Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 3 juillet 2025

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me ALBOU
1 EXP Me LAUGA 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025 


DÉCISION N° 2025/243

N° RG 24/02576 - N° Portalis DBWQ-W-B7I-PW7D 


DEMANDEUR : 

Monsieur [R] [V] [D]
né le 13 Août 1938 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[6]
[Localité 1]
 
représentée par Maître Agnès ALBOU, avocat au barreau de GRASSE, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. [6]
C/o son syndic, CITYA SAINT HONORE [Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Claude LAUGA de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant substitué par Me JEAN


COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;
 
A l’audience publique du 29 Avril 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025. 



*****



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [V] [D] [R] est propriétaire d'un appartement en dernier étage - lot numéro 26 - au sein de la résidence [6] sise [Adresse 2] à [Localité 1].

Exposant subir d'importantes infiltrations en provenance de la toiture-terrasse accessible et compte tenu de l'inertie du syndic de copropriété, il a saisi le Juge des référés du Tribunal judicaire de Grasse par exploit en date du 29 juillet 2021 aux fins essentielles d'expertise.

Monsieur [X] [T] a été nommé en qualité d'expert judiciaire suivant ordonnance de référé du 11 janvier 2022.

L'expert a déposé son rapport définitif le 4 septembre 2023.

Aucune résolution amiable n'étant intervenue, Monsieur [V] [D] [R], a par acte délivré le 14 septembre 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, Monsieur [V] [D] [R] demande au Tribunal de : 

 - JUGER que la responsabilité du syndicat de copropriété [6] est engagée pour défaut d'entretien des parties communes

- CONDAMNER le syndicat de copropriété [6] à effectuer les travaux de réfection et de réparation des parties communes tels que définis par l'expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

- CONDAMNER le syndicat de copropriété [6] au paiement de la somme de 4486 € correspondant aux travaux de réfection de l'appartement, à réactualiser au jour de la décision à intervenir,

- CONDAMNER le syndicat de copropriété [6] au paiement d'une indemnité pour perte de jouissance de l'appartement de 30.000 € pour impossibilité d'utiliser les salles de bains de l'appartement

- CONDAMNER le syndicat de copropriété [6] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le rapport d'expertise.


Par ses dernières conclusions notifiées le 12 mars 2025 par RPVA, le syndicat des copropriétaires de la résidence " [6] " demande au Tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL :

DEBOUTER Monsieur [V] [D] [R] de l'intégralité de ses demandes.

CONSTATER le caractère privatif du toit-terrasse objet de la présente procédure.

CONDAMNER Monsieur [V] [D] [R] à effectuer les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse à usage privatif, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

À TITRE SUBSIDAIRE

CONSTATER que Monsieur [V] [D] [R] a manqué à son obligation d'entretien.

CONDAMNER Monsieur [V] [D] [R] à effectuer les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse à usage privatif, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

À TITRE INFINIMENT SUBSIDAIRE

CONSTATER la responsabilité partielle de Monsieur [V] [D] [R] qui a manqué à son obligation d'entretien.

CONDAMNER Monsieur [V] [D] [R] à prendre en charge les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse à hauteur de 50 % du montant total engagé.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

DEBOUTER Monsieur [V] [D] [R] de ses demandes au titre d'une prétendue perte de jouissance.

CONDAMNER Monsieur [V] [D] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de [6] une somme de 8.000 € à parfaire sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER Monsieur [V] [D] [R] aux entiers dépens de la présente instance. 


Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, le tribunal renvoie aux écritures des parties telles qu'énumérées supra pour l'exposé complet de leurs moyens et prétentions. 
La clôture a été prononcée le 19 décembre 2024 par le juge de la mise en état, avec effet différé au 3 avril 2025. L'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 29 avril 2025.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l'objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu'elles ont été présentées par elles.
C'est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l'objet de leur demande.
En l'occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu'elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu'il n'appartient pas au juge de donner acte aux parties d'intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n'ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.
De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à " dire que " " juger que " etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

I) Sur l'existence des infiltrations et leurs causes techniques

L'expert rappelle que l'appartement de Monsieur [R] se trouve sous une terrasse accessible avec protection par dalles sur plots, comportant une piscine et une fontaine.

Dans son rapport en page 9, l'expert judiciaire indique avoir constaté des désordres dans les salles de bains du 6ème et du 6ème étage et au niveau de l'escalier accédant à la terrasse. 

Sur les photographies figurant dans le rapport d'expertise, sont en effet mises en évidence des traces d'infiltrations au niveau de l'escalier accédant à la terrasse et en plafond des salles de bain de l'appartement de Monsieur [R].

L'expert judiciaire a objectivé que techniquement, les infiltrations au droit de l'appartement de Monsieur [R] sont causées par :
-La défaillance des relevés d'étanchéité et de la platine EP.
-La défaillance de l'étanchéité des souches maçonnées.
-La défaillance de l'étanchéité au niveau des passages de gaines électriques et au niveau du passage des canalisations de la piscine.
-La défaillance de l'étanchéité du joint de dilatation entre l'édicule en toiture et la façade.
-Une infiltration au droit d'une fissure en façade. 

Il précise en outre que :
- la cause des désordres provient principalement d'un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture et de l'ancienneté de celle-ci. Il rappelle qu'en effet, les entretiens d'étanchéité de toiture réalisés par des professionnels comprennent les réfections des mastics sur les solins protégeant les têtes de relevés d'étanchéité ainsi que le nettoyage de la terrasse au niveau des platines d'évacuation d'eau pluviale. Cet entretien n'ayant pas été réalisé depuis très longtemps et l'étanchéité étant vieillissante, se retrouve un grand nombre d'infiltrations au niveau des relevés d'étanchéité et au niveau du joint de dilatation. 
- une cause des désordres provient également d'une non-conformité ou d'une malfaçon dans la réalisation des souches en toiture et dans le traitement des gaines et des canalisations de la piscine.

Interrogé sur les responsabilités éventuelles en jeu, l'expert judiciaire conclut que les désordres proviennent d'une absence d'entretien des ouvrages d'étanchéité et des ouvrages maçonnés et que l'entretien de ces ouvrages est à la charge de la copropriété.


II) Sur les responsabilités

Aux termes de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, " La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ".

Il s'infère de l'application constante du texte précité, que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit et ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure, d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage.

En l'espèce, Monsieur [R] entend rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en exposant que le rapport d'expertise établit que les infiltrations proviennent de la toiture-terrasse, laquelle est une partie commune.

Le défendeur soutient quant à lui que le caractère privatif de la terrasse ne fait pas de doute et excipe en outre d'un manquement de Monsieur [R] à ses obligations d'entretien. Il entend rechercher la responsabilité de Monsieur [R] sur le fondement de l'article 1242 du code civil et invoquer une faute de la victime exonératoire et à titre subsidiaire, limitative de sa responsabilité tirée de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient donc en premier lieu de déterminer la nature commune ou privative des éléments identifiés par l'expert comme ayant concouru aux désordres.

A) Sur la nature commune ou privative du toit-terrasse et de la piscine

Selon Monsieur [V] [D] [R], la charge d'entretien des ouvrages d'étanchéité et maçonnés incombe à la copropriété. Il précise n'avoir la jouissance que d'une partie du toit terrasse, ce qui signifie bien pour lui que les désordres affectant la toiture incombent au syndicat des copropriétaires comme trouvant leur origine dans une partie commune.

Le syndicat des copropriétaires [6] soutient que le toit-terrasse a un caractère privatif. Il explique que les dispositions légales relatives à la détermination des parties privatives et communes ne sont pas d'ordre public, l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne visant pas les articles 2 et 3 de ladite loi. Il ajoute que le règlement de copropriété de l'immeuble [6] définit les parties privatives en page 7, article 4, que des précisions sont également apportées pages 20 et 21 et en déduit que l'usage exclusif d'un copropriétaire sur une partie de l'immeuble lui confère le caractère de partie privative au sens de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, il ajoute que dans l'état descriptif de division, s'agissant du lot numéro 26, propriété du demandeur, il est fait référence à la jouissance exclusive et privative.

Sur ces éléments, 

Aux termes de l'article 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. "

Aux termes de l'article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
- tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes. ".

Aux termes de l'article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. ".

Aux termes de l'article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ".

Aux termes de l'article 9 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, " Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. ".

C'est donc le règlement de copropriété, qui a valeur contractuelle, qui détermine la destination des parties tant privatives que communes ainsi que les conditions de leur jouissance.

En l'espèce, il est produit aux débats le règlement de copropriété de l'immeuble [6] en date du 8 août 1988, publié à la Conservation des Hypothèques de [Localité 5] le 7 octobre 1988.

En pages 7 et 8, il est stipulé la définition des parties privatives et parties communes :

" Article 4 - DEFINITION DES " PARTIES PRIVATIVES "
Les " parties privatives " sont celles qui sont affectées à l'usage exclusif de chaque copropriétaire, c'est-à-dire, les locaux compris dans son lot avec tous leurs accessoires, notamment :
Les carrelages, dalles, moquettes et en général tous revêtements,
Les plafonds et les parquets (à l'exception des gros œuvres qui sont parties communes),
Les portes palières, les fenêtres, les volets et éventuellement les portes-fenêtres des balcons loggias ou terrasses particulières, 
Les enduits intérieurs des gros murs et des cloisons séparatives, 
Les canalisations intérieures, les radiateurs de chauffage central, s'il y a lieu.
Les installations de cuisine, éviers, sanitaires etc...
Les placards et penderies.
Les glaces, et en résumé, tout ce qui est inclus à l'intérieur des locaux, y compris, s'il y a lieu, les communications séparatives de lot à lot, la présente désignation n'étant qu'énonciative et non limitative.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.
MITOYENNETE
Les séparations entre les parties privatives et non comprises dans le gros-œuvre sont présumées mitoyennes entre les locaux qu'elles séparent ; celles qui séparent les logements ou locaux des parties communes, sont parties communes.

Article 5 - DEFINITION DES PARTIES COMMUNES
Constituent des parties communes, toutes les parties de l'ensemble immobilier qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un ou plusieurs copropriétaires déterminés.
Elles comprennent notamment :
La totalité du sol, c'est-à-dire, l'ensemble du terrain en ce compris, le sol des parties construites,
Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non,
Le gros-œuvre des planchers, à l'exclusion du revêtement du sol et des plafonds des parties privatives,
Les couvertures et éventuellement toutes les terrasses accessibles ou non accessibles, la piscine en toiture-terrasse, sauf son revêtement et son équipement.
Les souches de cheminées,
Les conduites de fumée (coffres et gaines), 
Les têtes de cheminées, les tuyaux d'aération des water-closets et ceux de ventilation des salles de bains,
Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz éventuellement et d'électricité et celles s'il y a lieu du chauffage central (sauf toutefois, les parties de ces canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et servant à l'usage exclusif de ceux-ci),
Les vestibules et couloirs d'entrée, les escaliers, leurs cages et paliers, les locaux communs et techniques, 
Tous les accessoires de ces parties communes générales, tels que les installations d'éclairage et de chauffage, les glaces et paillassons.
L'énonciation ci-dessus, des parties communes générales entre tous les copropriétaires, est purement énonciative et non limitative.
Les parties communes générales sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires. "

En page 16, il est indiqué que le lot numéro 26 - appartenant au requérant - comprend " La jouissance privative et exclusive d'une partie du toit-terrasse d'une surface de 110 m2 HO environ auquel on accède directement de l'appartement par un escalier situé dans le séjour et sur laquelle sont aménagées une piscine et des jardinières. "

Il ressort ainsi des pièces versées aux débats, suffisamment précises et circonstanciées, qui ne sont contredites par aucune autre pièce contraire, que :
- la terrasse et la piscine en toiture-terrasse sont des parties communes, à l'exception de son revêtement et son équipement qui sont donc parties privatives.
- Monsieur [V] [D] [R] a la jouissance privative et exclusive d'une partie du toit-terrasse d'une surface de 110 m2 HO environ, sur laquelle est aménagée une piscine, ce qui n'est pas de nature à les transformer en parties privatives sur le plan juridique.

B) Sur l'origine des désordres 

Monsieur [V] [D] [R] soutient que la cause des désordres provient principalement d'un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture et de son l'ancienneté soit d'une partie commune, dont la charge incombe à la copropriété, en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique que le rapport d'expertise, particulièrement explicite, dispose que " La cause des désordres provient principalement d'un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture et de l'ancienneté de celle-ci. "

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [V] [D] [R] est tenu d'entretenir la terrasse suivant l'article 12 du règlement de copropriété et que selon son article 10 (p 20), il lui appartient de démontrer qu'il a bien entretenu la piscine. Il ajoute que selon le DTU de la série 43 portant notamment sur l'entretien d'une étanchéité en toiture terrasse, la durabilité de l'étanchéité dépend de l'entretien régulier de l'ouvrage. Il expose que Monsieur [V] [D] [R] n'a fourni aucune pièce justifiant d'un entretien de l'étanchéité, et ce malgré la signification d'une sommation d'avoir a communiqué lui a été délivrée.

Selon le syndicat des copropriétaires, Monsieur [V] [D] [R] est par conséquent responsable des désordres en sa qualité de gardien au sens de l'article 1242 du Code civil.

Enfin, il ajoute que, si le Tribunal devait écarter la responsabilité pleine et entière de Monsieur [V] [D] [R], il conviendrait de retenir sa responsabilité à hauteur de 50 % dans la survenance du sinistre et, le condamner à prendre à sa charge la moitié des frais de réfection de l'étanchéité car, si l'expert pointe l'ancienneté de l'étanchéité, il signale également un défaut d'entretien de cette dernière page 19 de son rapport.
Il s'appuie sur le rapport d'expert judiciaire qui selon lui énonce clairement que les désordres en cause proviennent de la conjugaison de deux causes, à savoir un défaut d'étanchéité de la terrasse et une malfaçon dans la réalisation des gaines de la piscine, ce qui signifie que Monsieur [R] a, à minima, contribué à l'aggravation du sinistre qu'il déplore en s'abstenant complètement d'entretenir les lieux.

Sur ces éléments, 

Dans le règlement de copropriété en date du 8 août 1988, publié à la Conservation des Hypothèques de [Localité 5] le 7 octobre 1988, en page 20, il est stipulé que " Le co-propriétaire qui dispose sur la toiture terrasse d'une piscine, devra veiller à sa parfaite étanchéité, à son filtrage, nettoyage et bon entretien et prendre toutes les mesures de protection utiles contre le gel. Le remplissage se fera par débit compteur défalcateur de son appartement, et pour la vidange il devra se conformer strictement aux indications de débit qui lui seront données par le constructeur ou les services municipaux. "

Page 21, il est également précisé à l'article 12 du règlement que " Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses, loggias devront les maintenir en parfait état d'entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures, fuites, etc... provenant de leur fait direct ou indirect et des aménagements, plantations et installations quelconques qu'ils auraient effectués. Ils supportent en conséquence tous les frais de remise en état qui s'avèreraient nécessaires. [...] Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale, seront à la charge de la collectivité. "

Pour rappel, l'expert a objectivé que les infiltrations sont causées par :
-La défaillance des relevés d'étanchéité et de la platine EP.
-La défaillance de l'étanchéité des souches maçonnées.
-La défaillance de l'étanchéité au niveau des passages de gaines électriques et au niveau du passage des canalisations de la piscine.
-La défaillance de l'étanchéité du joint de dilatation entre l'édicule en toiture et la façade.
-Une infiltration au droit d'une fissure en façade. 

La cause des désordres provient principalement d'un défaut d'entretien de l'étanchéité de la toiture et de l'ancienneté de celle-ci. 

Comme évoqué supra, la terrasse et sa piscine demeurent des parties communes, fussent-elles à jouissance privative, à l'exception du revêtement et de l'équipement de cette dernière.

Si l'expert précise qu'une des causes des désordres réside dans une non-conformité ou une malfaçon dans la réalisation des souches en toiture et dans le traitement des gaines et des canalisations de la piscine, il conclut dans le même temps que les désordres proviennent d'une absence d'entretien des ouvrages d'étanchéité et des ouvrages maçonnés incombant à la copropriété, ce qui permet de se convaincre qu'en réalité, l'origine des désordres n'est pas lié à un défaut d'entretien des canalisations de la piscine par Monsieur [R], lui incombant éventuellement au sens du règlement de copropriété, mais à l'étanchéité de leur structure maçonnée.
En outre, la nature de certains des travaux de reprise préconisés par l'expert, à savoir le traitement étanche des passages de canalisation de la piscine, corroborent le fait que ce ne sont pas les canalisations en elles-mêmes qui posent difficulté, mais bien leur passage maçonné. Or, cet élément ne peut s'analyser que comme étant une partie commune, en ce qu'il ne peut être considéré comme un élément d'équipement de la piscine, mais un élément structurel maçonné faisant corps avec l'ouvrage " piscine " lui-même, partie commune, fusse-t'elle à jouissance privative. 

Compte tenu de ces éléments, il est établi que les désordres d'infiltrations dont s'agit, trouvent leur origine exclusivement dans des parties communes.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires [6] ne rapporte pas la preuve de ce que Monsieur [V] [D] [R] aurait manqué à ses obligations visées en pages 19 et 20 du règlement de copropriété et en tout état de cause en quoi ces prétendus manquements seraient à l'origine des désordres, en contradiction avec les analyses expertales.

En effet, il ne ressort aucunement du rapport d'expertise qu'un manque d'entretien de l'étanchéité de la piscine ou qu'un défaut d'entretien général de celle-ci, incombant à Monsieur [R] en application du règlement de copropriété, soit à l'origine des infiltrations.

A cet égard, il sera observé que le défendeur évoque dans ses écritures la signification d'une sommation de communiquer adressée à Monsieur [R] mais ne la produit pas.

Aucune responsabilité du demandeur sur le fondement de l'article 1242 du code civil ne peut donc être retenue.

De même, aucune faute de la victime dans la survenance de l'entier dommage, exonératoire ou limitative de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires découlant de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, n'est établie.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [6] engage entièrement sa responsabilité fondée sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de toutes ses demandes, principales et subsidiaires tendant à la condamnation de Monsieur [R] à effectuer ou à prendre en charge tout ou partie des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse.
 

III) Sur le coût de travaux propres à faire cesser les désordres et la réparation des préjudices

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l'équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit.

A) Sur les travaux de réparation

Monsieur [V] [D] [R] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à effectuer les travaux de réfection et de réparation des parties communes tels que définis par l'expert judiciaire et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Pour faire cesser les causes des désordres, l'expert judiciaire a préconisé la réfection complète de l'étanchéité de la terrasse située au-dessus de l'appartement de Monsieur [R], comprenant :
- Dépose des dalles sur plots
- Arrachage du complexe d'étanchéité car l'isolant est humide et n'assure plus ses fonctions
- Vérification des formes de pente et reprise si nécessaire car il semble que le complexe d'étanchéité en place comporte de nombreuses contre-pentes.
- Réfection du complexe d'étanchéité y compris relevés avec protection par solins avec remplacement des platines EP
- Repose des dalles sur plots.

Il a évalué ces travaux à la somme de 68.310 euros TTC et en a estimé la durée à deux mois.

L'expert judiciaire précise également que les travaux d'étanchéité des souches en toiture, le traitement étanche des passages de gaines électriques et de canalisation de la piscine, la réfection de l'étanchéité du joint de dilatation et le traitement de la fissure en façade au droit du joint de dilatation sont nécessaires. Il en a évalué le coût à 6.600 euros TTC et a estimé la durée de ces travaux à deux semaines.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires [6] sera condamné à effectuer les travaux de réfection et de réparation des parties communes préconisés par l'expert judiciaire en page 19 et 20 de son rapport du 4 septembre 2023, soit les travaux susvisés. 

Compte tenu des contraintes d'organisation inhérentes à tout prévisionnel de travaux, il sera accordé un délai de deux mois au syndicat des copropriétaires pour s'exécuter, à compter de la signification de la présente décision.

La nécessité d'assortir ladite condamnation d'une astreinte apparaît prématurée à ce stade, dès lors que l'exécution provisoire est de droit et que rien ne permet de se convaincre en l'état des éléments débattus, que le syndicat des copropriétaires ne s'exécutera pas spontanément. 

La demande en ce sens sera rejetée.


B) Sur la demande indemnitaire au titre des travaux de réfection de l'appartement de Monsieur [R]

Monsieur [R] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.486 euros correspondant aux travaux de réfection de l'appartement, à réactualiser au jour de la décision à intervenir.

Le rapport d'expertise démontre que l'appartement de Monsieur [R] a subi des dégradations du fait des infiltrations trouvant leur origine dans les parties communes.

L'expert judiciaire a conclu qu'il était nécessaire de procéder à une remise en état de l'intérieur de l'appartement, notamment au niveau des salles de bains et au droit du séjour.

Le lien de causalité entre la remise en état de l'appartement et les dommages imputables à la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc établi.

L'expert a évalué le coût de ces travaux à la somme de 4.486 euros TTC, sur devis présenté par le demandeur, qu'il a donc validé. 

Il a estimé la durée des travaux à deux semaines.

Le syndicat des copropriétaires [6] sera par conséquent condamné à payer la somme de 4.486 euros TTC à Monsieur [V] [D] [R] au titre des travaux de réfection de son appartement.

Il n'y a pas lieu de réactualiser cette somme comme sollicité, Monsieur [R] ne développant aucun moyen à l'appui de cette prétention et qui n'est en outre justifiée par aucune des pièces versées au débat.


C) Sur la demande indemnitaire en réparation de la perte de jouissance 

Monsieur [R] sollicite la condamnation du syndicat de copropriété [6] au paiement d'une indemnité pour perte de jouissance de l'appartement de 30.000 euros. Il indique être dans l'impossibilité d'utiliser les salles de bains de son appartement.

Le défendeur soutient que cette demande n'a jamais été soumise à l'appréciation de l'expert et n'est étayée par aucune des pièces versées. Il expose que les dommages se sont limités à une dégradation esthétique très circonscrite du plafond des salles de bains sans jamais faire obstacle à la jouissance paisible de Monsieur [R].

Aux termes de l'article 9 du Code de procédure civile expose qu' " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ".

Cela étant, il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe.

En l'espèce, il ne peut être nié que l'appartement de Monsieur [R] a été dégradé par l'effet des infiltrations, ce qui a rend d'ailleurs nécessaire des travaux de réfection. Les photographies contenues dans le rapport d'expertise révèlent la présence de traces d'humidité très visibles, assez importantes et de couleur marron, affectant le plafond des salles de bains.

En outre, l'expert a indiqué en page 11 de son rapport que les désordres ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage, mais qu'ils empêchent le propriétaire de jouir pleinement de son appartement. 

L'existence d'un préjudice de jouissance découlant de l'atteinte à la jouissance normale des salles de bains, pièces sensibles sur le plan de l'hygiène, ne peut donc être totalement niée dans son principe et ce même si l'impossibilité de les utiliser ne ressort pas clairement du rapport d'expertise.

Cela étant, il convient d'observer qu'aucun préjudice de jouissance n'a été évoqué devant l'expert, dont le rapport est taisant sur ce point et que Monsieur [R], en dépit du quantum très important qu'il sollicite, ne verse aucune autre pièce à l'appui de sa prétention pour en justifier.

Aussi, compte tenu des circonstances de l'espèce et des seuls éléments versés au débat, le préjudice de jouissance de Monsieur [R] sera évalué par le Tribunal à la somme de 1.000 euros.

Le syndicat des copropriétaires [6] sera par conséquent condamné à payer la somme de 1.000 euros à Monsieur [V] [D] [R] en réparation de son préjudice de jouissance.


III) Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n'en mette la totalité ou une partie à la charge de l'autre partie.
Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution sont limitativement énumérés. 
Aux termes de l'article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert judiciaire entrent dans l'assiette des dépens.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], succombant à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [V] [D] [R] la totalité des frais irrépétibles qu'il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 
Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles sera rejeté.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DIT que le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] est entièrement responsable, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres d'infiltrations subis par Monsieur [V] [D] [R] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à effectuer, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux de réfection et de réparation des parties communes préconisés par l'expert judiciaire en page 19 et 20 de son rapport du 4 septembre 2023 comprenant :
- la réfection complète de l'étanchéité de la terrasse située au-dessus de l'appartement de Monsieur [R],
- les travaux d'étanchéité des souches en toiture, le traitement étanche des passages de gaines électriques et de canalisation de la piscine, la réfection de l'étanchéité du joint de dilatation et le traitement de la fissure en façade au droit du joint de dilatation ;

REJETTE la demande tendant à assortir ladite condamnation d'une astreinte ; 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de toutes ses demandes, principales et subsidiaires tendant à la condamnation de Monsieur [V] [D] [R] à effectuer ou à prendre en charge tout ou partie des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer à Monsieur [V] [D] [R] la somme de 4.486 euros TTC au titre des travaux de réfection de son appartement ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer à Monsieur [V] [D] [R] la somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] à payer à Monsieur [V] [D] [R] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de sa demande de condamnation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile :

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

LE GREFFIER LE PRESIDENT