Tribunal Judiciaire · CHAMBRE CTX DE PROXIMITE — 1 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 8]
 N° Minute : 25/212
AFFAIRE : N° RG 25/00193 - N° Portalis DBYM-W-B7J-DPZR

JUGEMENT

Rendu le 1er juillet 2025
AFFAIRE :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6] " XL HABITAT" 
C/
[T] [H], [Y] [H]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DES [Localité 6] " XL HABITAT" 
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Madame [T] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Y] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 2]
non comparant, ni représenté






RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 19/09/2017 à effet au 02/10/2017 , l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" a donné à bail à Mme [T] [H] et M. [Y] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 346€, 20 euros pour le garage et 48,38€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" a fait signifier à Mme [T] [H] et M. [Y] [H] le 25/09/2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2230,62 euros. 

Par acte de commissaire de justice en date du 07/02/2025, l'Office Public de l'Habitat du Département des Landes " XL HABITAT" a ensuite fait assigner Mme [T] [H] et M. [Y] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir :
- déclarer la demande recevable, 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire du fait du non-paiement des loyers et des charges, 
- ordonner l’expulsion des lieux de Mme [T] [H] et M. [Y] [H], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, 
- autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs, 
- condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] à lui payer : 
* la somme de 4249,13 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 2230,62 euros, 
* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux, 
 * 420 euros de dommages et intérêts, en application de l'article 1231-6 du code civil, 
* la somme de 420 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le dossier a été appelé à l'audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

L'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" , représenté par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d'instance, sous réserve de l 'actualisation de sa créance locative à la somme de 3941,03 euros , échéance de mars 2025 incluse . 

Mme [T] [H] et M. [Y] [H] n'ont pas comparu et n'étaient pas représentés, bien que régulièrement cités à domicile en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par un jugement réputé contradictoire.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe préalablement à l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience. 

L'affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.
1- Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des [Localité 6] par la voie électronique le 07/02/2025, soit six semaines au moins avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25/09/2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est ainsi recevable. 

2 - Sur la demande en paiement 

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. 

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 29/04/2025 à hauteur de 3941,03 euros que l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Mme [T] [H] et M. [Y] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. 

Conformément à la clause stipulée au contrat, et à l’article 220 du code civil, Mme [T] [H] et M. [Y] [H] sont obligés solidairement au paiement de la dette locative , ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" la somme de 3941,03 euros actualisée au 29/04/2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25/09/2024 sur la somme de 2230,62 euros et à compter de l’assignation du 07/02/2025 sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 


Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, d'application immédiate, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Selon l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 , dans sa version antérieure, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause et indiquant un délai de régularisation de deux mois a été signifié le 25/09/2024 , pour la somme en principal de 2230,62 euros. Aucune régularisation n'est intervenue dans ce délai. 

Les dispositions de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail prévue par l’article 24 al 1er et 1° de la loi du 6 juillet 1989 n’ayant pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, soit une durée de deux mois pour le cas d'espèce, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26/11/2024 .

Par suite, Mme [T] [H] et M. [Y] [H] étant occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, il y a lieu d’ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef.

En l'absence de reprise du paiement du loyer courant, aucun délai de paiement ne peut être octroyé. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4- Sur l'indemnité d'occupation 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26/11/2024, Mme [T] [H] et M. [Y] [H] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. 

Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] au paiement de cette indemnité à compter du 01/04/2025 ( arrêté de compte incluant l'échéance de mars 2025), jusqu'à la libération effective des lieux.

5- Sur la demande de dommages et intérêts 

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l'espèce, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" ne justifie ni de la mauvaise foi de Mme [T] [H] et M. [Y] [H] , ni d'un préjudice indépendant du retard du paiement, de sorte que l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour le retard de paiement. 

6- Sur les demandes accessoires 

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, Mme [T] [H] et M. [Y] [H], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" , Mme [T] [H] et M. [Y] [H] seront condamnés solidairement à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

● Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire que toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l'exécution provisoire. En conséquence, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19/09/2017 entre l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" d'une part et Mme [T] [H] et M. [Y] [H] d'autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 26/11/2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [T] [H] et M. [Y] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Mme [T] [H] et M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] à verser à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" , la somme de 3941,03 euros actualisée au 29/04/2025 , échéance du mois de mars 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25/09/2024 sur la somme de 2230,62 euros, et à compter de l’assignation du 07/02/2025 sur le surplus ; 

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] à payer à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 01/04/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTE l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" de sa demande de dommages et intérêts; 

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] à verser à l'Office Public de l'Habitat du Département des [Localité 6] " XL HABITAT" une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [H] et M. [Y] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

REJETTE les prétentions plus amples ou contraires ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de la présente sera adressée à M. Le Préfet des [Localité 6] en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution . 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 1er juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par Mme Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection