Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre civile — 4 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [U] [G], [F] [X] [S] c/ S.D.C. LE CHASTELLAR, S.A. FONCIA [Localité 14] 

N° 25/
Du 04 juillet 2025 

4ème Chambre civile
 N° RG 21/03531 - N° Portalis DBWR-W-B7F-NX5N 

 










Grosse délivrée à 

expédition délivrée à 

Me Thierry BAUDIN 
la SELARL CABINET ESSNER

Me Dominique GUYOT

le 04 Juillet 2025 

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 6 février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 05 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 4 juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond. 



DEMANDEURS: 

Monsieur [U] [G]
[Adresse 7]
[Localité 1]
représenté par Me Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Madame [F] [X] [S]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Me Dominique GUYOT, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

Syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [Adresse 13], pris en la personne de son syndic en exercice la SA FONCIA [Localité 14], ayant son siège social à [Localité 2], prise elle même en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9]
[Localité 3]
représenté par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.A. FONCIA [Localité 14], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Maître Audrey ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


































EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [G] et Mme [F] [J] sont propriétaires de lots dans un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 13] et situé [Adresse 11].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 26 juillet 2021.

Par acte d’huissier en date du 28 septembre 2021, M. [G] et Mme [M] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] et la société Foncia [Localité 14] afin d’obtenir principalement le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 26 juillet 2021. 

Par conclusions récapitulatives et responsives notifiées le 5 novembre 2024, M. [U] [G] et Mme [F] [M] sollicitent :
A titre principal,
le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 en son entier,A titre subsidiaire,
le prononcé de la nullité de la résolution n°3 « désignation du syndic » Foncia [Localité 14] de la même assemblée générale, En tout état de cause,
la condamnation de la société Foncia [Localité 14] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,leur dispense de participation à la dépense commune des frais liés à la procédure,la condamnation de la société Foncia [Localité 14] à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires [Adresse 13] et la société Foncia [Localité 14] aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 
Ils font valoir que l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 28 janvier 2020 a désigné la société Bourgeois Immobilier en tant que syndic pour une durée de 12 mois à compter du 28 janvier 2020 jusqu’au 28 janvier 2021 et qu’en juin 2021 la société Foncia [Localité 14] a adressé aux copropriétaires des convocations pour une assemblée générale sans disposer de la qualité nécessaire pour le faire. 

Ils exposent que le projet de résolution n°3 prévoyait la désignation de la société Foncia [Localité 14] en tant que syndic. Ils ajoutent que le texte de la résolution n°3 adoptée n’était pas conforme au projet de résolution n°3 figurant dans la convocation à l’assemblée générale. 

Par conclusions notifiées le 15 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] conclut au débouté de M. [G] et de Mme [O] [V] de l’ensemble de leurs demandes et sollicite leur condamnation solidaire et in solidum à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. 

Il expose que la société Foncia [Localité 14] est venue aux droits de la société Bourgeois Immobilier de sorte que sa qualité à avoir exercé le mandat de syndic de la copropriété n’est pas contestable. Il précise que la période de crise sanitaire débutant en mars 2020 a donné lieu à des ordonnances et des mesures exceptionnelles ayant dérogé aux règles et principe en matière de copropriété et notamment en matière d’assemblées générales et de délais. 

Par conclusions notifiées le 10 juin 2024, la société Foncia Nice demande au tribunal de constater que la présente procédure est sans objet, de débouter M. [G] et de Mme [O] [V] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle expose que la contestation de l’assemblée générale du 26 juillet 2021 est sans objet 



puisqu’une autre assemblée générale qui s’est réunie le 3 févier 2022 a valablement désigné la société Foncia [Localité 14] en tant que syndic. 

La clôture de l’affaire est intervenue le 23 janvier 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience du 6 février 2025. Le prononcé de la décision a été fixé au 5 mai 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 7 juillet 2021

En vertu de l’article 7 alinéa 2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires est convoquée par le syndic. 

En l’espèce, il résulte de l’examen de la résolution n°6 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 janvier 2020 que le contrat de syndic de la société Bourgeois Immobilier a été renouvelé du 28 janvier 2020 jusqu’au 28 janvier 2021, soit pour une durée de douze mois. 

Les convocations à l’assemblée générale du 26 juillet 2021 ont cependant été envoyées aux copropriétaires par la société Foncia [Localité 14] alors qu’elle ne disposait manifestement pas de la qualité de syndic de la copropriété [Adresse 13]. 

Le syndicat des copropriétaires indique que la société Foncia [Localité 14] aurait succédé aux droits de la société Bourgeois Immobilier sans toutefois en faire la démonstration et sans produire aucune pièce au soutien de ses allégations. 

Le moyen soulevé par la société Foncia [Localité 14] selon lequel elle a été désignée en tant que syndic par une assemblée générale ultérieure est inopérant. Par ailleurs, contrairement aux allégations de la société Foncia [Localité 14], cette désignation ultérieure est sans incidence sur la demande de nullité formulée dans le cadre de la présente instance eu égard au principe d’autonomie des assemblées générales. 

Sur la base de ces éléments, il convient de prononcer la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juillet 2021. 

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [G] et Mme [O] [V] font valoir que la société Foncia [Localité 14] a commis une faute en convoquant une assemblée générale alors qu’elle n’avait aucun mandat et a démontré sa mauvaise foi en « amendant » les dates de prise d’effet de sa désignation dans la résolution n°3 en vue de régulariser son défaut de qualité pour convoquer. Ils précisent que cette faute entraîne des charges de copropriété et les contraint à saisir la justice. 

La société Foncia [Localité 14] estime que la demande indemnitaire n’est justifiée par aucun préjudice. 

La faute de la société Foncia [Localité 14] est caractérisée en ce qu’elle a convoqué une assemblée générale sans disposer de la qualité nécessaire pour le faire. Cette faute cause un préjudice direct moral et financier à M. [G] et à Mme [O] [V] qu’il convient d’indemniser à hauteur de 1.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au procès, la société Foncia [Localité 14] et le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. La société Foncia [Localité 14] sera condamnée à payer à M. [G] et à Mme [O] [V] la somme de 2.000 euros en 



application de l’article 700 du code de procédure civile récouvrés conformément aux stipulations de l’article 699 du code de procédure civile. 

Sur la demande de dispense de la dépense commune

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 

En l’espèce, M. [G] et à Mme [O] [V] doivent être exonérés de participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 13] situé [Adresse 10] à [Adresse 12] [Localité 4] du 7 juillet 2021 ;

CONDAMNE la SA Foncia [Localité 14] à payer à M. [U] [G] et Mme [F] [J], ensemble, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et financier subi ; 

CONDAMNE la SA Foncia à payer à M. [U] [G] et Mme [F] [M] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA Foncia et le syndicat des copropriétaires [Adresse 13] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que M. [U] [G] et Mme [F] [J] doivent être exonérés de participation à la dépense commune des frais de procédure ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.
 
LE GREFFIER LE PRESIDENT