Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre Construction — 3 juillet 2025

Date de délivrance des copies par le greffe :
1 EXP DOSSIER 
1 GROSSE Me MEYRONET 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025 


DÉCISION N° 2025/240

N° RG 23/05566 - N° Portalis DBWQ-W-B7H-PPDE 


DEMANDEUR : 

Monsieur [L] [V] [I] [W]
né le 04 Juin 1979 à [Localité 9] (42)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant
 


DEFENDERESSE :

S.C.I. [Adresse 12]
[Adresse 4]
[Localité 1]
non comparante, ni représentée
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

 
DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 ;
 
A l’audience publique du 29 Avril 2025, 

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025. 



*****










EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [L] [W] avait acquis le 13 décembre 2007 de la S.C.I. [Adresse 12], un appartement situé au rez-de-chaussée, outre deux garages et une cave, au sein de la copropriété sise [Adresse 8] à [Localité 10].

Par jugement réputé contradictoire du 26 avril 2016, le Tribunal de Grande Instance de GRASSE a condamné la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6] à payer à Monsieur [L] [W] : 
- 350.000 euros au titre du montant du prix d’acquisition de son appartement, après résolution de la vente ;
- 21.700 euros au titre des frais notariés versés ;
- 67.893,98 euros au titre des intérêts payés pour l’emprunt contracté ;
- 20.000 euros au titre de la commission de l’agent immobilier ;
- 2.789,44 euros au titre des frais de crédit logement ;
- 1.000 euros au titre du préjudice moral ;
- 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- tous les dépens comprenant la moitié des frais d’expertise consignés par Monsieur [W].

Ce jugement a été confirmé par arrêt de la Cour d’appel d’[Localité 5] du 21 février 2018.

Un protocole d’accord transactionnel est intervenu entre les parties le 27 décembre 2018, aux termes duquel il a été convenu que Monsieur [W] recevrait pour solde de tout compte la somme de 470.000 euros.

Ce protocole a stipulé que les charges appelées par le syndic de copropriété à compter du 1er janvier 2019 seraient calculées au prorata de la répartition de 80% à la charge de l’occupant (Monsieur [W]) et de 20% à la charge du propriétaire (la S.C.I. LES TERRASSES DE [Localité 7]).

Le protocole a également stipulé que Monsieur [W] quitterait les lieux le 15 mars 2019. Il les a quittés de manière effective le 22 février 2019.

Un litige s’est élevé entre les parties au sujet du calcul des charges évoqué dans le protocole d’accord transactionnel et seule la somme de 455.000 euros a été versée à Monsieur [W].

Face à l’inertie de la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6], en dépit de l’envoi à plusieurs mises en demeure tendant à l’obtention de la somme restant due en exécution du protocole d’accord, Monsieur [L] [W] l’a faite assigner devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE, par exploit délivrée le 23 novembre 2023.

Aux termes de son assignation, Monsieur [L] [W] demande au Tribunal de :

PRONONCER la résolution du contrat de transaction du 27 décembre 2018 aux torts exclusifs de la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6] ;

JUGER en conséquence que Monsieur [W] retrouve l’entier bénéfice de toutes les décisions rendues à son profit, les parties étant remises dans l’état antérieur à la signature de la transaction ;

CONDAMNER la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi du fait de son inexécution de mauvaise foi pendant 5 ans de la transaction ;

LA CONDAMNER à payer à Monsieur [W] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens du demandeur.

La S.C.I. [Adresse 12] n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure avec effet différé au 03 avril 2025 et a fixé les plaidoiries à la date du 29 avril 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de la S.C.I. [Adresse 12]
Aux termes de l'article 763 du code de procédure civile « Lorsque la représentation par avocat est obligatoire, le défendeur est tenu de constituer avocat dans le délai de quinze jours, à compter de l'assignation. Toutefois, si l'assignation lui est délivrée dans un délai inférieur ou égal à quinze jours avant la date de l'audience, il peut constituer avocat jusqu'à l'audience ».
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 473 du code de procédure civile énonce que « le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».
En l’espèce, régulièrement assignée par acte délivré conformément aux dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile le 23 novembre 2023 (dépôt à étude), la défenderesse n'a pas constitué avocat.
L’assignation est régulière en la forme et l’affaire est en état d’être jugée sur le fond. Il convient de statuer par jugement réputé contradictoire. 



Remarque préliminaire
Conformément au principe édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.
C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.
En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.
De même, il n'y a pas lieu de reprendre ni d'écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » « juger que » etc. telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lesquelles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la demande de résolution du contrat de transaction pour non-respect des obligations contractuelles de la S.C.I. [Adresse 12] :

Monsieur [W] fait valoir :
- Qu’il a quitté les lieux le 22 février 2019 et que de ce fait il n’est redevable que de 638, 32 euros au titre des charges de copropriété dues au 15 mars 2019 ;
- Que la défenderesse revendique un montant de 4.725,66 euros au titre desdites charges de copropriété.
- Que la S.C.I. LES [Adresse 13] DE [Adresse 6] a séquestrée 15.000 euros jusqu’à ce qu’un accord ou une décision soit rendu concernant ce litige de charges ;
- Qu’il a reçu la somme de 455.000 euros le 18 décembre 2020 et que depuis lors, aucun accord n’a été trouvé sur le décompte de charges et le devenir des 15.000 euros de séquestre ;
- Que la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6] n’exécute pas le contrat de transaction intervenu le 27 décembre 2018 et qu’il démontre son inexécution au sens de l’article 1217 du Code civil.

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1104 du même code précise que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

En application de l'article 1217 du code civil, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;
- solliciter une réduction du prix ; 
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l’inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, le protocole d’accord transactionnel intervenu le 27 décembre 2018 entre Monsieur [W] et la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7] stipule que :

« […] La S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6] accepte de régler la somme globale et forfaitaire de 470.000 euros à Monsieur [L] [W] (directement ou par l’intermédiaire de son conseil), somme déjà consignée à la CARPA, sur le sous-compte de son conseil, depuis le 20 juillet 2018, sous réserve de la publication du jugement aux hypothèques et du départ effectif de M. [W] des lieux.

La S.C.I. [Adresse 11] DES [Adresse 6] donnera ordre de virement au profit de Monsieur [L] [W] ou de la CARPA, de cette somme, après déduction du montant des charges appelées par le syndic à compter du 1er janvier 2019 et calculé au prorata (selon répartition de 80% à la charge de l’occupant et 20%, à la charge du propriétaire) au jour du départ effectif des lieux de M. [W] et de tous occupant de son chef, qui interviendra au plus tard le 15 mars 2019 (sous réserve des formalités de publication du jugement aux hypothèques), avec remise des clefs de tous les lots, copie des dernières factures d’eau et d’électricité et relevé contradictoire des compteurs. […] »

L’existence des sommes séquestrées ressort des termes du protocole d’accord signé entre les parties, puisqu’il y est indiqué que la somme de 470.000 euros a été consignée à la CARPA sur le sous-compte du conseil depuis le 20 juillet 2018.

Il est démontré par les relevés du compte-chèques de Monsieur [L] [W] qu’une somme de 455.000 euros lui a été versée le 18 décembre 2020, laquelle correspond donc à une partie du prix forfaitaire convenu aux termes du protocole d’accord.

Il subsiste donc une somme non versée de 15.000 euros, restée de fait séquestrée sur le compte CARPA évoqué et ne pouvant correspondre, selon les termes du protocole, qu’au montant des charges de copropriété dont Monsieur [W] serait débiteur selon la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6], dans la mesure où cette dernière n’a pas libéré de nouvelle somme depuis son virement du 18 décembre 2020.

Les mails et courriers recommandés envoyés par le conseil de Monsieur [W] à la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7] évoquent d’ailleurs la persistance de la somme de 15.000 euros demeurant séquestrée.
En application du protocole d’accord transactionnel, Monsieur [W] démontre que la SCI LES TERRASSES DE [Localité 7] devait lui réserver la somme totale de 470.000 euros. 

Pèse ainsi sur la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7], l’obligation de principe de verser à Monsieur [W] la somme de 470.000 euros.

Le quantum de cette obligation ne peut être réduit que par la possibilité qu’offre le protocole d’accord à la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7] de déduire du montant de son obligation, celui dû par Monsieur [W] au titre des charges de copropriété pour la période et selon la proportion convenue.

La justification du décompte des charges à déduire du montant de sa dette est ainsi une obligation incombant également à la S.C.I. LES TERRASSES DES [Adresse 6].

Il lui appartient donc, en application de l’article 1353 du code civil, de justifier du fait qui a produit tout ou partie de l’extinction de son obligation pour pouvoir prétendre s’en être totalement libérée, soit en l’espèce de prouver que Monsieur [W] était bien débiteur de charges et à hauteur de quel montant, au regard de la période considérée et de la proportion convenue.

Or, non comparante dans le cadre de la présente instance, la S.C.I. LES TERRASSES DE [Localité 7] ne rapporte pas cette preuve, de sorte qu’elle ne justifie pas avoir exécuté parfaitement son engagement contractuel, en ce qu’elle ne prouve pas détenir une quelconque créance déductible du quantum de sa propre obligation. 

En outre, il convient de relever qu’il apparaît en tout état de cause hors de proportion de retenir, de surcroît depuis la publication du jugement intervenue le 13 juin 2020 une somme de 15.000 euros au titre des charges, alors qu’il résulte des courriers versés au débat qu’après celle-ci, la S.C.I. LES TERRASSES DE [Localité 7] semblait ne se prévaloir que d’un montant affecté à Monsieur [W] à ce titre compris entre 4.000 et 5.000 euros.

En tout état de cause, en persistant à retenir l’intégralité du reliquat séquestré depuis le 18 décembre 2020, sans justifier des faits démontrant l’extinction de sa propre obligation de paiement, la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] n’a pas exécuté parfaitement ses obligations contractuelles et persiste depuis par son inertie, dans une exécution de mauvaise foi du protocole d’accord.

Ces manquements contractuels graves, justifient le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de transaction du 27 décembre 2018 conclu entre Monsieur [L] [W] et la S.C.I. LES TERRASSES DE [Localité 7] sollicitée, en application de l’article 1217 du code civil.

Monsieur [W] sollicite du Tribunal qu’il juge qu’en conséquence de la résolution, il retrouve l’entier bénéfice de toutes les décisions rendues à son profit, les parties étant remises dans l’état antérieur à la signature de la transaction.


Il n’appartient toutefois pas au Tribunal de rappeler ou de « juger » au dispositif exécutoire d’une décision de justice les effets attachés au prononcé de la résolution judicaire et résultant de l’effet de la loi, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer en ce sens, étant en outre observé que cette demande ne constitue pas une prétention au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile. 

Sur la demande indemnitaire en réparation du préjudice moral

Monsieur [L] [W] estime avoir subi un préjudice moral, celui-ci résidant dans la contrainte d’avoir dû poursuivre le paiement des échéances de son prêt jusqu’à la perception de la somme de 455.000 euros le 18 décembre 2020, ainsi que de la mauvaise foi de la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7] dans l’exécution de son obligation découlant du protocole d’accord. Il invoque la faute contractuelle de la défenderesse à l’origine de son préjudice moral, dont il demande réparation à hauteur de 15.000 euros. 

Il ne vise aucun fondement juridique à l’appui de cette demande. Compte tenu de la faute contractuelle évoquée, ainsi que la mauvaise foi dans l’exécution du contrat, il convient de considérer, en application de l’article 12 du code de procédure civile, que la demande s’entend comme étant fondée sur l’article 1231-1 du code civil aux termes duquel « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ». 

En l’espèce, au regard de ce qui précède et des raisons ayant conduit à la résolution du contrat, la faute contractuelle de la S.C.I. LES TERRASSES DES [Localité 7], résidant à la fois dans le non-respect de ses engagements et dans son inertie persistante à conserver une somme de 15.000 euros dont elle ne justifie pas être créancière, est démontrée.

Ces éléments, outre le délai écoulé depuis la signature du protocole et depuis la publication du jugement définitif emportant résolution de la vente sont de nature à générer inquiétudes et contrariétés dans un contexte de perte de confiance manifeste, alors que les parties s’étaient pourtant rapprochées.

Cela étant le quantum substantiel de 15.000 euros réclamé n’est appuyé par aucune pièce objective et apparaît excessif en l’absence d’éléments permettant de démontrer l’étendue des répercussions de la situation sur la santé psychologique de Monsieur [W], étant rappelé qu’il est bien ici sollicité la réparation d’un préjudice moral.

Au regard des éléments contextuels de l’espèce et du temps écoulé, le préjudice moral de Monsieur [W] sera évalué par le Tribunal à la somme de 2.000 euros, faute d’éléments probants plus précis.

Par conséquent, il conviendra de condamner la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêt en réparation de son préjudice moral. 

Sur les mesures accessoires 

Sur les dépens 

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la S.C.I. LES TERRASSES DE [Localité 7], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
En l'espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens. 
Il conviendra en conséquence de condamner la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire : 

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Compatible avec la nature de l'affaire, aucune considération ne justifie en l’espèce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de transaction conclu entre Monsieur [L] [W] et la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] le 27 décembre 2018 ; 

CONDAMNE la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la S.C.I. LES TERRASSES DE [Adresse 6] à payer à Monsieur [L] [W] la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE