Tribunal Judiciaire · 8ème chambre — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

8ème chambre

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Rendue le 07 Juillet 2025



N° R.G. : N° RG 23/08952 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y367

N° Minute :
 







AFFAIRE

S.C.I. PRIME IMMOBILIER

C/

Syndicat SDC 2-4 RUE PAUL BESNARD & 52 RUE JEAN-PIERRE TIMB AUD Représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT
dont le siège social se situe 6 rue du Faubourg Poissonnière - 75010 PARIS
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit en cette qualité audit siège
Pris en son agence le Cabinet CRAUNOT VAUGIRARD sis 154 rue de Vaugirard à PARIS (75015)











Copies délivrées le :


Nous, Elisette ALVES, Juge de la mise en état assistée de Maeva SARSIAT, Greffier ;

DEMANDERESSE

S.C.I. PRIME IMMOBILIER
6 chemin des Cours
78490 BAZOCHES-SUR-GUYONNE

représentée par Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 720


DEFENDERESSE

 SDC 2-4 RUE PAUL BESNARD & 52 RUE JEAN-PIERRE TIMB AUD Représenté par son syndic
Société Foncière et immobilière de Paris 
52-58 rue Sébastien Mercier 
75015 PARIS

représentée par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1260

ORDONNANCE

Par décision publique, rendue en premier ressort, contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Les avocats des parties ont été entendus en leurs explications, l’affaire a été ensuite mise en délibéré et renvoyée pour ordonnance.

Avons rendu la décision suivante :











EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 2-4, rue Paul Besnard et 52, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY LES MOULNEAUX (92310) est soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte authentique du 15 février 2023, la SCI PRIME IMMOBILIER a acquis la propriété du lot n°1 de l’état descriptif de division. 

Par exploit du 31 octobre 2023, la SCI PRIME IMMOBILIER a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier, représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, aux fins essentiellement, d’une part, de voir condamner le syndicat au paiement de la somme de 13 431,47 euros au titre des charges de gardienne indûment payées pour la période de 2013 à 2023 et, d’autre part, voir réputer non-écrites les clauses du règlement de copropriété relatives à la « SITUATION PARTICULIERE A la loge de concierge » et aux « Charges communes à chacun des bâtiments » et fixer une nouvelle grille de répartition.

Le syndicat des copropriétaires a excipé de l’irrecevabilité de la demande de condamnation formée à son encontre au titre des charges, le 07 novembre 2024.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de : 

DECLARER irrecevable la SCI PRIME IMMOBILIER en sa demande de paiement de la somme de 13.431,47 euros, au titre des charges de gardienne de 2013 à 2023 ; 

DEBOUTER la SCI PRIME IMMOBILIER de sa demande de paiement de la somme de 13.431,47 euros, au titre des charges de gardienne de 2013 à 2023 ; 

DEBOUTER la SCI PRIME IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

CONDAMNER la SCI PRIME IMMOBILIER au paiement d’une somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER la SCI PRIME IMMOBILIER aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Nathalie BUNIAK, Avocat à la Cour, en vertu de l’article 699 du Code de procédure civile.

Selon conclusions sur l’incident notifiées par voie électronique le 16 décembre 2024, la SCI PRIME IMMOBILIER demande au juge de la mise en état de : 

DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 2-4 rue Paul Besnard et 52 rue Jean-Pierre Timbaud 92310 ISSY-LES-MOULINEAUX de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ; 

DÉCLARER la SCI PRIME IMMOBILIER recevable en son action ; 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 2-4 rue Paul Besnard et 52 rue Jean-Pierre Timbaud 92310 ISSY-LES-MOULINEAUX à payer à la SCI PRIME IMMOBILIER une somme de 6.000 € à titre de contribution à ses frais irrépétibles au titre du présent incident ; 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 2-4 rue Paul Besnard et 52 rue Jean-Pierre Timbaud 92310 ISSY-LES-MOULINEAUX aux entiers dépens au titre du présent incident ; 

RAPPELER, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI PRIME IMMOBILIER sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; 

RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux conclusions d'incident précitées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

L’incident, plaidé le 15 mai 2025, a été mis en délibéré au 07 juillet 2025.

MOTIFS

I- Sur la recevabilité de l’action de la SCI PRIME IMMOBILIER

Le syndicat des copropriétaires excipe de l’irrecevabilité de la demande de paiement de la somme de 13 431,47 euros au titre des charges de gardienne portant sur les années 2013 à 2023 introduite par la SCI PRIME IMMOBILIER. Il soutient, d’une part, qu’ayant acquis son lot de copropriété le 15 février 2023, elle ne peut prétendre à la restitution de sommes dues pour la période antérieure, l’acte d’achat ne faisant référence à un litige concernant les clauses du règlement de copropriété et les charges de la gardienne. Il en déduit que la demanderesse n’est pas recevable à agir pour la période antérieure à son acquisition. D’autre part, il invoque l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, pour affirmer qu’aucune somme ne saurait lui être réclamée, à tout le moins pour la période antérieure à 2018.

La SCI PRIME IMMOBILIER lui oppose que faute de fondement juridique, tel que requis par l’article 768 du code de procédure civile, l’incident élevé par le syndicat des copropriétaires à son encontre ne peut prospérer. Elle ajoute que son action en paiement est recevable. Elle fait valoir que son titre précise que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur, qui s’est désisté « du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux BIENS ». Selon elle, l’acte de vente ne restreint pas cette subrogation aux procédures nées antérieurement à la vente, de sorte que l’action en remboursement de charges du cédant lui a été transférée. De plus, elle soutient que la dette du syndicat des copropriétaires trouvant son origine antérieurement à la loi ELAN, le délai de prescription décennale a continué de lui être appliqué dès lors que son action a été introduite dans un délai de cinq années à compter de son entrée en vigueur. Elle en conclut que son action n’est ainsi pas prescrite.

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à compter du 1er septembre 2023, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir. 
S'il estime que la complexité du moyen soulevé ou l'état d'avancement de l'instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l'issue de l'instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. Cette décision du juge de la mise en état constitue une mesure d'administration judiciaire.

En application de l'article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Il résulte de l’article 31 du même code que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code précise qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, précise par ailleurs que les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

Avant l'entrée en vigueur de la loi Elan n°2018-1021 du 23 novembre 2018, le délai de prescription était de dix ans.

L'alinéa 2 de l'article 2222 du code civil ajoute qu’en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI PRIME IMMOBILIER, l’incident élevé par le syndicat des copropriétaires est fondé en droit, celui-ci invoquant à l’évidence le défaut de qualité à agir de la demanderesse, d’une part, et la prescription quinquennale de l’action en paiement, d’autre part, en se fondant sur les termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi ELAN.

Pour autant, la complexité du moyen soulevé au titre du défaut de qualité à agir, qui implique l’analyse voire l’interprétation de l’acte de vente notarié du lot n°1 à la SCI PRIME IMMOBILIER, laquelle échappe au juge de la mise en état, requiert que l’incident élevé de ce chef par le syndicat des copropriétaires soit renvoyé pour examen par le tribunal, lorsqu’il statuera sur le fond du litige. 

En outre, il apparaît indispensable que la question de la qualité à agir doit être tranchée utilement avant que ne soit abordée celle de la prescription.

Par conséquent, l’incident élevé par le syndicat des copropriétaires sera renvoyé en totalité pour examen par le tribunal, lorsqu’il statuera sur le fond du litige. Les parties devront donc reprendre les fins de non-recevoir invoquées et la réplique à celle-ci dans les conclusions adressées à la formation de jugement.

II- Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 790 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l'article 700.

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Par ailleurs, l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose quant à lui que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. 


Compte tenu du sens de la présente ordonnance, les dépens du présent incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond et les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées à ce stade de la procédure.

S’agissant de la dispense de participation aux frais de la procédure prévue par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle ne relève en tout état de cause pas de la compétence du juge de la mise en état, ce texte n’ayant vocation à s’appliquer qu’à l’issue de l’instance.

Enfin, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. Celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n'y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par décision contradictoire non susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 789 in fine et 537 du code de procédure civile,

ORDONNE qu’il sera statué sur les fin de non-recevoir élevées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 2-4, rue Paul Besnard et 52, rue Jean-Pierre Timbaud à ISSY LES MOULNEAUX (92310), représenté par son syndic, à l’encontre de l’action en paiement de la SCI PRIME IMMOBILIER, par le tribunal,

INVITE les parties à reprendre lesdites fins de non-recevoir fondées sur le défaut de qualité à agir de la demanderesse et la prescription de son action, dans les conclusions adressées à la formation de jugement,

SE DECLARE incompétent pour statuer sur la demande de dispense de participation aux frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens de l'instance au fond,

REJETTE les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 18 décembre 2025 à 9h30 pour clôture de la procédure, avec fixation du calendrier procédural suivant :

- conclusions récapitulatives en demande de la SCI PRIME IMMOBILIER incluant la fin de non-recevoir avant le 30 septembre 2025,
- conclusions récapitulatives en défense du syndicat des copropriétaires, incluant la fin de non-recevoir avant le 10 décembre 2025.

Signée par Elisette ALVES, Vice-Président, chargée de la mise en état, et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé. 

LE GREFFIER
Maeva SARSIAT
LE JUGE DE LA MISE EN ETAT
Elisette ALVES