nuisances persistantes en lien avec la diffusion d’une très forte musique et avec une clientèle consommant à l’extérieur des locaux, sur la voie publique,

- une attestation de Mme [N] [A], propriétaire d’un appartement situé [Adresse 7], indiquant avoir subi à plusieurs reprises des nuisances sonores en provenance du bar le Sonart, nuisances ayant provoqué le départ de ses locataires,

- une attestation datée du 5 février 2022, émanant de M. [T] [TG], habitant en face des locaux en cause, lequel témoigne de nuisances subies par la faute du bar Le Sonart, en lien avec une sono diffusant une trop forte musique et avec la présence de la clientèle consommant à l’extérieur de l’établissement, 

- une attestation de Mme [V] [G], habitant au [Adresse 4], datée du 31 janvier 2022 aux termes de laquelle elle fait part des nuisances subies en provenance du bar le Sonart (musique forte, monde sur le trottoir),

- une attestation de Mme [HC] [VH], demeurant au [Adresse 8], en date du 4 février 2021, témoignant avoir subi pendant de nombreuses années des nuisances sonores provenant du bar Le Sonart et indiquant s’être souvent déplacée pour se plaindre auprès du personnel de l’établissement,

- une attestation de Mme [P] [BB], habitant au [Adresse 8], datée du 9 avril 2022 mentionnant les nuisances subies lorsque l’établissement Le Sonart était ouvert (attroupements sur le trottoir, musique très forte l’empêchant de dormir) et indiquant l’absence de mesures prises par le personnel de l’établissement pour y remédier,



- deux avis de clients sur internet de novembre 2018 et septembre 2019 mentionnant l’utilisation de la salle en sous-sol comme dancefloor, avec rétro-projecteur et “système sonore au top”,

- un formulaire de plainte pour nuisances sonores émanant de M. [RV] en date du 11 octobre 2011 et des courriers de la préfecture établis en 2011 et 2012 attestant de la réalité de ces nuisances.
 
Il ressort de l'ensemble de ces correspondances et témoignages concordants émanant de plusieurs personnes qu'à la date de la mise en demeure du 20 mai 2019, l’exploitation de la société Dandelion (sans confusion possible avec d’autres établissements contrairement à ce qu’allègue la société demanderesse) suscitait depuis plusieurs mois, voire années, d'importantes nuisances pour les occupants de l'immeuble et des immeubles voisins : nuisances sonores, tapage, attroupements sur les trottoirs.

Ces nuisances ont largement pour origine la musique diffusée dans les lieux loués en infraction, ainsi qu’expressément mentionnée dans la mise en demeure, avec l’article 6 du contrat de bail qui stipule que le preneur a l’obligation “De ne pas faire ou laisser faire de bruit ou musique pouvant gêner en quoi que ce soit les autres occupants de l’immeuble ou le voisinage, et ceci sous peine de résiliation immédiate du présent bail 30 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec avis de réception restée infructueuse »

Pour autant, pour que ce motif puisse être valablement invoqué au soutien de leur congé avec refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction, les consorts [E] doivent rapporter la preuve que les nuisances sonores ont perduré au-delà du délai d’un mois suivant la mise en demeure du 20 mai 2019.

Or il ne résulte d’aucune des pièces qu’ils produisent que tel est le cas, l’absence de date précise dans les différents témoignages ne permettant notamment pas de s’en assurer.

Ceci alors même que dans le même temps, la société Dandelion justifie avoir, le 3 juillet 2019, fait installer des limiteurs de pression acoustiques, conformément aux dispositions des articles R.571-27 et R.571-28 du code de l’environnement sur la base d’une étude d’impact datant du 26 septembre 2012 ; une étude d’impact a ensuite été réalisée après travaux, le 3 décembre 2019, qui a conclu que l’établissement pouvait exercer son activité dans le respect de la réglementation. Le limiteur a enfin de nouveau fait l’objet d’un réglage le 11 décembre 2019, sur la base de cette seconde étude d’impact. 

La société Dandelion produit également un courrier de M. [Y] [EW], gérant de l’hôtel [Localité 16] [Localité 20] situé [Adresse 6], dans le même immeuble que celui des locaux en litige, attestant que l’établissement Le Sonart “n’est source d’aucune gêne dans le cadre de notre activité notamment depuis l’arrivée de la nouvelle gérance” et que “il a été constaté une amélioration significative depuis sa prise de poste fin octobre 2018, notamment par l’emploi d’un agent de sécurité les week-end, et par des mesures restrictives concernant la musique, et ce à tout moment.”

Au vu de l'ensemble de ces éléments, les nuisances sonores invoquées par les consorts [E] ne peuvent constituer un motif légitime de congé sans offre de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction. 

Sur la dégradation des locaux

Les consorts [E] font valoir que la société Dandelion a manqué à son obligation d’entretien des lieux loués, les contraignant à engager des dépenses chiffrées à 28.999,59 euros après son départ.


La société Dandelion réplique à juste titre qu’hormis les prétendues dégradations sur la vitrine en lien avec l’installation d’un climatiseur sans autorisation, les autres griefs soulevés ne sont pas visés dans la mise en demeure du 20 mai 2019, qui a seulement enjoint à la société Dandelion de réparer la vitrine.
 
Il résulte des pièces produites que dès le 15 avril 2014, la société Dandelion a indiqué au bailleur qu’elle allait procéder à l’installation d’une climatisation dans l’ensemble de l’établissement, sollicitant son accord écrit et précisant que l’emplacement idéal pour le bloc moteur était sur la façade. 

Par courrier électronique du 17 avril 2014, Mme [R] a répondu ne pouvoir donner aucune autorisation tant qu’elle ne s’était pas renseignée et vouloir prendre contact avec la Mairie et un architecte ; elle a en outre sollicité de plus amples informations sur l’appareil considéré.

Par courrier électronique du 25 avril 2014, le gérant de l’établissement Le Sonart a indiqué avoir commandé le matériel et a précisé que l’installation offrait deux options, à savoir condamner une des deux baies vitrées afin d’y intégrer le bloc ou mettre le bloc moteur à l’extérieur, au-dessus de la façade, solution emportant sa préférence.

Il est établi et non contesté que le climatiseur a finalement été intégré en vitrine, et il ne ressort d’aucun des éléments versés aux débats que les consorts [E] ont donné leur accord pour une telle installation, le silence entretenu par la suite, même pendant plusieurs années, ne pouvant valoir acceptation.

Ce faisant, la société Dandelion a manqué à son obligation contractuelle de “ne faire aucun changement de distribution, ni aucune construction, démolition ou percement sans le consentement préalable exprès et par écrit du bailleur.”

La vitrine a finalement été remise en état le 9 décembre 2019, soit passé le délai d’un mois suivant la mise en demeure du 20 mai 2019, et la société Dandelion ne peut valablement faire soutenir qu’un nouveau délai (avant la fin du bail), lui a été octroyé par les consorts [E], la teneur du courrier électronique du 7 juin 2019 qu’elle invoque ne constituant pas une renonciation expresse du bailleur de se prévaloir de ce motif au soutien du congé délivré à la société preneuse.

Pour autant, au regard de cette remise en état intervenue seulement quelques mois après le congé et alors que les consorts [E] sont restés silencieux pendant près de cinq années sur le système de climatisation mis en place par la société preneuse, le manquement tiré de l’installation d’une climatisation sans leur autorisation entraînant la dégradation de la vitrine n'est pas suffisamment grave pour permettre au bailleur de refuser le renouvellement sans offrir l'indemnité d'éviction.

Sur le grief relatif aux mises aux normes et aux aménagements des locaux

Aux termes de la mise en demeure préalable au congé sans offre de renouvellement et sans offre d’une indemnité d’éviction, les consorts [E] reprochent à la société Dandelion, notamment :
“ l’absence de mise en conformité aux notifications de la Préfecture de police des 7 décembre 2011 et 2 mars 2012 en ce qui concerne les dégagements et la mise en conformité handicapés et de sécurité ;
- l’absence de justification que le local loué est en conformité avec les normes et règlements administratifs généraux concernant les [Localité 13] et avec les normes et règlements administratifs spécifiques requis pour l’exploitation d’un commerce de café, bar, petite restauration sans extraction, présentation et représentation artistique ; 



- création d’une salle au sous-sol au détriment des dégagements et absence de rétablissement de l’issue du sous- sol condamnée constitutive de l’absence de remise du sous- sol dans son état d’origine selon l’état des lieux du 1er février 2011.”

Les consorts [E] reprochent ainsi à la société Dandelion de ne pas avoir mis les locaux aux normes PMR, sécurité et [Localité 13] correspondant à l’exploitation faite des lieux, précisant que le local délivré lors de la conclusion du bail était aux normes et que le preneur s’est engagé à le prendre dans l’état où il se trouvait lors de sa délivrance.

Ils invoquent une surexploitation dangereuse des lieux, la société Dandelion proposant d’accueillir 150 personnes avec une piste de danse, ce qui ne relève pas d’un [Localité 13] de type N, et alors même que le local était destiné à recevoir 50 personnes dont 19 personnes maximum au sous-sol.

Ils ajoutent que la société Dandelion a procédé à des aménagements, modifiant les issues et cloisonnant le sous-sol sans son autorisation.

La société Dandelion réplique que l’absence de mise aux normes des dégagements ainsi que la faible capacité d’accueil du local étaient établies avant la prise à bail des locaux et que le bailleur ne peut en application des dispositions de l’article 1719 du code civil s’exonérer, même par une clause expresse du bail, des autorisations administratives nécessaires à la destination prévue au contrat. Elle ajoute qu’il n’y a jamais eu d’issue de secours au niveau du sous-sol et que bien que relevant des obligations du bailleur, M. [HS], nouveau gérant de la société Dandelion, s’est assuré auprès des anciens gérants de la mise en oeuvre des mesures recommandées par la préfecture, a fourni au bailleur toutes les pièces justificatives concernant les mesures de sécurité prises et a expliqué que la situation était régularisée.

Il ressort des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur a l’obligation de délivrer une chose apte à l’usage auquel elle est destinée aux termes du bail, doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, en assurer la jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail et la maintenir en bon état de réparations.

L’obligation de délivrance pesant sur le bailleur lui impose de délivrer des locaux, non seulement, conformes à la description des lieux faite aux termes du bail, mais encore, aptes à assurer la destination contractuellement convenue par les parties.Cette obligation perdure tout au long de la durée du bail, ce qui suppose que les locaux soient conformes aux normes existantes au jour de la prise d’effet du bail et restent conformes à leur destination, quelle que soient les évolutions réglementaires émaillant la vie du bail, de sorte que la chose louée conserve ses qualités et en permette une jouissance paisible au preneur.

En l’espèce, la clause “Destination” du bail est rédigée ainsi qu’il suit :
“Les lieux pourront être utilisés par le Preneur pour y exercer un commerce de Café-[Localité 12]-Petite Restauration sans extraction-Présentation et représentation artistique, à l’exclusion de toute autre activité de quelque nature, importance et durée qu’elle soit, sous peine de résiliation immédiate du présent bail, si bon semble au Bailleur.
La destination contractuelle ci-dessus stipulée n’implique de la part du Bailleur aucune garantie quant au respect de toute autorisation ou condition administrative nécessaire, à quelque titre que ce soit, pour l’exercice de tout ou partie des dites activités.
Le preneur fera en conséquence son affaire personnelle à ses frais, risques et périls de l’obtention de toute autorisation nécessaire, ainsi que du paiement de toute somme, redevance, taxe, impôt, droit quelconque afférent aux activités exercées dans les lieux loués et à l’utilisation des locaux (...)”



Les clauses étant d’interprétation stricte, la clause en litige ne peut s’analyser comme transférant au preneur la charge des travaux de mise en conformité, pas plus qu’elle ne peut exonérer le bailleur de son obligation, essentielle, de délivrance, de sorte que les consorts [E] étaient tenus de délivrer des locaux conformes aux normes requises pour l’exercice de l’activité prévue contractuellement.

Or tel n’est pas le cas en l’espèce, comme en atteste notamment le courrier adressé par la préfecture à la société Dandelion le 7 décembre 2011 versé aux débats qui indique :
“ Un technicien du service commun de contrôle de la préfecture de police a effectué le 24 novembre 2011 une visite de l’établissement dont vous assumez la responsabilité, le bar “LE SONAR” situé [Adresse 5] à [Localité 17]. Il s’agit d’un établissement recevant du public de 5ème catégorie de type N, susceptible de recevoir simultanément un effectif théorique du public de 65 personnes au total.
Il a constaté que les mesures qui ont été ordonnées à votre prédécesseur par ma notification n°1913 du 24 février 2010 n’ont pas été réalisées, notamment en ce qui concerne les dégagements, non conformes à l’article PE 11§3c. J’attire votre attention sur le fait que la non-réalisation de leur remise en conformité entraîne la limitation de l’effectif autorisé à 19 personnes dans l’ensemble de l’établissement (...)”

Il résulte de cette pièce que contrairement à ce que font valoir les consorts [E], la capacité d’accueil des locaux en cause n’a pas été limitée à 19 personnes du fait des aménagements faits par la société Dandelion mais en raison de l’absence de mise aux normes avant la signature du bail liant les parties.

En outre, la société Dandelion est fondée à dire que les consorts [E] avaient connaissance des exigences de la préfecture transmises par la société preneuse par courriers électroniques des 28 février 2012 et 18 juillet 2014, soit plus de sept ans avant la mise en demeure du 20 mai 2019.

Il est également établi par la production du courrier électronique du 13 mai 2019 adressé par la société Dandelion aux consorts [E] que la société preneuse a fourni les pièces justificatives concernant la sécurité incendie mise en place dans les locaux et a expliqué qu’elle avait régularisé la situation, les locaux constituant un [Localité 13] de catégorie 5 de type N sans piste de dance, tout en faisant part de son projet de faire réaliser des travaux pour augmenter la capacité d’accueil. Postérieurement à cette date et à la mise en demeure du 20 mai 2019, il n’est pas rapporté la preuve qu’un nouveau contrôle a été effectué par la préfecture et aucune mesure d’interdiction ou fermeture administrative n’a été édictée à l’égard de l’établissement.

Ainsi, les consorts [E] ne justifient pas du non-respect par la société Dandelion des exigences de la préfecture après la délivrance de la mise en demeure du 20 mai 2019, les simples avis internet versés aux débats, établis anonymement, étant insuffisamment probants sur ce point.Etant entendu qu’il est établi et non contesté qu’après avoir eu recours à un architecte et avoir fourni des explications détaillées sur les travaux qu’elle souhaitait mener, en raison de l’absence d’autorisation des bailleurs, la société Dandelion n’a pas pu procéder à la mise aux normes du local au regard des dégagements et de l’accessibilité [Localité 13] pour une capacité supérieure à 19 personnes.

S’agissant enfin des aménagements effectués par la société Dandelion en sous-sol, il n’est pas rapporté la preuve qu’ils ont affecté la structure de l’immeuble et n’étaient pas de simples travaux d’aménagement ; en outre la société Dandelion justifie, par la production d’un procès verbal établi par huissier de justice le 26 juin 2020, avoir démonté les cloisons à droite de l’escalier et enlevé les coffrages qui avaient été posés sur les soupiraux, contribuant ainsi à la remise des lieux dans leur état initial.




Il ressort de ces constatations que les motifs invoqués par les consorts [E] de ce chef ne sont pas suffisamment graves pour justifier le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la garantie à première demande 

Aux termes de la mise en demeure du 20 mai 2019, les consorts [E] invoquent “l’absence d’obtention d’une caution bancaire pour une durée allant au moins jusqu’au 31 janvier 2029 et correspondant à 12 mois de loyers, en garantie de paiement de ceux-ci.”

Ils font valoir qu’en infraction avec l’article VII du contrat de bail, la société Dandelion n’a pas remis de nouvelle caution bancaire le 31 janvier 2020, date de fin de bail et précise que “en ne remettant pas de caution dans les délais, la société Dandelion a commis une faute constituant un motif sérieux et légitime de résiliation de son bail sans indemnité d’éviction.”

La société Dandelion réplique avoir remis, à la signature du bail, une caution bancaire qui couvre la durée du contrat, jusqu’au 31 janvier 2020, qu’elle a fait une demande de renouvellement de la caution initiale pour garantir le futur bail auprès de la banque CIC, que la banque a sollicité un projet de contrat afin de connaître le montant du loyer indexé mais que les bailleurs n’ont jamais voulu établir ce projet, l’empêchant d’obtenir la caution auprès de l’établissement bancaire. 

L’article VII du contrat de bail conclu entre les parties prévoit :
“Le Preneur s’engage à remettre au Bailleur au plus tard le 15 mars 2011 une caution bancaire en garantie du paiement des loyers et des charges. 
Cette caution bancaire sera d’un montant égal à un an de loyers et couvrira la durée du bail et de ses éventuels renouvellements, elle émanera d’un établissement bancaire notoirement connu. L’obtention par le Preneur de cette caution bancaire est la condition suspensive du présent bail.” 

Il est établi qu’à la signature du bail du 31 janvier 2011, la société Dandelion a fourni une caution bancaire couvrant la durée du contrat, soit jusqu’au 31 janvier 2020.

La société Dandelion justifie, par la production des courriers électroniques échangés avec le CIC les 31 juillet et 20 août 2019, avoir fait le nécessaire auprès de la banque pour modifier cette caution bancaire dans la perspective du renouvellement du bail ; le CIC a alors répondu avoir besoin du projet de bail, que les bailleresses n’ont jamais transmis, étant rappelé que le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction a été délivré le 25 juillet 2019.

