Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 8 juillet 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 24/00387 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J2LI 

Minute N° : 25/00376 
JUGEMENT DU 08 Juillet 2025










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :




Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :
























DEMANDEUR(S) :


Madame [K] [Y] épouse [E]
née le 03 Octobre 1968 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Maître Céline BERBIGUIER de , avocats au barreau D’AVIGNON
Monsieur [H] [E]
né le 08 Janvier 1970 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Maître Céline BERBIGUIER de , avocats au barreau D’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [X] [B]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Christiane IMBERT-GARGIULO de la SELARL CJM AVOCATS - IMBERT GARGIULO - ROLAND - PAVIA, avocats au barreau D’AVIGNON



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 13/5/25






 EXPOSE DES MOTIFS

Par acte sous seing privé du 04 juillet 2016 réitéré le 25 février 2017, Monsieur [X] [B] a consenti à Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel d'un montant de 840€, charges comprises, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 830€, bail conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Un état des lieux d'entrée a été réalisé contradictoirement le 04 juillet 2016.

Un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 31 octobre 2023 sous la forme d'un procès-verbal de constat d'un commissaire de justice.

Par courrier en date du 19 janvier 2024, l'assureur de Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] a mis en demeure Monsieur [X] [B] de restituer à ses assurés la somme de 621€ relative au remplacement d'un figuier au motif que cette retenue sur leur dépôt de garantie était abusive. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 mai 2024, le conseil de Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] a contesté les retenues opérées par Monsieur [X] [B] sur le dépôt de garantie à hauteur de 621€ concernant un figuier et la somme de 240€ concernant le nettoyage de la climatisation et a sollicité la restitution intégrale du dépôt de garantie au bénéfice de ses clients.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 août 2024, Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] ont fait assigner Monsieur [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon afin qu'il :

- le condamne à leur restituer leur dépôt de garantie, à savoir la somme de 830€ majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, à savoir 90,10€ par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 1er janvier 2024 ;
- le condamne à leur verser la somme de 2 000€ en réparation de leur préjudice moral et du temps perdu ;
- le condamne à leur payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 17 septembre 2024, l'affaire est plaidée à l'audience du 13 mai 2025.

Lors de l'audience, Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal, outre leurs demandes originaires, de

 : - débouter Monsieur [X] [B] de l'intégralité de ses demandes ;
- le condamner à leur restituer leur dépôt de garantie, à savoir la somme de 830€, minoré du reliquat des ordures ménagères pour la somme de 42€ et la somme de 108,90€ pour les frais de maintenance de la climatisation, et majorée d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, à savoir 90,10€ par mois pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 1er janvier 2024 jusqu'à complet paiement ;
 
A cette audience, Monsieur [X] [B] sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

débouter les demandeurs de leurs demandes ;condamner les demandeurs à lui payer solidairement les sommes suivantes :
- 990,65€ au titre du reliquat restant dû pour le préavis ;
- 2 823,01€ au titre des arriérés de taxe d'ordure ménagère et des frais de remise en état ;
- 2 000€ en réparation de son préjudice moral ;
constater qu'il a conservé le dépôt de garantie à juste titre ;ordonner la compensation des sommes réciproquement dues par les parties ;constater qu'après compensation, les demandeurs sont redevables envers lui de la somme de 4 983,66€ et les condamner à lui payer cette somme ;condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.

L'affaire est mise en délibéré au 08 juillet 2025.

En application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.


 MOTIFS


Sur les sommes réclamées au titre du reliquat restant dû pour le préavis

Attendu que l'article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois mais qu'il est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
3° bis Pour le locataire bénéficiaire d'une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites, d'une procédure alternative aux poursuites ou d'une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation ;
que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé ; qu'à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ; que le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement que ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre ; que pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur ; qu'il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur ;

Que les articles 1101, 1103 et 1104 du Code civil indiquent que le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations ; que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu'ils doivent être exécutés de bonne foi ;

Attendu qu'en l'espèce, il est constant que dans un courrier en date du 28 septembre 2023, Monsieur [X] [B] a indiqué : « Le 6 septembre 2023 vous m'adressiez par mail votre demande de préavis de départ daté du 24 août 2023. Vous renouveliez cette demande par lettre recommandé reçue le 26 septembre, le soir même je vous confirmais par mail mon accord pour que vous quittiez la maison le 31 octobre 2023. » ;

Que dans ses conclusions, Monsieur [X] [B] a expliqué que son accord sur un délai de préavis raccourci était suspendu à la remise en état des lieux et que l'absence de cette remise en état avait remis en cause l'accord des parties sur cette question du 26 septembre 2023 ;

Que cette position ne saurait perdurer dans la mesure où les propos rappelés supra n'indiquent aucune condition suspensive quant à l'acceptation du délai de préavis raccourci sollicité par les preneurs et que la rencontre de leur accord mutuel en date du 26 septembre 2023 constitue une convention qui doit être exécutée de bonne foi ;

Que d'autre part, le bailleur n'était pas fondé à ajouter des conditions à cet accord, postérieurement à celui-ci (cf. la demande de retrait des plantations de bambous évoquée dans le courrier du 28 septembre 2023 et formalisée dans le courrier du 11 octobre 2023) ;

Qu'il s'ensuit que le contrat de bail a pris fin entre les parties en date du 31 octobre 2023 et que Monsieur [X] [B] sera débouté de sa demande au titre du reliquat restant dû pour le préavis.


Sur les sommes réclamées au titre de la taxe d'ordures ménagères et les frais de remise en état

Attendu que l'article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d'Etat ;

Que le décret n°87-712 du 26 août 1987 dresse une liste des réparations locatives concernant les jardins privatifs dont font partie l'entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille, l'élagage, l'échenillage des arbres et arbustes ;

Que l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;



Sur la taxe d'ordures ménagères

Qu'en l'espèce, il apparaît que la somme de 42€ due par les demandeurs au titre de la taxe sur les ordures ménagères n'est pas contestée par ceux-ci ;

Qu'il seront donc condamnés à payer cette somme au défendeur ;


Sur l'entretien de la climatisation

Qu'en l'espèce, il apparaît que les demandeurs étaient tenus de réaliser l'entretien de la climatisation en leur qualité de locataires, ce qu'ils ont reconnu ne pas avoir fait ;

Que Monsieur [X] [B] produit une facture en date du 10 novembre 2023 d'un montant de 240€ pour l'entretien du climatiseur des locaux donnés à bail ;

Que les demandeurs contestent le montant de cette facture le jugeant trop élevé ;

Qu'ils ne sont toutefois pas fondés à remettre en question cette prestation dans la mesure où d'une part elle leur incombait mais qu'ils ne l'ont pas réalisée et que d'autre part, celle-ci a été effectivement payée par Monsieur [X] [B] ;

Qu'en conséquence, ils seront condamnés à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 240€ au titre de l'entretien de la climatisation ;


Sur l'arrachage du figuier et des cyprès

Qu'en l'espèce, Monsieur [X] [B] sollicite le remplacement d'un figuier qui aurait été arraché dans le temps de la location par les demandeurs ;

Que cependant, il apparaît que plusieurs des courriers adressés par le défendeur aux demandeurs indiquent que c'est Madame [R], propriétaire de la propriété voisine qui a arraché l'arbre au cours de travaux (« Je vous rappelle la gravité d'avoir laissé votre voisine Mme [R] (qui était elle-même en infraction) réaliser d'importants travaux chez vous sans m'en avoir préalablement informé, entre autres l'abatage d'un figuier de grande taille situé sur le mur Est. » - courrier du &3 novembre 2023 ; « Le figuier existe dans l'état des lieux d'entrée, si ce n'est pas vous qui l'avez abattu, c'est peut-être des ouvriers de Mme [R] car semble-t-il ils pouvaient rentrer chez vous très facilement pour y faire des travaux, même en votre absence. » - courrier du 08 avril 2024) ;

Qu'il appartenait donc à Monsieur [X] [B] à la lumière de ses déclarations de demander réparation de l'arrachage de cet arbre à Madame [R] ;

Que par ailleurs, l'état des lieux d'entrée, s'il mentionne la présence d'arbres dans le jardin du rez-de-chaussée, n'en donne pas le détail ce qui empêche Monsieur [X] [B] de solliciter le remplacement de cet arbre qui ne figure pas dans l'état des lieux ;

Que le même raisonnement prévaut s'agissant des cyprès qui ne figurent pas davantage sur l'état des lieux d'entrée et au sujet desquels le commissaire de justice indique dans son procès-verbal de constat en date du 11 juin 2024 que Monsieur [X] [B] lui a expliqué qu'il avait donné l'autorisation à ses locataires d'abattre deux cyprès qui menaçaient de tomber ;

Que pour le surplus le commissaire de justice dans son procès-verbal de constat en date du 11 juin 2024 a constaté que les haies de cyprès étaient moins fournies après le départ des locataires alors qu'ils étaient tenus à l'élagage de ces haies ;

Qu'il s'en suit que Monsieur [X] [B] sera débouté de ses demandes de ce chef.


Sur l'enlèvement des bambous

Qu'en l'espèce, il apparaît d'une part que l'état des lieux de sorties dans sa partie relative aux extérieurs ne mentionne pas la présence de bambous et que d'autre part, dans son courrier en date du 18 novembre 2023, postérieur au départ des locataires, Monsieur [X] [B] n'en fait pas davantage mention puisqu'il déduit de leur dépôt de garantie le remplacement du figuier, l'entretien de la climatisation et la taxe relative aux ordures ménagères ;

Que par ailleurs, il apparaît que les lieux n'ont manifestement pas été occupés entre le départ des locataires en date du 31 octobre 2023 et la réalisation du procès-verbal de constat du 11 juin 2024 ; que le jardin a été laissé en friche alors que l'arrachage des rhizomes par un occupant des lieux aurait pu aboutir à leur éradication ; que les locataires ne sauraient voir leur responsabilité locative engagée pour des faits survenus plus de six mois après leur départ des lieux ;

Qu'il s'en suit que Monsieur [X] [B] sera débouté de sa demande de ce chef.


Sur la restitution du dépôt de garantie

Attendu que l'article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ; qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ; qu'à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ;

Qu'en l'espèce, il est constant que les demandeurs ont versé la somme de 830€ à titre de dépôt de garantie lors de leur entrée dans les lieux ;

Qu'au vu des développements supra, il doit être retranché à cette somme la taxe relatives aux ordures ménagères (42€) ainsi que les frais que le défendeur a dû exposer pour l'entretien de la climatisation (240€), soit la somme totale de 282€ ;

Qu'en conséquence, Monsieur [X] [B] sera condamné à régler la somme de 548€ aux demandeurs au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre une majoration de 10% du montant du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée, et ce à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à entier paiement.


Sur les demandes en réparation au titre du préjudice moral

Attendu que l'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Qu'en l'espèce, aucune des parties ne justifie d'un préjudice moral particulier commandant de l'indemniser ;

Qu'en conséquence, celles-ci seront déboutées de leur demande de ce chef.


Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Qu'en conséquence, Monsieur [X] [B] qui succombe à l'instance sera condamné aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [X] [B] à verser aux demandeurs la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles qu'ils ont pu exposer pour la présente procédure.



 PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande au titre du reliquat restant dû pour le préavis ;

CONDAMNE Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 42€ au titre de la taxe sur les ordures ménagères ; 

CONDAMNE Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] à payer à Monsieur [X] [B] la somme de 240€ au titre de l'entretien de la climatisation ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande au titre du remplacement du figuier ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande au titre du remplacement des cyprès ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande au titre de l'enlèvement des bambous et rhizomes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer à Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] la somme de 548€ au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme sera majorée de 10% du montant du loyer mensuel en principal, soit la somme de 90,10€, pour chaque période mensuelle commencée, et ce à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à entier paiement ;

DEBOUTE Monsieur [X] [B] de sa demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] de leur demande d'indemnisation au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] à payer la somme de 1 000€ à Monsieur [H] [E] et Madame [K] [E] au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [B] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus.


Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,


Le Greffier Le Juge