Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 10]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 7]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 25/02473 - N° Portalis DBYC-W-B7J-LQL4

Jugement du 04 Juillet 2025 
N°: 25/643 

[J] [B]

C/

[Y] [R]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me HUNOT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [R]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [J] [B]
[Adresse 1]
[Localité 2]
comparant en personne assisté de Me Charlotte HUNOT, avocat au barreau de SAINT-MALO



ET :

DEFENDEUR :

M. [Y] [R]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne







EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mai 2020, monsieur [J] [B] a consenti un bail d’habitation à monsieur [Y] [R] sur des locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 €.

Par acte de commissaire de justice du 5 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.130 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, et 334 € de taxe d’ordure ménagère, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives le 6 décembre 2024.

Par assignation délivrée le 20 février 2025, monsieur [J] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
A titre principal : 
• Constater la résiliation de plein droit du contrat du bail du fait de l’acquisition du bénéfice de la clause résolutoire ;
A titre subsidiaire : 
• Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et non justification de l’assurance locative ;
En tout état de cause : 
• Constater que monsieur [Y] [R] est occupant sans droit ni titre depuis le 6 janvier 2025 ;
• Ordonner l’expulsion de monsieur [Y] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique ;
• Ordonner si besoin la séquestration des meubles et objets garnissant le logement dans un lieu au choix du demandeur, aux risques et périls du défendeur ;
• Réduire le délai pour quitter les lieux à un mois compte-tenu de la mauvaise foi de monsieur [Y] [R], en application de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1.953 € au titre de l’arriéré locatif arrêté 1er février 2025 et à la somme de 334 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le commandement de payer et la dénonce à la CCAPEX,

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 février 2025 ; aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 25 avril 2025, monsieur [J] [B], comparant, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 avril 2025, s'élève désormais à 2.423 €. Il indique que le dernier paiement est intervenu en juin 2024. Il précise que la Caisse des Allocations Familiales prend en charge une partie du loyer depuis novembre 2024 soit une prestation mensuelle reçue directement par le bailleur de 283 €. Monsieur [B] ajoute qu’il s’acquitte du remboursement d’un emprunt immobilier pour ce logement et que les impayés entraînent pour lui des difficultés financières.

Monsieur [Y] [R], comparant, déclare avoir fait une demande de logement social depuis un an et être accompagné dans ses démarches par 2 assistants sociaux du CDAS de [Localité 8]. Il expose avoir la garde de ses deux enfants, avoir arrêté de travailler à la suite d’une dépression et percevoir le RSA. Il a ajouté qu’il passait par un courtier pour son assurance locative et qu’il aurait une nouvelle attestation en mai 2025.
Il propose de verser, en plus de son loyer, 50 € par mois pour apurer sa dette.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [Y] [R] n’a pas indiqué faire l’objet d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à transmettre une note en délibéré pour permettre notamment à monsieur [Y] [R] de justifier de la souscription d’une assurance logement ainsi que du paiement des loyers des mois de mai et juin en délibéré. Monsieur [B] a indiqué que monsieur [R] avait fait l’effort de régler les loyers résiduels de mai et juin 2025 outre 50 euros ; toutefois le demandeur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement estimant que de tels délais ne seraient pas tenus sur le long terme au regard des faibles revenus de monsieur [R], et que de tels délais seraient de nature à compromettre la demande de relogement social en urgence.

Monsieur [R] a indiqué en cours de délibéré qu’il avait respecté son engagement de régler son loyer courant outre 50 euros, qu’il attendait toujours l’octroi d’un logement social. Il n’a pas transmis le justificatif de l’assurance du logement. Il a fait état de sa demande de recevoir les quittances des loyers réglés afin d’étayer son dossier de demande de logement social.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [J] [B] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la demande de constat résiliation du bail

Sur le défaut d’assurance locative
 
Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 5 novembre 2024.

Or, monsieur [Y] [R] n’a pas justifié de l’assurance de son logement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, conformément aux dispositions de l’article 7 g de la loi du 6 juillet 1989, la résiliation pour défaut de justificatif d’assurance étant prévue au contrat de bail (page 11).

A l’audience du 25 avril 2025, monsieur [Y] [R] a été autorisé à produire, par note en délibéré, une attestation d’assurance. Il convient de constater qu’il n’en a pas justifié.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 décembre 2024.

Sur le non-paiement des loyers

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 novembre 2024 faisant état d’une dette locative d’un montant de
1.130,00 € (allocation de logement déduites) ainsi que 334,00 € de taxe d’ordure ménagère.
Or, monsieur [Y] [R] ne s’est pas acquitté de cette somme dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 janvier 2025.
Il convient de rappeler qu’au regard du défaut de justificatif d’assurance locative, les effets de la clause résolutoire sont réunies avant cette date, soit le 6 décembre 2024.

Eu égard aux ressources très modestes de monsieur [R] (RSA), il apparaît qu’il se trouve dans l’incapacité de régler, sur le long terme, le loyer et les charges courantes, outre une somme complémentaire, même modeste, de 50 euros. En effet, s’il convient de souligner ses efforts réalisés depuis l’audience, il y a lieu de considérer que l’arriéré locatif est ancien et déjà conséquent malgré une prise en charge partielle du montant du loyer par les prestations sociales.
En outre, sa demande de logement social ne pourra qu’être examinée avec davantage d’urgence s’il ne bénéficie pas de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement sollicités par le locataire et d’ordonner à monsieur [Y] [R] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser monsieur [J] [B] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. En effet, les conditions d’application de ces dispositions sont limitées aux deux hypothèses suivantes : expulsion de personnes entrées dans les locaux par voie de fait ; procédure de relogement non suivie d’effet du fait du locataire. 
Aussi l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

3. Sur la dette locative

En vertu de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, monsieur [J] [B] indique à l’audience que monsieur [Y] [R] n’a procédé à aucun versement depuis le commandement de payé, de sorte que la dette locative s’élève à 2.757 € (allocation de logement déduites et taxe d’ordure ménagère comprise).

Présent à l’audience, monsieur [Y] [R] a reconnu la dette dans son principe et son montant et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause sa dette à l’égard de son bailleur.

Il sera donc condamné à payer à monsieur [J] [B] : 
 la somme de 2.423 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse, ce montant comprenant la dette locative arrêtée au 6 décembre 2024, date de la résiliation du bail, ainsi que les indemnités d’occupation ayant couru entre le 6 décembre 2024 et le 25 avril 2025.
 la somme de 334 € de taxe d’ordure ménagère 

Il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

A compter de la résiliation du bail, le locataire occupant les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit en l’espèce un montant actualisé de 500 €.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 6 décembre 2024, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 6 décembre 2024 au 25 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme totale de 2.757 euros sus-prononcée. 
Elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à monsieur [J] [B] ou à son mandataire.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [Y] [R], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la seule charge de monsieur [B] les frais exposés par lui et non couverts par les dépens. Cependant, eu égard à la solution du litige et compte tenu de la situation économique de monsieur [Y] [R], ce dernier sera condamné à payer à monsieur [J] [B] la somme de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 6 décembre 2024 la résiliation du bail d’habitation conclu le 31 mai 2020 entre monsieur [J] [B], d’une part, et monsieur [Y] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ;

ORDONNE à monsieur [Y] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE monsieur [J] [B] de sa demande de réduction du délai d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE monsieur [Y] [R] à payer à monsieur [J] [B] la somme de 2.757 € (deux mille sept cent cinquante-sept euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 avril 2025, échéance d’avril 2025 incluse, et de la taxe d’ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE monsieur [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme actualisée de 500 € (cinq cents euros) par mois, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 6 décembre 2024 au 25 avril 2025 sont déjà comprises dans la condamnation de payer la somme de 2.757 euros sus-prononcée ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter de la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE monsieur [Y] [R] aux entiers dépens ;

CONDAMNE monsieur [Y] [R] à payer la somme de 50 € (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge