Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 7 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 7] [Localité 8] c/ La Direction Départementale des Finances Publiques des Alpes 

N° 25/
Du 07 Juillet 2025
 
4ème Chambre civile
N° RG 25/00820 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QHKG 

 


























Grosse délivrée à 

Me Florian FOUQUES

expédition délivrée à 

le 07 Juillet 2025 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDEUR: 

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], pris en la personne de son syndic
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par Me Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE:

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DES ALPES-MARITIMES, en qualité de curateur de la succession de Mme [Y] [P]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Non représentée






EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [X] et Mme [Y] [P] épouse [X] étaient propriétaires des lots 1 et 106 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 9]” situé [Adresse 5].

M. [L] [X] est décédé à Nice le 26 janvier 2003 en laissant pour lui succéder son épouse, Mme [Y] [P] en application de la clause d’attribution intégrale de la communauté en pleine propriété du régime de communauté universelle adopté par les époux suivant acte reçu le 7 septembre 1992 et homologué par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 9 décembre 1992.

Mme [Y] [P] est décédée le 6 septembre 2016 en laissant pour lui succéder ses deux enfants issus de son union avec M. [L] [X], Mme [O] [X] et M. [T] [X].

Sa succession n’a jamais été ouverte si bien que, saisi par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]”, le président du tribunal judiciaire de Nice a, par ordonnance du 1er août 2024, désigné le service des domaines pris en la personne de M. Le Directeur départemental des Finances Publiques des Alpes-Maritimes en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [Y] [P].

Par acte du 13 février 2028, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Le Dom Juan” situé [Adresse 5] a fait assigner la Direction départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, service des Domaines, Pôle de gestion des patrimoines privés, en qualité de curateur de la succession de Mme [Y] [P] aux fins de fixer au passif de cette succession les sommes suivantes :

10.740,50 euros de charges de copropriété arrêtées au 30 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025,1.000 euros de dommages et intérêts,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens comprenant, outre le coût de l’assignation, celui de la signification du jugement.
Il expose que l’appartement dépendant de la succession est actuellement loué à Mme [K] et qu’il est à l’origine d’un dégât des eaux endommageant les parties communes depuis plusieurs mois si bien qu’une procédure de référé a été engagée. Il précise que les héritiers de la défunte se sont engagés à régler les charges de copropriété auprès de l’ancien syndic avant de cesser de répondre à toute sollicitation si bien que la dette ne cesser de croître. 
Fondant sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il indique notamment produire, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales des 2 mai 2022, 24 mai 2023 et 18 avril 2024 ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie des héritiers ne sauraient être laissés à sa charge et doivent être fixés au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P] en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir enfin que le refus injustifié de règlement des charges lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard dont l’indemnisation devra être fixée au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P] sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Assignée par remise de l’acte à une personne habilitée à le recevoir, la Direction départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes n’a pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en fixation au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P]

1. Les charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement de la créance.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” produit :

le relevé de propriété démontrant que Mme [Y] [P] était propriétaire des lots de copropriété n°1, 33, 106,le procès-verbal de l’assemblée générale du 2 mai 2022:- approuvant les comptes de l’exercice clos au 31/12/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023, 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mai 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice clos au 31/12/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 avril 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice clos au 31/12/2023,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2025 au 31/12/2025, 
un relevé de compte débiteur de la somme de 10.740,50 euros au 30 janvier 2025.
Toutefois, ce solde débiteur de 10.740,50 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- des frais de suivi contentieux d’un montant de 180 euros le 23/03/2023,
- des frais de suivi contentieux d’un montant de 180 euros le 07/06/2023,
- des frais d’avocat d’un montant de 600 euros le 26/07/2024,
- des frais de suivi contentieux d’un montant de 240 euros le 03/09/2023,
- des frais de suivi contentieux d’un montant de 240 euros le 06/12/2024,

le tout pour un montant total de 1.440 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de suivi contentieux ou encore des frais d’avocat ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de sa créance d’un montant de 9.300,50 euros, arrêtée au 30 janvier 2025.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 février 2025.

Par ailleurs, si le Service du Domaine chargé d'administrer et de liquider une succession vacante doit acquitter les dettes et charges héréditaires et n’est tenu, en vertu de l’article 810-4 du code civil, au paiement des dettes qu’à concurrence de la valeur des biens recueillis, cela ne fait pas obstacle à sa condamnation en qualité de curateur à une succession vacante, à charge pour lui de réaliser l’actif de succession.

Néanmoins, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” réclamant que la dette de charges soit fixée au passif de la succession, il convient de fixer la dette de charges à la somme de 9.300,50 euros, comptes arrêtés au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 et jusqu’à parfait règlement au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P].

2. Sur l’indemnisation du préjudice.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces fournis que l’appartement est actuellement loué, procurant manifestement des revenus locatifs aux héritiers, dont Mme [O] [X] qui a adressé un courriel à l’ancien syndic pour proposer un règlement dès la vente du bien dépendant de la succession.

Les héritiers ne se sont plus manifestés ultérieurement et n’ont réglé aucune charge, nécessaire à la conservation et à l’entretien de l’immeuble dans lequel se trouve l’appartement qu’ils louent, ni entrepris de démarche pour liquider la succession.

Ils ont ainsi causé un préjudice à la collectivité contrainte de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et aux travaux, distinct du préjudice causé par le retard de paiement, dont l’indemnisation sera évalué à la somme de 1.000 euros.

Par conséquent, il convient de fixer la dette de dommages-intérêts au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P] à la somme de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, la Direction départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, service des Domaines, sera condamné aux dépens.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 9]” sera débouté de toute demande formée de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

FIXE la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Le Dom Juan” situé [Adresse 5] au passif de la succession vacante de Mme [Y] [P] à hauteur des sommes suivantes :

 9.300,50 euros de charges de copropriété, comptes arrêtés au 30 janvier 2025, dues avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 et jusqu’à parfait règlement ;
1.000 euros de dommages-intérêts ; 
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “Le Dom Juan” situé [Adresse 5] de toute autre demande ;

CONDAMNE la Direction départementale des Finances Publiques des Alpes-Maritimes, service des Domaines, aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 


 LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT