Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

Chambre 9 cab 09 G

 R.G N° : N° RG 23/03682 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X4F2

Jugement du 07 Janvier 2025

N° de minute 

Affaire : 

S.C.I. DES ALIZES
C/
S.E.L.A.R.L. [G] [J] Agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION,












le:

EXECUTOIRE + COPIE 

Me Jérôme HABOZIT de la SELAS ACO AVOCATS
 - 487
Me Charles CROZE de la SELARL AVOCANCE
 - 2886











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 07 Janvier 2025 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 23 Mai 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2024 devant :

Pauline COMBIER, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDERESSE

S.C.I. DES ALIZES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Jérôme HABOZIT de la SELAS ACO AVOCATS, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. [G] [J] dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION, désignée à ces fonctions par jugement du Tribunal de Commerce de Lyon du 31 décembre 2018. 

représentée par Maître Charles CROZE de la SELARL AVOCANCE, avocats au barreau de LYON


PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS 
La société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION (« COFIPAR »), spécialisée dans l’achat et la revente de biens immobiliers, a, par acte authentique du 14 décembre 2006 reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 9], acquis les lots n°2, 3, 4, 8, 12, 20, 22, 25, 26, 28, 32, 35, 39, 40, 42, 43, 47 au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 6] » sis [Adresse 3]. 
Par jugement du 13 septembre 2016, le tribunal de commerce de Lyon a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’égard de la société COFIPAR et désigné Maître [V] [P] en qualité de liquidateur. Par jugement du 31 décembre 2018, la SELARL [G] [J], représentée par Maître [G] [J], a été nommée en qualité de liquidateur en lieu et place de Maître [V] [P]. 
Par ordonnance du 16 mai 2019, le juge commissaire a autorisé, sur requête du liquidateur judiciaire, la vente des lots précités de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à la SCI DES ALIZES, au prix de 40 000 €.
Une promesse synallagmatique de vente a été régularisée le 24 juin 2021 entre la SCI DES ALIZES et la SELARL [G] [J], ès qualité, sous plusieurs conditions suspensives dont l’acquisition par la SCI DES ALIZES des autres lots de l’ensemble immobilier à l’euro symbolique et sous réserve de l’accord des créanciers inscrits. Ces conditions suspensives devaient être réalisées au plus tard le 31 octobre 2021 et la réitération de l’acte de vente devait être régularisée au plus tard le 30 novembre 2021, avec prorogation possible jusqu’au 31 décembre 2021.
Par courrier du 22 novembre 2021, la SELARL [G] [J] a mis en demeure la SCI DES ALIZES de produire, sous huitaine, la preuve de la « réalisation de toutes les conditions suspensives », précisant qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives au 30 novembre 2021, le compromis serait caduc. 
Par courrier du 30 novembre 2021, Maître [F] [M], Notaire, faisait valoir que l’ensemble des conditions suspensives étaient levées. Il ajoutait être dans l’attente de la prorogation de l’état hypothécaire demandé au service de la publicité foncière de [Localité 4] et fixait de ce fait au 28 décembre 2021 le rendez-vous de signature de l’ensemble des actes de vente. 
En date du 23 décembre 2021, la SCI DES ALIZES a fait signifier au liquidateur une sommation d’avoir à comparaître en l’étude du notaire rédacteur pour procéder à la signature de l’acte authentique le 28 décembre 2021. 
Par courriers recommandés avec accusé de réception du 24 décembre 2021, le conseil de la SELARL [G] [J] écrivait à la SCI DES ALIZES et à Maître [F] [M], Notaire, qu’en l’absence de réalisation des conditions suspensives convenues au compromis, dans les délais prévus, ce dernier est caduc. 
Par ordonnance du 18 janvier 2022, notifiée à la SCI DES ALIZES le 21 janvier 2022, le juge-commissaire du Tribunal de commerce de Lyon a constaté la caducité de l’ordonnance du 16 mai 2019 en l’absence de régularisation des conditions suspensives prévues par le compromis du 24 juin 2021. 
Par arrêt du 9 mars 2023, la Cour d’appel de [Localité 8] a, notamment :
annulé l’ordonnance du juge-commissaire du 18 janvier 2022, considérant que ce magistrat a « excédé les limites de son pouvoir juridictionnel et statué hors les limites de ses attributions » ;rejeté la requête formée le 5 janvier 2022 par la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur de la société COFIPAR, aux fins de voir constater la caducité de l’ordonnance rendue le 16 mai 2019 par le juge commissaire ; rejeté la demande de la SCI DES ALIZES tendant à enjoindre à la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur de la société COFIPAR, d’avoir à signer l’acte réitératif dudit compromis dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Par exploit d’huissier délivré le 9 mai 2023, la SCI DES ALIZES a assigné la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société COFIPAR, devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1103, 1304-4 et 1589 du code civil, aux fins de voir déclarer la vente parfaite et de condamner la SELARL [G] [J] à signer en conséquence l’acte réitératif du compromis de vente.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2023, la SCI DES ALIZES demande au tribunal de :
- Débouter la SELARL [G] [J], représentée par maître [G] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION de l’ensemble de ses prétentions et demandes, 
- Dire et juger que le compromis de vente du 24 juin 2021 n’est pas caduc, 
- Déclarer la vente parfaite, 
- Condamner la SELARL [G] [J], représentée par maître [G] [J], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société COMPAGNIE FINANCIERE DE PARTICIPATION d’avoir à signer l’acte réitératif dudit compromis de vente en l’étude notariale de maître [F] [M] située [Adresse 1] à [Localité 5], dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 € par jour de retard, 
- Condamner la SELARL [G] [J], représentée par maître [G] [J], ès qualités, à payer à la société SCI DES ALIZES une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
- Condamner la SELARL [G] [J], représentée par maître [G] [J], ès qualités, aux entiers dépens de l’instance.
Au soutien de ses prétentions, la SCI DES ALIZES valoir que lorsqu’une condition suspensive est stipulée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, celle-ci est libre de renoncer à cette condition, y compris de façon implicite et sans aucune forme particulière. S’agissant de la condition suspensive relative à l’acquisition par la SCI DES ALIZES des autres lots de l’immeuble, seule condition qui n’a pas été réalisée dans le délai, cette condition a été stipulée dans son intérêt exclusif, de sorte qu’elle était libre d’y renoncer tant que cette condition n’avait pas accomplie ou n’avait pas défailli. A cet égard, elle soutient qu’en l’absence de réalisation ou de défaillance de cette condition, les 25 actes de vente étant encore en cours au 31 octobre 2021, elle a renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive, cette renonciation résultant des termes de son courrier du 30 novembre 2021 et de la sommation signifiée le 23 décembre 2021 et pouvant, en tout état de cause, intervenir jusqu’à la date de signature de l’acte de vente. Elle conclut à l’absence de caducité du compromis de vente et l’impossibilité pour le liquidateur de la société COFIPAR d’invoquer une telle caducité.
Elle met en avant la prorogation de quinze jours du délai fixé pour la régularisation de la vente, repoussant le délai butoir au 31 décembre 2021, compte tenu de la réception le 17 décembre 2021 de l’état des risques et pollution (ERP).
Compte tenu de l’absence de caducité, elle soutient que la vente est parfaite, ce qui justifie la condamnation de la SELARL [G] [J] à signer l’acte authentique de vente, sous astreinte compte tenu de l’urgence à pouvoir débuter les travaux de réfection de l’ensemble immobilier. 

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 mars 2024 par la voie électronique, la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société COFIPAR, sollicite du tribunal de :
Prononcer la caducité du compromis de vente du 24 juin 2021 conclu entre la SCI DES ALIZES et la SELARL [G] [J], ès-qualités, Débouter la SCI DES ALIZES de ses demandes et notamment de la demande tendant à voir condamner sous astreinte la SELARL [G] [J], ès-qualité, à régulariser l’acte authentique de vente, Condamner la SCI DES ALIZES au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance.La SELARL [G] [J] demande de voir prononcer la caducité du compromis de vente, sur le fondement de l’article 1304-4 du code civil, au motif que le compromis de vente stipule expressément l’impossibilité pour l’acquéreur de renoncer unilatéralement aux conditions suspensives en cas de non-réalisation de ces conditions, ayant pour conséquence l’anéantissement automatique de l’acte. 
A titre subsidiaire, elle considère que la SCI DES ALIZES ne produit aucune pièce permettant de considérer qu’elle aurait de façon non équivoque renoncé au bénéfice des conditions suspensives, la sommation délivrée le 23 décembre 2021 intervenant à la suite d’échanges par lesquels la SCI affirmait que la condition relative à l’acquisition des autres lots était réalisée. 
Encore plus subsidiairement, elle argue de ce que cette sommation, délivrée le 23 décembre 2021, est postérieure à la date fixée pour la réitération du compromis et n’a donc aucun effet. En réponse aux arguments de son adversaire selon lesquels la date butoir aurait été repoussée au 31 décembre, elle rétorque que la SCI DES ALIZES ne justifie nullement qu’au 30 novembre il manquait des pièces au Notaire pour passer les actes, ajoutant que l’état des risques et pollution a été sollicité le 17 décembre 2021 et obtenu le jour-même, soit après le 30 novembre. Enfin, elle entend rappeler que si les parties peuvent renoncer aux conséquences juridiques du dépassement du délai prévu pour la réalisation de la condition suspensive, cette renonciation ne se présume pas et suppose leur commun accord, lorsque le délai a été voulu dans leur intérêt commun, quand bien même l’événement lui-même n’intéresserait que l’une des parties. Or, en l’espèce, aucun accord n’est intervenu. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mai 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2023 et a été mise en délibéré au 7 janvier 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il y a lieu de relever que tout comme la demande de « donner acte » (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 septembre 2021, n° 19-20.153, Inédit), les demandes tendant à ce que le tribunal procède à des « déclarations » ou « constatations » ne constituent pas des prétentions à la reconnaissance d’un droit, mais de simples moyens sur lesquels le tribunal ne saurait avoir à répondre dans le dispositif de son jugement.

Sur le caractère parfait de la vente
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1304-4 du code civil prévoit qu’une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accompli ou n’a pas défailli.
Il est constant que la renonciation peut résulter du comportement actif de l'acquéreur. 
En cas de renonciation, la non-réalisation de la condition ne rend pas caduque la promesse.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la promesse de vente conclue entre la SCI DES ALIZES et la SELARL [G] [J] le 24 juin 2021 prévoyait plusieurs conditions suspensives, dont la condition suspensive tenant à « l’acquisition des autres lots de l’ensemble immobilier objet des présentes » par la SCI DES ALIZES, à l’euro symbolique et sous réserve de l’accord des créanciers inscrits (page 12 dudit compromis). 
Les conditions suspensives devaient, selon les termes de la promesse, être réalisées au plus tard le 31 octobre 2021. 
Dans une partie « SORT DE L’AVANT-CONTRAT EN CAS DE NON REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES » (page 12), sont rappelées les dispositions de l’article 1304-4 du code civil et il est stipulé expressément « par suite, par application a contrario de ces dispositions, en cas de non-réalisation ou de défaillance des conditions suspensives ci-dessus l’ACQUEREUR ne peut renoncer unilatéralement auxdites conditions suspensives. En conséquence l’avant contrat sera automatiquement anéanti. Dans l’hypothèse où l’ACQUEREUR souhaiterait poursuivre l’opération sans faire appel à ladite condition suspensive, il convient de conclure un nouvel avant-contrat ». 
Il ressort donc de la promesse de vente que la partie dans l’intérêt de laquelle est stipulée une condition suspensive ne peut, après la date limite fixée pour sa réalisation, y renoncer unilatéralement. 
En l’espèce, si Maître [F] [M], Notaire, a fait part par courrier daté du 30 novembre 2021 de la « levée » de l’ensemble des conditions suspensives, le courriel adressé le 16 décembre 2021 à la SELARL [G] [J] mentionne « nous avons régularisé les ventes des lots numéros 5, 6, 9, 10, 11, 15, 21, 23, 24, 30, 36 et 44 au profit de la SCI DES ALIZES. Les autres ventes seront régularisées avant le 28 décembre ». 
Il se déduit de ces éléments qu’à la date du 31 octobre 2021, délai butoir pour la réalisation des conditions suspensives prévues à la promesse, la condition tenant à l’acquisition des autres lots de l’ensemble immobilier n’était pas réalisée. 
Dans ces conditions, en application de ladite promesse, la SCI DES ALIZES ne pouvait renoncer unilatéralement à cette condition, sauf à conclure avec la société COFIPAR, représentée par la SELARL [G] [J], un nouvel avant-contrat. Il n’y a donc pas lieu d’examiner le moyen soulevé par la SCI DES ALIZES selon lequel elle aurait, de façon implicite, renoncé à ladite condition. 
En l’absence d’accord de la SELARL [G] [J] pour la conclusion éventuelle d’un nouveau contrat, il convient constater la caducité de la promesse de vente conclue le 24 juin 2021 entre la SELARL [G] [J] et la SCI DES ALIZES. 
La SCI DES ALIZES sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes. 

Sur les mesures accessoires

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la SCI DES ALIZES, qui succombe, aux dépens. 

L’équité commande, par ailleurs, de la condamner à payer à la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur de la société COFIPAR, une somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 

Déboute la SCI DES ALIZES de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI DES ALIZES aux dépens, 

Condamne la SCI DES ALIZES à payer à la SELARL [G] [J], ès qualité de liquidateur de la société COFIPAR une somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE