Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 8 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 19]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 23]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
-
EXPERTISE

N° RG 25/01090 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QRY5
du 08 Juillet 2025 
M.I 25/00000768

N° de minute 25/01071

affaire : S.C.I. P2G
c/ Syndic. de copro. COMMUNAUTE IMMOBILIERE DU [Adresse 9]












Grosse délivrée à

Me Brynjolf BLAIS 

Expédition délivrée à

Me Stéphane GIANQUINTO


EXPERTISE


le




l’an deux mil vingt cinq et le huit juillet À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 25 Juin 2025 déposé par Commissaire de justice. 


A la requête de :

S.C.I. P2G
[Adresse 17]
[Adresse 22]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Brynjolf BLAIS, avocat au barreau de GRASSE


DEMANDERESSE


Contre :


Syndic. de copro. COMMUNAUTE IMMOBILIERE DU [Adresse 8])
domiciliée : chez Cabinet [Localité 20] ET DELAUNAY
[Adresse 15]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE


DÉFENDERESSE



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 27 Juin 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 08 Juillet 2025. 








EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 14 octobre 2005, la SCI P2G a donné à bail commercial à la SARL SAINT PAUL pour une durée de neuf ans des locaux commerciaux situés [Adresse 13] correspondant au lot numéro 2, comprenant un magasin situé au rez-de-chaussée avec arrière magasin, une cour couverte sous l'immeuble servant de cuisine et un grand local à usage d'entrepôt se prolongeant sous l'immeuble [Adresse 18].

Le 6 mars 2006, la société AMA a acquis le fonds de commerce de la SARL SAINT PAUL

Le 30 mars 2018, la société AMA a cédé son fonds de commerce à la SAS GEORGIA.

Par acte commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SCI P2G, autorisée par ordonnance sur requête du 23 juin 2025 a fait assigner en référé d'heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux fins de : 
- condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à faire réaliser les travaux de confortement et de mise en sécurité du plafond plancher ainsi que de la toiture terrasse nécessaires pour prévenir tout nouvel effondrement dans un délai de sept jours à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;
- condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à faire réaliser la réfection totale du plafond plancher ainsi que de la toiture terrasse dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration de ce délai jusqu'à l'achèvement des travaux ;
- condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à effectuer les travaux de remise en état préconisés par M. [U] expert judiciaire dans son rapport du 30 mars 2017 à savoir le nettoyage général de la façade mitoyenne, ravalement et l’imperméabilisation de la façade, le rehaussement des relevés d'étanchéité de la terrasse de manière à ce qu'ils soient à la hauteur du relevé le plus haut côté Est, la dépose et repose au diamètre supérieur de la descente en angle nord-ouest de la terrasse et la reprise du réseau d'évacuation des eaux pluviales sous le dallage du restaurant dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai jusqu'à l'achèvement des travaux ;
- désignation de Monsieur [U] en qualité d'expert avec une mission de contrôle de bonne fin de réalisation des travaux ;
- condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à faire procéder aux investigations nécessaires pour localiser l'origine des fuites affectant l'immeuble ainsi qu'à faire réaliser l'ensemble des travaux de réparation nécessaires pour y remédier dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de l'expiration du délai jusqu'à l'achèvement des travaux ;
- condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à faire évacuer la toiture terrasse partie commune non accessible afin de faire cesser le trouble manifestement illicite caractérisé par son occupation et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à compter de l'expiration de ce délai jusqu'à l'achèvement des travaux ;
 - condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l'audience du 27 juin 2025, la SCI P2G représentée par son conseil a maintenu ses demandes.

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] représenté par son conseil sollicite dans ses écritures :
- le rejet de l'ensemble des demandes ;
- de renvoyer la SCI P2G à se rapprocher de Monsieur l'expert [R] en sollicitant qu'il convoque en urgence une réunion d'expertise sur site ;
- le renvoi de la SCI P2G à mieux se pourvoir et à former ses demandes dans le cas de l'instance au fond actuellement pendante devant la deuxième chambre civile du tribunal judiciaire de Nice ;
- se déclarer incompétent l'état de l'existence de contestations sérieuses et en l'absence de trouble manifestement illicite ;
- condamner la SCI P2G à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
 
L'affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Conformément à la demande du juge à l'audience, les parties ont adressé une note en délibéré, des éléments complémentaires étant sollicités sur les travaux réalisés par la locataire et l'avis de l'expert, M.[R].

La SCI P2G a adressé une note le 3 juillet 2025 dans le respect du contradictoire dans laquelle elle indique avoir envoyé un mail le 30 juin 2025 à sa locataire, la SAS GEORGIA aux fins d’obtention de la facture des travaux réalisés et d’une attestation autorisant le syndic et ses entreprises à rentrer dans les lieux en l’informant de l'assignation délivrée en référé d'heure à heure à l'encontre du syndicat des copropriétaires aux fins de localiser l'origine des fuites et réaliser les travaux nécessaires mais expose ne pas avoir obtenu de réponse.Elle fait valoir qu'il appartient au syndic de s'assurer que les travaux réalisés sont conformes aux règles de l'art, garantissent la mise en sécurité de la structure de l'immeuble, que le contrat de bail prévoit une clause de souffrance selon laquelle le locataire doit souffrir les grosses réparations et qu'elle dispose de dispositions contractuelles lui permettant de s'assurer que la SAS GEORGIA laisse un accès au syndic et à toute société afin qu'il puisse procéder à la vérification des travaux réalisés ainsi qu'à la réalisation des travaux de mise en conformité et de sécurité du plafond situé au-dessus du bar exploité par cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires a répondu dans deux notes du 2 et 4 juillet 2025 adressées dans le respect du contradictoire qu’il n'avait pas été en mesure d'obtenir l'avis de l'expert judiciaire, M. [R] qui rencontre des problèmes de santé, en précisant que l'expert devait subir une intervention chirurgicale puis une réeducation qui allait durer plusieurs mois . Il a ajouté que la SCI P2G n’était pas partie à cette expertise et qu’il lui appartenait de solliciter le cas échéant la nomination d'un expert judiciaire .


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Sur la demande de travaux de confortement, de mise en sécurité et de réfection du plafond plancher et de la toiture terrasse sous astreinte :

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que les locaux commerciaux situés [Adresse 13] correspondant au lot numéro 2, comprenant un magasin situé au rez-de-chaussée avec arrière magasin, une cour couverte sous l'immeuble servant de cuisine et un grand local à usage d'entrepôt se prolongeant sous l'immeuble [Adresse 18], appartenant à la société P2G sont actuellement loués à la SAS GEORGIA venant aux droits de la société AMA et de la société SAINT PAUL, suivant un bail commercial du 14 octobre 2005 . 

Ce contrat de bail prévoit que le locataire doit entretenir les lieux loués en bon état de réparation et d'entretien et souffrir les grosses réparations sans pouvoir exiger d'indemnité ni de diminution de loyer même si leur durée excède 40 jours.

La SARL GEORGIA exploite dans les lieux une activité de restauration.

La SCI PERSEPOLIS IMMO est propriétaire de l'appartement situé au premier étage correspondant au lot numéro 3.

La SCI P2G qui expose que son local est le siège de désordres et notamment d'infiltrations depuis plusieurs années, fait valoir qu'elle a alerté en vain à plusieurs reprises le syndic en versant les courriers recommandés qu’elle lui a adressés ainsi qu'une sommation du 22 novembre 2024 et soutient que la situation s'est récemment aggravée car le plancher supérieur de son local s'est effondré.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] qui ne conteste pas que l’immeuble est affecté par des désordres, justifie qu'une expertise a été ordonnée le 12 juillet 2022 à sa demande au contradictoire notamment de la SCI PERSEPOLIS IMMO, propriétaire de l'appartement du dessus en raison de l'existence de fissurations et d'affaissement du plancher constatés en divers endroits, qu'elle a été confiée à Monsieur [D] remplacé par Monsieur [R] et qu’elle est en cours. Toutefois, la SCI P2G et son locataire, la SAS GEORGIA ne sont pas parties à cette expertise.

La SCI P2G justifie que le 3 juillet 2024, la SAS GEORGIA l'a assignée devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins notamment de baisse du prix du loyer et de consignation jusqu'à ce que les travaux soient effectués dans le local et de condamnation à lui verser des dommages-intérêts pour manquement à son obligation de délivrance pour non-exécution de gros travaux lui incombant. Par assignation du 5 février 2025 la société P2G a assigné en intervention forcée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], et les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 14]. L'affaire est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

Elle verse à ce titre, un e-mail du 22 mai 2025 envoyé par sa locataire intitulé "urgent plancher supérieur effondrement", l’informant ainsi que le syndic de l’immeuble qu'en raison de l’urgence et avec l'autorisation de l'expert de l'assurance d'effectuer les travaux de réparation, les ouvriers ont ouvert le faux plafond et ont découvert le plancher et les poutres du propriétaire du dessus posés sur le flocage plafond et qu'il est urgent de réagir au plus vite et de venir constater le problème car une activité de bar restaurant est exercée.

La SCI P2G verse à ce titre des photographies des lieux démontrant l’état dégradé du plafond-plancher de son local, le mail qu’elle a adressé le 26 mai 2025 au syndic de l'immeuble afin de l'informer des désordres affectant les parties communes et lui demander de prendre les dispositions nécessaires pour assurer la sécurité dans l’immeuble ainsi qu'un compte rendu de visite du 26 mai 2025 réalisé par le syndic mentionnant qu'un déplacement sur les lieux a été effectué suite au signalement de chutes d'éléments du plafond à l'occasion des travaux de rénovation du local commercial, que les débris présents sur le plafond suspendu datent d'un précédent sinistre traité et qu’un contrôle des lieux par un ingénieur structuré est nécessaire.

Il ressort d'un procès-verbal de constat du 3 juin 2025 que dans le local EL MERKADO, [Adresse 13] :
- des travaux de rénovation ont été entrepris par la locataire qui relate qu'au cours de leur réalisation, dans la semaine du 26 mai au 1er juin, le faux plafond situé au-dessus du bar a été déposé et que lors de cette opération, il a été constaté que des éléments du plafond principal s'étaient effondrés notamment des morceaux de poutrelle 
- qu'un technicien est intervenu afin d'effectuer une recherche de fuite, qu'il a indiqué qu'elle serait imputable au carrelage vétuste et non jointé de l'appartement du dessus et qu'elle aurait entraîné un décollement partiel du ciment de la dalle lequel se serait effondré contre le faux plafond situé en partie basse au niveau du bar,
- que le bar est surplombé par un faux plafond constitué de plaques en BA 13, que plusieurs zones ont été découpées, que des dépôts de morceaux de ciment sont constatés sur le plan de travail et que depuis l'ouverture du BA 13, il est constaté au niveau du plafond, un effondrement partiel du flocage avec la présence de gravats,
- que le plancher de l'étage supérieur est visible, qu'il est affaissé par endroits et que les ouvertures laissent apparaître des morceaux de béton et des éléments de poutrelle,
- qu'au niveau de la deuxième zone de découpe du faux plafond, d'importantes traces d'humidité sont visibles, le salarié présent sur les lieux déclarant qu'avant le début des travaux , d'importants écoulements d'eau ont été constatés en provenance des spots lumineux encastrés au plafond,
- que ces écoulements d'eau ont entraîné l'apparition de champignons sur les blocs de climatisation sur lesquels sont constatées des moisissures,
- que sur le côté gauche, une ouverture a également été pratiquée dans le faux plafond et qu'il est constaté un effondrement du flocage ainsi que la chute de morceaux de ciment en provenance de la dalle,
- qu'entre la salle de bar et l'arrière du local, il est constaté la présence d'une arche délimitant les lieux et que sur le côté de nombreuses traces d'humidité ainsi que des gouttelettes d'eau sont visibles ainsi que des traces d'infiltrations à l'instar des murs situés à proximité de la cuisine.

Il est établi que le 10 juin 2025, un effondrement du plancher situé au-dessus du bar du local, entre le rez-de-chaussée et le premier étage s'est produit au vu des photographies produites .

Par un nouveau mail du 10 juin 2025, la SCI P2G représentée par son mandataire a alerté le syndic de l'immeuble en lui écrivant "devant la gravité de la situation et avant toute chose je vous demande de prier l'ingénieur que vous avez missionné d'intervenir de toute urgence après être convenus d'un rendez-vous avec Monsieur [B] [H] (président de la société GEORGIA) que je mets en copie".

La demanderesse justifie que le 11 juin 2025, une seconde partie du plancher plafond situé au-dessus du bar du local commercial entre le rez-de-chaussée et le premier étage s'est effondrée en produisant un procès-verbal de constat du 11 juin 2025 communiqué par sa locataire, la SAS GEORGIA,décrivant :
- que le flocage qui recouvrait l'ensemble de la dalle du plafond s'est complètement effondré sur une importante partie du plafond ainsi que tout ce qui se trouvait au-dessus,
- qu'il ressort d'une vidéo que le flocage qui s'est effondré retenait des gravats et des morceaux de la structure constituant le plancher supérieur, des captures d'images étant extraites et annexées au procès-verbal,
- qu'il est constaté une zone dépourvue de flocage laissant apparaître des canisses cassées, des morceaux de mortier le tout très anciens et vétustes,
- qu'au niveau de l'effondrement, la poutre principale et les chanlattes présentent des traces d'humidité et que plusieurs chanlattes sont sur le point de fléchir
-qu'au niveau de la zone encore recouverte de BA 13 il est constaté la présence de parties en béton fissurées et affaissées,

La SCI P2G fait valoir qu’en raison de l’inertie du syndicat des copropriétaires qui n’a pas fait intervenir d’ingénieur structure en dépit de sa demande et de l’urgence de la situation, elle a missionné sur les lieux M.[P] ingénieur, qui dans un rapport du 12 juin 2025, indique que :
- la structure du plancher au-dessus du bar dans la partie du local côté rue est très détériorée, que les poutres en bois principales bien que présentant une flèche visible à l'œil nu semblent remplir encore leur rôle structurel, que les solives constituant le corps du plancher sont en très mauvais état, que certains éléments de plancher de structure dans le reste du local réalisé en béton armé sont en très mauvais état car les armatures présentent un degré de corrosion importante et sans enrobage, et que les murs intérieurs du local présentent des traces d'humidité voire de moisissures en de nombreux points,
- que la dégradation des planchers et des autres éléments du local est certainement due à des infiltrations d'eau depuis les niveaux supérieurs dont les origines peuvent être diverses à savoir fuite d'eau depuis les sanitaires, canalisations intérieures défectueuses ou encore défaut d'étanchéité de la terrasse ou des descentes d'eaux pluviales,
- que la visite sans investigations plus lourdes et sondages oblige à indiquer que le plancher haut du rez-de-chaussée présentent en de nombreux endroits un défaut de résistance structurelle mettant en péril la stabilité du plancher et un risque important pour les usagers du local et des appartements situés au-dessus et qu'il y a urgence à conforter provisoirement les zones dégradées avant une rénovation totale des planchers.

Par mail du 13 juin 2025, la SCI P2G justifie avoir adressé un nouveau courrier au syndic afin de lui demander de prendre connaissance du rapport de situation établi par l'ingénieur du bâtiment mandaté par ses soins en rappelant l’état d’urgence et de péril de l'immeuble et en l'invitant à faire le nécessaire immédiatement.

Le syndic a répondu le jour même qu'il avait contacté la société IBF ingénieur structure afin d'obtenir son avis.

Il ressort cependant du rapport de la société IBF du 13 juin 2025 qui s'est rendue le jour même au sein du local, que l'exploitant des lieux a effectué les réparations du plancher, qu'il a fait appel à un ingénieur structure, qu'elle a demandé qu’il lui produise les plans d'exécution du confortement ainsi que les attestations d'assurance de l'ingénieur et de l'entreprise ayant réalisé les travaux et qu'elle est dans l'impossibilité de vérifier les travaux réalisés et les faiblesses du plancher car le plafond a été recouvert par des BA 13 ainsi que des couches d'isolant de coupe-feu de sorte que l'origine des désordres reste à déterminer.


Il ressort d'un mail adressé le 17 juin 2025, que la société P2G a alerté le syndic de la situation en lui indiquant que sa locataire avait effectué sans la prévenir des réparations du plancher, entre le rapport de visite de Monsieur [E] en date du 12 juin et celui de la société IBF en date du 13 juin 2025, en soutenant avoir fait appel à un ingénieur structure et à une entreprise qualifiée qui auraient procédé aux réparations nécessaires dans un délai de 24 heures mais que les planchers constituant des parties communes, il appartient au syndic de procéder aux travaux de confortement provisoires de toute urgence ainsi qu'aux travaux de réfection des planchers afin d'assurer la sécurité de l'immeuble et l'exploitation du local.

Bien que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] soutienne pour s’opposer aux demandes, que l'origine des effondrements du plafond-plancher n'est à ce stade pas déterminée, que la société GEORGIA, qui n'est pas dans la cause, a exécuté personnellement les travaux de confortement et de reprise des embellissements des lieux afin d'exploiter son activité lors de la période estivale, que l’expert [R] n’a jamais conclu à l’impérieuse nécessité de procéder à la réfection des zones litigieuses et qu’il faudra détruire les travaux de reprise réalisés, force est de relever qu’il ne produit aucun élément sur l’expertise de M.[R] qui est en cours, dont la SCI P2G n’est pas partie et qu’il n’a pas fait intervenir rapidement, en dépit des alertes qui lui ont été adressées, l’ingénieur structure puisque ce dernier ne s’est déplacé sur les lieux que quinze jours après les mails qui lui ont été adressés. 

De plus, il ressort des éléments versés et notamment du rapport de l'ingénieur [E] en date du 12 juin 2025 qui a pu visiter les locaux avant les travaux réalisés par la locataire, que le plancher haut du rez-de-chaussée présentent à de nombreux endroits un défaut de résistance structurelle mettant en péril la stabilité du plancher et qu'un risque important pour les usagers du local et des appartements situés au-dessus existe, un confortement provisoire des zones dégradées avant une rénovation totale des plancher étant préconisé.

En outre, bien que le syndicat des copropriétaires verse un second rapport de l'ingénieur structure IBF du 26 juin 2025, force est de relever que ce dernier n’a pas été en mesure de vérifier les travaux réalisés ni d’effectuer une étude précise des lieux puisque la partie litigieuse a été recouverte de laine de verre et d'un faux plafond et que les factures des travaux ainsi que les plans de l'ingénieur chargé de l'étude du confortement, ne lui ont pas été adressés par la SAS GEORGIA en dépit de ses demandes. 

Bien que la SCI P2G n’explique pas pour quel motif elle n’a pas attrait en la cause la SAS GEORGIA tout en faisant valoir que le bail prévoit qu’elle doit souffrir les grosses réparations, force est de relever qu’elle démontre que cette dernière l’a informée à plusieurs reprises de l’urgence de la situation en lui demandant de faire procéder aux travaux nécessaires dans le local. Elle verse à ce titre un courriel du 17 juin 2025 de la SAS GEORGIA, dans lequel elle lui explique, être surprise de la réponse de l’ingénieur IBF, n’avoir procédé qu’à une mise en sécurité dans l'attente des travaux, ne pas avoir touché au plancher mais avoir consolidé en dessous afin d'éviter qu'un autre drame ne survienne et avoir agi au plus vite car elle a une saison à faire et des frais à supporter en faisant état du risque d'effondrement à différents endroits du local. Elle précise avoir informé l'ingénieur IBF de la nécessité de changer toute la surface du plancher dans la salle et que la mise en sécurité mise en place, était provisoire, le temps que les assurances et les parties se mettent d'accord.

Dans sa note en délibéré, la SCI P2G justifie avoir demandé à nouveau à sa locataire, de lui transmettre les factures des travaux réalisés sur le plafond, afin de les remettre à la juridiction, en vain.

Enfin, il apparait, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, que des travaux de rénovation sont en cours dans le local à usage de restaurant de sorte qu’il est nécessaire de procéder aux vérifications et aux mesures de confortement nécessaires et ce dans les meilleurs délais dans la mesure où local est destiné à accueillir du public .

Dès lors, force est de considérer qu’il n’est pas rapporté la preuve ainsi que le soutient la SCI P2G que les travaux réalisés par la SAS GEORGIA sont suffisants pour conforter la zone endommagée, qui s’est partiellement effondrée.

En l'absence d'éléments précis sur la nature des travaux réalisés par la SAS GEORGIA, locataire de la SCI P2G, ne permettant pas à la juridiction de déterminer avec l’évidence requise en référé que ces derniers permettent de sécuriser le plancher-plafond qui s'est partiellement effondré et d’assurer la sécurité de sa locataire, des personnes et des biens, l'établissement ayant vocation à recevoir du public, il convient au vu de l'urgence de la situation et de l'existence d'un dommage imminent, de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], qui a en charge la conservation et l'entretien des parties communes, de procéder, après vérification des travaux déjà réalisés par la locataire de la SCI P2G, aux travaux de confortement et de mise en sécurité nécessaires du plafond-plancher afin d’assurer la sécurité des lieux et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de trois mois.

