Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

N° Minute : 



N° Rôle: N° RG 25/00106 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GJOG



Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société NOALIS

C/

[M] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES









Ordonnance de référé
du 02 Juillet 2025



Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Juin 2025, composé de : 

PRESIDENT : Madame Delphine BIRMELÉ 
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 02 Juillet 2025 :

Entre :

Société NOALIS
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [U] [J], munie d’un pouvoir régulier ;
 
DEMANDEUR

Et :

Monsieur [M] [B]
né le 12 Août 1980 à [Localité 4] (64)
demeurant [Adresse 2]

COMPARANT en personne ;

DÉFENDEUR




A l'appel de la cause à l'audience du 04 Juin 2025, le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observation. 

Puis le juge a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 02 Juillet 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mai 2023, NOALIS a donné à bail à Monsieur [M] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 364,34 €, une provision pour charges de 49,01€ et un dépôt de garantie de 364,34 €.

Par acte d'huissier de Justice délivré le 3 février 2025 (remis à étude), la société NOALIS a fait assigner son locataire, Monsieur [M] [B], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LIMOGES, statuant en référés, aux fins de voir :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, et ce à la suite de la délivrance le 4 novembre 2024 d’un commandement de payer, et d’avoir à justifier d’une assurance,

▸ ordonner en conséquence l’expulsion du locataire, et de tous occupants de son chef et ce conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin, 

▸ condamner Monsieur [M] [B], au paiement à titre provisionnel de la somme principale de 4.589,44 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 28 janvier 2025,

▸ condamner Monsieur [M] [B], au paiement à titre provisionnel des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

▸ condamner Monsieur [M] [B] au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,

▸ condamner Monsieur [M] [B] au paiement d'une indemnité de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 

▸ condamner Monsieur [M] [B] au paiement des entiers frais et dépens, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 novembre 2024.

A l'audience du 4 juin 2025, la société NOALIS, représentée par Mme [U] [J], a donné son accord pour des délais de paiement de 50 euros à condition de prévoir une clause de déchéance. 

Elle expose que la dette s’élève à 10.305,88 euros avec un surloyer et qu’il y a une reprise des paiements.

Monsieur [M] [B], présent en personne, sollicite des délais à hauteur de 50 euros.

Il indique avoir fait une dépression suite à un arrêt maladie. Il affirme être en attente d’un licenciement pour inaptitude en juillet 2025. Il déclare ne pas avoir de crédit mais une dette de cantine de plus de 600 euros. Il a un enfant à charge et souhaite rester dans le logement.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de LIMOGES, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] par voie électronique le 4 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA NOALIS justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire:

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

 Par acte d'huissier du 4 novembre 2024, la société NOALIS a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un commandement de payer pour un montant de 1.895,55 € reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Le défendeur n'ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 janvier 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, le bailleur produit un décompte du 26 mai 2025 à hauteur de 10.076,12€. Or, il convient de déduire de ce montant la somme de 182,06 € au titre des frais de procédure.

Par ailleurs, il résulte des pièces versées et notamment du décompte produit aux débats qu’un surloyer est appliqué depuis le 22 janvier 2025.

Or, en application des dispositions de l’article L 441-9 du code de la construction et de l’habitation :
“L'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “ mobilité inclusion ” portant la mention “ invalidité ” prévue à l'article L. 241-3 du code de l'action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. L'organisme d'habitations à loyer modéré n'est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l'aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l'article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d'un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l'article L. 441-8. L'organisme d'habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d'Etat.Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.”

En l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure, l'organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, il n’est pas justifié par le bailleur de la réception par le locataire de la mise en demeure. La somme de 5.571,40 € au titre des surloyers devra donc être retirée.

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [M] [B] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4.322,66 euros, arrêtée à la date du 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.895,55 € à compter du 4 novembre 2024, date du commandement de payer et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement :

Le juge peut même d'office, sur le fondement de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 €.

Le locataire souhaite obtenir des délais de 50 euros. Il a repris le paiement de ses loyers

Au vu de cet accord, il convient de laisser au locataire une chance de régulariser sa situation, et en conséquence de lui accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette locative qui auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les conditions qui seront précisées dans le dispositif.

Par conséquent, il convient d'accorder des délais de paiement en 36 mensualités avec 35 mensualités de 50 € le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36 ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [M] [B] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire :

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Monsieur [M] [B] se libère dans les délais et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. 

Dans le cas contraire :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [M] [B] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- Monsieur [M] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été, si le bail s’était poursuivi, soit 481,82 €,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [M] [B], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer, soit 134,06 €. 

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de la société NOALIS les sommes exposées par elle dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [M] [B] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 22 mai 2023, à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à titre provisionnel à la société NOALIS la somme de 4.322,66 € (quatre mille trois cent vingt-deux euros et soixante-six centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 26 mai 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.895,55 euros (mille huit cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-cinq centimes) à compter du 4 novembre 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date;

AUTORISONS Monsieur [M] [B] à régler les sommes dues à l’aide de 36 mensualités soit 35 mensualités de 40€ au minimum, dans la limite de la dette, au plus tard le 10 de chaque mois et le premier versement devant intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, étant rappelé que la dernière mensualité soit la 36ème doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DISONS que la dernière mensualité sera égale au solde restant dû majoré des intérêts et frais ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [M] [B] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en plus du paiement du loyer courant ;

DISONS qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :
- la totalité de la somme due deviendra immédiatement exigible,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution,
- Monsieur [M] [B] sera tenu au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été, si le bail s’était poursuivi soit 481,82 € ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] à payer à la société NOALIS la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 4 novembre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT





Audrey GUÉGAN Delphine BIRMELÉ