Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 G — 7 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 5]

Chambre 9 cab 09 G

 R.G N° : N° RG 23/05998 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YGWP

Jugement du 07 Janvier 2025

N° de minute 

Affaire : 

M. [M] [Y] [B] [R], Mme [G] [D] [N] épouse [R]

C/

S.A.S. RIGAL INVEST, S.E.L.A.R.L. [U] [E]












le:

EXECUTOIRE + COPIE 

Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES - 773

Me Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF
 - 704











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 07 Janvier 2025 le jugement réputé contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 27 Juin 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 12 Novembre 2024 devant :

Pauline COMBIER, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [M] [Y] [B] [R]
né le 20 Février 1960 à [Localité 6] (69), demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

Madame [G] [D] [N] épouse [R]
née le 03 Mars 1961 à [Localité 7] (71), demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSES

S.A.S. RIGAL INVEST 6, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric PIRAS de la SELARL PVBF, avocats au barreau de LYON

S.E.L.A.R.L. [U] [E], dont le siège social est sis [Adresse 3]
défaillante

PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS 
Par acte authentique du 30 septembre 2020, Monsieur [M] [R] et Madame [G] [N] épouse [R] ont vendu à la SAS RIGAL INVEST 6 8 lots dans un immeuble en copropriété sis [Adresse 2], au prix de 604 800 €.
L’acte de vente prévoyait en une clause intitulée « PAIEMENT DU PRIX » :
Le règlement de la somme de 460 000 €, comptant, au jour de la vente ;Le règlement du solde de 144 800 € en deux fois, à savoir :*65 000 € payable à terme au plus tard dans les douze mois suivant la signature de l’acte ;
*79 800 € payable à l’obtention du permis de construire purgé de tout recours avec un paiement effectif de ce solde dans les 15 jours de l’expiration du délai de purge, et dans tous les cas au plus tard dans les 36 mois suivant ce jour. Au-delà de ce délai, cette somme ne sera pas due, ainsi convenu dans le denier avenant à l’avant-contrat. 
Se prévalant d’une absence de paiement par la SAS RIGAL INVEST 6 du solde dû, les époux [R] ont par l’intermédiaire de leur conseil, par courrier du 9 novembre 2021, mis en demeure la société d’avoir à régler la somme de 65 000 € due depuis le 30 septembre 2021 en exécution de l’acte de vente. 
Par exploit d’huissier délivré le 17 décembre 2021, les époux [R] ont fait sommation à la SAS RIGAL INVEST 6 d’avoir à payer la somme de 65 000 € en précisant leur intention de se prévaloir du taux d’intérêt de 6% à compter de la sommation, contractuellement prévu, faute de règlement aux échéances convenues. 
Par courrier du 21 décembre 2021, la SAS RIGAL INVEST 6 contesté les termes de la mise en demeure de verser le montant réclamé et a proposé de verser un solde de 25 071 €, invoquant l’existence de vices cachés.
Un nouveau courrier de mise en demeure d’avoir à payer le solde de 65 000 € a été adressé par le conseil des époux [R] à la SAS RIGAL INVEST 6 le 19 janvier 2022. 
Le 1er avril 2022, la SAS RIGAL INVEST 6 a adressé aux époux [R] règlement de la somme de 25070,50 €. 
Par ordonnance du 24 octobre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de LYON a estimé n’y avoir lieu à référé et a renvoyé les époux [R] à mieux se pourvoir.
Par exploit d’huissier du 11 août 2023, Monsieur [M] [R] et Madame [G] [N] épouse [R] ont assigné la SAS RIGAL INVEST 6 devant le tribunal judiciaire de Lyon, au visa des articles 1103, 1104, 1305 et 1582 du code civil, aux fins de :
Condamner la société RIGAL INVESTI 6 à régler aux époux [R] la somme de 39 929,50 €, outre 6% d’intérêts à compter du 17 décembre 2021, date de délivrance de la sommation de payer par huissier,Condamner la société RIGAL INVESTI 6 à régler aux époux [R] la somme de 2 395,77 € à titre de pénalité, en application des stipulations de l’acte de vente,Condamner la société RIGAL INVESTI 6 à régler aux époux [R] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,Débouter la société RIGAL INVEST 6 de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Condamner la société RIGAL INVESTI 6 à régler aux époux [R] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la même aux dépens de l’instance.Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le règlement du solde de prix de vente ne souffre d’aucune contestation, les acquéreurs étant entrés en possession des biens vendus et le terme stipulé dans l’acte de vente étant survenu. La prétendue découverte d’un vice caché ne saurait l’exonérer du règlement du solde du prix de vente, principale obligation de l’acquéreur au titre d’un contrat de vente. Outre que l’existence de ces vices liés au réseau d’assainissement n’est pas justifiée, elle ne concerne pas les vendeurs qui les ignoraient, le bien vendu constituant un lot de copropriété dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Aussi, ils mentionnent que la société RIGAL INVEST 6 n’a jamais mentionné ces difficultés avant la mise en demeure de régler le solde dû. En tout état de cause, ils soutiennent qu’aucune compensation de créance ne pourrait intervenir en l’absence d’obligation liquide, certaine et exigible au sens de l’article 1347-1 du code civil.
Au soutien de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive, les époux [R] soulignent que l’allégation tardive et injustifiée de prétendus vices cachés est un prétexte dilatoire, la société, professionnel de l’immobilier, a acheté le bien en parfaite connaissance de cause et résiste abusivement au paiement du solde. Elle ajoute que l’action en garantie des vices cachés est conditionnée au paiement du prix puisque l’acheteur a le choix entre rendre la chose et se faire restituer le prix ou garder la chose et se faire restituer une partie du prix. Elle fait valoir qu’il appartenait à la SAS RIGAL INVEST 6 de solliciter en justice l’autorisation de séquestrer le solde du prix de vente jusqu’à ce que soit tranchée la question d’un éventuel vice caché. 
Par jugement du 19 décembre 2023, le tribunal de commerce de LYON a prononcé le placement en liquidation judiciaire de la SAS RIGAL INVEST 6 et désigné la SELARL [U] [E] en qualité de liquidateur judiciaire.
Par exploit d’huissier délivré le 22 avril 2024, les époux [R] ont assigné en intervention forcée la SELARL [U] [E], ès qualité de liquidateur judiciaire de la SAS RIGAL INVEST 6. Aux termes de leur assignation, les époux [R] demandent au tribunal de :
ORDONNER la jonction de la présente instance avec l’instance principale engagée par Monsieur et Madame [R] et actuellement pendante devant la chambre 9 Cabinet 09G du tribunal judiciaire de Lyon, sous le numéro de rôle RG 23/05889 ;FIXER au passif de la société RIGAL INVEST 6 la somme de 39 929,50 €, outre 6% d’intérêts à compter du 17 décembre 2021, date de délivrance de la sommation de payer par huissier ;FIXER au passif de la société RIGAL INVEST 6 la somme de 2 395,77 € à titre de pénalité, en application des stipulations de l’acte de vente,FIXER au passif de la société RIGAL INVESTI 6 la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,REJETER toute demandes, fins ou prétentions dirigées contre les époux [R] ; CONDAMNER la SELARL [U] [E], en qualité de liquidateur judiciaire de la société RIGAL INVEST 6, à régler aux époux [R] la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,CONDAMNER la même aux entiers dépens de l’instance.Les mêmes moyens de fait et de droit sont développés par les demandeurs. 
Par ordonnance du juge de la mise en état du 23 mai 2024, les deux procédures ont été jointes. 
Par courrier reçu le 24 avril 2024, la SELARL [U] [E], ès qualité de liquidateur de la SAS RIGAL INVEST 6, a fait savoir qu’elle n’entendait pas constituer avocat. 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 juin 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2024 et a été mise en délibéré au 7 janvier 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, si les demandeurs sollicitent que soit ordonnée la jonction des procédures, il y a lieu de rappeler que cette jonction a été ordonnée par le juge de la mise en état le 23 mai 2024. Il ne sera en conséquence pas répondu à cette demande dans le dispositif de la présente décision. 

Sur les demandes de fixation au passif 

Aux termes du courrier de la SELARL [U] [E] du 22 avril 2024, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte au profit de la SASU RIGAL INVEST 6 par jugement du tribunal de commerce de Lyon du 19 décembre 2023, soit postérieurement à l’assignation délivrée par les époux [R] dans le cadre de la présente instance. 
Or, en vertu de l’article L643-1 du code de commerce, renvoyant à l’article L622-21, à l’exception des créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture d’une liquidation judiciaire pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, le jugement d’ouverture de la procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice des créanciers et tendant, notamment, à la condamnation du débiteur à une somme d’argent. 
Ces dispositions, qui concernent les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective, fondent le principe de l’arrêt des poursuites individuelles. 
Il est constant que les instances en cours au jour du jugement d’ouverture sont poursuivies après que le créancier ait déclaré sa créance, et qu’elles ne peuvent tendre qu’à la fixation de la créance au passif. 
En l’espèce, la créance d’un montant réclamée par les époux [R] en exécution de l’acte de vente du 30 septembre 2020, d’un montant de 39 929,50 €, a pris naissance avant le jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire rendu le 19 décembre 2023 à l’égard de la SAS RIGAL INVEST 6. Cette créance n’étant pas une créance postérieure ou née en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, les époux [R] ne peuvent solliciter la condamnation de la société au paiement d’une somme d’argent mais seulement à la fixation au passif de la société. 

Sur le solde dû 

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 
L’article 1589 du même code définit la vente comme une « convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer ». 
L’article 1650 précise que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et lieu prévus par le contrat. 
Enfin, en vertu de l’article 1305 du code civil, l’obligation est différée lorsque son exigibilité est différée jusqu’à la survenance d’un événement futur et certain. 
En l’espèce, le contrat de vente conclu le 30 septembre 2020 entre les époux [R] et la SASU RIGAL INVEST 6 stipule dans une clause intitulée « PAIEMENT DU PRIX » (page 7 à 9) que :
Le règlement de la somme de 460 000 €, comptant, au jour de la vente ;Le règlement du solde de 144 800 € en deux fois, à savoir :*65 000 € payable à terme au plus tard dans les douze mois suivant la signature de l’acte ;
*79 800 € payable à l’obtention du permis de construire purgé de tout recours avec un paiement effectif de ce solde dans les 15 jours de l’expiration du délai de purge, et dans tous les cas au plus tard dans les 36 mois suivant ce jour. Au-delà de ce délai, cette somme ne sera pas due, ainsi convenu dans le denier avenant à l’avant-contrat. 
Il est en outre précise que si le solde du prix ne produit aucun intérêt : 

« Cependant, en cas de non-paiement à l'échéance, cette somme sera productive d'un intérêt au taux de six pour cent (6%) l'an à compter de la sommation de payer contenant mention de l'intention du VENDEUR de bénéficier de la présente clause, sans que cette clause vaille prorogation de délai ou novation de droit, et sans préjudice des indemnités ci-après stipulées et du droit du VENDEUR de poursuivre le recouvrement de sa créance par tous moyens de droit. 
Dans la suite de l'acte, les intérêts dont il est parlé s'entendent de ceux éventuellement dus en cas de non-paiement à l'échéance. 
Il demeure convenu entre les parties : 
[…] 
4) Qu'à défaut de paiement exact à son échéance d'un seul terme du principal ou des intérêts, et un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux, les sommes qui resteront alors dues, deviendront immédiatement et de plein droit exigibles sans qu'il soit besoin de remplir aucune autre formalité judiciaire, ni de faire prononcer en justice la déchéance du terme nonobstant toutes offres de paiement et consignations ultérieures. 
[…] 
Si le commandement ne contient pas la déclaration prévue ci-dessus, la vente ne sera pas résolue mais le VENDEUR aura le droit à défaut de paiement dans les trente jours de ce commandement, à titre de stipulation de pénalité, à une indemnité de six pour cent des sommes exigibles. »
Il n’est pas contesté en l’espèce qu’aucun règlement du solde du prix de vente n’est intervenu avant l’expiration du délai d’un an à compter du 30 septembre 2020, la SASU RIGAL INVEST 6 adressant aux vendeurs, par l’intermédiaire de son conseil le 21 décembre 2021 et suite à une sommation de payer du 17 décembre 2021, un courrier par lequel elle conteste la somme réclamée de 65 000 € eu égard à l’existence alléguée de vices cachés. 
D’une part, et comme le rappellent à juste titre les demandeurs, l’obligation de payer le prix constitue la principale obligation d’un acquéreur qui ne peut s’en délier qu’en excipant et en rapportant la preuve d’une inexécution par le cocontractant des obligations résultant de la convention, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. 
D’autre part, la société défenderesse, qui a pris possession des lieux au jour de la signature de l’acte authentique le 30 septembre 2020, ne s’est jamais manifestée auprès des vendeurs pour évoquer ces prétendus vices cachés, ces éléments apparaissant pour la première fois dans leur courrier du 21 décembre 2021 faisant suite à la sommation de payer adressée par huissier quelques jours avant, et ce alors même que ce courrier évoque une découverte du vice en décembre 2020, soit une année auparavant. Il appartenait alors à la SASU RIGAL INVEST 6 d’engager une éventuelle action en garantie des vices cachés après paiement du solde du prix.
Ainsi, et tenant compte du paiement de la somme de 25 070,50 € en date du 1er avril 2022, la SASU RIGAL INVEST 6 reste à devoir aux époux [R] en exécution de l’acte de vente du 30 septembre 2020, la somme de 39 929,50 €. Il y a lieu de fixer au passif de la SASU RIGAL INVESTI 6 cette somme, outre intérêts au taux de 6% à compter du 17 décembre 2021, date de la délivrance de la sommation de payer, laquelle fait expressément mention de cette clause du contrat. 
Par ailleurs, conformément à l’acte authentique de vente, à défaut de paiement par la SASU RIGAL INVEST 6 du solde du prix un mois après le commandement de payer (sommation ne contenant pas la clause relative à la résolution de la vente), les époux [R] ont droit à une pénalité s’élevant à 6% des sommes exigibles, soit 2 395,77 €. Cette somme sera également inscrite au passif de la SASU RIGAL INVEST 6. 

Sur la résistance abusive 

En application 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En l'espèce, la mauvaise foi de la SASU RIGAL INVEST 6 est manifeste dans la mesure où celle-ci, professionnelle de l’immobilier, s’est abstenue de toute action en justice pour voir reconnaitre les vices cachés allégués plus d’un an après la vente et postérieurement à sa mise en demeure et la sommation de payer, tout en n’exécutant pas ses engagements qui résultaient de façon non équivoque du contrat de vente. 

Contraignant les époux [R] à la délivrance d’une assignation et à une procédure judiciaire, et retardant de trois années la perception du solde restant dû en vertu de la vente, la SASU RIGAL INVEST aujourd’hui en liquidation judiciaire est à l’origine, par sa mauvaise foi, d’un préjudice indépendant qu’il convient d’évaluer à la somme de 1500 €. 

La somme de 1500 € sera fixée au passif de la SASU RIGAL INVEST 6 au titre de la résistance abusive. 



Sur les mesures accessoires

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner la SELARL [U] [E], ès qualité de liquidateur de la SASU RIGAL INVEST 6, aux dépens. 

L’équité commande par ailleurs de condamner de la SELARL [U] [E], ès qualité de liquidateur de la SASU RIGAL INVEST 6, à payer aux époux [R] une somme de 1600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, 
 
Fixe au passif de la société RIGAL INVEST 6 la somme de 39 929,50 €, outre intérêts au taux de 6% à compter du 17 décembre 2021, au titre du solde dû ;
Fixe au passif de la société RIGAL INVEST 6 la somme de 2 395,77 € à titre de pénalité ;
Fixe au passif de la société RIGAL INVESTI 6 la somme de 1500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
Condamne la SELARL [U] [E], en qualité de liquidateur judiciaire de la société RIGAL INVEST 6, à payer aux époux [R] la somme de 1600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SELARL [U] [E] aux dépens ;
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement,

LE GREFFIER LA PRESIDENTE