Tribunal Judiciaire · JUGE CX PROTECTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 13]
Service des contentieux de la protection
[Adresse 8]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 04 Juillet 2025 

N° RG 24/09340 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LLEX

Jugement du 04 Juillet 2025 
N° : 25/633 

S.A.S. AIVS DE [Localité 13] METROPOLE

C/

[W] [X]







EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me [Localité 10]
COPIE à la PREFECTURE 
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Juillet 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première-Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 25 Avril 2025.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. 

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. AIVS DE [Localité 13] METROPOLE
[Adresse 5]
[Localité 4]
représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES



ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [X]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté








EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 mai 2022, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à Monsieur [W] [X] concernant un logement situé [Adresse 7] à [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 207,83 euros outre les charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [X] un commandement de payer la somme principale de 727,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024, échéance de juin 2024 non incluse, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat. 
Ce commandement visait également l’obligation pour Monsieur [X] de justifier d’une police d’assurance du logement et rappelait le délai d’un mois pour produire l’attestation.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [W] [X] le 20 juin 2024.

Par assignation du 3 décembre 2024, la société A.I.V.S. a fait assigner Monsieur [W] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes. Elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
¤ que soit constatée la résiliation du contrat de sous-location du fait de l’acquisition de la clause résolutoire,
à titre subsidiaire :
¤ que soit prononcée la résiliation du contrat de sous-location aux torts exclusifs du sous-locataire,
en conséquence :
¤ que soit ordonnée l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [X], au besoin avec le concours de la force publique,
¤ que soit supprimé le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et le bénéfice de la trêve hivernale,
¤ que Monsieur [X] soit condamné au paiement des sommes suivantes :
1.192.72 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté courant août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, outre les loyers et charges échus ou à échoir à la date de la résiliation du contrat,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du contrat de sous-location et jusqu’à libération des lieux,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 25 avril 2025, la société A.I.V.S, représentée par Maître [N], a maintenu l'intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 3 avril 2025, s'élève désormais à 1.308,41 euros. La société A.I.V.S. considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [W] [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

La société A.I.V.S. ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société A.I.V.S. justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la demande de constat de résiliation du contrat de sous location

Aux termes de l’article 1103 du code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice ». 

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et des charges ou de non-souscription d’une assurance locative, l’organisme agréé pourra résilier le contrat de sous-location, et ce dans le délai de deux mois pour non-règlement du loyer, et dans le délai de un mois pour l’absence de justification d’une assurance locative. 
Le commandement de justifier d’une assurance et de payer les sommes restant dues au titre du loyer délivré le 20 juin 2024 reproduit textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. 

Il apparaît, d’après l'historique des versements, que la somme de 727,04 euros réclamée dans le commandement n’a pas été réglée par le sous-locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Il apparaît également que Monsieur [X] n’a pas justifié d’une police d’assurance dans le délai d’un mois, et ce malgré les diverses relances adressées par la société A.I.V.S.

La société bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies un mois après le commandement sus-décrit, soit depuis le 21 juillet 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au sous-locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La société AIVS sollicite la suppression du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement, ainsi que du bénéfice du sursis de la trêve hivernale, soutenant que Monsieur [X] a bénéficié de larges délais pour rétablir la situation et que de nombreuses réclamations ont précédé le commandement, ce qui démontrerait sa mauvaise foi. 
Toutefois, même si Monsieur [X] n’a pas réglé sa dette locative malgré les sollicitations de la société A.I.V.S et n’a pas justifié de l’assurance du logement, il y a lieu de rappeler l’objectif visé par ce type de contrat de sous-location, « l’organisme agréé pour l’intermédiation locative s’engage à mettre à disposition le logement à des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières à accéder à un logement, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ».
Monsieur [X] rencontre des difficultés, mais adresse régulièrement des règlements à la société A.I.V.S, et en aucun cas sa mauvaise foi n’est démontrée.
Par conséquent rien ne justifie la suppression des délais prévus à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.
Par suite, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux. 
Le bénéfice de la trêve hivernale sera maintenu, aucun élément contenu dans l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ne permettant de retenir les cas spécifiques dans lesquels cette trêve peut être écartée. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er avril 2025, Monsieur [W] [X] lui devait la somme de 1.308,41 euros, montant auquel il convient de soustraire les frais du commandement de payer (91,19 euros), soit une somme due au titre de l’arriéré locatif de 1.217,22 euros soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [W] [X] n’ayant pas comparu, il n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, et sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il y a lieu de constater que Monsieur [X] s’est acquitté régulièrement de ses loyers entre août et décembre 2024, ayant également opéré des rattrapages en août 2024 pour le mois précédent. Il a également payé le loyer du mois de janvier 2025. Ainsi, au moment de la délivrance de l’assignation, Monsieur [X] avait repris le paiement de son loyer courant. Cependant, depuis le mois de février 2025 et jusqu’au 1er avril 2025, Monsieur [X] ne s’est acquitté d’aucune somme au titre de son loyer.

Au vu des efforts certains réalisés par le défendeur, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [W] [X] un délai de deux ans en application de l’article 1343-5 du code civil pour s’acquitter de sa dette locative, soit la somme de 1.217,22 euros.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle actualisée de 250,10 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Au regard de l’équité de la situation économique de Monsieur [X], il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, Monsieur [W] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.


Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. 
Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que l’assurance locative dont le justificatif a été réclamé dans le commandement de payer et de justifier d’une assurance locative du 20 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois ; 

CONSTATE à la date du 21 juillet 2024 la résiliation du contrat de sous-location conclu le 10 mai 2022 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Monsieur [W] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] à [Adresse 11] [Localité 1] ;

ORDONNE à Monsieur [W] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’en dehors de la période de trêve hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 1.217,22 euros (mille deux cent dix-sept euros et vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, échéance d’avril 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur [W] [X] un délai de paiement de deux ans pour le règlement de cette somme, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de sous-location, soit la somme actualisée de 250,10 euros (deux cent cinquante euros et dix centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 juillet 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société A.I.V.S ou à son mandataire, étant précisé que les indemnités d’occupation dues pour la période du 21 juillet 2024 au 1er avril 2025 est comprise dans la condamnation de payer la somme de 1.217,22 euros sus-prononcée ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société A.I.V.S. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [X] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge