Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 7 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 8] c/ Société GAM 

N° 25/
Du 07 Juillet 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 24/04364 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QDUN 

 








Grosse délivrée à 

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

expédition délivrée à 




le 07 Juillet 2025 


mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du sept Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 07 Juillet 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond 


DEMANDERESSE: 

Syndic. de copro. PALAIS LACOURT Pris en la personne de son syndic en exercice la société GESTION BARBERIS,SAS au capital social de 20.000 euros,Immatriculée au RCS de NICE sous le numéro 394 586 168, Ayant son siège social sis [Adresse 2],Elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

Société GAM Société Civile Immobilière au capital de 10.000 euros Immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 813 159 639, Ayant son siège sis [Adresse 4],Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 3]
[Localité 1]
défaillant









































EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Gam est propriétaire des lots n 37, 38, 42 et 50 au sein de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Palais Lacourt » situé [Adresse 5] et administré par son syndic en exercice, la société Gestion Barberis.

Par lettre du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » a mis en demeure la SCI Gam de payer la somme de 18.106,98 euros de charges de copropriété et frais dus au 14 octobre 2024.

Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » situé [Adresse 5] a fait assigner la SCI Gam aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :

18.106,98 euros de charges de copropriété arrêtées au 14 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2024 avec capitalisation des intérêts en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967,
les frais de relance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
1.500 euros de dommages et intérêts,
1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il précise que l’origine de la dette peut être fixée au 26 janvier 2024. Fondant sa demande en paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir qu’il produit, pour rapporter la preuve du principe et du montant de sa créance, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les compte et voté les budgets prévisionnels, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos au 30 juin 2024, l’état financier après répartition, les appels de fonds et appels de fonds pour travaux notamment le ravalement de la façade de l’immeuble ainsi que le contrat de syndic. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire, notamment la rémunération du préposé du syndic ayant constitué le dossier contentieux, ne sauraient être laissés à la charge de la collectivité et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.

Assignée par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la SCI Gam n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 21 mai 2025 de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Lacourt » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 7 juillet 2025.













MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de paiement des charges et des frais nécessaires à leur recouvrement.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.

En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » produit :

le relevé de propriété démontrant que la SCI Gam est propriétaire des lots n 37, 38, 42, et 50 de l’immeuble,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 janvier 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023,

- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2024 au 30/06/2025,
 
le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 novembre 2024 :
- approuvant les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024,

- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2025 au 30/06/2026, 

l’état des dépenses des exercices clos le 30 juin 2024,
l’état financier après répartition au 30 juin 2024,
les appels de fonds, charges et provisions adressés à la SCI Gam,
une mise en demeure de payer la somme de 18.106,98 euros de charges de copropriété dues au 14 octobre 2024 adressée à la SCI Gam par lettre du 15 octobre 2024,
un relevé de compte débiteur de la somme de 18.106,98 euros au 14 octobre 2024.
Toutefois, ce solde débiteur de 18.106,98 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :

- des frais de mise en demeure d’un montant de 25 euros le 16 août 2024,

- des frais de conciliation d’un montant de 35 euros le 9 septembre 2024,

- des frais de mise au contentieux d’un montant de 260 euros le 14 octobre 2024

le tout pour un montant total de 320 euros.

Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de mise en demeure, ou de frais de conciliation, ou de frais de mise au contentieux, ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.

Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.

Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais d’une mise en demeure de 25 euros.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires à son recouvrement d’un montant de 17.811,98 euros, arrêtée au 14 octobre 2024, que la SCI Gam sera condamnée à lui payer.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2024, capitalisés annuellement dans les conditions fixées par l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort du décompte que la SCI Gam règle tous les trimestres la somme de 1.006,02 euros portée au crédit de son compte, qui est cependant insuffisante à payer les appels de fonds notamment pour les travaux de ravalement des façades de l’immeuble.

En s’abstenant de régler régulièrement sa contribution aux charges, elle impose à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses de travaux votés par l’assemblée générale et nécessaire à l’entretien de l’immeuble. 

Elle cause ainsi à la collectivité un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard des circonstances, à la somme de 800 euros.

La SCI Gam sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

Partie perdante au procès, la SCI Gam sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 8] » la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI Gam à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Lacourt » situé [Adresse 5] la somme de 17.811,98 euros de charges de copropriété et frais nécessaires, comptes arrêtés au 14 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 octobre 2024 et jusqu’à parfait règlement ;

ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ;

CONDAMNE la SCI Gam à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Lacourt » situé [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI Gam à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais Lacourt » situé [Adresse 5] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Gam aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. 

 LE GREFFIER                                                   LE PRÉSIDENT