Tribunal Judiciaire · Cabinet 1 Contentieux — 3 juillet 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00492 - N° Portalis DBWK-W-B7H-CL77

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

 JUGEMENT


Le 03 Juillet 2025

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé de :
Président : Carole MAILLARD (juge rapporteur)
Assesseur : Tatiana SAVARY
Assesseur : Christophe DE BOSSCHERE
Greffier : Clotilde SAUVEZ

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDEURS :

Mme [X] [H]
née le 11 Août 1976 à [Localité 36]
[Adresse 30]
[Localité 33]

M. [L] [G]
né le 22 Juin 1987 à [Localité 37]
[Adresse 30]
[Localité 33]

représenté par Me Céline PISA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, plaidant
et par Me Charles HECART, avocat au barreau de SOISSONS, postulant

ET :

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. FRED’S immatriculée au RCS de [Localité 34] sous le numéro 833 189 400
[Adresse 20]
[Localité 32]
représentée par Me Guillaume MORTREUX, avocat au barreau PARIS, plaidant
et par Me Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS, postulant

M. [V] [A]
né le 19 Août 1926 à [Localité 35]
[Adresse 18]
[Localité 3]
représenté par Me Océane ZEITER DURAND, avocat au barreau de COMPIEGNE


DÉBATS :

A l’audience du 03 Avril 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 15 août 2020, Monsieur [L] [G] a conclu avec Monsieur [V] [A] une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier à usage d'habitation sis [Adresse 24] et [Adresse 31] à [Localité 35] et cadastré Section [Cadastre 2] AK n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 29], moyennant un prix fixé à 210.000 euros.

Par acte sous seing privé conclu le 15 août 2020, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] (ci-après, les consorts [N]) ont conclu avec Monsieur [V] [A] une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 31] à [Localité 35] et cadastré Section [Cadastre 2] AK n° [Cadastre 25], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 21] et Section [Cadastre 2] D [Cadastre 19], moyennant un prix fixé à 14.000 euros. 

Les deux actes stipulent être indissociables l'un de l'autre. 

Les notaires des parties ont refusé de régulariser les promesses de vente par actes authentiques, en raison de difficultés afférentes à la propriété de Monsieur [A] sur certaines parcelles. 

Se prévalant de l'inexécution des promesses de vente, par lettre recommandée avec accusé de réception de leur conseil en date du 19 octobre 2022, les consorts [N] ont mis en demeure Monsieur [A] de leur payer la somme de 22.400 euros à titre d'indemnité conventionnelle de résolution des contrats à ses torts exclusifs. 

Monsieur [A] n'a pas donné suite à cette mise en demeure. 
 
*

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] ont fait assigner Monsieur [V] [A] devant le tribunal judiciaire, aux fins notamment de voir constater la résolution de plein droit des promesses de vente et de solliciter sa condamnation à les indemniser de leurs préjudices.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, Monsieur [V] [A] a fait assigner la SARL FRED'S en intervention forcée devant le tribunal judiciaire, aux fins notamment de solliciter sa condamnation à le garantir des éventuelles condamnations prononcées à son encontre à la requête des consorts [N]. 

*

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives n°3, notifiées par voie électronique le 12 décembre 2024, les consorts [N] sollicitent du tribunal bien vouloir : 

- Constater la résolution des ventes conclues entre Madame [X] [H] et/ou Monsieur [L] [G], d'une part, et Monsieur [V] [A], d'autre part, aux termes de deux actes sous seing privé du 15 août 2020 stipulés indissociables, intitulés chacun " Vente d'immeuble sous condition suspensive " et portant sur divers biens immobiliers sis [Adresse 31] et [Adresse 22] à [Localité 35] ; 
- Condamner Monsieur [V] [A] à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 21 000 € à titre d'indemnisation forfaitaire et de clause pénale telle que stipulée par la promesse de vente du 15 août 2020 et portant sur diverses maisons et un jardin sis à [Localité 35], [Adresse 31] et [Adresse 22] ;
- Condamner Monsieur [V] [A] à verser à Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] la somme de 1 400 € à titre d'indemnisation forfaitaire et de clause pénale telle que stipulée par la promesse de vente du 15 août 2020 et portant sur diverses parcelles de terrain sises [Adresse 31] à [Localité 35] ; 
- Condamner Monsieur [V] [A] à Monsieur [L] [G] la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice consécutif à la perte de chance de revente du bien immobilier objet de la promesse de vente du 15 août 2020 portant sur diverses maisons et un jardin sis à [Localité 35][Adresse 1], ou de disposer dans son patrimoine de ce bien dont la valeur pourra encore augmenter ; 
- Condamner Monsieur [V] [A] à verser à Monsieur [L] [G] la somme de 253,55 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier lié au paiement inutile de mensualités d'assurance d'emprunt ; 
- Juger que la somme de 21 000 € à titre d'indemnisation forfaitaire et de clause pénale viendra en déduction du total de ces deux dernières condamnations ;
- Condamner Monsieur [V] [A] à verser à Madame [X] [H] et Monsieur [L] [G] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudices divers ; 
- Juger que la somme de 1 400 € à titre d'indemnisation forfaitaire et de clause pénale viendra en déduction de cette dernière condamnation ; 
- Condamner Monsieur [V] [A] à verser à Madame [X] [H] et Monsieur [L] [G] la somme de 4 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- Le condamner en tous les dépens, dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Charles HECART, avocat ; 
- Ne pas écarter l'exécution provisoire. 

Au soutien de leur demande de résolution des ventes, ils font valoir une faute de Monsieur [A], en ce que celui-ci a déclaré, aux termes des compromis de vente signés le 15 août 2020, être le seul propriétaire des biens ; alors que ces ventes n'ont pu être régularisées par acte authentique en raison de doutes sur sa qualité de propriétaire de certaines parcelles. Ils ajoutent que l'impossibilité de vente effective des biens est de son fait et ce, en connaissance de cause; ils font notamment valoir en ce sens un courrier électronique de leur notaire en date du 29 octobre 2020. 
Au soutien de leurs demandes indemnitaires forfaitaires, ils font valoir les stipulations contractuelles, aux termes desquelles l'une ou l'autre des parties peut être indemnisée, en cas de résolution de plein droit du contrat aux torts de l'autre partie, d'une somme équivalente à 10% du prix principal de vente. 
Au soutien de leur demande indemnitaire au bénéfice de Monsieur [G] en réparation du préjudice consécutif à la perte de chance de revente du bien immobilier objet de la promesse, ils exposent, au visa de l'article 1231-5 du code civil, que l'indemnisation forfaitaire prévue au contrat est dérisoire au regard de l'augmentation de la valeur immobilière de ce bien, de sorte qu'il convient de moduler l'indemnisation de ce préjudice par une indemnisation complémentaire. Ils ajoutent que cette perte de chance pour Monsieur [G] soit de revendre le lot immobilier au prix actuel, soit d'en disposer dans son patrimoine, ne peut être estimée à la stricte différence de valeur mais peut être raisonnablement fixée à 150.000 euros. 
Au soutien de leur demande indemnitaire complémentaire au titre des frais d'assurance déboursés par Monsieur [G], ils font valoir que ces frais sont liés au prêt immobilier souscrit pour l'acquisition du lot immobilier objet de la promesse et qui n'a finalement pas été débloqué, faute de réalisation de la vente. Ils ajoutent que l'assureur a remboursé 10 mois de cotisations versées, de sorte que le préjudice financier équivaut aux cinq mois payés restant, soit à la somme de 253,55 euros. 
Enfin, au titre de leur demande indemnitaire au titre de préjudices divers communs à Monsieur [G] et Madame [H], ils soutiennent d'une part avoir subi un préjudice professionnel et moral tenant à l'inaboutissement de leur projet de vie tant personnel que professionnel et, d'autre part, un préjudice administratif et de perte de temps tenant aux multiples échanges avec les divers intervenants et déplacements réalisés, en vain. 

Pour s'opposer aux arguments développés par Monsieur [A], ils indiquent que celui-ci demeure responsable au premier chef de l'inexécution contractuelle, en raison de sa déclaration selon laquelle il est le seul propriétaire des biens concernés par les promesses de vente. Ils ajoutent que la jurisprudence de la Cour de cassation citée dans les écritures de la SARL FRED'S, relative à l'atténuation de la responsabilité des notaires lorsque l'origine de propriété des biens n'est pas établie avec certitude, peut être étendue à la responsabilité de l'agent immobilier rédacteur par analogie et ne peut fonder ni une atténuation ni une exonération de responsabilité du vendeur. 
Sur les conditions suspensives des promesses de vente, ils exposent que les conditions usuelles invoquées par le défendeur ne sont pas stipulées dans les actes en cause ; notamment, la vérification de la situation juridique des biens et la vérification des droits concurrents n'y figurent pas, de sorte que les difficultés ayant empêché la réalisation des ventes ne sont pas constitutives de conditions suspensives non levées. 
Sur le délai de réalisation des ventes, ils indiquent que les promesses conclues le 15 août 2020 sont des promesses synallagmatiques, aux termes desquelles la signature authentique est une simple réitération de leur consentement et non une condition essentielle de celui-ci, de sorte que le dépassement du délai convenu pour réitérer les ventes par acte authentique n'est pas sanctionné par la caducité des promesses mais permet simplement la délivrance d'une mise en demeure. 
Sur l'origine de propriété, ils affirment que les pièces produites in fine par Monsieur [A] soit ne concernent pas les parcelles en cause, soit sont insuffisantes à rapporter la preuve de sa propriété. 

Pour s'opposer aux arguments développés par la SARL FRED'S, ils indiquent en premier lieu que l'estimation de leur préjudice ne doit pas être limitée et renvoient aux développements en soutien de leurs demandes indemnitaires. En second lieu, ils exposent que la condition suspensive d'obtention du prêt a bien été réalisée, Monsieur [G] ayant obtenu une offre de prêt dans les conditions et délais requis, qu'il produit, et qu'il a communiquée dès le lendemain par courrier électronique à l'agent immobilier. Ils précisent que le formalisme de la lettre recommandée avec accusé de réception pour cette transmission n'était pas prévu à peine de caducité par la clause contractuelle et soutiennent, au visa de l'article 1188 du code civil, qu'en tout état de cause la commune intention des parties n'était pas de faire de ce formalisme une condition sanctionnée par la caducité, au vu de l'absence totale de contestation du vendeur ou de l'agent immobilier à cet égard. 
 
*

Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 3, notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, Monsieur [V] [A] sollicite du tribunal bien vouloir : 

- Débouter les consorts [H] [G] de l'ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ; 
- A titre subsidiaire, modérer les clauses pénales compte tenu de leurs montants manifestement excessifs proportionnellement à l'absence de faute à lui imputable, de ses diligences et à sa bonne foi ;
- Débouter les consorts [H] [G] de leur demande d'indemnisation à titre de dommages et intérêts pour perte de chance et préjudices divers ; 
- Condamner la SARL FRED'S à le garantir de toutes les éventuelles condamnations prononcées à son encontre à la requête des consorts [H] [G] ; 
- Condamner in solidum les parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
- Ecarter l'exécution provisoire des éventuelles condamnations mises à sa charge au regard des conséquences manifestement excessives qui viendraient entraver son droit de recours ; 
- Condamner in solidum les parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Océane ZEITER DURAND, avocat aux offres de droits par application de l'article 699 du Code de procédure civile. 

Au soutien de se demande de débouté des demandeurs, il conteste avoir commis toute faute et rappelle en premier lieu qu'il dispose d'un acte de propriété établi par acte authentique le 22 mars 1960 d'une part, et d'un acte de liquidation partage de la succession des parents de sa grand tante le 28 avril 1960 d’autre part. Il ajoute ne pas être responsable de l'absence de publication de ces actes au service de la publicité foncière. En second lieu, il indique que l'intermédiaire ne peut se fonder exclusivement sur les affirmations de son mandant et qu'il est tenu de vérifier les caractéristiques et la consistance du bien vendu ; de sorte que si un manquement dommageable devait être retenu, il serait imputable non pas à lui-même mais à l'agence immobilière, tenue d'une obligation de renseignement et de conseil à l'égard de son mandant. En troisième lieu, il soutient que des conditions suspensives usuelles ont été stipulées aux promesses de vente, au rang desquelles la vérification de l'état ou de la situation juridique du bien. Il ajoute que si le tribunal devait considérer que ces stipulations font défaut aux promesses litigieuses, il conviendrait de retenir la responsabilité de l'agent immobilier qui devait les y faire figurer afin de garantir la sécurité juridique desdites promesses. Enfin, Monsieur [A] rappelle qu'il n'a jamais refusé de réitérer les ventes devant notaire, mais que ce sont les notaires qui ont refusé d'instrumenter en raison de l'impossibilité de retracer avec certitude l'origine de propriété, de sorte qu'il s'est trouvé face à une difficulté relevant de la force majeure. 

Subsidiairement, si une clause pénale devait être mise à sa charge, il en sollicite la minoration et fait valoir à ce titre son comportement diligent et sa bonne foi. 

Par ailleurs, pour s'opposer aux demandes indemnitaires complémentaires des consorts [N], il soutient que les promesses de vente sont devenues caduques à l'expiration du délai conventionnellement fixé pour la réitération des ventes, qu'il qualifie de délai de rigueur et de condition essentielle du consentement des parties, de sorte que celles-ci se sont trouvées déliées de leur engagement à compter du 21 octobre 2020. Il en conclut que les demandeurs ne peuvent valablement solliciter une indemnisation complémentaire ni au titre d'une perte de chance, demande qu'il qualifie au demeurant de spéculative, ni au titre de cotisations d'assurance versées d'octobre 2020 à décembre 2021, ajoutant que ces primes n'ont pu être exigibles dans la mesure où aucune offre de prêt acceptée n'a été transmise. 

Il précise in fine qu'en cas de condamnation prononcée à son encontre, il y aurait lieu de condamner l'agent immobilier, fautif, à le garantir. 

*

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 07 octobre 2024, la SARL FRED'S sollicite du tribunal bien vouloir : 

- Débouter les demandeurs principaux et la mettre hors de cause ; 

Subsidiairement, 
- Limiter le montant de l'indemnisation à la pénalité prévue contractuellement soit 21.000 euros ; 

En tout état de cause,
- Condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

Au soutien de sa mise hors de cause, la SARL FRED'S, agent immobilier, conteste avoir manqué à ses obligations et précise que les titres de propriété remis par Monsieur [A] remontaient à plusieurs dizaines d'années et étaient antérieurs au changement cadastral opéré par l'administration. Elle se prévaut également de la jurisprudence invoquée par les demandeurs dans leurs écritures et fait valoir que celle-ci, relative à l'atténuation de la responsabilité des notaires lorsque l'origine de propriété des biens n'est pas établie avec certitude, doit a fortiori s'appliquer aux agents immobiliers qui ne disposent pas de moyens similaires pour procéder aux vérifications idoines. 

Subsidiairement, pour s'opposer aux préjudices allégués par les demandeurs, elle fait valoir la caducité des promesses de vente, ensuite de la non-justification de l'envoi de l'offre de prêt dans les 48 heures après sa réception par lettre recommandée avec accusé de réception. 
Sur l'application de la clause pénale, elle expose que les demandeurs ne justifient pas du caractère dérisoire de l'indemnisation forfaitaire et rappelle que le montant fixé de 10% du prix de vente est une pratique entérinée de longue date. Elle ajoute qu'aux termes de la mise en demeure adressée à Monsieur [A], les consorts [N] se satisfaisaient de l'application pure et simple de la clause pénale.
Sur le surplus des préjudices allégués par les demandeurs, elle soutient que ceux-ci ne sont pas démontrés ni suffisamment justifiés. Sur le préjudice tiré du paiement des cotisations d'assurance en particulier, elle ajoute qu'en l'absence de réalisation de la vente aucun risque n'était couvert donc aucune prime d'assurance rattachée au prêt immobilier n'était due. 


La clôture est intervenue le 20 février 2025, par ordonnance du même jour, et les plaidoiries ont été fixées à l'audience du 03 avril 2025.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et les parties ont été informées de ce que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025.


MOTIFS

I. Sur la demande principale en résolution des promesses de vente

Il résulte des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent notamment être exécutés de bonne foi. 

En l'espèce, il convient d'envisager la caducité des promesses en cause alléguée par les défendeurs, avant de statuer, le cas échéant, sur la résolution des promesses et la mise en œuvre des clauses pénales. 

Sur la caducité des promesses de vente

Au titre des conditions suspensives 

Aux termes de l'article 1304 du code civil, " L'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. ".

Par ailleurs, l'article 1188 du même code prévoit : " Le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes.
Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donne-rait une personne raisonnable placée dans la même situation. ". 

En l'espèce, aux termes des articles intitulés " CONDITIONS SUSPENSIVES " des promesses de vente, est stipulée une condition suspensive d'obtention d'un prêt par l'acquéreur, lequel " s'oblige à justifier dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur des présentes par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, qui en informera à son tour le vendeur. […] La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus. La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention d'offres de prêt dans le délai de 60 jours. ". 

La promesse conclue entre Monsieur [A] d'une part, et Monsieur [G] et Madame [H] d'autre part, stipule que ceux-ci s'engagent à acquérir le lot immobilier dont s'agit moyennant le prix principal de 14.000 euros financé sans emprunt. La caducité de la promesse ne peut donc être soutenue du chef de la condition suspensive afférente au prêt. 

En revanche, la promesse conclue entre Monsieur [A] et Monsieur [G] seul stipule que ce dernier s'engage à recevoir une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximum de 226.700 euros. Or, Monsieur [G] produit, outre un courrier du Crédit Agricole Brie Picardie en date du 10 septembre 2020 aux termes duquel son offre de prêt est acceptée par l'établissement bancaire, une offre de prêt immobilier émise le 28 août 2020 ayant pour objet l'acquisition et des travaux pour des biens sis [Adresse 23] à [Localité 35] pour un montant total prêté de 320.052 euros. Aux termes de cette offre de prêt immobilier, celle-ci recouvre en réalité deux prêts : un prêt " TOUT HABITAT FACILIMMO " référencé sous le n° 00001253957 d'un montant de 200.052 euros, garanti par le privilège de prêteur de deniers, et un prêt " TOUT HABITAT FACILIMMO " référencé sous le n° 00001253958 pour un montant de 120.000 euros, garanti par une hypothèque conventionnelle. Au vu des garanties contractuellement définies, il est établi que le premier prêt d'un montant de 200.052 euros a pour objet le financement de l'acquisition des lots immobiliers, tandis que le second prêt d'un montant de 120.000 euros a pour objet le financement des travaux. Ainsi, Monsieur [G] rapporte la preuve qu'il a obtenu une offre de prêt pour l'acquisition des lots en cause dans la limite nominale fixée par la promesse de vente. Il justifie également avoir communiqué l'offre de prêt à l'agent immobilier le lendemain de son obtention, le 29 août 2020, soit dans les délais impartis.

Par ailleurs, Monsieur [G] a communiqué son offre de prêt à Monsieur [R] [J], agent immobilier exerçant au sein du cabinet CERI pour le compte de la SARL FRED'S, par courrier électronique. Ce faisant, il n'a pas respecté le formalisme imposé par la clause afférente à la réalisation de la condition suspensive. Toutefois, il convient de relever que si cette clause sanctionne le non-respect du délai imparti pour la communication de l'offre de prêt par la caducité de la promesse de vente, une telle sanction n'est pas énoncée dans l'hypothèse du non-respect du formalisme contractuellement défini pour cette communication. Au demeurant, il convient de relever que ni l'agent immobilier destinataire du courrier électronique, qui en a accusé réception le jour-même et dans un temps très court de neuf minutes, ni Monsieur [A] vendeur, n'ont relevé une difficulté s'agissant de la communication de l'offre par voie électronique. Ainsi, il ne s'évince ni de l'acte juridique en cause, ni de leur comportement ultérieur, une volonté des parties de faire de la communication de l'offre de prêt par lettre recommandée avec accusé de réception un formalisme impératif sanctionné par la caducité de l'acte. 

