Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [E] [X]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 25/01064 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65UY

N° MINUTE : 
11/2025






JUGEMENT 
rendu le 01 juillet 2025


DEMANDERESSE
HENEO
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [E] [X]
demeurant [Adresse 8]
[Adresse 3] 
[Adresse 1] 
[Localité 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection
assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 01 juillet 2025 par Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier






Décision du 01 juillet 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/01064 - N° Portalis 352J-W-B7J-C65UY




EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 14 juin 2017, la société HENEO a donné en location un logement meublé à M. [E] [X] au sein de la résidence sociale [5] située [Adresse 3] à [Localité 7], logement n°312, moyennant le paiement d’une redevance mensuelle initiale de 409.81 euros, prestations obligatoires comprises.

Des redevances étant demeurées impayées, la société HENEO a adressé à M. [E] [X], par courrier du 27 décembre 2023, une mise en demeure de payer la somme de 451.80 euros puis lui a fait signifier par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2024, un commandement de payer la somme de 777.70 euros en principal, dans un délai d’un mois. Enfin, elle lui a adressé une relance le 8 août 2024 lui demandant paiement de la somme de 1 558.73 euros. 

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la société HENEO a fait assigner M. [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,condamner M. [E] [X] à lui payer une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi ainsi que la somme de 2 047.31 euros au titre des redevances impayées, selon décompte arrêté au 8 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2024, condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, la société HENEO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence délivré le 5 janvier 2024.

A l'audience du 30 avril 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 244.74 euros, échéance de mars 2025 incluse, selon décompte arrêté au 18 avril 2025. Elle ne s’est pas opposée aux délais de paiement sollicité et a indiqué s’en rapporter à l’appréciation du tribunal concernant la demande de délais pour quitter les lieux.



M. [E] [X], comparaissant en personne a reconnu la dette et demandé à pouvoir l’apurer en versant cinquante euros par mois pendant le temps nécessaire ; il a également sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux et indiqué qu’il devrait bientôt commencer un emploi en intérim. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [E] [X] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d'occupation
 
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.
En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 14 juin 2017 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant ces dispositions. 

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 janvier 2024, pour la somme en principal de 777.70 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude, correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance due par M. [E] [X] (325.90 euros au moment de la délivrance du commandement) et que ce dernier n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence étaient réunies à la date du 6 février 2024. 

M. [E] [X] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [E] [X] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ce qui précède, M. [E] [X] sera condamné à verser à la société HENEO une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 6 février 2024 jusqu’à libération effective des locaux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés, égale au montant de la redevance actuelle et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi, payable et révisable dans les mêmes conditions. 

En l’espèce, la société HENEO produit un décompte démontrant que M. [E] [X] reste lui devoir la somme de 1 244.74 euros à la date du 18 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date, terme du mois de mars 2025 inclus. 

M. [E] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’il reconnaît. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 1 244.74 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1342-10 du code civil, au regard des versements effectués qui ont désintéressé les causes du commandement de payer et celles de l’assignation. 

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1345-3 du code civil Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé produit par la demanderesse que M. [E] [X] a repris le paiement de ses redevances courantes et qu’il a commencé à apurer sa dette de sorte que celle-ci a diminué presque de moitié depuis la délivrance de l’assignation. 

Les éléments contenus dans la note sociale élaborée par l’association SOLIHA confirment qu’il peut raisonnablement s’acquitter de la somme proposée de 50 euros par mois pour continuer à la régler et il sera ainsi fait droit à sa demande dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. 

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Selon les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable, notamment lorsque ce dernier est de mauvaise foi ou qu’il est entré dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, comme déjà indiqué, M. [E] [X] démontre sa capacité à honorer un échéancier de paiement tout en continuant de régler ses redevances mensuelles et fait ainsi preuve de bonne foi. Il bénéficie d’un accompagnement social, centré notamment sur sa recherche d’un nouveau logement et sur la gestion de sa stabilité financière. Ces éléments ainsi que l’ancienneté de son bail, justifient qu’il soit fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux, pour une durée d’un an à compter de la présente décision. 

Sur les demandes accessoires

M. [E] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 14 juin 2017 entre la société HENEO et M. [E] [X] concernant le logement situé [Adresse 9] à [Localité 7], logement N°312, sont réunies à la date du 6 février 2024,

ACCORDE un délai à M. [E] [X] pour quitter les lieux d’une durée d’un an à compter de la présente décision, soit jusqu’au 1er juillet 2026, 

DIT qu’à défaut pour M. [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,



CONDAMNE M. [E] [X] à verser à la société HENEO la somme de 1244.74 euros au titre de l’arriéré de redevances et des indemnités d’occupation échues à la date du 18 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, 

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [E] [X] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 50 euros, la 24ème et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois,

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, suivie d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande de paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
 
CONDAMNE M. [E] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la Juge et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge