Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 5]




JUGEMENT DU 8 JUILLET 2025


Minute n° :

N° RG 24/03895 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2R2


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS




DEMANDEUR :

LOGEM LOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [K], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté






A l'audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.









Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :




RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 17 juin 2022, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti à Monsieur [L] [T] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 301,07 €, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [L] [T], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 12 mars 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.567,64 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement par la locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [L] [T] -par acte d'huissier de justice du 22 août 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 17 juin 2022 par LOGEMLOIRET à Monsieur [L] [T] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [L] [T] ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe au [Adresse 2], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d'un serrurier, et pour le sort des meubles à ses frais risques et périls, conformément à l'article L433-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [L] [T] à lui payer la somme de 2.888,19 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 317,84 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [L] [T], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 12 mars 2024 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l’audience du 11 février 2025, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [K] - a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 1.577,52 euros (loyer de janvier 2025 inclus). Elle a indiqué maintenir ses demandes dans la mesure où la dette arriérée de Monsieur [L] [T] qui vit seul, n’est pas réglée et que les paiements restent très irréguliers. 

Cité à l’étude, Monsieur [L] [T] n'a pas comparu, ni personne pour lui.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Monsieur [L] [T] n’a pas honoré les rendez-vous qui lui ont été proposés par le travailleur social.

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.




MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 22 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LOGEMLOIRET justifie avoir préalablement signalé à la préfecture du Loiret -valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)- la situation d'impayés de Monsieur [L] [T] dès le 28 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc parfaitement recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 12 mars 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 17 juin 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 3.6 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 mars 2024, pour la somme en principal de 1.567,64 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Monsieur [L] [T] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.567,64 euros, expirant le dimanche 12 mai 2024 (jour ouvré), le terme du délai étant en conséquence reporté au premier jour ouvrable en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile, soit le 13 mai 2024 à 24 heures.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Monsieur [L] [T], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 13 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [L] [T] sera ordonnée, en conséquence.

S’agissant du sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux, ce dernier est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 6 février 2025 démontrant que Monsieur [L] [T] reste devoir la somme résiduelle de 1.577,52 euros (loyer de janvier 2025 inclus), déduction faite des frais de procédure (284,49 euros) relevant éventuellement des dépens.

De ce montant de 1.577,52 euros, il conviendra également de déduire la somme globale de 140,39 € -non justifiée contractuellement- correspondant à 91,44 euros (12 x 7,62 euros) de « pénalités d’enquête OPS », ainsi que 48,95 euros de « pénalités liées au risque locatif/assurance ».

Vérifications ainsi faites, la dette locative de Monsieur [L] [T] s’élève à la somme résiduelle de 1.437,13 euros.

Absent à l'audience, Monsieur [L] [T] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [L] [T] sera donc condamné à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 1.437,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 6 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Monsieur [L] [T] reste redevable des loyers jusqu’au 13 mai 2024, il est constant qu’à compter du 14 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 14 mai 2024, le locataire a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d'occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l'audience (cf. décompte du 6 février 2025 -échéance du mois de janvier 2025 incluse-).

Monsieur [L] [T] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu'à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l'assignation.








IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [T], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 12 mars 2024.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH LOGEMLOIRET, et au regard des règlements effectués par Monsieur [L] [T], il n’apparaît pas équitable de le condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. 

La demande de l'OPH LOGEMLOIRET de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.
 


PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 17 juin 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [L] [T], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [T], occupant sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société LOGEMLOIRET pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.437,13 € (mille quatre cent trente-sept euros et treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 6 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés -suivant décompte du 6 février 2025 comprenant l’échéance de janvier 2025- à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;


DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [T] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 mars 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière,                                                                               Le juge,