Dès lors, la caducité de l'offre conclue avec Monsieur [G] seul ne peut être retenue. 
Au titre du délai de réitération des ventes

Aux termes de l'article 1589 du code civil, " La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ". 

Il est constant qu'en l'absence de sanction contractuellement prévue pour le cas du dépassement du délai de réitération de la vente par acte authentique, la caducité de la promesse de vente n'est pas automatique. 

En l'espèce, aux termes des articles intitulés " ACTE AUTHENTIQUE ", les promesses de vente conclues le 15 août 2020 stipulent : " Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix. Elles seront réitérées au plus tard le 20 octobre 2020 [s'agissant de la promesse conclue avec Monsieur [G] seul] / le 29 octobre 2020 [s'agissant de la promesse conclue avec Monsieur [G] et Madame [H]] par acte authentique […]. La date ci-dessus mentionnée n'est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter. ". 

Il ressort expressément des termes des promesses en cause que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix d'une part, et qu'elles n'ont pas fait du terme fixé pour leur réitération par acte authentique une condition essentielle de leur consentement à la vente d'autre part. De surcroît, il est expressément stipulé aux promesses que le dépassement du terme fixé pour la réitération des ventes par acte authentique n'est pas sanctionné par la caducité des promesses; ce dépassement ouvrant simplement droit à la délivrance d'une mise en demeure. 

Dès lors, les promesses de vente en cause ne sont pas caduques en raison du dépassement du délai convenu pour leur réitération par acte authentique. 

Sur la faute alléguée de Monsieur [A] et la résolution des promesses de vente

En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

En application de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

De plus, en application des dispositions de l'article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution judiciairement prononcée prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, aux termes des paragraphes intitulés " DECLARATIONS DU VENDEUR " des promesses de vente conclues le 15 août 2020, Monsieur [A] a déclaré, s'agissant de l'origine de propriété des parcelles concernées, " qu'il est le seul propriétaire des biens : pour les avoir acquis par acte auprès de Maître [C] [K] Notaire à [Localité 38] le 22 mars 1960 ". 

Il ressort des pièces produites par Monsieur [A], et notamment de l'attestation de propriété établie par acte notarié le 26 mars 1960, qu'il a reçu les parcelles en cause de sa grand-tante Madame [M] [Y], laquelle l'avait institué légataire universel de ses biens. 

Les difficultés afférentes à l'origine de propriété des biens objets des promesses litigieuses étant différentes, il convient de les envisager successivement. 

S'agissant de la promesse conclue avec Monsieur [L] [G]

Il appert de l'attestation de propriété en date du 26 mars 1960 produite par Monsieur [A] que Madame [M] [Y] détenait, au titre de ses biens propres, des parts indivises dans deux ensembles immobiliers à hauteur de 85/144 tantièmes : l'un anciennement cadastré E n°[Cadastre 4] P pour 3a09ca, n° [Cadastre 10] P pour 50 ca, n° [Cadastre 12] P pour 55 ca et n° [Cadastre 14] P pour 47 ca ; l'autre anciennement cadastré E n° [Cadastre 4] P pour 39 ca, n°[Cadastre 6] P pour 66 ca, n° [Cadastre 10] P pour 04 ca, n° [Cadastre 12] P pour 1a50 ca et n° [Cadastre 14] P pour 04a10ca. 

Les parcelles anciennement cadastrées E n° [Cadastre 4] P, n° [Cadastre 10] P, n° [Cadastre 12] P et n° [Cadastre 14] P correspondent aux parcelles cadastrées Section [Cadastre 2] AK n° [Cadastre 28] et [Cadastre 29] lors de la refonte du cadastre par l'autorité administrative. 

Il résulte par ailleurs de l'acte authentique en date du 28 avril 1960 que Madame [M] [Y] a reçu ces ensembles immobiliers lors de la liquidation partage de la communauté ayant existé entre ses parents, [W] [Y] et [M] [E], en concurrence avec son frère [O] [D] [Y], sa sœur [Z] [Y] étant prédécédée sans enfant. [O] [D] [Y] est décédé en 1927 soit avant sa mère [M] [E], de sorte qu'au décès de cette dernière [M] [Y] s'est nécessairement trouvée en indivision sur les lots immobiliers reçus de la communauté [Y]-[E], a minima avec son neveu [O] [F] [Y] et sa nièce [U] [Y], soit respectivement l'oncle et la mère de Monsieur [A], venant en représentation de leur père. Dès lors, [M] [Y] n'a pu léguer la pleine propriété des lots immobiliers à Monsieur [A] à son décès ; ce dont il résulte expressément de l'attestation de propriété établie le 26 mars 1960. 

Ainsi, Monsieur [A] s'est trouvé en indivision sur les lots immobiliers objets de la promesse, à tout le moins avec son oncle, décédé sans enfant en 1986, et sa mère. Au décès de cette dernière en 1990, sa part dans l'indivision, à défaut de revenir exclusivement à Monsieur [A] par acte dont le tribunal n'est pas informé, s'est trouvée partagée entre le défendeur et son frère, Monsieur [S] [A]. 

Dès lors, il convient de considérer que Monsieur [A] avait nécessairement connaissance du caractère indivis de ses droits sur ces parcelles, ne serait-ce qu'à la lecture de l'attestation de propriété dont il se prévaut. Il ne peut donc valablement soutenir qu'il se pensait seul propriétaire des parcelles composant le lot immobilier objet de la promesse de vente conclue avec Monsieur [G]. 

En conséquence, la faute de Monsieur [A] sera retenue et la résolution de la promesse de vente sera prononcée. 

S'agissant de la promesse conclue avec Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] 

Il ressort de l'attestation de propriété en date du 26 mars 1960 produite par Monsieur [A] qu'au titre de ses biens propres, Madame [M] [Y] était propriétaire d'un ensemble immobilier acquis, anciennement cadastré E n° [Cadastre 8] pour 73 ca de sol et n° [Cadastre 7] pour 96 ca de jardin notamment. Monsieur [A] s'est donc trouvé propriétaire du lot immobilier reçu de Madame [M] [Y] en sa qualité de légataire universel.

Or, si les parcelles propriété de Monsieur [A] correspondent en partie à la parcelle nouvellement cadastrée Section [Cadastre 2] AK n° [Cadastre 25], celle-ci comprend également la parcelle anciennement cadastrée E n° [Cadastre 9] ensuite de la refonte du cadastre par l'autorité administrative. Il en résulte une difficulté purement cadastrale, Monsieur [A] n'étant pas propriétaire de la troisième parcelle incluse dans la nouvelle parcelle AK n° [Cadastre 25] et n'ayant pas allégué cette qualité. 

Dès lors, il ne peut être reproché à Monsieur [A] une quelconque faute lors de la conclusion de la promesse de vente avec Monsieur [G] et Madame [H]. 

Néanmoins, les deux promesses de vente conclues le 15 août 2020 stipulant expressément, au titre des conditions particulières, être indissociables l'une de l'autre, la résolution de la promesse conclue avec Monsieur [G] seul entraîne nécessairement la résolution de la promesse conclue avec Monsieur [G] et Madame [H]. 

En conséquence, la résolution de la promesse de vente sera prononcée.

Au total, la résolution des promesses de vente résultant de la présente décision, et non de l'acquisition d'une clause résolutoire, il convient d'en fixer la date. Dans la mesure où les différents notaires saisis de la vente et les parties ont poursuivi leurs investigations postérieurement aux délais contractuellement fixés pour tenter de parvenir à leur réitération, il convient de fixer la résolution des promesses à la date de la mise en demeure adressée à Monsieur [A] par les consorts [N], celle-ci marquant la fin de leur consentement aux actes en cause. Ainsi, la résolution des promesses de vente sera fixée à la date du 19 octobre 2022. 

Sur la mise en œuvre des clauses pénales

En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée en nature.

Aux termes de l'article 1231-5 du code civil, " lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. ".

En l'espèce, les articles intitulés " ACTE AUTHENTIQUE " des promesses de vente conclues le 15 août 2020 stipulent : " Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle […] devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de € soit 10% du prix principal de vente + le montant de nos honoraires. 
Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de € soit 10% du prix principal de vente + le montant de nos honoraires. 
En outre, en cas de déclaration fausse ou inexacte de l'acquéreur emportant l'annulation du présent contrat aux torts exclusifs de ce dernier […], le vendeur percevra dudit acquéreur à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de € soit 10% du prix principal de vente + le montant de nos honoraires. ". 

Il ressort des écritures et des pièces produites par les parties que Monsieur [A] n'a pas refusé de réitérer les ventes par acte authentique. L'impossibilité de réitérer les promesses de vente par acte authentique résultent de difficultés afférentes à sa qualité de propriétaire ; que ces difficultés résultent de l'existence d'une indivision, d'un défaut de publication de l'attestation de propriété établie le 26 mars 1960 ou d'une erreur de l'administration lors de la refonte du cadastre, elles ne sont pas caractéristiques d'un refus du vendeur de signer les actes authentique de réitération. Sa faute retenue au titre de sa déclaration erronée à l'acte conclu avec Monsieur [G] seul ne caractérise pas davantage un refus de signer. Les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont donc pas réunies à ce titre. 

Par ailleurs, aux termes de la clause pénale une indemnité peut être sollicitée par le vendeur en cas de déclaration fausse ou inexacte de l'acquéreur emportant l'annulation du contrat. Or, en l'espèce, la promesse conclue avec Monsieur [G] seul est résolue aux torts exclusifs de Monsieur [A], soit aux torts du vendeur en raison d'une déclaration inexacte quant à l'origine de propriété des biens concernés. La promesse conclue avec Monsieur [G] et Madame [H] est quant à elle résolue en raison de son caractère indissociable de celle conclue avec Monsieur [G] seul. Les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ne sont donc pas davantage réunies à ce titre. 

En conséquence, la demande indemnitaire des consorts [N] au titre des clauses pénales sera rejetée. 


II. Sur les demandes indemnitaires complémentaires 

En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ". 

Sur les demandes de Monsieur [G]

Au titre de la perte de chance

Monsieur [G] soutient subir un préjudice consécutif à la perte de chance soit de revendre le lot immobilier au prix actuel, soit d'en disposer dans son patrimoine. Toutefois, il ne justifie pas de son préjudice allégué de perte de chance de revendre au prix actuel, d'autant qu'il évoque par ailleurs une impossibilité de concrétiser un véritable projet de vie professionnel et personnel, a priori exclusif d'une volonté de revente. La seule perte de chance avérée porte sur la possibilité avortée de disposer des lots immobiliers objets de la promesse résolue dans son patrimoine, ensuite de leur acquisition. Il convient donc d'indemniser ce préjudice à hauteur de cette seule considération. 

Dans la mesure où les demandeurs ont mis en demeure Monsieur [A] de leur verser la somme de 22.400 euros au titre de l'indemnité forfaitaire contractuellement définie, il convient de retenir le mode de calcul de cette somme comme base d'indemnisation de la perte de chance d'acquérir les lots objets de la promesse de vente, non indemnisée par le jeu des clauses pénales. 

Dès lors, le prix de vente desdits lots ayant été contractuellement fixé à 210.000 euros, il convient d'indemniser la perte de chance subie par Monsieur [G] à hauteur de 10% de cette somme, soit à hauteur de 21.000 euros. 

En conséquence, Monsieur [A] sera condamné à verser à Monsieur [G] la somme de 21.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. 

Au titre des primes d'assurance payées

Aux termes des conditions générales de l'offre de prêt en date du 28 août 2020 produite par Monsieur [G], il est stipulé au paragraphe intitulé " ASSURANCE EMPRUNTEUR - PRETS IMMOBILIERS " que " L'assurance prend effet à la date de conclusion du contrat d'assurance sous réserve de l'acceptation de l'offre de prêt par l'Emprunteur. L'acceptation de l'offre de prêt entraîne le prélèvement des primes d'assurance, indépendamment de la date de mise à disposition des fonds du crédit. L'Emprunteur s'oblige au paiement, en sus des échéances du prêt, des primes d'assurance. ". 

Monsieur [G] produit d'une part, une demande d'adhésion à un contrat d'assurance emprunteur, formée auprès de l'établissement prêteur sous le n° de dossier 7101577 et, d'autre part, un courrier de résiliation de ce contrat d'assurance adressé le 15 décembre 2021 à l'établissement bancaire.

Toutefois, Monsieur [G] ne justifie ni de la date de conclusion du contrat d'assurance, l'exemplaire produit de l'offre de prêt le supportant ne portant pas mention de la date de son acceptation, ni des versements effectifs des primes échues dont il se prévaut. Il ne justifie pas davantage du montant qui, selon ses écritures, lui aurait été remboursé par l'établissement bancaire. Ainsi, le tribunal ne peut se convaincre du solde restant dû, le cas échéant. 

Dès lors, Monsieur [G] sera débouté de sa demande à ce titre. 

Sur la demande de Monsieur [G] et Madame [H]

Monsieur [G] et Madame [H] se prévalent de divers préjudices, qu'ils qualifient d'une part de préjudice professionnel et moral et, d'autre part, de préjudice administratif et de perte de temps. 

Il convient de relever que les consorts [N] n'apportent aucun élément susceptible de justifier leur demande indemnitaire au titre des préjudices divers qu'ils allèguent, sans réellement les décrire ni les justifier. Ils n'expliquent pas davantage comment ils chiffrent leur demande. 

Ainsi, les consorts [N] seront déboutés de leur demande à ce titre. 


III. Sur la garantie par la SARL FRED'S

Il résulte des dispositions combinées des articles 334 et 335 du code de procédure civile que la garantie est simple lorsque le demandeur en garantie est lui-même poursuivi comme personnellement obligé, celui-ci demeurant partie principale à l'instance.

En cas d'inexécution de ses obligations, le débiteur est condamné, en application des dispositions de l'article 1231-1 du code civil, au paiement de dommages et intérêts toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Par ailleurs, en vertu des dispositions de l'article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. 
L'agent immobilier est tenu d'un devoir de conseil et d'information à l'égard tant de son mandant que vis-à-vis de l'acquéreur. Il est donc responsable des manquements à ce devoir, dès lors qu'ils revêtent la qualification de faute commise dans sa gestion. 

En l'espèce, il convient de relever que la condition usuelle tenant à la vérification de la situation juridique des biens objets des promesses de vente ne figure pas dans les actes conclus au titre des conditions suspensives. 

Néanmoins, il ressort des écritures de la SARL FRED'S que les actes de propriété allégués par Monsieur [A], vendeur, lui ont été remis par ce dernier. Il incombait donc à l'agent immobilier, mandataire professionnel tenu d'un devoir de conseil et d'information, de procéder à des vérifications liminaires des titres remis par le vendeur. Il n'est pas contestable que les difficultés cadastrales pouvaient difficilement lui apparaître, l'agent immobilier ne disposant pas, pour procéder aux vérifications primitives, des mêmes moyens que les notaires. En revanche, le caractère indivis des parcelles anciennement cadastrées E [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15], désormais cadastrées Section [Cadastre 2] AK n° [Cadastre 28] et [Cadastre 29] et identifiées comme telles aux termes de la promesse de vente conclue avec Monsieur [G], résultait de la seule lecture de l'attestation de propriété en date du 26 mars 1960 communiquée par Monsieur [A]. Ainsi, il est établi que l'agent immobilier a manqué de vigilance lorsqu'il a pris connaissance de l'attestation de propriété ; cette lecture aurait dû l'amener à s'interroger sur la propriété du vendeur. 

Par ailleurs, il convient de relever que la jurisprudence invoquée par la SARL FRED'S ne lui est pas applicable. En effet, outre le fait que l'arrêt rendu le 3 février 2011 par le Première chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 09-69.617) concerne les obligations mises à la charge des notaires lors de la réitération de ventes, la haute juridiction n'ayant au demeurant pas tranché la question de son extension aux agents immobiliers, cette jurisprudence concerne les promesses unilatérales de vente. Or, il appert de l'arrêt en cause que le caractère unilatéral de la promesse fonde l'atténuation de responsabilité du notaire qui n'a pas établi avec certitude l'origine de propriété d'un bien " dans les délais utiles à la vérification des éléments nécessaires à la perfection de la vente ", la Cour constatant que cet acte " ne constitue qu'un acte préparatoire destiné à arrêter la volonté des parties de vendre et d'acquérir ou de renoncer à l'acquisition ". Or, les promesses en cause dans la présente instance sont des promesses synallagmatiques de vente, le vendeur et les acquéreurs s'engageant réciproquement après accord sur la chose vendue et sur le prix. 

Dès lors, l'agent immobilier ne pouvant se fonder sur les seules affirmations de son mandant et devant procéder à une vérification primitive des titres communiqués par ce dernier, il convient de retenir une faute de la SARL FRED'S dans sa gestion de la vente confiée par Monsieur [A]. 

La SARL FRED'S sera donc condamnée à relever et garantir Monsieur [A] de toutes les condamnations prononcées à son égard, en ce compris les condamnations au titre des frais irrépétibles et des dépens.


IV. Sur les demandes accessoires 

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

En l'espèce, Monsieur [A] et la SARL FRED'S, qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles HECART, avocat.

Sur les demandes au titre des frais irrépétible

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [A] et la SARL FRED'S, parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à payer aux consorts [N] une somme qu'il est équitable de fixer à 3.000 euros. Ils seront par ailleurs déboutés de leurs demandes respectives à ce titre. 

Sur l'exécution provisoire

En vertu de l'article 514 du Code de procédure civile, applicable à l'espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 du même code prévoit que le juge peut, d'office ou à la demande d'une partie et par décision spécialement motivée, écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Il est constant que l'exécution provisoire peut être écartée lorsqu'il existe un risque qu'elle entraîne des conséquences manifestement excessives. 

En l'espèce, l'exécution provisoire n'apparaît pas incompatible avec la nature de l'affaire. S'agissant du risque allégué par Monsieur [A] de conséquences manifestement excessives, il convient de relever que celui-ci n'en justifie pas. 

En conséquence, l'exécution provisoire de droit sera rappelée.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

PRONONCE la résolution de la promesse de vente conclue le 15 août 2020 entre Monsieur [V] [A] et Monsieur [L] [G], à la date du 19 octobre 2022 ; 

PRONONCE la résolution de la promesse de vente conclue le 15 août 2020 entre Monsieur [V] [A] d'une part et Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] d'autre part, à la date du 19 octobre 2022 ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [G] de sa demande indemnitaire forfaitaire au titre de la clause pénale ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] de leur demande indemnitaire forfaitaire au titre de la clause pénale ; 

CONDAMNE Monsieur [V] [A] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 21.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice tiré de la perte de chance ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [G] du surplus de ses demandes indemnitaires ; 

DEBOUTE Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] de leur demande indemnitaire au titre des préjudices divers ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [A] et la SARL FRED'S aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles HECART, avocat au barreau de Soissons;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [A] et la SARL FRED'S à payer à Monsieur [L] [G] et Madame [X] [H] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [V] [A] de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

DEBOUTE la SARL FRED'S de sa demande au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE la SARL FRED'S à garantir Monsieur [V] [A] de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Monsieur [L] [G] ; 

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement. 

Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Clotilde SAUVEZ, Greffier, et ils en ont signé la minute.


Le Greffier, Le Président,