Tribunal Judiciaire · Référés — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE
BESANCON

Pôle civil - Section 1


N° RG 25/00170 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E7CG
N° Minute 25/148
Code : 30B Copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire 
délivrée le 
à

Copie certifiée conforme délivrée le 
à



ORDONNANCE DE REFERE


Rendue le HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


ENTRE :

S.C.I. JOFRAN, inscrite au RCS de [Localité 6] sous le n° 428 709 646, dont le siège social est sis [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Alexandra LEROUX de la SELARL LEROUX ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

DEMANDEUR(S) d’une part,


ET :


Entreprise [E] [J], immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 432 811 701, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Idriss TURCHETTI de l’AARPI CITY LAW AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
Rep/assistant : Me Marie-josèphe VANHOUTTE, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) d’autre part,


DEBATS :

L’affaire a été débattue le 24 Juin 2025 en audience publique, tenue par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier;


DECISION :

La présente décision est rendue par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par :

Alain TROILO Président du Tribunal judiciaire de BESANCON, Juge des référés, assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier;



* * * * * *
EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail commercial du 07 juin 2007, la SCI Jofran a donné à bail à la SARL Trikaya Communication des locaux à usage commercial, situés [Adresse 5].

Par acte du même jour, le droit au bail a été cédé à la SURL BPSJ Finances, puis à M. [E] [J], entrepreneur individuel, par acte du 30 décembre 2010.

Le bail s’est prolongé tacitement depuis le 06 juin 2016.

Par acte du 12 juillet 2024, la SCI Jofran a fait signifier à M. [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 11 148,93 euros.

Par acte introductif du 04 mars 2025, la SCI Jofran a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon d’une demande dirigée contre M. [J] et sollicite qu'il plaise à la présente juridiction de :

constater la résiliation judiciaire du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire à effet du 12 août 2024,ordonner l’expulsion de M. [J] et de tous occupants de son chef des locaux [Adresse 4], dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard,ordonner l’enlèvement des biens et meubles se trouvant dans les lieux en un lieu approprié, aux frais et risques de M. [J] qui disposera d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée,condamner M. [J] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer mensuel TTC majoré de 100 euros, hors charges, impôts et redevances, à compter du 12 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et restitution des clés,le condamner à lui payer une provision de 13 037,95 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 1er janvier 2025, outre intérêt au taux légal à compter du 12 juillet 2024,le débouter de toute demande contraire,le condamner à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,le condamner aux dépens.
La SCI Jofran fait valoir qu’à compter de l’année 2020, M. [J] n’a plus été régulier dans le paiement des loyers, charges et accessoires, et qu’à la suite de la signification d’un commandement de payer, il ne s’est pas acquitté des sommes dues ; qu’en conséquence le bail commercial liant les parties est résilié de plein droit.

En réponse, M. [J] sollicite :
à titre principal, le rejet des demandes formulées en raison de contestations sérieuses ;à titre subsidiaire, la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que des délais de paiement sur trois mois ;en tout état de cause :la condamnation de la SCI Jofran à lui communiquer l’ensemble des quittances de loyer depuis l’entrée dans les lieux jusqu’à ce jour, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;sa condamnation à lui verser la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens ;que l’exécution provisoire soit écartée.
M. [J] soutient que les sommes réclamées par la SCI Jofran ne sont pas établies, que les décomptes sont illisibles et incohérents, qu’ils ne mentionnent pas les sommes qu’il a réglées ; qu’en ce sens, l’imprécision du décompte de la dette locative figurant dans le commandement de payer le prive de ses effets ; qu’en outre, le montant du loyer contractuel n’est pas respecté et que les charges qui lui sont imputées relativement à sa consommation d’eau sont calculées forfaitairement alors que son compteur d’eau est accessible dans les parties communes ; qu’il n’a jamais reçu une seule quittance de loyer ; que la clause résolutoire n’est pas mentionnée dans le commandement de payer.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permettent au juge des référés d’accorder une provision au créancier dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Il résulte des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

À l’appui de sa demande, la SCI Jofran produit notamment le contrat de bail du 07 juin 2007 prévoyant le paiement à l’avance d’un loyer trimestriel de 2 100 euros hors taxes et hors charges, dont le montant est révisé automatiquement à l’expiration de chaque période triennale, suivant variation de l’indice du coût de la construction du trimestre de référence (deuxième trimestre) de l’année de la révision, le portant en l’espèce à hauteur de 2 684,19 euros à compter du 1er juillet 2019.

Il est prévu, dans ce même contrat, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer et après un simple commandement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail est résilié immédiatement et de plein droit.

En l’espèce cependant, à la lecture des pièces communiquées par la SCI Jofran, et notamment du commandement de payer du 12 juillet 2024, la dette locative de M. [J] est principalement constituée de charges, taxes, parts de TVA et régularisations diverses dont le montant variable ne peut être anticipé par M. [J] et dont il ne peut lui être reproché de ne pas les avoir réglées, alors même que le bailleur ne rapporte pas la preuve de les avoir sollicitées préalablement.

Par ailleurs, il convient de relever que les loyers impayés figurant au commandement de payer, à savoir les loyers du deuxième et du troisième trimestre 2024, ont bien été réglés par chèque à hauteur de 2 520 euros chacun, comme il ressort du relevé de compte de M. [J] produit aux débats. S’il est constant que M. [J] refuse de payer le loyer révisé et poursuit le paiement du loyer prévu initialement au contrat, il y a lieu de constater que les décomptes produits par la SCI Jofran sont illisibles et qu’ils n’intègrent pas expressément les sommes versées par M. [J], rendant leur compréhension impossible.

Dans ces circonstances, il existe pour le moins une contestation sérieuse sur la validité du commandement et sur la dette locative dont le paiement est exigé.

En conséquence, les demandes de la SCI Jofran doivent être rejetées, l’obligation étant sérieusement contestable, au sens des articles du code de procédure civile susvisés.

S’agissant de la demande de communication des quittances de loyer sous astreinte, M. [J] ne justifie pas d’avoir préalablement sollicité son bailleur à ce titre. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’ordonner à la SCI Jofran de les produire, qui plus est sous astreinte.

La demande au titre des quittances de loyer est donc rejetée.

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais irrépétibles occasionnés à M. [J] par la présente instance soient mis à la charge de la SCI Jofran à hauteur de 1 000 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI Jofran aux dépens.

Il convient enfin de rappeler que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé en application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.


PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la demande tendant à la constatation de la résiliation du bail du 07 juin 2007 ayant lié les parties à compter du 12 août 2024 formulée par la SCI Jofran,

REJETTE la demande d’expulsion de M. [E] [J], entrepreneur individuel, des locaux situés [Adresse 3] à Pontarlier (25300) formulée par la SCI Jofran,

REJETTE la demande tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle formulée par la SCI Jofran,

REJETTE la demande de condamnation provisionnelle formulée par la SCI Jofran au titre de la dette locative due au 1er janvier 2025,

REJETTE la demande de communication des quittances de loyer formulée par M. [E] [J], entrepreneur individuel,

CONDAMNE la SCI Jofran à payer à M. [E] [J], entrepreneur individuel, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Jofran aux dépens.


Le Greffier, Le Président,