Toutefois, à défaut d'éléments suffisants sur l'origine privative ou commune des désordres qui semblent avoir plusieurs causes, au vu des différents rapports produits ne permettant pas à ce stade de déterminer précisément la cause des infiltrations et des effondrements, la société demanderesse sollicitant de surcroît la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux recherches de fuite nécessaires afin de déterminer les travaux nécessaires, il n'y a pas lieu de condamner à ce stade le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11], à procéder aux travaux de réfection du plafond plancher qui nécessitent au préalable, ainsi qu'il le soutient à juste titre, des investigations afin de déterminer l'origine précise des désordres et les travaux nécessaires pour y remédier. 

En conséquence, la demande formée à ce titre sera rejetée.

S’agissant de la demande de confortement de la toiture terrasse, force est de relever ainsi que l'indique le syndicat des copropriétaires, que les pièces versées par la SCI P2G concernent principalement l'effondrement du plafond-plancher du local, que la toiture terrasse litigieuse se situe dans une autre zone et que par une ordonnance du 4 mai 2010, le syndicat des copropriétaires a été condamné à réaliser les travaux de reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse, qu'il indique avoir réalisés.

En outre, l'expert [U] a relevé dans son rapport en 2017 que les étanchéités des deux terrasses dont celle du [Adresse 6] n'étaient pas la cause des infiltrations d'eau constatées qui provenaient de la façade et de la casquette située au nord de la terrasse du [Adresse 18], de la façade mitoyenne entre le [Adresse 4] et le [Adresse 14] ainsi que de la descente d'eaux pluviales.

Bien que la demanderesse verse un procès-verbal de constat du 18 octobre 2023 décrivant des infiltrations dans le local, force de relever que ce procès-verbal est ancien et qu'il fait état de plusieurs points d'entrée d'eau qui restent à déterminer sans qu'il ne soit démontré avec l'évidence requise en référé que les infiltrations proviennent de la toiture terrasse.

En outre, le second procès verbal de constat de commissaire de justice du 2 octobre 2024 décrivant que l’étanchéité murale au niveau de la toiture terrasse n’est plus assurée, est insuffisant pour déterminer précisément l’origine des infiltrations et les travaux nécessaires.

Enfin, il est constant que deux instances sont pendantes devant le tribunal judiciaire de Nice suite à l'assignation délivrée par la société AMA, ancienne locataire des lieux aux fins d'homologation du rapport d'expertise de M.[U] déposé en 2017 et de réalisation des travaux préconisés par l'expert et l’assignation délivrée par la SAS GEORGIA à l’encontre de la SCI P2G, qui a appelé en la cause par une assignation du 5 février 2025 en intervention forcée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 18], et les syndicats des copropriétaires du [Adresse 6] et du [Adresse 14].

Dès lors, au vu des pièces produites portant principalement sur l'effondrement du plafond-plancher du local et des seuls éléments versés concernant la toiture terrasse litigieuse, pour laquelle il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé, qu’elle serait à l’origine des infiltrations affectant les lieux, la SCI P2G précisant de surcroît qu’elle ne présente pas de risque d’effondrement, la demande de travaux formée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande de réalisation des travaux préconisés par l'expert [U] dans son rapport du 30 mars 2017 :

Il est établi que par une ordonnance de référé du 18 mars 2014, une expertise judiciaire a été ordonnée à la demande de la SARL AMA, ancienne locataire des lieux en l'état des infiltrations affectant les lieux,et qu’elle a été confiée à Monsieur [G] remplacé par Monsieur [U], qui a déposé son rapport le 30 mars 2017.

L'expert a préconisé dans son rapport : le nettoyage général de la façade mitoyenne, ravalement et imperméabilisation de la façade, rehaussement des relevés d'étanchéité de la terrasse de manière à ce qu'ils soient à la hauteur du relevé le plus haut côté Est, dépose et repose au diamètre supérieur de la descente en angle nord-ouest de la terrasse et reprise du réseau d'évacuation des eaux pluviales sous le dallage du restaurant, en relevant que les étanchéités des deux terrasses dont celle du [Adresse 6] n'étaient pas la cause des infiltrations d'eau constatées qui provenaient de la façade et de la casquette située au nord de la terrasse du [Adresse 18], de la façade mitoyenne entre le [Adresse 5] le [Adresse 14] ainsi que de la descente d'eaux pluviales.

