Tribunal Judiciaire · Référés — 7 juillet 2025

DU 07 Juillet 2025 Minute numéro : 

N° RG 25/00314 - N° Portalis DB3U-W-B7J-OKIH

Code NAC : 30B

Monsieur [Y] [U]
Madame [I] [U] épouse [M]
Madame [X] [U] épouse [R]

C/
Monsieur [P] [L] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ 

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE 

LES PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 6]
représenté par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 138, Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0744

Madame [I] [U] épouse [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 138, Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0744

Madame [X] [U] épouse [R], demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Nancy FAUCHART de la SELARL CLF AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 138, Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0744


DÉFENDEUR

Monsieur [P] [L] [H], demeurant [Adresse 3]
non représenté 
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Débats tenus à l’audience du : 04 Juin 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe 
le 07 Juillet 2025
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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 13 décembre 1985, M. [Y] [U], Mme [I] [U] épouse [M] et Mme [X] [U] épouse [R] ont consenti un bail commercial à Mme [D] [C], portant sur un local commercial dépendant d'un ensemble immobilier sis [Adresse 5]. 

Suivant acte authentique du 1er mars 2013, Mme [D] [C] a cédé son fonds de commerce à Mme [B] [J], en ce compris le droit au bail.

Par acte sous signature privé en date du 21 mars 2022, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf année entières et consécutives commençant à courir à compter du 31 décembre 2021 moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 5 506,20 euros. 

Suivant acte authentique du 17 septembre 2022, Mme [B] [J] a cédé son fonds de commerce à M. [P] [L] [H], en ce compris le droit au bail.

Le 6 février 2025, les consorts [U] ont délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l'encontre de M. [P] [L] [H], portant sur la somme de 3 365,78 euros, dont 153,83 euros de frais d'acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, les consorts [U] ont fait assigner en référé M. [P] [L] [H] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :
-Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
-Ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [P] [L] [H] ainsi que celle tous les occupants de son chef et, si besoin est avec l'aide de la force publique,
-Condamner M. [P] [L] [H] à payer en principal à M. [Y] [U], Mme [I] [M] née [U] et Mme [X] [R] née [U] la somme provisionnelle de 4 129,25 euros, plus les intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025 au titre des loyers et charges impayés,
-Condamner M. [P] [L] [H] à payer à titre provisionnel à M. [Y] [U], Mme [I] [M] née [U] et Mme [X] [R] née [U] une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux,
-Condamner M. [P] [L] [H] aux entiers dépens d'instance, en ce compris le coût du commandement de payer,
-Condamner M. [P] [L] [H] à payer à M. [Y] [U], Mme [I] [M] née [U] et Mme [X] [R] née [U] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire a été retenue à l'audience du 04 juin 2025 à laquelle M. [P] [L] [H], citée par remise de l'acte à l'étude de commissaire de justice, n'a pas comparu.

Les consorts [U] ont maintenu leurs demandes aux termes de leur assignation. 

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. 

La décision a été mise en délibéré au 07 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l'application de ces dispositions que l'opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l'opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d'actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu'en application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, la demande d'expulsion et le sort des meubles

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ".

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. 
La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Selon l'article L. 131-1 du code des procédures civiles d'exécution, " Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision ".

Le bail conclu le 13 décembre 1985 et renouvelé par acte du 21 mars 2022 contient une clause résolutoire (page 6) qui stipule qu'à défaut pour le preneur, d'exécuter une seule des charges et conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, ou de payer exactement à son échéance, un seul terme de loyer, le présent bail sera, si bon semble au bailleur, résilié de plein droit, et sans aucune formalité judiciaire, un mois après une simple mise en demeure d'exécuter, ou un simple commandement de payer, contenant déclaration par ledit bailleur, de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, et demeuré sans effet pendant ce délai.

Les consorts [U] justifient par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 6 février 2025 que le preneur a cessé de payer ses loyers. 
Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le décompte actualisé permet d'établir que les causes du commandement de payer du 6 février 2025 n'ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance, bien qu'un paiement à hauteur de 2000 euros soit intervenu le 6 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 06 mars 2025 et la résiliation du bail de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L'obligation du preneur ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, " Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

Selon le décompte visé dans l'assignation, la dette locative s'élève à 2 129,65 euros au 14 mars 2025. La société demanderesse verse à l'audience du 04 juin 2025 un décompte actualisé faisant état d'une dette locative de 3 506,20 euros arrêtée au 02 juin 2025. Le défendeur n'étant pas comparant à l'audience, aucune actualisation de la demande en paiement des loyers ne peut être faite et il convient de s'en tenir aux termes de l'assignation.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l'obligation de M. [P] [L] [H] n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 2 129,65 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté au 14 mars 2025 et il convient de condamner M. [P] [L] [H] par provision au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation.

Il est rappelé qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

En l'espèce, les consorts [U] évoquent dans la discussion de leurs conclusions une majoration de l'indemnité d'occupation de 10% et demandent dans le dispositif la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer assorti du taux d'intérêt légal majoré de 3 points, en sus des taxes et charges jusqu'à la libération effective des lieux.

Il n'est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s'acquitter, au titre de l'occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif. 




En revanche, l'application de la majoration de 10% sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge. 

Par ailleurs, la demande tendant à voir majorer l'intérêt au taux légal n'étant pas fondée sur une disposition légale ou contractuelle, elle est également susceptibles de se heurter à une contestation sérieuse qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher. 

La demande d'indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Dès lors, l'indemnité d'occupation due par M. [P] [L] [H] depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens 

L'article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. 

L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [P] [L] [H], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Aucun élément tiré de l'équité ou de la situation économique de M. [P] [L] [H] ne permet d'écarter la demande des consorts [U] formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 800 euros en l'absence d'éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 13 décembre 1985, renouvelé par acte du 21 mars 2022, et la résiliation de ce bail à la date du 06 mars 2025;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 7] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de M. [P] [L] [H] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;






DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNONS M. [P] [L] [H] à payer à M. [Y] [U], Mme [I] [U] épouse [M] et Mme [X] [U] épouse [R] la somme provisionnelle de 2.129,65 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 

FIXONS à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par M. [P] [L] [H] à M. [Y] [U], Mme [I] [U] épouse [M] et Mme [X] [U] épouse [R], à compter du 06 mars 2025, et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin M. [P] [L] [H] au paiement de cette indemnité ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS M. [P] [L] [H] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [P] [L] [H] à payer à M. [Y] [U], Mme [I] [U] épouse [M] et Mme [X] [U] épouse [R] la somme de 1 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 07 Juillet 2025.


LA GREFFIERE LE PRESIDENT