Tribunal Judiciaire · CTX Gal inf/= 10 000€ — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX
[Adresse 4] 
[Localité 2]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,


Minute n°

N° RG 24/00033 - N° Portalis DBXU-W-B7H-HRGF

[Z] [D]

C/
S.A.R.L. JOUBEAUX PERE ET FILS
[G] [W]



JUGEMENT DU 01 JUILLET 2025
TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX


Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 01 Juillet 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier 


DEMANDERESSE :

Madame [Z] [D]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 3]

représentée par Me Mylène ZELKO, avocat au barreau de l'EURE,


DÉFENDERESSE 

S.A.R.L. JOUBEAUX PERE ET FILS
[Adresse 8]
[Localité 3]

représentée par Me Sarah PAQUET, avocat au barreau de Strasbourg substituée par Maître Emmanuelle MENOU de la SCP RSD AVOCATS, avocats au barreau de l' EURE,


Monsieur [G] [W]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représenté par Maître Pierre DELANNAY de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocats au barreau de l'EURE, 


DÉBATS à l'audience publique du : 30 Avril 2025


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY
Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

- contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Exposé du présent litige

Par acte sous seing privé en date du 08 août 2018, Monsieur [G] [W] a donné un mandat exclusif de recherche de locataire et de gestion locative de ses biens immobiliers dont un appartement situé [Adresse 6].

Par acte sous seing privé en date du 09 mai 2020, Monsieur [G] [W] et Madame [R] [L] épouse [W] ont, par l’intermédiaire de leur mandataire, la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS, consenti à Madame [Z] [D] un bail d'habitation portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel total de 670,00 euros, charges incluses.

Le même jour, les parties ont contradictoirement établi un état des lieux d'entrée.

Suite à des difficultés rencontrées dans la jouissance du bien depuis sa prise à bail relatives notamment à l’utilisation des W.C et à l’état du système électrique, Madame [Z] [D] a fait délivrer une assignation par acte d’huissier de justice en date des 13 et 19 décembre 2023 à Monsieur [G] [W] et à la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS d’avoir à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection près du Tribunal Judiciaire d’EVREUX, pour obtenir notamment leur condamnation au paiement de sommes correspondant à des loyers indus, des frais d’intervention de plombier, de surconsommation d’eau et de dommages et intérêts outre les frais irrépétibles et les dépens. 

Madame [Z] [D] a été informée du décès de Madame [R] [L] épouse [W] dans le cadre de la tentative de délivrance de l’assignation à son encontre.

Madame [Z] [D] a notifié son départ du logement par courrier daté du 23 décembre 2024 et a quitté le logement le 20 mars 2025 sans qu’un état des lieux de sortie n’ait été dressé contradictoirement.


A l’audience du 30 avril 2025,


Madame [Z] [D], représentée par son conseil, s'en est référée à ses dernières écritures déposés et visées par le greffe à l’audience.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner Monsieur [G] [W] à lui verser une somme de 12.000,00 euros correspondant aux loyers du 09 mai 2020 au 11 mai 2022 ;condamner Monsieur [G] [W] à lui verser une somme de 8.000,00 euros correspondant à 50 % des loyers du 12 mai 2022 au 31 janvier 2025 ;condamner Monsieur [G] [W] à lui verser une somme de 211,20 euros à titre de remboursement de frais de plombier indûment mis à sa charge ;condamner Monsieur [G] [W] à lui verser une somme de 984,00 euros au titre d’une surconsommation d’eau ;fixer le montant du loyer mensuel à la somme de 250,00 euros à compter du 1er février 2025 et jusqu’au départ de la locataire ;condamner Monsieur [G] [W] à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à lui verser une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;condamner la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à lui verser une somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [G] [W] et la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS aux entiers dépens ;

Monsieur [G] [W], représenté par son conseil, s’en est référé à ses dernières conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience.

Il a sollicité du tribunal de voir :

débouter Madame [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre ;condamner la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;A titre reconventionnel, condamner Madame [Z] [D] à lui payer la somme de 1.581,95 euros au titre des échéances de loyer et charges impayées du 01er février 2025 au 08 avril 2025 outre les intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir.condamner Madame [Z] [D] et la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à lui payer, chacun, la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement Madame [Z] [D] et la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS aux entiers dépens.

La SARL JOUBEAUX PERE ET FILS, représentée par son conseil, s’en est référée à ses dernières conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, et a sollicité le débouté des parties adverses de l’intégralité des demandes formulées à son encontre outre la condamnation de Madame [Z] [D] à lui verser la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 
 
L'affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


Motifs de la décision


Sur la mise à dispositions de la locataire de locaux adaptés et décents :

En application des dispositions de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ;

2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ;

3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à [Localité 9] et à Mayotte, le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens du même article L. 173-1-1 :

a) A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe F ;

b) A compter du 1er janvier 2031, entre la classe A et la classe E.

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ».
En l’espèce,

Un état des lieux a été dressé contradictoirement entre la locataire et le propriétaire du bien par l’intermédiaire de son mandataire le 09 mai 2020.

Ce document a été signé par la locataire lors de son établissement et n’a fait l’objet d’une matérialisation qu’en date du 12 mai 2020 après signature électronique par le mandataire.

Une réserve a été explicitement apposée sur ce document relativement au bon fonctionnement des canalisations, appareils et installations sanitaires, électriques et du chauffage qui n’a pu être vérifié lors de son établissement.

En l’absence de contestation écrite dans le délai de 8 jours mentionné sur l’état des lieux, la locataire est présumée avoir pris le logement en bon état.

Or, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 mars 2021, Madame [Z] [D] a rappelé au mandataire, la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS, ses différents appels téléphoniques relatifs à l’existence depuis plusieurs mois de difficultés liées à l’écoulement de l’eau dans la cuvette des W.C. 

A ce titre, une facture d’intervention de l’EURL DAGNICOURT fait état d’une intervention le 19 janvier 2021 à la demande d’une salariée du mandataire en date du 14 janvier 2021, dont le montant a été mis à la charge de la locataire.

Madame [Z] [D] justifie d’une intervention d’un plombier missionné par elle-même le 08 février 2021 selon facture de l’entreprise PLOMB’HARRY n°FA01826 du 26 mars 2021 pour un montant de 126,50 euros.

L’existence de tartre dans la colonne d’évacuation des eaux usées et la nécessité de reprise de l’évacuation est connue du mandataire depuis de nombreuses semaines antérieurement au courriel adressé le 08 décembre 2020 au syndic de copropriété faisant état d’«un dysfonctionnement récurrent chez la locataire » et de l’intervention d’un plombier qui préconise le changement du W.C.

Lors de la 1ère visite du logement par les services de la ville de [Localité 11] le 01er mars 2022, il a été constaté par la référente habitat indigne du service logement de la commune que le cabinet de toilette était hors d’usage en l’état, alors que l’EURL DAGNICOURT avait adressé au mandataire un devis n°1406 en date du 04 février 2022 relatif à la reprise des W.C.

Les travaux ont été réalisés les 10 et 12 mai 2022 par l’EURL DAGNICOURT selon facture n° F3424 du 28 juin 2022. 

La référente habitat indigne du service logement de la commune a constaté la réalisation des travaux lors de sa 2nde visite le 29 septembre 2022.

Dans ces conditions, Madame [Z] [D] justifie n’avoir pu jouir d’un logement équipe d’un W.C en état de fonctionnement durant la période de décembre 2020 au 12 mai 2022, soit pendant plus de 18 mois.

Une somme de 150,00 euros lui sera attribué par mois en réparation de son trouble de jouissance particulièrement important, soit une somme de 2.700,00 euros.

Par ailleurs, le bailleur devra supporter à titre définitif les frais de plombier inutilement exposés par la locataire durant cette période soit la somme de 126,50 euros.

S’agissant des anomalies relatives au circuit électrique, celles-ci doivent être considérées comme connues par la locataire car expressément indiquées dans le diagnostic électrique réalisé par CERTIDIAG’IMMO en date du 31 janvier 2019 annexé au bail et paraphé par ses soins.

Dans ces conditions il n’a pas lieu de modifier le prix du loyer, ni de lui faire bénéficier d’une exemption du délai de préavis pour cause d’indécence du logement.


 II. Sur la demande reconventionnelle de paiement de l'arriéré locatif :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et charges courants.

En l’espèce,

Madame [Z] [D] a donné congé par courrier en date du 23 décembre 2024.

L’état des lieux de sortie a été établi par le mandataire nouvellement missionné le 20 mars 2025 quand bien même il n’a pas été signé par la locataire.

Le bailleur produit les factures d’échéances de loyers et charges impayées pour les mois de février et mars 2025 démontrant que la locataire reste à lui devoir la somme de 1.395,84 euros.

Madame [Z] [D], ne conteste pas ne pas avoir régler les dernières échéances au vu du litige existant.

Par conséquent, il convient de la condamner au paiement de cette somme.


III. Sur la surconsommation d’eau :

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
En l’espèce, si Madame [Z] [D] justifie d’une consommation d’eau importante, elle ne démontre pas que celle-ci est due à une fuite susceptible d’impliquer la responsabilité de son bailleur ou de son mandataire.
Dans ces conditions, sa demande sera rejetée.

 IV. Sur la responsabilité du mandataire :

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, 
Dès les mois qui ont suivi la prise à bail, la locataire a averti le mandataire en charge de la gestion locative des difficultés rencontrées avec le fonctionnement des W.C.
Il aura fallu plus de 18 mois et l’intervention de la référente habitat indigne du service logement de la commune de [Localité 11] le 01er mars 2022, pour que les travaux solutionnant la difficulté interviennent.
Au surplus, le devis pour ces travaux avait été transmis par l’entreprise habituellement mandatée par la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS avant même l’intervention de la commune.
La SARL JOUBEAUX PERE ET FILS ne justifie pas avoir alerté le propriétaire du bien avant sa correspondance en date du 11 mars 2022 sur la nécessité de valider le devis communiqué par l’entreprise alors que l’EURL DAGNICOURT avait adressé au mandataire un devis n°1406 en date du 04 février 2022 relatif à la reprise des W.C.
Le manque de réactivité du mandataire en vue d’une recherche effective de résolution de la difficulté liée au dysfonctionnement récurrent des W.C engage sa responsabilité tant à l’égard de son mandant que de la locataire.
En conséquence, il sera tenu à garantir le bailleur des condamnations prononcées à son encontre du fait du trouble de jouissance et des frais de plombiers et à verser à Madame [Z] [D] la somme de 1.000 euros à titre d’indemnisation de son préjudice moral.

VI. Sur les autres demandes :

Monsieur [G] [W] et la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS, parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens. 

Au vu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [G] [W] à verser à Madame [Z] [D] la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à verser à Madame [Z] [D] la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au vu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à Madame [Z] [D] la somme de 2.700,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ; 

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à payer à Madame [Z] [D] la somme de 126,50 euros au titre de la prise en charge des frais de plombiers engagés par la locataire ; 
 
CONDAMNE Madame [Z] [D] à payer à Monsieur [G] [W] la somme de 1.395,84 euros au titre des loyers et charges des mois de février et mars 2025 ; 

CONDAMNE la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à payer à Madame [Z] [D] la somme de 1.000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ; 

CONDAMNE la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à garantir Monsieur [G] [W] des condamnations prononcées à son encontre au titre du trouble de jouissance et des frais de plombier exposés par la locataire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [W] à verser à Madame [Z] [D] la somme de 800,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à verser à Madame [Z] [D] la somme de 600,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS à verser à Monsieur [G] [W] la somme de 500,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [W] et la SARL JOUBEAUX PERE ET FILS aux dépens ;

RAPPELLE que l’ensemble de ces condamnations est assorti des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier


LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER