Tribunal Judiciaire · TPX POI JCP FOND — 4 juillet 2025

N° de minute : 

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND

 

JUGEMENT RENDU LE 04 Juillet 2025

 

 N° RG 24/00753 - N° Portalis DB22-W-B7I-SUIF




DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me HALIMI, avocat au barreau des Hauts-de-Seine



DEFENDEUR :

Madame [S] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme Myrtille SURAN
Greffier : Mme Rosette SURESH



Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2025 par Mme Myrtille SURAN, Juge des contentieux de la protection, assistée de Mme Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .


Copie exécutoire à : Me HALIUMI
Copie certifiée conforme à l’original à :
délivrée(s) le :




EXPOSE DU LITIGE

Selon un contrat verbal, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Mme [S] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 516,84€, toutes charges comprises. Un état des lieux d’entrée a été dressé entre les parties le 5 décembre 2006.

Un commandement de payer les loyers portant sur un arriéré locatif de 964,73€ a été délivré à Mme [S] [M] le 31 mai 2024.

Devant l'absence de régularisation, la société CDC HABITAT SOCIAL, par acte du 5 décembre 2024, dénoncé à la Préfecture des Yvelines le 10 décembre 2024, a fait assigner Mme [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de POISSY afin d’obtenir :
La condamnation de Mme [S] [M] à lui payer la somme de 620,47€ au titre de l’arriéré de loyers et charges,Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1729 et 1741 du Code civil, L’expulsion de la locataire des lieux loués ainsi que de tous occupants de son chef,La condamnation de Mme [S] [M] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50% et des charges, jusqu’à la libération des lieux ; subsidiairement, que cette indemnité ne soit pas inférieure au montant du loyer,La condamnation de Mme [S] [M] à lui verser une astreinte définitive de 8€ par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir, L’autorisation de séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement sur les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse,La condamnation de Mme [S] [M] à lui verser 330€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 mai 2025.

La société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses prétentions, y compris le montant de sa créance actualisée à la somme de 1761,45€. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement à la défenderesse.

Mme [S] [M], régulièrement assignée, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Mme [S] [M], non-comparante, ayant été régulièrement assignée, il sera statué malgré son absence.



Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

La CAF des Yvelines a été saisie de la situation d’impayés le 29 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II et IV de la loi du 6 juillet 1989 en vigueur depuis le 1er janvier 2015. 

Une copie de l’assignation a également été notifiée à la Préfecture des Yvelines le 10 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En application des articles 1728 2° du Code civil et 7a) et 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l'espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves de la locataire à son obligation de paiement des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, le bailleur a fait commandement de payer la somme de 984,73€ au titre des loyers et charges impayés. En outre, le décompte produit par le bailleur laisse apparaitre une dette locative évolutive perdurant depuis plus d’un an, puisqu’elle s’est réellement constituée à compter de février 2024, jusqu’à atteindre 1662,47€ en janvier 2025. Entre novembre 2023 et juillet 2024, aucun paiement de loyer n’a été effectué par la locataire, seule une régularisation par la CAF au profit de la locataire ayant permis de stabiliser la dette locative durant cette période. Puis, à compter de juillet 2024, Mme [S] [M] n’a effectué que deux paiements de loyers (600€ en juillet 2024 et 234,47€ en mars 2025).

L’arrêt total du paiement des loyers pendant plusieurs mois malgré la délivrance d’un commandement de payer, alors qu’il s’agit de l’obligation principale du locataire envers le bailleur, constitue une inexécution suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à compter de la présente décision et, partant, l’expulsion des occupants dans un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux. 

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Il convient également de fixer à compter de cette date une indemnité d’occupation égale au montant du loyers et des charges qui auraient été dus par la locataire au bailleur en l’absence de résiliation du bail et qu’elle sera tenue de verser à celui-ci jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé qu’au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux, de sorte qu’aucun élément ne justifie de la fixer à un montant supérieur. 

L’expulsion de l’occupante étant autorisée, il ne paraît pas nécessaire d'ordonner une astreinte en vue de la contraindre à quitter les lieux. De surcroît, aux termes de l'article L.421-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le montant de l’astreinte ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. Dès lors, le préjudice résultant de l’occupation des lieux étant déjà réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus, et la SA CDC HABITAT SOCIAL ne rapportant pas la preuve d’un préjudice distinct de celui-ci, ni celle d’une urgence à voir la locataire quitter les lieux, il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Mme [S] [M] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1469,45€ à la date du 28 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [S] [M] n’a pas comparu pour contester le principe ou le montant de la dette. 

La dette n’étant pas sérieusement contestable, elle sera donc condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1469,45€ à titre d’arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte de l’article 1228 du Code civil que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL se dit favorable à l’octroi de délais de paiement à la locataire. 

Il ressort de l’analyse du décompte produit par le bailleur que depuis mars 2025, Mme [S] [M] a repris le paiement intégral du loyer résiduel (soit 234,47€ en dernier lieu), témoignant ainsi tant de sa bonne foi que de sa volonté de se maintenir dans les lieux. 

Ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, le bailleur sollicite le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et non le constat de la résiliation de celui-ci par l’acquisition de la clause résolutoire, le bail étant verbal.

Or, le prononcé de la résiliation du bail a pour effet de placer la locataire dans une situation moins avantageuse que celle du locataire pour lequel la résiliation du bail serait constatée par le jeu de la clause résolutoire et qui obtiendrait la suspension des effets de celle-ci outre des délais de paiement, et ce alors qu’il ressort du dossier que Mme [S] [M] a repris le paiement intégral des loyers avant l’audience et que le bailleur est favorable à ce qu’elle puisse bénéficier de délais de paiement.

Dès lors, eu égard à la reprise du paiement des loyers et en accord avec le bailleur, il convient de suspendre le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au respect d’un échéancier tel que décrit dans le dispositif, et ce en application de l’article 1228 du Code civil, précité.
Il sera toutefois rappelé qu'à défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation judiciaire reprendra son plein effet.

Sur les demandes accessoires

Sur l'exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile en vigueur au 1er janvier 2020.

Sur les dépens

Mme [S] [M], partie perdante au principal, supportera les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société CDC HABITAT SOCIAL l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Mme [S] [M] à lui verser une somme de 80€ sur le fondement de ce texte.



PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail à compter du 4 juillet 2025 pour défaut de paiement des loyers et charges ;

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 1469,45€ (mille-quatre-cent-soixante-neuf euros et quarante-cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 28 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Mme [S] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 29 mensualités de 50€ chacune et une 30ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation judiciaire du bail sera réputée n’avoir jamais été prononcée ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

que la résiliation judiciaire du bail retrouve son plein effet ;
que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
qu'à défaut pour Mme [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et qu’il sera procédé conformément aux articles L  433-1 et L 433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution en ce qui concerne le sort des meubles ;
que Mme [S] [M] soient condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 80€ (quatre-vingts euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer les dépens de l’instance incluant notamment le coût du commandement de payer, celui de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.



Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe, le 4 juillet 2025.

La Greffière La juge