Tribunal Judiciaire · JCP FOND — 8 juillet 2025

COUR D’APPEL DE [Localité 7]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON





N° RG 25/00065 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J5IG 

Minute N° : 25/00371 
JUGEMENT DU 08 Juillet 2025










Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :




Le :





Dossier + Copie délivrés à :




Le :






COPIE AU PRÉFET




















DEMANDEUR(S) :


Société GRAND DELTA HABITAT,

[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Me Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau D’AVIGNON


DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [M]
né le 23 Juin 1982 à (TUNISIE)
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [Y] [S]
née le 12 Octobre 1983 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Adresse 9]
[Localité 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,


assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, 

DEBATS : 13/5/25









EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 mars 2014, la société MISTRAL HABITAT, aux droits de laquelle vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 493,66 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée d'un mois, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] un commandement de payer la somme de 1 780,78 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 31 décembre 2023, outre les frais.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, la société GRAND DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M], par acte de commissaire de justice délivré le 02 décembre 2024 aux fins de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;d'ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autoriser la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux ;les condamner solidairement à lui régler la somme de 2 046,98 euros au titre de la dette locative due au 20 novembre 2024 ;les condamner solidairement à lui régler une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;les condamner solidairement à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.

Après un premier renvoi en date du 11 février 2025, l'affaire est plaidée le 13 mai 2025.

A l'audience, la société GRAND DELTA HABITAT représentée, sollicite le bénéfice de ses écritures, sous réserve d’une dette locative actualisée à la somme de 2 035,62 euros, selon décompte arrêté au 30 avril 2025.

Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] n'ont pas comparu, ni n'ont été représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.
 
Monsieur [H] [M] a été cité à domicile et Madame [Y] [M] a été citée à personne.




En application de l'article 474 du Code procédure civile, le présent jugement, susceptible d'appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire.


MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'en application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l'action

Attendu qu'aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l'espèce par voie électronique avec accusé de réception du 02 décembre 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée le 11 février 2025 ;

Qu'en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement ;

Qu'en l'espèce, la CAF du [Localité 10] a été avisée le 04 janvier 2024 de la situation d'impayés locatifs alors que l'assignation date du 02 décembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu'en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n'autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués ;
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines ;

Que cependant les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu'en l'espèce, le contrat de bail du 06 mars 2014 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers ;

Que la société GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] le 16 février 2024 un commandement de payer la somme de 1 780,78 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 31 décembre 2023 ;

Qu'il apparaît à la lecture du décompte produit à l'audience que les locataires n'ont pas intégralement payé la somme qui leur était réclamée dans le commandement ;

Qu'en conséquence, les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 16 avril 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu'aux termes de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu'en l'espèce, la société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 06 mai 2025 faisant état d'une dette locative (loyers, charges) à la baisse de 2 035,62 euros, loyer d'avril 2025 inclus ;

Que par ailleurs, il apparaît que le contrat de bail conclu entre les parties ne comporte pas de clause de solidarité ;

Qu'ainsi, Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] seront condamnés à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 035,62€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 30 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus ;

Sur l'expulsion

Attendu que l'article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu'en l'espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ;

Qu'en l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;


Sur les indemnités d'occupation mensuelles

Attendu qu'en application de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] constitue une faute et cause un préjudice à la demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu'en conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu'en l'espèce, il convient de condamner Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] à verser à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 780,80 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation, et ce à compter du 1er mai 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.


Sur la résistance abusive

Attendu qu'aux termes de l'article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;

Attendu qu'en l'espèce, il apparaît que la demanderesse ne démontre pas que les défendeurs aient fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas le paiement des loyers, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l'impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s'analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu'en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par la demanderesse sera rejetée.


Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu'en application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que la société GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l'exécution provisoire

Attendu qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ;

Qu'il y a lieu en conséquence de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, 

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 06 mars 2014 consenti à Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] et portant sur un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement sis [Adresse 8] ;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 16 avril 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 16 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 035,62€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 30 avril 2025, terme d'avril 2025 inclus ;

AUTORISE l'expulsion de Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu'à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux ;

DIT qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d'occupation de 780,80 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l'équité ;

CONDAMNE Monsieur [H] [M] et Madame [Y] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.





Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,


Le Greffier Le Juge