Cour d'Appel · 2ème Chambre — 8 juillet 2025

N° RG 23/03474 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L7KE



N° Minute :





C1

























































Copie exécutoire délivrée

le :



à



Me Régine PAYET



la SCP GARNIER - BAELE















AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



2ÈME CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU MARDI 08 JUILLET 2025



Appel d'un Jugement (N° R.G. 22/00341) rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 29 août 2023, suivant déclaration d'appel du 04 Octobre 2023





APPELANTS :



Mme [W] [O]

née le 05 mars 1984 à [Localité 8] (38) 

[Adresse 4]

[Localité 1]



M. [B] [X]

né le 16 février 1982 en TUNISIE

[Adresse 4]

[Localité 1]



représentés par Me Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et représentée par Maître MICHAUD Alban, avocat au Barreau de LYON, plaidant



INTIM ÉE :



Mme [L] [F] épouse [I] [E]

née le 22 Mars 1976 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 2]



représentée par Me Nathalie GARNIER de la SCP GARNIER - BAELE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU substitué par Me Vincent BAELE de la SCP GARNIER - BAELE, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU





COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, faisant fonction de présidente

Mme Ludivine Chetail, conseillère,

M. Lionel Bruno, conseiller





DÉBATS :



A l'audience publique du 13 Mai 2025, Mme Ludivine Chetail, conseillère qui a fait son rapport, assistée de Mme Claire Chevallet greffière, lors des débats, et de Mme Solène ROUX, greffière, lors du prononcé, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. 

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.





EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE



Selon acte sous seing privé du 10 juin 2016, M. et Mme [I] [E] ont donné en location à M. [B] [X] un local d'habtation situé [Adresse 3] à [Localité 6] (Isère).



Selon bail modi'catif du 1er juin 2019, Mme [L] [I] [E] a donné le bien en location dans les mêmes conditions, les co-titulaires du bail étant M. [X] et Mme [W] [O].



Les clés du logement ont été restituées dans la boîte aux lettres le 24 novembre 2021 et les locataires ont informé la propriétaire par courrier du 29 novembre 2021 de leur départ le 9 novembre 2021.



Par procès-verbal de constat de l'huissier de justice du 17 décembre 2021, un état des lieux de sortie a été effectué sans la présence des locataires, ces derniers ayant été préalablement convoqués.



Par ordonnance d'injonction de payer du 24 février 2022, M. [X] et Mme [O] ont été condamnés à payer solidairement à Mme [I] [E] la somme de 5 986,01 euros au titre des réparations locatives.



M. [X] et Mme [O] ont formé opposition à l'encontre de cette ordonnance le 14 mars 2023.



Par jugement en date du 29 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu a :

- condamné solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de 2 008,77 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges ;

- condamné solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de la somme de 5 235 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 550 euros outre intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;

- condamné solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté pour le surplus les autres demandes ;

- condamné in solidum M. [B] [X] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du procès-verbal de constat de sortie et ceux de la procédure d'injonction de payer.



Par déclaration d'appel en date du 4 octobre 2023, M. [C] et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.





EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES



Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré et de :

- juger que le logement est indécent ;

- débouter Mme [I] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

- prononcer la nullité des contrats de bail ;

- condamner Mme [I] [E] à rembourser à Mme [O] et M. [X] la somme de 61 600 euros au titre des loyers perçus ;

- condamner Mme et M. [I] [E] à verser à Mme [O] et à M. [X] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu de l'indécence du logement et de la nature frauduleuse du congé délivré ;

- condamner Mme [I] [E] à verser à Mme [O] et à M. [X] la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la même aux entiers dépens de l'instance.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 mars 2024, l'intimée demande à la cour, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, de la déclarer recevable et bien fondée et en conséquence de confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions, sauf à y ajouter :

- déclarer irrecevables les prétentions afférentes à la décence du logement de Mme [O] et M. [X] comme étant nouvelles en cause d'appel ;

- débouter Mme [O] et M. [X] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

- condamner in solidum Mme [O] et M. [X] à payer à Mme [I] [E] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum Mme [O] et M. [X] aux entiers dépens d'appel.





MOTIFS DE LA DECISION



1. Sur la demande en nullité du bail



Moyens des parties



M. [X] et Mme [O] soutiennent que le contrat de bail est nul aux motifs de l'indécence du logement. 



Mme [I] [E] ne réplique pas sur ce point.



Réponse de la cour



Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 23 novembre 2018, applicable au jour de la conclusion du contrat, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.



Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.



Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.



Par suite, M. [X] et Mme [O] ne sont pas fondés à demander la nullité du bail au motif de l'indécence du logement.



Il convient donc de rejeter cette demande.





2. Sur la demande en paiement des loyers et charges



Moyens des parties



Mme [I] [E] soutient que l'arriéré locatif est constitué par le loyer de novembre à janvier au prorata temporis dont il convient de déduire le versement de la CAF ainsi que par les charges. Elle relève que ces sommes ne sont guère contestées. Elle soutient avoir remis les quittances de loyer sauf les deux correspondant aux loyers impayés. Elle réplique que les dispositions de l'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation ne sont nullement applicables aux baux en cours.



M. [X] et Mme [O] reprochent à Mme [I] [E] de réclamer le paiement de factures d'eau et de gaz alors qu'il n'existe aucun compteur individuel attaché au logement en contradiction avec l'article 6-2 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 174-2 du code de la construction et de l'habitation. Ils soutiennent que ces demandes ne sont pas justifiées. Ils estiment que le bailleur avait renoncé au bénéfice du préavis de trois mois et lui reprochent de ne pas rapporter la preuve de la délivrance des quittances. Ils soutiennent que le logement est indécent à triple titre : une hauteur sous plafond de moins de 2,20 m, une insuffisance d'éclairement naturel et un garage en sous-sol.



Réponse de la cour



En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.



- sur les loyers



Il est constant et non contesté que M. [X] et Mme [O] ont quitté le logement le 24 novembre 2021.



Ils invoquent le fait que Mme [I] [E] aurait renoncé au délai de préavis de trois mois mais n'en rapportent pas la preuve. Le seul fait que, dans le cadre de la procédure en injonction de payer, elle n'ait pas réclamé les loyers postérieurs au mois de décembre 2021 ne suffit pas à déduire cette renonciation.



Les locataires étaient donc tenus au paiement des loyers pour une durée de trois mois à compter de cette date, soit jusqu'au 24 février 2022.



Mme [I] [E] a donné congé aux locataires pour reprise le 14 octobre 2021 pour le 31 mai 2022, ce qui est sans incidence sur les loyers dus.



Par suite, Mme [I] [E] est bien-fondée à solliciter le paiement du loyer du mois de novembre 2021, du mois de décembre 2021 et du mois de janvier 2022, soit la somme totale de 2 239,99 euros, dont il doit être déduit la somme de 465 euros versée par la CAF, soit la somme résiduelle de 1 774,99 euros.



- sur les charges



L'article L. 174-2 du code de la construction et de l'habitation dont se prévalent les locataires n'a pas à s'appliquer en l'espèce s'agissant d'une disposition postérieure à la conclusion du bail.



Mme [I] [E] réclame la somme de 233,78 euros au titre des charges mais ne précise ni à quelles charges cela correspond ni les pièces justificatives sur lesquelles elle se fonde.



Il convient donc de la débouter de sa demande en paiement de charges locatives.



Le jugement déféré sera infirmé en ce sens.



3. Sur la demande en indemnisation de dégradations locatives



Moyens des parties



Mme [I] [E] se prévaut d'un état des lieux du logement contresigné par M. [X] et qui révèle un logement neuf, ce qui caractérise selon elle la mauvaise foi des locataires. Elle estime que le bail signé en 2019 a opéré une novation contractuelle par l'ajout d'un locataire. Elle explique qu'aucun état des lieux n'a été alors dressé puisque les lieux étaient parfaitement connus des locataires. Elle souligne qu'il ressort de l'état des lieux de sortie de très nombreuses dégradations et que le départ des locataires 'à la cloche de bois' interpelle sérieusement. 



M. [X] et Mme [O] soutiennent que seule la comparaison entre l'état des lieux de sortie et l'état des lieux entrant permet d'établir les prétendues dégradations locatives, qu'ils contestent. Peu importe selon eux qu'un nouveau bail ait été régularisé entre les parties le 1er juin 2019 puisque ce dernier n'était pas assorti d'un état des lieux d'entrée. Ils contestent être propriétaires d'objets abandonnés dans l'appartement ainsi que le montant du débarrassage d'encombrants. Ils font valoir qu'aucun élément objectif ne permet de déterminer l'état du crépi à l'entrée dans les lieux des locataires, que l'huissier a constaté que la cour était commune et qu'il n'est pas nécessaire de reprendre la sous-couche. Ils soulignent que le devis relatif à la plomberie comporte des éléments qui n'apparaissent pas dans le constat d'huissier, et qu'il n'est pas établi la nécessité de changer les portes. Ils reprochent au bailleur d'avoir voulu rénover l'appartement à leurs frais.



Réponse de la cour



Selon l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé derépondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.



Il ressort du contrat de bail du 10 juin 2016 qu'un état des lieux d'entrée a été établi entre les époux [I] [E] et M. [X] mais contrairement aux affirmations de Mme [I] [E] il ne figure pas sur le bordereau de communication des pièces et n'est pas versé aux débats.



Il en résulte qu'il doit être considéré que le preneur est présumé avoir reçus lex lieux en bon état de réparations locatives, sauf la preuve contraire en application de l'article 1731 du code civil.



Il convient donc de vérifier si les constatations figurant dans l'état des lieux établi par huissier de justice le 17 décembre 2020 justifient les travaux revendiqués par la bailleresse.



S'agissant du débarras d'encombrants évalué sur devis à la somme de 250 euros, l'état des lieux mentionne :

'COUR

dans la cour qui est commune au logement des locataires et de la propriétaire, plusieurs éléments dont la propriétaire me déclare qu'ils ne lui appartiennent pas sont restés au sol :

- un pied de parasol ;

- un barbecue métallique ;

- un vélo pour enfant'.



Cependant, dès lors que les locataires n'avaient pas la jouissance exclusive de la cour et qu'ils contestent la propriété de ces objets, il n'est pas établi qu'il était de leur responsabilité de les évacuer.



S'agissant de la réparation du crépi de la façade pour la somme de 1 770 euros, l'état des lieux précise :

'Extérieur du logement

La propriétaire m'indique que des travaux d'isolation extérieure ont été réalisés en février 2020, donc postérieurement à l'entrée dans les lieux des locataires. Le revêtement en crépi sur la couche d'isolant qui est de facture récente présente déjà des impacts notamment en partie inférieure :

- en dessous de la fenêtre de la cuisine

- entre la fenêtre de la cuisine et la porte du garage

- un autre impact plus important est juste à droite de la porte d'entrée

- un autre écalt à gauche de la porte de garage

- un dernier impact à l'arrière de la descente d'eaux pluviales.'



Ces dégradations relèvent de la responsabilité des locataires comme ne correspondant pas à une usure normale. Leur réparation est évaluée selon un devis du 26 janvier 2022 à la somme de 1 770 euros TTC, sans que cela n'excède les travaux nécessaires à la reprise du crépi. Cette somme sera donc retenue comme correspondant à l'évaluation du préjudice de Mme [I] [E].



En ce qui concerne la cuisine, l'état des lieux mentionne :

'La cuisine est équipée d'un meuble dans lequel est encastré un évier à double bac avec robinet mitigeur. Les deux bacs ainsi que l'égouttoir sont encrassés. Le robinet mitigeur fonctionne correctement. Le plan de travail est sale. Les portes du meuble sont épaufrées et l'intérieur les placards est dans un état de crasse avancée. La partie stratifiée du mélaminé est fendu et faïencé à plusieurs endroits.

La propriétaire me précise qu'un bouchon de sécurité est manquant à l'extrémité de la conduite de gaz, alors qu'il était présent à l'entrée dans les lieux des locataires.'



Les dégradations relatives aux portes du meuble et au plan de travail, l'absence de bouchon de sécurité et l'état de saleté général relèvent de la responsabilité des locataires. Elles ne justifient cependant pas le remplacement intégral du meuble de cuisine et de l'évier tel qu'il ressort d'un devis du16 janvier 2022. Le préjudice de Mme [I] [E] sera donc évalué à la somme de 400 euros.



S'agissant de la porte d'entrée, la non restitution de l'ensemble des clés justifie le changement de serrure aux frais des locataires pour la somme de 100 euros HT soit 110 euros TTC.



S'agissant de cinq portes intérieures, il ressort de l'état des lieux de sortie les constatations suivantes :

- la couronne de la poignée de la porte permettant l'accès au séjour n'est plus fixée et la porte ne ferme plus complètement,

- la serrure de la porte de la chambre jouxtant la cuisine est cassée et la couronne largement dévissée, la porte ne fermant plus, les gonds ayant été déplacés, 

- il manque la couronne et la béquille de la porte de la deuxième chambre qui présente des traces de griffure et ferme difficilement,

- la porte de la première chambre est en très mauvais état puisque l'un des gonds est arraché et l'autre cassé et qu'il manque la poignée avec la béquille et la couronne de chaque côté ;

- les gonds de porte de la salle de bains sont tordus et la porte ne ferme plus, elle présente des traces d'épaufrage, la couronne et la béquille sont tordues.



Il est ainsi justifié le remplacement des cinq portes qui ont manifestement été tordues de telle sorte qu'elles ne peuvent être seulement réparées. Cette dégradation doit être évaluée à la somme de 1 500 euros HT, soit 1650 euros TTC.



Par suite, il convient de fixer l'indemnisation due à Mme [I] [E] au titre des dégradations locatives à la somme de 3 930 euros [1 650 + 110 + 400 + 1 770], dont il convient de déduire la somme de 550 euros conservée par le bailleur au titre du dépôt de garantie.



Aussi le jugement déféré sera-t-il infirmé et les locataires condamnés à payer à la bailleresse la somme de 3 380 euros au titre des dégradations locatives.



4. Sur la demande d'indemnisation pour logement indécent



Moyens des parties



M. [X] et Mme [O] soutiennent que le trouble de jouissance qu'ils ont subi est manifeste en raison de l'indécence du logement et parce que le congé délivré est manifestement frauduleux. Ils estiment que cette demande n'est pas nouvelle et serait recevable en compensation sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ou à titre reconventionnel sur le fondement de l'article 567.



Mme [I] [E] demande que cette prétention nouvelle soit déclarée irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile. Elle est selon elle non fondée aux motifs que le bail stipule que le logement loué est conforme aux critères de décence du logement, que les locataires n'ont jamais fait la moindre remarque depuis 2016 et que le constat d'huissier mentionne toutes les ouvertures.



Réponse de la cour



Selon l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 566 du code de procédure civile prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



Dès lors que la demande nouvelle d'indemnisation d'un préjudice de jouissance n'est que la conséquence de la demande tendant à voir constater l'état d'indécence du logement, elle est recevable en appel.



Sur le fond, alors que les locataires n'ont formulé aucune réclamation auprès du bailleur pour obtenir qu'il soit procédé à des travaux visant à faire cesser les causes de l'indécence, ils ne peuvent se prévaloir d'une faute de ce dernier qui justifierait l'indemnisation d'un éventuel préjudice de jouissance qu'ils auraient subi.



Il convient donc de les débouter de leur demande d'indemnisation à ce titre.



5. Sur les frais du procès



Dès lors que M. [X] et Mme [O] obtiennent partiellement gain de cause en appel, il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



En revanche, les dépens de l'instance d'appel seront mis à la charge de M. [X] et de Mme [O], condamnés au paiement de loyers et à l'indemnisation de dégradations locatives.





PAR CES MOTIFS,



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : 



Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu'il a :

- condamné solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. [B] [X] et Mme [W] [O] aux entiers dépens de l'instance y compris le coût du procès-verbal de constat de sortie et ceux de la procédure d'injonction de payer ;



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déboute M. [B] [X] et Mme [W] [O] de leur demande tendant à voir constater la nullité du bail ;



Condamne solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de 1 774,99 euros au titre des loyers impayés ;



Déboute Mme [L] [F] épouse [I] [E] de sa demande en paiement de charges locatives ;



Condamne solidairement M. [B] [X] et Mme [W] [O] à payer à Mme [L] [F] épouse [I] [E] la somme de la somme de 3 380 euros au titre des réparations locatives déduction faite du dépôt de garantie d'un montant de 550 euros outre intérêt au taux légal à compter de l'assignation ;



Déclare M. [B] [X] et Mme [W] [O] recevables en leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance ;



Déboute M. [B] [X] et Mme [W] [O] de leur demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance ;



Déboute les parties de leurs demandes respectives sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne in solidum M. [B] [X] et Mme [W] [O] aux dépens de l'instance d'appel.



Prononcée par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signée par Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par la Greffière, Solène Roux, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



La Greffière La Présidente