Dès lors, les consorts [E] sont mal fondés à invoquer l’absence de caution bancaire d’un bail futur, à effet au 31 janvier 2020, pour justifier le congé sans offre de renouvellement délivré pour la même date.

Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, étant précisé que les autres griefs développés par les consorts [E] dans leurs conclusions sont inopérants pour justifier le congé litigieux faute d’avoir été précédés d’une mise en demeure, les motifs invoqués par les bailleurs au soutien de leur congé avec refus de renouvellement sans offre de paiement d'une indemnité d'éviction étant injustifiés, le congé doit s'analyser comme un congé avec refus de renouvellement qui a mis fin au bail liant les parties à compter du 31 janvier 2020 mais a ouvert droit au paiement d'une indemnité d'éviction au bénéfice de la société Dandelion.





Sur l’indemnité d’éviction 

La société Dandelion sollicite la condamnation des consorts [E] à lui verser la somme de 622.134 euros à titre d’indemnité d’éviction dont 540.000 euros à titre d’indemnité principale, se fondant sur un rapport d’expertise réalisé à sa demande par M. [M] qu’elle indique être opposable aux bailleurs en ce qu’il a été soumis à la discussion des parties et est corroboré par d’autres éléments de preuve (plans cotés et documents comptables).

Les consorts [E] s’opposent à cette demande, faisant valoir en substance que le rapport non contradictoire ne lui est pas opposable et que le fonds de commerce a perdu toute valeur et était pour le moins transférable.

En application des dispositions de l’article L145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

En l’état des pièces versées aux débats et de l’argumentation des parties, le tribunal qui ne peut statuer sur la seule base du rapport non contradictoire établi par M. [M], non suffisamment corroboré par d’autres pièces versées aux débats, ne dispose pas des éléments suffisants pour fixer cette indemnité ; il convient donc avant dire droit sur ce point d'ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société Dandelion, qui a le plus intérêt à voir l’expertise prospérer, tous autres moyens des parties de ce chef et les dépens demeurant réservés.

Il sera donc sursis à statuer sur les demandes en paiement de l’indemnité d’éviction.

Au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation ; il convient en conséquence de la leur proposer. 

En application des dispositions de l’article 127-1 du code de procédure civile et afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis après le dépôt de la note de synthèse de l’expert, selon les modalités prévues au présent dispositif. 


Sur les demandes des consorts [E] au titre de la remise en état des lieux et du dépôt de garantie 

Les consorts [E] demandent la condamnation de la société Dandelion à leur payer la somme de 28.999,59 euros au titre des frais qu’ils indiquent avoir exposés suite au départ de la société preneuse pour procéder à la réfection des locaux et à un changement de clés.






Ils font valoir que l’état des lieux de sorties du 1er mars 2021 fait état de dégradations importantes des locaux loués : fuite d’eau, porte d’entrée des locaux qui ne fonctionne pas : plancher dégradé ou arraché, murs en carrelage entièrement percés, peintures dégradées, absence d’abattants des WC, tags partout, au sous-sol, murs en pierre moisis sous l’humidité en raison des soupiraux bouchés. 

La société Dandelion conteste les dégradations, indique que la fuite d’eau était un simple goutte à goutte de l’arrivée d’eau générale, en amont de la coupure générale d’eau, et conteste les dégradations invoquées par les bailleurs.

II résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, 1732 du même code, et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur. Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses. Tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, l'inexécution des réparations par le locataire ne saurait suffire à fonder une condamnation à payer au bailleur des dommages-intérêts équivalents au coût de la remise en état des locaux, sans qu’il soit constaté un préjudice pour le bailleur résultant de la faute contractuelle du preneur. 

Sur l’obligation de remise en état 

Aux termes de l’article 1134 alinéa 1er du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, le bail stipule que : “ Le preneur s’engage à (...) tenir constamment (les lieux) loués en bon état de réparations locatives et d’entretien” et qu’à “l’expiration du bail, le preneur rendra les locaux en parfait état de réparations, d’entretien et de fonctionnement.” 

Il ressort de la présente clause que la commune intention des parties était de mettre à la charge du preneur une obligation d’entretien des locaux incluant la réparation et l’entretien des équipements qui auraient été dégradés par la jouissance des lieux, afin que ceux-ci soient restitués en parfait état. 

Sur la réalité des dégradations 

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, les consorts [E] produisent un procès-verbal de constat d’huissier du 1er mars 2021, établi contradictoirement, dont il ressort un état dégradé d’un certain nombre d’éléments d’équipements : porte sans clés, serrure qui ne fonctionne pas, graffitis sur volets en façade, alimentations et évacuations du bar sectionnées, revêtement du sol de l’estrade déchiré, fils électriques suspendus au plafond, carrelage de la cuisine présentant de nombreux points d’impact, trous chevillés dans les murs, vitre d’un velux dégradée, lame de parquet de l’escalier manquante, parquet du sous-sol taché dans son ensemble, sanitaires dégradés.

La société Dandelion a donc manqué à ses obligations contractuelles et est tenue de réparer le préjudice en découlant pour les bailleurs.

Au vu de factures versées aux débats, et notamment celle établie par la société Mam Décore le 18 mars 2022, qui inclut déjà le coût de la fourniture et de la pose d’une serrure sur la porte d’entrée, les consorts [E] sont fondés à réclamer à ce titre à la société Dandelion la somme de 26.597,38 euros TTC.

Les consorts [E] seront en conséquence autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie d’un montant de 9.000 euros, qui viendra s’imputer sur cette somme.


Sur la clause d’indexation du loyer et la demande de restitution formée par la société Dandelion 

La société Dandelion fait soutenir que la clause d’indexation convenue au bail du 31 janvier 2011 est réputée non écrite en ce qu’elle prévoit une possibilité de révision uniquement à la hausse et sollicite en conséquence la restitution des sommes versées au titre de la clause contractuelle nulle, soit la somme de 20.173,05 euros (237,33 euros x 85 mois).

Les consorts [E] s’opposent à cette demande faisant valoir que l’article L. 145-15 du code de commerce sur lequel la société Dandelion fonde sa demande n’est pas applicable au contrat conclu le 31 janvier 2011 et qu’en toutes hypothèses, la société Dandelion avait validé cette augmentation en avril 2014. Ils ajoutent que la clause n’a pas toujours joué à la hausse et que tout recours est prescrit depuis avril 2019.

Il est constant qu’est réputée non écrite toute clause d’indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L.145-38 du code de commerce ; toutefois, seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e Civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169, publié), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence.

Et l’espèce, la clause en litige stipule :
“Le loyer sera révisé à l’expiration de chaque période triennale et uniquement à la hausse en fonction des variations de l’indice du coût de la construction publiée par l’INSEE.” 

Contrairement à ce que font valoir les consorts [E], la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce en substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère non écrit, est applicable aux baux en cours et l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à la prescription.

Cependant, il peut être fait abstraction du seul membre de phrase “uniquement à la hausse” en laissant subsister la clause générale d’indexation à la hausse ou à la baisse, en ce que l’obligation de ne faire varier le loyer que dans le seul sens de l’augmentation est divisible et dissociable de la simple obligation de faire varier le loyer dans un sens ou dans l’autre.

Il s’ensuit que la clause ne saurait être réputée non écrite en son entier. Dès lors, la société Dandelion sera déboutée de sa demande en restitution des loyers versés en exécution de la clause d’indexation lorsqu’elle a eu pour effet d’augmenter le montant du loyer. 




Sur les autres demandes 

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
 
Constate que le bail liant Mme [V] [R], Mme [D] [TW], Mme [L] [TW] et Mme [Z] [TW] et la SARL Dandelion, portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 18] a pris fin le 31 janvier 2020 à 24 heures, par l’effet du congé délivré par Mme [V] [R], Mme [D] [TW], Mme [L] [TW] et Mme [Z] [TW],

Dit que les motifs graves et légitimes invoqués par Mme [V] [R], Mme [D] [TW], Mme [L] [TW] et Mme [Z] [TW] au soutien de leur congé sans offre de paiement d'indemnité d'éviction ne sont pas justifiés et que le congé a ouvert le droit pour la SARL Dandelion au paiement d'une indemnité d'éviction, 

Avant dire droit, sur le montant de l’indemnité d’éviction,

Ordonne une expertise et désigne en qualité d'expert :

Mme [U] [KN]
[Adresse 2]
01.47.55.12.12 - [Courriel 15]


avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

-de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

-de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par la locataire,

- de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction, au jour le plus proche de la libération des lieux, dans le cas :

- d'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial,

- de la possibilité d'un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d'un tel transfert, comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,


Dit que l'expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 décembre 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SARL Dandelion à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, [Adresse 19]) une consignation d’un montant d