Une instance est actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice suite à l'assignation délivrée par la société AMA, ancienne locataire des lieux aux fins d'homologation du rapport d'expertise et de réalisation des travaux préconisés par l'expert, suite au procès-verbal d'assemblée générale du 1er juin 2017 au cours duquel des copropriétaires ont rejeté la résolution 24 visant la réalisation des travaux préconisés par ce dernier.

Suivant une ordonnance du 8 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné la nullité de l'assignation de 21,22 et 27 novembre 2017 et s'est déclaré incompétent pour statuer sur l'irrecevabilité de l'intervention volontaire de la société GEORGIA, l’affaire ayant été renvoyée à une autre audience et étant actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

La SCI P2G qui expose que la situation s’est aggravée, verse un procès verbal de constat de commissaire de justice du 2 octobre 2024 décrivant que le haut de la façade arrière bordant la toiture terrasse est éventré, que la zone murale est protégée par des bandes adhésives et que l’enduit de façade en périphérie de la zone se décolle et se fissure.

Toutefois, force est de relever au vu de l'ancienneté du rapport d’expertise qui a été déposé il y a plus de huit ans, de l'instance pendante devant le tribunal judiciaire de Nice dans laquelle il est notamment sollicité la condamnation des syndicats des copropriétaires, du [Adresse 18] , du [Adresse 4] et du [Adresse 14] à réaliser les travaux préconisés par l'expert et des contestations soulevées en défense par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] qui fait valoir que d’autres copropriétés sont concernées par les désordres et que la façade litigieuse est mitoyenne, que le trouble manifestement illicite n’est pas suffisamment caractérisé et qu’une analyse au fond apparait nécessaire.

La demande formée à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur la demande visant à localiser les fuites et les travaux nécessaires :

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

En l'espèce, la SCI P2G sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser les investigations nécessaires visant à localiser les fuites affectant l'immeuble puis à réaliser les travaux pour y remédier sous astreinte dans un délai d’un mois, après avoir sollicité dans le même temps sa condamnation à effectuer un certain nombre de travaux.

Il est constant qu’une l'expertise confiée à Monsieur [R] par une ordonnance de référé du 22 septembre 2023 est actuellement en cours, qu’elle porte sur les désordres d’affaissements et d’infiltrations affectant certaines parties de l’immeuble mais que la SCI P2G n'est pas partie à cette mesure.

Il ressort cependant du courrier de l'expert 29 juin 2025 qu’il rencontre des problèmes de santé ne lui permettant pas de poursuivre sa mission et ce pendant plusieurs mois.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la demande formée à son encontre est prématurée, qu’il ne peut effectuer de travaux sans l’avis d’un expert judiciaire au vu de la complexité de la situation et de l’expertise déjà ordonnée et qu’une expertise judiciaire doit être sollicitée par la SCI P2G.

Dès lors, en l'état de l'urgence de la situation, liée à l'effondrement d'une partie du plafond-plancher du local de la société P2G actuellement loué à la SAS GEORGIA qui y exploite une activité de restauration et de la nature des désordres affectant les lieux qui sont affectés par des infiltrations en divers endroits, il apparaît nécessaire d'ordonner au préalable une expertise judiciaire afin de déterminer précisément l'origine des désordres affectant les lieux et les travaux nécessaires pour y remédier. 

Compte tenu de l’indisponibilité temporaire de l’expert [R] et de l’urgence de la situation, un autre expert sera désigné.

Il appartiendra à la SCI P2G de faire l’avance des frais d’expertise, dont les modalités seront précisées au dispositif de la décision.

Il sera confié à l’expert, la mission de définir les travaux et mesures nécessaires en cas d’urgence afin d’assurer la sécurité des lieux et personnes.

Il appartiendra à la partie la plus diligente de faire appeler en la cause la SAS GEORGIA, locataire, dans les meilleurs délais, afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes et opposables dans le respect du contradictoire.

Sur la demande d'évacuation la toiture terrasse :

En l’espèce, la société P2G, verse un procès-verbal de constat du 2 octobre 2024 démontrant que la toiture terrasse est encombrée de nombreux objets et mobiliers.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires, qui justifie avoir adressé un courrier à la SCI PERSEPOLIS le 28 novembre 2024 afin de lui signaler que son locataire avait annexé des parties communes en y entreposant divers objets recouverts par une toile de tente ancrée sous un abri de type tonnelle,et lui demander de procéder immédiatement à l'enlèvement de tous les objets installés sur la toiture terrasse, produit une photographie récente établissant que cette dernière a été partiellement désencombrée, seule la tente demeurant avec la tonnelle.

Il ajoute de surcroît que le caractère commun ou privatif de cette toiture terrasse est débattu, la contestation soulevée ne relevant pas de la compétence du juge de sréférés

Le trouble manifestement illicite n’étant pas caractérisé au vu des seuls éléments produits, la demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l'issue du litige, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] qui succombe à l'instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI P2G la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] sera en conséquence condamné à lui verser une indemnité de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d'ores et déjà,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12], à faire procéder, après vérification des travaux réalisés au sein des locaux de la SCI P2G suite à l'effondrement partiel du plafond-plancher, aux travaux de confortement et de mise en sécurité nécessaires de ce dernier, afin de sécuriser les lieux et les personnes et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 10 jours suivant la signification de la décision et ce pendant une durée de trois mois ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder M. [M] [Y], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 16] 
[Localité 2]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : 06.61.51.68.48
Courriel : [Courriel 21]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ; 

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* vérifier la réalité des désordres allégués par la SCI P2G dans son assignation et les pièces versées aux débats telles que liste de réserves, procès-verbaux de constat ;

* rechercher les causes des désordres ; dire s'ils proviennent d'une erreur de conception, d'un vice de matériau, d'un défaut ou d'une erreur d'exécution, d'une mauvaise surveillance du chantier, d'un vice du sol, d'une négligence dans l'entretien ou l'exploitation des ouvrages ou de toute autre cause ;

* préciser la nature des désordres en indiquant notamment si les désordres constatés compromettent la solidité de l'ouvrage ou l'affectent dans un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement et le rendent impropre à sa destination; dire si les éléments d'équipement défectueux font, ou non, indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert ;

* fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues ;

* préciser les moyens et travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût, comprenant, si besoin est, le coût de la maîtrise d'œuvre correspondante et en préciser la durée sur devis présentés par les parties, vérifiés et annexés au rapport ;

* en cas d’urgence, définir les travaux et/mesures indispensables pour assurer la sécurité des personnes et des biens ;

* fournir éventuellement tous éléments d'appréciation des préjudices subis ;

* s'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que la SCI P2G devra consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 17 septembre 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l'expert sauf dans l'hypothèse où une demande d'aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’il appartiendra à la partie la plus diligente, de faire appeler en la cause la SAS GEORGIA, locataire de la SCI P2G, exploitante des lieux, dans les meilleurs délais, afin que les opérations d'expertise lui soient déclarées communes et opposables dans le respect du contradictoire ;

DISONS qu'à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l'expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l'expertise, à la demande d'une partie se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l'expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu'à défaut ou en cas de carence dans l'accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l'expertise ;

DISONS que l'expert commencera ses opérations dès qu'il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l'article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l'expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l'expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n'ont formulé aucune observation ;

DISONS qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l'expert pourra demander à déposer son rapport en l'état en application de l'article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l'expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l'expiration de ce délai en application des dispositions de l'article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s'il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l'expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir les déclarations et l'avis de toutes personnes informées et qu'il aura la faculté de s'adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l'article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l'expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 17 mars 2026 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l'avis du technicien qu'il s'est adjoint ;

DISONS que l'expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s'avérait insuffisant ;

DISONS qu'il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l'expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l'expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l'article 276 du code de procédure civile, et qu'à l'expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d'instruction et précisera s'il n'a reçu aucune observation;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l'expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu'à l'issue de ses opérations l'expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d'honoraires en même temps qu'il justifiera l'avoir adressée concomitamment aux parties;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d'honoraires, d'un délai d'un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d'en débattre contradictoirement préalablement à l'ordonnance de taxe ;

DISONS que l'expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises;

DISONS qu'il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l'accomplissement de sa mission ;

DISONS qu'en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l'hypothèse où l'expert judiciaire aurait recueilli l'accord des parties à l'utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d'experts de justice concernant la dématérialisation de l'expertise civile du 18 avril 2017 et à l'arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l'article 748-1 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à payer à la SCI P2G, la somme de 1500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT