Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 11]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 9]
[Localité 7]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 25/01257 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LN5Z

Jugement du 04 Juillet 2025 
N° : 25/627 

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[J] [U]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Mme [O] [W], munie d’un pouvoir



ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [U]
détenu : Centre Pénitentiaire de [Localité 14]
[Adresse 13]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 08 août 2000, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [J] [U] et Madame [H] [Z] concernant un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 10] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.369,20 francs soit 208.73 euros.

Par un avenant du 18 mai 2001, Monsieur [J] [U] est devenu seul occupant et titulaire du bail, suite à sa séparation d’avec Madame [H] [Z] ;

Par acte de commissaire de justice du 23 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 608,04 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [J] [U] le 24 janvier 2024.

Par assignation du 13 janvier 2025, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Constater la résiliation du bail par le fait de l’acquisition de la clause résolutoire Ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publiqueCondamner le locataire au paiement des sommes suivantes :4.001,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2025 (loyers impayés et indemnités d’occupation impayées), avec intérêts au taux légal sur la somme de 912,54 euros à compter du commandement de payer, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,120 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut du règlement d’une seule échéance.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 mars 2025, la société ESPACIL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 mars 2025, s'élève désormais à 4.893,05 euros. La société ESPACIL HABITAT considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [J] [U] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

La société ESPACIL HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.


En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 04 juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail. 

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 janvier 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 608,04 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.


La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 mars 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESPACIL HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, Monsieur [J] [U] lui devait la somme de 4.893,05 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [J] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle actualisée de 445,61 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. Elle est due à partir du 24 mars 2024, date de la résiliation du bail, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 24 mars 2024 au 20 mars 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 4.893,05 euros sus-prononcée.
L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [J] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ; 

CONSTATE à la date du 24 mars 2024 la résiliation du bail conclu le 08 août 2000 entre la société ESPACIL HABITAT, d’une part, et Monsieur [J] [U] et Madame [H] [Z], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 12], étant précisé que par un avenant du 18 mai 2001, Monsieur [J] [U] est devenu seul occupant et titulaire du bail ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [J] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

ORDONNE à Monsieur [J] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] ([Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 4.893,05 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-treize euros et cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse (loyers et indemnités d’occupation), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 445,61 euros (quatre cent quarante-cinq euros et soixante et un centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera due à compter du 24 mars 2024 date de la résiliation du bail, étant précisé que indemnités d’occupation dues pour la période du 24 mars 2024 au 20 mars 2025, échéance de mars 2025 non incluse, sont comprises dans la condamnation de payer la somme de 4.893,05 euros sus-prononcée ;

PRECISE que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société bailleresse ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 et celui de l'assignation du 13 janvier 2025 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge