Tribunal Judiciaire · JCP-Baux d'habitation — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
 D'[Localité 6]




ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 8 JUILLET 2025



Minute n° :

N° RG 24/00603 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KC


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS 




DEMANDEUR :

Office public de l'Habitat [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Mme [T], munie d'un pouvoir de représentation



DÉFENDEUR :

Madame [Z] [B]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne






A l'audience du 11 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2025, prorogé au 27 Juin 2025 puis à ce jour.










Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à : 
Copies délivrées le :

à :


RAPPEL DES FAITS

Par contrat sous seing privé en date du 5 octobre 2020, l’OPH [Localité 5] a consenti à Madame [Z] [B] la location d’un appartement à usage d’habitation de type 3 situé au [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel initial de 331,94 €, hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois

En dépit d’un constat d’accord établi le 14 décembre 2023 par le conciliateur de justice - homologué le 8 février 2024 par le Tribunal judiciaire d’Orléans - prévoyant le règlement échelonné de la dette locative jusqu’en mars 2026, Madame [Z] [B] n’a pas respecté son engagement, et des loyers et charges supplémentaires restant impayés, la société [Localité 5] a fait signifier le 15 avril 2024 à cette dernière un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 1.977,01 euros.

A défaut de règlement des causes du commandement de payer par la locataire, la société [Localité 5] a fait assigner en référé Madame [Z] [B] -par acte de commissaire de justice du 1er août 2024 signifié à domicile- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :

Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [Z] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que cette locataire sera expulsée ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce, avec le concours de la [Localité 4] publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Condamner à titre provisionnel Madame [Z] [B] au titre des loyers et charges à la somme de 2.678,23 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code Civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [Z] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;Condamner à titre provisionnel Madame [Z] [B] au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;Condamner à titre provisionnel la défenderesse en tous les dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.
À l’audience du 11 février 2025, la société [Localité 5] - représentée avec pouvoir par Madame [T] - a actualisé le montant de la dette locative arrêté au 4 février 2025 à la somme de 3.077,24 euros (loyer de janvier 2025 inclus). Elle a indiqué maintenir ses demandes introductives dans la mesure où tant le loyer courant, que la dette arriérée de Madame [Z] [B], ne sont pas réglés et qu’un seul paiement de 500 € a été enregistré en octobre 2024 de la part de cette locataire. 

Madame [Z] [B], comparaissant en personne, déclare ne pas travailler avec un enfant à charge, être inscrite à Pôle Emploi, et solliciter régulièrement l’aide financière de sa sœur.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience d’où il ressort que Madame [Z] [B], en situation irrégulière et sans ressources, élève seule sa fille scolarisée, et n’a pas droit aux prestations CAF du fait que son titre de séjour n’a pas été renouvelé par la Préfecture depuis janvier 2023. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 23 mai 2025, prorogé au 27 juin 2025 puis au 8 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience.


I. SUR LA RECEVABILITE

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 6 août 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Localité 5] justifie avoir préalablement signalé à la préfecture du Loiret -valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)- la situation d'impayés de Madame [Z] [B] dès le 8 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc parfaitement recevable.


II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 15 avril 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 5 octobre 2020 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 3.6 des conditions générales), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2024, pour la somme en principal de 1.977,01 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. 

Madame [Z] [B] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 1.977,01 euros, expirant le samedi 15 juin 2024 (jour ouvré), le terme du délai étant en conséquence reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile, soit le 17 juin 2024 à 24 heures.


En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés par Madame [Z] [B], il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 17 juin 2024.

L’expulsion de Madame [Z] [B] sera ordonnée, en conséquence.

En outre, il est rappelé à toutes fins que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.


III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'OPH [Localité 5] produit un décompte du 4 février 2025 démontrant que Madame [Z] [B] reste devoir la somme de 3.077,24 euros (loyer de janvier 2025 inclus), déduction faite des frais de procédure (131,80 € + 131,65 € + 73,18 €) relevant éventuellement des dépens, ainsi que du montant du constat d’accord de conciliation de 1.340,00 €, homologué par décision du tribunal judiciaire le 8 février 2024.

De ce montant de 3.077,24 euros, il conviendra également de déduire la somme globale de 149,17 € libellée « acc. Portier » (38 x 3,86 € + une fois 2,49 €) -non justifiée contractuellement- correspondant à des frais de maintenance du portail automatique à la charge exclusive du bailleur.

Vérifications ainsi faites, la dette locative de Madame [Z] [B] s’élève à la somme résiduelle de 2.928,07 euros.

Présente à l'audience, Madame [Z] [B] ne conteste ni le principe, ni le montant de sa dette locative, dont les éléments constitutifs ont été ainsi vérifiés.

Madame [Z] [B] sera donc condamnée à verser à l'OPH [Localité 5] une somme provisionnelle de 2.928,07 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 4 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En outre, si Madame [Z] [B] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 17 juin 2024, il est constant qu’à compter du 18 juin 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupante sans droit ni titre depuis le 18 juin 2024, la locataire en place a manifestement causé un préjudice au propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré, et il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant indexé des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

La partie échue de cette indemnité d'occupation a été reprise ci-dessus dans le calcul de la somme due à la date de l'audience (cf. décompte du 4 février 2025 -échéance du mois de janvier 2025 incluse-).

Madame [Z] [B] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges actualisés du logement, calculée à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu'à la libération des lieux, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
IV. SUR L’OCTROI DE DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Présente à l'audience, Madame [Z] [B] reconnaît le montant de sa dette locative, mais force est de constater, d’une part, qu’elle n’a pas repris le règlement de son loyer courant avant la date de l’audience.

De surcroît, et d’autre part, il apparaît constant que la situation financière obérée de Madame [Z] [B] ne lui permet manifestement pas d’être en situation de procéder au règlement de sa dette locative dans le délai maximum de 3 années prévu par le texte.

Dans ces circonstances, aucun délai de paiement ne pourra lui être légalement accordé par la juridiction pour l’apurement de sa dette locative, et la clause résolutoire acquise au 17 juin 2024 conservera en conséquence tous ses effets.


V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement du 15 avril 2024.

Nonobstant les démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH [Localité 5], et au regard de la situation très difficile, tant au niveau social que financier, de Madame [Z] [B], il n’apparaît pas équitable de la condamner à verser à son bailleur une indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile. 

La demande de l'OPH [Localité 5] de ce chef sera donc rejetée.

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.



 


PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, suivant jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 5 octobre 2020 entre la société [Localité 5] et Madame [Z] [B], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 juin 2024 ;

REJETONS tout délai de paiement de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [B], occupante sans droit ni titre du logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [Localité 5] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [Z] [B] à verser à la société [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.928,07 euros (deux mille neuf cent vingt-huit euros et sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 février 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) -hors frais de procédure, pénalités et frais non contractuels- laquelle portera intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [Z] [B] à verser à la société [Localité 5], prise en la personne de son représentant légal, une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges indexés et actualisés - suivant décompte du 4 février 2025 comprenant l’échéance de janvier 2025 - à compter du 1er février 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTONS les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [B] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2024 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 juillet 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière,                                                                             Le juge,