Tribunal Judiciaire · Service des référés — 8 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 24/51161 - N° Portalis 352J-W-B7I-C34LG

N° : 3

Assignation du :
05 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND
le 08 juillet 2025



par Caroline FAYAT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. 
DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 7] représentée par Madame la Maire de [Localité 7], Madame [T] [U]
[Adresse 5]
[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS - #R0229


DEFENDERESSE

Madame [D] [S]
née le 13 octobre 1981 à [Localité 9] en Yougoslavie
[Adresse 1]
PAYS BAS

représentée par Me Aurélie MARTINIE, avocat au barreau de PARIS - #E200



DÉBATS

A l’audience du 10 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Caroline FAYAT, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, 





Par assignation en date du 5 février 2025, la Ville de Paris prise en la personne de Madame la Maire de Paris a fait assigner Mme [D] [S], née le 13 octobre 1981 à Zenica en Yougoslavie devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 3].

A l’audience du 10 juin 2025, la Ville de [Localité 7] demande de :

- condamner Mme [D] [S] à payer à la Ville de [Localité 7] une amende civile de 50 000 euros conformément aux dispositions de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ;
- condamner Mme [D] [S] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, la Ville de [Localité 7] fait notamment valoir à titre principal que le local en cause n’est pas la résidence principale de Mme [D] [S], que le local est à usage d’habitation et que Mme [D] [S] a enfreint les dispositions de l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage du bien sans autorisation préalable. 

Par conclusions déposées et soutenues à l'audience, Mme [D] [S] demande de :

A titre principal :
- débouter la Ville de [Localité 7] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
- ramener le montant de l'amende civile à de plus justes proportions ;
En tout état de cause :
- rejeter la demande formée par la Ville de [Localité 7] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation (résidence secondaire)

À titre liminaire, il convient de relever que par avis n°15010 du 10 avril 2025, la Cour de cassation a considéré que la loi du 19 novembre 2024, modifiant l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, a modifié les éléments à prendre en considération pour réputer un local à usage d’habitation, en substituant à la seule date de référence du 1er janvier 1970, deux périodes d’une durée respective de sept et trente ans. La Cour est d’avis que, ce faisant, la loi nouvelle affecte les règles de fond qui définissent les conditions dans lesquelles la location d’un local meublé à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile peut être qualifiée de changement d’usage, et a pour effet de soumettre à un régime d’autorisation préalable le changement d’usage de locaux qui n’en relevaient pas en l’état du texte dans sa rédaction antérieure. 

En conséquence, la cour considère que cette loi doit être regardée comme plus sévère et ne peut faire l’objet d’une application rétroactive.

L'article L.631-7 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :
« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1 ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article ».

L'alinéa premier de l'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit que :
« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »


Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

· l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

· un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n'est pas allégué qu'elle a été mise en œuvre.

En l'espèce, il est constant comme résultant des écritures et observations orales des parties, concordantes sur ce point, que le bien immobilier situé [Adresse 3] qui était affecté à un usage d'habitation au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, a fait l'objet de locations meublées de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile alors qu'il ne constituait pas la résidence principale de la partie défenderesse.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

En l'espèce il ressort des éléments de la procédure que Mme [D] [S] ne conteste pas avoir mis en location en courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire, et ce par l'intermédiaire de la société Nestify avec laquelle elle avait conclu un mandat de gestion locative.

Le constat de location meublée touristique du 25 août 2023 établi par un agent assermenté du service municipal du logement de la mairie de [Localité 7] fait état d’une annonce « AMAZING APPARTEMENT [Adresse 4] [Localité 6] » pour la location courte durée d’un logement, dont l’hôte se nomme [D].

Le constat fait état de 82 commentaires, dont le premier date de juillet 2020 et le dernier de mai 2023.

La comparaison des photos présentes sur le constat d’infraction et celles présentes sur le site de location Airbnb permettent de conclure qu’il s’agit bien du même bien immobilier.







Seul le propriétaire d'un bien immobilier a qualité pour solliciter l'autorisation de changement d'usage et ne peut reporter sur le locataire l'obligation légale de demander les autorisations nécessaires au changement d'affectation. Il s'ensuit que le propriétaire d'un bien immobilier contrevient aux dispositions de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation et encourt la sanction instituée par l'article L651-2 du même code, dès lors qu'il a connaissance du changement d'usage de son bien.

En l'espèce, Mme [D] [S] qui avait donné à la société Nestify un mandat pour ma mise en location du bien pour de courtes durées, avait connaissance du changement d'usage du local.

Il en résulte qu’au cas présent, Mme [D] [S] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation, en louant son appartement meublé destiné à l'habitation situé [Adresse 3] de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende :

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

L'article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25 000 à 50 000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d'habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le constat de location meublée touristique du 25 août 2023 établit que Mme [D] [S] a mis en location le lot litigieux sur une plate forme numérique spécialisée dans la location touristique de courte durée et que des commentaires ont été laissés par des locataires à compter du mois de juillet 2020 jusqu'au mois de mai 2023. Cela n’est pas contesté par Mme [D] [S].

La période de location en meublé de tourisme revêtant un caractère illicite s’établit ainsi du mois de juillet 2020 au mois de mai 2023, soit une période de temps considérable.

La Ville de [Localité 7] fait valoir à juste titre que les calendriers attestent de nombreuses réservations évaluées à :
92 nuitées en 2020,
232 nuitées en 2021,
199 nuitée en 2022.


Il ressort par ailleurs du constat d’infraction que la Ville de [Localité 7] évalue à la somme de 30.417,34 euros le montant issu des locations sur l’ensemble de la période.

Si Mme [D] [S] conteste le prix moyen retenu, et précise que l'agence de location prélevait une rémunération à hauteur de 18%, il ne fait aucun doute que le changement illicite d'usage du bien a généré un profit substantiel par rapport aux revenus issus d'une mise en location en bail d'habitation sur une même période.

Il doit être relevé que Mme [D] [S] a coopéré avec l’enquête menée par le Ville de [Localité 7] et a mis fin à son activité de location touristique dès qu’elle a reçu l’information qu’une enquête était en cours.

Ainsi au regard de ces éléments, il y a lieu de fixer le montant de l’amende à une somme de 18.000 euros.


Sur les mesures accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la Ville de [Localité 7], Mme [D] [S] supportera la charge des dépens. 

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Condamnée aux dépens, la partie défenderesse devra verser à la Ville de [Localité 7] une indemnité que l'équité commande de fixer à 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 481-1 6° et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente décision est de droit assortie de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le président statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne Mme [D] [S] à payer une amende civile de dix-huit mille euros (18.000 euros), dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 7] ;

Condamne Mme [D] [S] à payer à la Ville de [Localité 7] la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [D] [S] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 08 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,



Pascale GARAVEL Caroline FAYAT