Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 23/04627 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XF5S


JUGEMENT DU 08 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

La société CONCEPT DESIGN DEVELOPPEMENT
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

M. [B] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Paul-guillaume BALAY, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 02 Juillet 2024.

A l’audience publique du 04 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 juin 2025 et prorogé au 08 Juillet 2025.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 08 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.












Le 27 juin 2022, M. [B] [U] a unilatéralement promis à la société Concept Design Développement de lui vendre un immeuble d'habitation contenant 5 logements loués. L’acte stipulait un délai d’option expirant au 30 septembre 2022 à midi.

Les notaires assistants les deux parties ont échangé au sujet de cette vente et c’est ainsi que le 29 août 2022, a été communiqué un courrier du service communal d'hygiène et de santé de la commune de [Localité 5] du 14 juin 2022 concluant à un état insalubre du logement du rez-de-chaussée (principalement des traces d’infiltration et une humidité des murs) constituant des infractions à l'arrêté préfectoral du 12 avril 1979 portant règlement sanitaire départemental et ne répondant pas pleinement au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Par ce courrier, le maire de [Localité 5] a adressé une mise en demeure de remédier à la situation dans un délai de deux mois à réception du courrier.

A défaut de levée de l’option au 30 septembre 2022, le notaire du promettant a réclamé au bénéficiaire le montant de l’indemnité contractuelle d’immobiliation de 96 000 euros.

Le 2 novembre 2022, M. [U] a fait délivrer par huissier à la société Concept Design Développement, une sommation de payer la somme de 96 000 euros.

Le 14 avril 2022, il a fait procéder à une saisie attribution sur les comptes de la société Concept Design Développement au Crédit du Nord, lequel a déclaré détenir 2 372,64 euros.

La société Concept Design Développement a fait valoir, par son conseil, la nullité de la promesse le 5 mai 2023 à raison de l’indécence d’un logement.


Par acte d'huissier du 22 mai 2023, la société Concept Design Développement a fait assigner M. [U] devant le tribunal judiciaire de Lille afin, principalement, de solliciter la nullité de la promesse unilatérale de vente.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024, la société Concept Design Développement demande au tribunal de :

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,
Vu les dispositions des articles 1104, 1112-1 et 1240 du code civil,

- Dire et juger que les demandes de la société Concept Design Développement sont recevables et biens fondés.

En conséquence, à titre principal,
- Annuler la promesse unilatérale de vente en date du 27 juin 2022 régularisée compte tenu, à titre principal, de la réticence dolosive ayant vicié le consentement de la société Concept Design Développement et, à titre subsidiaire, de l'erreur sur une qualité essentielle du bien.

À titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal considérait que la promesse unilatérale n'était pas affectée d'un vice du consentement,

- Prononcer la résiliation de la promesse unilatérale de vente 27 juin 2022 aux torts exclusifs de M. [U] ;





En tout état de cause,
- Condamner M. [U] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des préjudices subis ;
- Débouter M. [U] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;
- Condamner M. [U] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner M. [U] aux entiers dépens.


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 14 mai 2024, M. [U] demande au tribunal de :

Vu les articles 1103 et suivants du code civil, 
Vu les articles 1583 et suivants du code civil,

- Débouter la société Concept Design Développement de toutes ses demandes, fins et conclusions, formulées à son encontre ;
- Condamner la société Concept Design Développement au paiement de la somme de 96 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation, sous un délai de 7 jours à compter de la signification du jugement et sous une astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;
- Juger la vente parfaite pour la somme de 960.000 euros ;
- Condamner la société Concept Design Développement au versement du prix de vente de 960 000 euros ;
- Juger que la vente est confirmée par le jugement à intervenir et que ce jugement sera publié au service de publicité foncière et vaudra titre de propriété au profit de la société Concept Design Développement ;
- Condamner la société Concept Design Développement au paiement de la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- La condamner aux entiers frais et dépens.


Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la promesse de vente :

Sur le dol :

L’article 1137 du code civil  énonce que :

“ Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. [...]”

La promesse a été conclue le 27 juin 2022 (PC demandeur 1).

Le bien était à cette date à usage d’habitation. L’acte stipule que bénéficiaire entendait conserver cet usage et que chacun des logements était loué en vertu de divers baux d’habitation dont une copie a été remise au bénéficiaire.
L’acte rappelle les exigences relatives à la décence du logement, au règlement sanitaire du Nord et aux dispositions prises par la MEL pour lutter contre l’habitat indigne.

Il n’y est nullement question que l’un des logements puisse être considéré comme indécent.

C’est le 29 août 2022, deux mois après la signature de la promesse, que le notaire assistant le promettant a communiqué à son confrère assistant le bénéficiaire la lettre du service communal d’hygiène et de sécurité supportant la date du 14 juin 2022 et relevant des infractions au règlement sanitaire du Nord (PC demandeur 2)
Ce courrier a été adressé à l’agence Estime, gestionnaire de l’immeuble mandaté par M. [U],qui l’a fait suivre à ce dernier par courriel du 30 juin 2022 (PC défendeur 4). 

A défaut de preuve que M. [U] connaissait la teneur du courrier du service communal d’hygiène et de sécurité à la date de signature de la promesse, il n’est pas démontré qu’il aurait intentionnellement retenu cette information pour déterminer la société Concept Design Développement à signer la promesse.

La demande faite à ce titre doit être rejetée.


Sur l’erreur :

L’article 1132 du code civil  énonce que :

“ L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.”

M. [U] considère que malgré les constatations émanant d’un tiers qualifié, le service communal d’hygiène et de sécurité, le bien pouvait être habité en toute sécurité mais il procède ainsi par voie de simple affirmation.
Il est constant que l’appartement n’est frappé d’aucun arrêté ni de péril ni d’insalubrité mais il est suffisamment démontré qu’il ne répond pas aux normes définissant un logement décent.

Il invoque le fait que la locataire avait, peu auparavant, accepté un avenant au bail, mais cette circonstance est inopérante.

La société Concept Design Développement n’a pas été avisée, au plus tard à la date de la promesse, des infractions relevées dans le logement du rez-de-chaussée.

Les parties ne versent au débat aucune photographie prise dans le logement affecté.
Ceci rappelé, l’enquête effectuée par l’inspecteur de salubrité a relevé une trace d’infiltration au plafond des WC et une légère trace d’infiltration au plafond de la cuisine. Il peut être présumé qu’un bénéficiaire professionnel d’une promesse de vente pouvait voir lui-même de telles traces à l’occasion des visites. Toutefois, un tel constat ne suffisait pas, à lui seul, à considérer que le logement devait être considéré comme indécent.
En effet, l’inspecteur de salubrité a aussi relevé une humidité à 50 % dans les murs des WC et à 30 % dans la partie basse des murs du séjour. Le taux d’humidité des murs n’est pas une information dont dispose nécessairement un candidat à l’acquisition à l’occasion d’une visite préalable à la conclusion d’une promesse.

Le caractère décent d’un immeuble d’habitation vendu loué est nécessairement une qualité essentielle, le bailleur étant légalement obligé de délivrer au locataire un logement décent. D’ailleurs, la promesse contient divers rappels de la règlementation à ce sujet. 
Le fait qu’un seul des 5 logements soit concerné suffit à affirmer que cette qualité est essentielle, d’autant qu’il s’agit du plus grand et que son loyer est le plus élevé.

M. [U] soutient que la réparation a finalement été faite en 2023 pour un montant minime de 1 553,11 euros TTC sans rapport avec le prix de vente de l’immeuble.
La facture de travaux qu’il produit à cet effet concerne la pose de 4 plaques de doublage 2,5 x 1,2 m de polystyrène expansé d’une épaisseur de 33 mm, puis l’application d’un enduit et d’une peinture.
Toutefois, selon l’entreprise contactée initialement par le gestionnaire de l’immeuble (alors mandataire de M. [U]) en février 2021, lorsque la locataire s’est plaint de l’état du logement, les murs mitoyens étaient très froids et il convenait de les isoler sur ossature métallique ce qui posait une difficulté car cette opération aurait supposé le déplacement des toilettes de l’étage et de la cuvette du rez-de-chaussée, les tuyaux touchant le mur (PC demandeur 2).
Tel était également l’avis d’une autre entreprise contactée par le gestionnaire de l’immeuble en juillet 2022 : les murs n’étaient pas isolés et il était difficile de le faire par l’intérieur en raison de la nécessité de déplacer l’ensemble des réseaux (et de réduire la surface habitable). L’entreprise considérait que cela représenterait un coût important (PC demandeur 2).
Pour l’entreprise contactée par la société Concept Design Développement, le plus probable serait un défaut d’étanchéité de la toiture à l’arrière encastrée contre le mur du voisin ou de son évacuation et la difficulté résiderait dans un défaut d’accessibilité (PC demandeur 10).
En l’état de l’ensemble de ces avis, il apparait peu probable que la question de l’humidité des murs des WC, de la cuisine et du séjour ait été résolue par l’application d’un isolant particulièrement mince par l’intérieur sans aucun déplacement des réseaux.
Il n’est donc pas démontré que l’erreur aurait porté sur un défaut mineur et n’aurait pas été déterminante.

M. [U] développe ensuite toute une argumentation sur le fait que la société Concept Design Développement a cherché un prétexte pour ne pas lever l’option sans payer l’indemnité d’immobilisation. Il cite à cet effet, dans ses conclusions, des extraits de courriers ou courriels entre les parties, mais aucune pièce n’est versée au débat.

En considération de l’ensemble de ces éléments, il peut être affirmé que le consentement de la société Concept Design Développement a été vicé par l’erreur sur une qualité substantielle de la chose vendue, la décence du grand appartement au rez-de-chaussée.

L’erreur n’est pas inexcusable alors que :
- la locataire se plaignait depuis des mois du froid et de l’humidité des murs, que M. [U] a été avisé par les entreprises sollicitées de la réalité de ces défauts, qu’il n’a rien entrepris pour les faire cesser ou même pour faire réaliser un diagnostic permettant d’identifier si les travaux appropriés devaient être effectués par le bailleur ou par le preneur mais surtout, connaissant cette situation, il s’est abstenu d’en faire part au bénéficiaire,
- l’avis du service communal d’hygiène et sécurité n’a été communiqué au bénéficiaire que postérieurement à la signature de la promesse.

En conséquence, cette promesse est nulle.

Par voie de conséquence, les demandes reconventionnelles en paiement de l’indemnité d’immobilisation ou en perfection de la vente et publication du jugement, basées sur cette promesse, rétroactivement anéantie, doivent être rejetées.








Sur la responsabilité de M. [U] :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Jusqu’au présent jugement qui prononce l’annluation de la promesse, M. [U] disposait d’un contrat écrit prévoyant une indemnité d’immobilisation et les parties n’avaient pas formalisé d’acte amiable d’annulation ou de résolution de la promesse pour régler le sort de l’indemnité d’immobilisation.

La seule existence d’un différend entre les parties ne rendait pas nécessairement les réclamations de M. [U] abusives, à supposer que l’abus dans la pratique d’une voie d’exécution relève du tribunal plutôt que du juge de l’exécution, ce que les parties ne paraissent pas avoir envisagé dans leurs conclusions.

En outre, la société Concept Design Développement ne décrit pas le préjudice qui, selon elle résulterait directement de la saisie attribution. A fortiori, elle n’en démontre ni l’existence ni la consistance.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

M. [U], qui succombe, supportera les dépens de l’instance ; l’équité commande de le condamner également à payer à la société Concept Design Développement la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,

Annule la promesse unilatérale de vente consentie par M. [U] à la société Concept Design Développement le 27 juin 2022 ;

Rejette par voie de conséquence les demandes reconventionnelles formulées par M. [U] en paiement de l’indemnité d’imobilisation ou en perfection de la vente ;

Rejette la demande indemnitaire formée par la société Concept Design Développement ;

Condamne M. [U] à supporter les dépens de l’instance ; 




Condamne M. [U] à payer à la société Concept Design Développement la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


Le Greffier, La Présidente,