Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 


JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 24/04036 - N° Portalis DBZA-W-B7I-E7DM



Minute 25-




Jugement du :
07 juillet 2025





















La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 

Date des débats : 12 mai 2025 


DEMANDERESSE :

LA SEM [Localité 3] HABITAT venant aux droits de l'OPH [Localité 3] HABITAT agissant en la personne de son représentant légal
 [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Mme [U] [S], salariée munie d'un pouvoir
 


ET 


DÉFENDERESSE : 

Madame [Y] [X]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
 non comparante ni représentée












EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 juin 2020, à effet du 30 juin 2020, L’OPH [Localité 3] HABITAT (ci-après dénommée [Localité 3] HABITAT), a donné à bail à Madame [Y] [X] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 385,39 euros, outre une somme de 164,96 euros de provisions sur charges.

L’OPH [Localité 3] habitat a été absorbé par fusion avec transmission universelle du patrimoine sans liquidation par la société d’économie mixte [Localité 3] HABITAT avec effets juridiques au 31 décembre 2021.

Les loyers et charges n'étant plus régulièrement réglés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024 pour un montant en principal de 1 650,61 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, REIMS HABITAT a fait signifier à Madame [Y] [X] une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims aux fins de :

Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [X] et de tous occupants de son fait avec, au besoin, le concours de la force publique ;Condamner Madame [Y] [X] à lui verser la somme de 2 362,85 euros correspondant aux loyers et charges impayés, au 31 octobre 2024 ;Condamner Madame [Y] [X] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;Condamner Madame [Y] [X] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer ;Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT fait valoir que Madame [Y] [X] ne s’est pas acquittée de l'arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 septembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, [Localité 3] HABITAT, représentée par Madame [S], maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 733,28 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire compte tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer par le locataire depuis le mois de février 2025.

Madame [Y] [X], présente, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 euros par mois en règlement de l'arriéré locatif.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

Dans sa séance du 23 janvier 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire portant effacement de la dette locative de Madame [Y] [X] à l’encontre de [Localité 3] HABITAT à hauteur de 2 541,37 euros, arrêtée au 28 novembre 2024.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l'article 24 la loi n°84-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l'existence d'une dette locative avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
 
De même, en vertu du III de l'article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
 
[Localité 3] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 3 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
 
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par voie électronique le 3 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.
 
La demande est donc recevable.


Sur la créance de la bailleresse, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordé, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

L'article 24 VIII de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, prévoit cependant que, par dérogation à ces dispositions, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, la clause reprenant son plein effet dans le cas contraire.

En l'espèce, le bail conclu le 25 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 septembre 2024, pour la somme en principal de 1650,61 euros.

La commission de surendettement des particuliers de la Marne a imposé par décision notifiée à Madame [Y] [X] le 23 janvier 2025 un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit et un effacement de ses dettes qui n’a fait l’objet d’aucune contestation de la part des créanciers.

Ainsi, il apparaît au vu du décompte versé au débat par la bailleresse arrêté au 9 mai 2025 que, compte tenu de l’effacement de la dette locative Madame [Y] [X] se trouve aujourd’hui toujours redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échues impayées, de la somme totale de 733,28 euros à l’égard de la SEM [Localité 3] HABITAT, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Il ressort de l’historique de compte que Madame [Y] [X] a repris les règlements du loyer depuis plusieurs mois et qu’elle règle une somme supérieure à son loyer et ses charges. Eu égard à l'ensemble de ces éléments et en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 sus-mentionné, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture, soit jusqu'au 25 janvier 2027, dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.
 
Il convient cependant de rappeler que ce délai n'affecte pas l’exécution du contrat de location et qu'il appartiendra notamment à Madame [Y] [X] de s'acquitter du paiement du loyer et des charges courants et de régler une somme de 50 € par mois en sus du loyer courant selon les modalités précisées au dispositif afin d’apurer l’arriéré locatif, ces délais de paiement étant compatibles avec les intérêts de la bailleresse.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [X], succombant à l'instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 3] HABITAT ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à verser en deniers ou quittances à la société d’économie mixte locale à forme anonyme [Localité 3] HABITAT la somme de 733,28 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 9 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que Madame [Y] [X] a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire imposée par la commission de surendettement de la Marne le 3 janvier 2025 et dont la demanderesse a été avisée ;

CONSTATE que Madame [Y] [X] a repris le paiement des échéances courantes de loyer et de charges depuis cette date ;

AUTORISE, en conséquence, Madame [Y] [X] à s'en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 20 euros et d’un 36e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

SUSPEND, en application des dispositions de l'article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire jusqu’au 23 janvier 2027 ;

DIT que si Madame [Y] [X] s'acquitte du paiement des échéances courantes de loyer et de charges pendant ce délai de deux ans et de l’arriéré de loyers selon les modalités susvisées, la clause de résiliation sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [X], pendant le délai consenti, de régler les échéances courantes de loyer et de charges ensuite de l’arriéré susvisé, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets et l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

Dans cette hypothèse, 

DIT que Madame [Y] [X] sera tenue de quitter les lieux et de les rendre libres de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

À défaut, AUTORISE la SEM [Localité 3] HABITAT à procéder à l’expulsion de Madame [Y] [X] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] à payer à la SEM [Localité 3] HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de continuation du bail, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [Y] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.


La Greffière La Juge