Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 8]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 25/01575 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LOT4

Jugement du 04 Juillet 2025 
N°: 25/630 

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[X] [V]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
À OPH ARCHIPEL HABITAT 
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 21 Mars 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir 



ET :

DEFENDEUR :

M. [X] [V]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 août 2021, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [V] concernant un logement situé au [Adresse 7] ([Adresse 4]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 266,07 euros et d’une provision pour charges de 33,11 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 328,89 euros au titre de l'arriéré locatif, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [X] [V] le 30 avril 2024.

Par assignation délivrée le 5 février 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Prononcer la résiliation du bailOrdonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes : 3.620,37 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,les loyers du 5 février 2025 jusqu’à la résiliation judiciaire du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux de tout occupant et biens de son chef,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A titre subsidiaire :Dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, ARCHIPEL HABITAT demande qu’à défaut de règlement d’une seule échéance (article 1244-1 du code civil) ou qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation ou d’une mensualité pour le règlement de la dette (article 62 de la loi du 9 juillet 1991), la totalité de la dette devienne immédiatement exigible et l’occupant sans titre devra quitter les lieux sans délai et qu’il puisse être expulsé au besoin,Dans l’hypothèse où la résiliation judiciaire du bail ne serait pas prononcée et serait suspendue au respect d’un échéancier, ARCHIPEL HABITAT demande que la résiliation soit prononcée à défaut de règlement d’une seule échéance, et que soit ordonnée l’expulsion du locataire.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 21 mars 2025, l'établissement ARCHIPEL HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 février 2025, s'élève désormais à 3.964,54 euros. 

Il précise que le locataire est toujours occupant du logement. 

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que des loyers sont restés impayés et que le locataire n’a toujours pas régularisé la situation malgré la délivrance d’un commandement de payer.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [X] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’au 04 juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité de la demande

L'établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Vu les dispositions des articles 1106 et 1728 du code civil et les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques dans le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. La résiliation d’un contrat de bail pour inexécution de ses engagements par une des parties, n’a pas lieu, en l’absence de clause résolutoire, de plein droit, et doit être demandée en justice. 
 
En l’espèce, il résulte des pièces remises et notamment des décomptes de loyers que Monsieur [V] [X], locataire, ne s’est pas acquitté de la totalité des loyers mis à sa charge aux termes convenus dans le contrat de bail et n’a pas exécuté les termes du contrat. 
En effet, Monsieur [V] a multiplié les retards et les absences de paiement depuis le mois de mai 2023, et n’a pas répondu aux multiples propositions du bailleur social afin que soit apurée sa dette locative. A cet égard, malgré la proposition en novembre 2023 d’un plan d’apurement de la dette, la mise en demeure en janvier 2024 puis l’envoi d’un nouveau courrier adressé en avril 2024, le bailleur social a fait délivrer un commandement de payer qui a été signifié le 29 avril 2024 à Monsieur [X] [V]. Cependant la dette locative est restée impayée et l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3.964,54 euros au jour de l’audience le 21 mars 2025.

Compte tenu de la non-comparution du défendeur et aucune enquête sociale n’ayant pu être réalisée, aucun élément versé aux débats ne permet de retenir que celui-ci est en mesure de régler sa dette locative tout en assurant le paiement du loyer courant. 

Ainsi, les obligations du contrat de bail ne sont pas respectées par le locataire et le bailleur social est bien fondé à solliciter le prononcé de la résiliation du bail le liant à Monsieur [V] [X].

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail à la date de la signification du présent jugement, d’ordonner à Monsieur [V] [X] de quitter le logement et si besoin d’ordonner son expulsion des lieux loués.
Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux, et hors période de trêve hivernale.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner, à compter de la signification du présent jugement, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges, soit la somme actualisée de 340,17 euros par mois. 
Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

L'établissement ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, échéance de février 2025 incluse, Monsieur [X] [V] lui devait la somme de 3.964,54 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Le défendeur n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

2.Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de l’équité et de la situation économique du défendeur, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 26 août 2021 entre l'établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Monsieur [X] [V], d’autre part, concernant le local d’habitation situé au [Adresse 6] ; [Adresse 9] à [Localité 11] ;

ORDONNE à Monsieur [X] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 11] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit le montant actualisé de 340,17 euros (trois cent quarante euros et dix-sept centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la signification du présent jugement prononçant la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 3.964,54 euros (trois mille neuf cent soixante-quatre euros et cinquante-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge