Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 9]
---------------------------------
[Adresse 10]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 6]
----------------------------
Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/02066 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I54T
Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 04 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection
PARTIE DEMANDERESSE : 

E.P.I.C. OPH [Localité 9] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT prise en la peronne de son représentant légal, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41


PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [M] [E]
né le 30 Janvier 1976 à [Localité 9] (HAUT RHIN), 
demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Hugues BOGUET de la SELARL CABINET LIDY SAS, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 77


Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président, assistée de Mathilde JEHLE auditrice de justice
Manon HANSER : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 11 Avril 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier 

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a donné à bail à Mme [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 18 novembre 1998 à effet au 1er décembre 1998.

Mme [X] [F] est décédée le 3 mai 2023.

Par exploit en date du 22 juillet 2024, l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a fait assigner M. [M] [E], le fils de Mme [X] [F], devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir son expulsion de l'appartement loué à sa mère, et sa condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation.

L'affaire fixée à l'audience du 20 décembre 2024 a été renvoyée à la demande des parties pour être en dernier lieu retenue à l'audience du 11 avril 2025.

Aux termes des conclusions du 5 février 2025 dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat régulièrement représenté, demande au juge de :
- constater que le bail est résilié de plein droit en date du 3 mai 2023,
- subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [M] [E],
- condamner M. [M] [E] à lui payer une somme de 7670.95€ outre intérêts légaux à compter du jugement,
en tout état de cause,
- ordonner la libération des lieux et à défaut son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chefs,
- fixer l'indemnité d'occupation due par M. [M] [E] à la somme de 298.73€ par mois à compter du 3 mai 2023,
- dire que l'indemnité d'occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui seraient dus si le bail n'était pas résilié,
- condamner M. [M] [E] aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- constater l'exécution provisoire.

A l'appui de ses prétentions, l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat invoque les dispositions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que M. [M] [E] n'avait antérieurement, jamais signalé l'occupation du logement de sa mère. M2A Habitat ajoute qu'en tout état de cause, M. [M] [E] ne rapporte pas la preuve de la condition d'habitation avec sa mère depuis le 1er septembre 2021. Par ailleurs, M2A Habitat relève que la taille du logement n'est pas adaptée à la composition du foyer de M. [M] [E] soutenant qu'à la date du décès et en dernier lieu au jour du refus de transfert de bail courant juillet 2023, M. [M] [E] ne bénéficiait pas encore de la reconnaissance du statut de personne handicapée.
A titre subsidiaire, M2A Habitat fait valoir que M. [M] [E] ne s'est acquitté d'aucun paiement depuis le début de sa période d'occupation en violation, s'il se prétend locataire, des dispositions de l'article 7 de la loi de 1989, ce qui justifie le prononcé de la résiliation à ses torts.

M. [M] [E] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 7 avril 2025 et demande au juge de :
- débouter l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat de sa demande de constat de résiliation du bail,
- ordonner le transfert du contrat de location dont bénéficiait sa mère Mme [X] [F], à son profit à compter du 3 mai 2023,
- débouter l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat de sa demande de prononcé de résiliation du bail,
- lui accorder les plus larges délais de paiement des loyers impayés,
- condamner l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat aux dépens ainsi qu'à lui payer une somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, M. [M] [E] fait valoir qu'il résidait avec sa mère - dont il s'occupait - depuis le 1er septembre 2021. Par ailleurs il soutient qu'il présente un handicap au sens des dispositions de l'article L114 du code de l'action sociale et des familles de sorte que la condition relative à la taille du logement ne lui est pas opposable.
Pour faire obstacle à la demande subsidiaire, M. [M] [E] souligne que c'est le bailleur qui en lui refusant le transfert du bail, a fait obstacle au paiement des loyers puisqu'il doit justifier du bail pour obtenir le versement de l'APL.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

- Sur les conditions du transfert du bail en cas de décès du locataire :

En vertu des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L'article 40 de ladite loi précise que ces dispositions sont applicables aux contrats conclus par des organismes d'habitation à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

La charge de la preuve des conditions de transfert pèse sur le locataire qui s'en prévaut. 

Il est de principe que les conditions de transfert du bail doivent être remplies au jour du décès de sorte que la survenance d'une des conditions - en l'espèce la reconnaissance du handicap - postérieurement à la cause de résiliation de plein droit ne saurait faire renaître un lien contractuel déjà rompu.

En l'espèce, Mme [X] [F] est décédée le 3 mai 2023.
M. [M] [E] bénéficie d'une reconnaissance de son handicap par décision du 25 octobre 2023 par suite d'une demande qu'il avait formulée le 1er août 2023. (pièce 5).

Au jour du décès de sa mère, M. [M] [E] ne pouvait donc se voir reconnaitre le statut de personne handicapée au sens des dispositions susvisées.

Il s'en évince que M. [M] [E] doit justifier de la condition de durée d'occupation et de la condition de taille adaptée du logement à la composition de son foyer.

M. [M] [E] soutient qu'il vivait avec sa mère depuis le 1er septembre 2021 et verse au débat la copie d'un relevé de frais bancaires daté du 31 décembre 2021 et un certificat d'assurance véhicule valable du 16 juin 2022 au 24 mai 2023. Ces deux documents mentionnent une adresse au [Adresse 1].

D'une part, le fait de se domicilier à l'égard d'une banque ou d'une compagnie d'assurance en un lieu déterminé est insuffisant en soi à caractériser la notion de "vivre avec" au sens de l'article 14 de la loi de 1989.
D'autre part, la notification faite par la MDPH le 25 octobre 2023 a été envoyée à une autre adresse en l'espèce le [Adresse 5] à [Localité 9].
D'ailleurs, Mme [X] [F] ou M. [M] [E] n'avaient jamais signalé au bailleur que ce dernier était occupant des lieux avant le courrier du 12 avril 2023.



Enfin, M. [M] [E] vit seul et n'a pas d'enfant à charge. Le logement loué par sa mère était un F3. M. [M] [E] n'établit donc pas que cette taille du logement était adaptée à sa situation de famille.

M. [M] [E] ne justifie donc pas à la date du 3 mai 2023, date du décès de sa mère, des conditions autorisant le transfert du bail pour l'appartement occupé [Adresse 1].

Le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à la date du 3 mai 2023.

M. [M] [E] reconnait qu'il occupait à cette date l'appartement loué par sa mère ainsi qu'en atteste son courrier du 12 avril 2023 et l'assurance locative qu'il a souscrite à effet au 1er juin 2023.

Occupant sans droit ni titre de l'appartement, M. [M] [E] est donc redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation du 3 mai 2023 jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité sans qu'il ne soit pour autant fait référence au contrat de bail signé avec Mme [X] [F].

M2A sollicite qu'elle soit fixée à la somme mensuelle de 298.73€. M. [M] [E] sera donc condamné au paiement de ladite indemnité.

Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision. Aucune circonstance ne justifie que ce délai soit supprimé.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [M] [E], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

 - Sur l'arriéré d'indemnité d'occupation :

Il n'y a pas lieu de retenir le décompte locatif même actualisé, qui se réfère à l'application de montants dus au titre des loyers et charges calculés en application d'un contrat auquel M. [M] [E] est étranger.

Il doit être uniquement tenu compte des indemnités d'occupation échues entre le 3 mai 2023 et le 3 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse soit pendant 21 mois.

M. [M] [E] doit être condamné à payer la somme de 6273.33€ au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur les demandes accessoires :

M. [M] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens.

M. [M] [E] sera condamné au paiement d'une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le préciser au dispositif de la décision.


PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [M] [E] de sa demande de transfert du bail de l'appartement loué par sa mère Mme [X] [F], à son profit ;

CONSTATE QUE le contrat de bail signé entre l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat et Mme [X] [F] concernant l'appartement loué [Adresse 1] est résilié de plein droit depuis le 3 mai 2023 à raison du décès de la locataire et que depuis cette date, M. [M] [E] occupe les lieux sans droit ni titre ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ;

DITqu’à défaut pour M. [M] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [M] [E] à payer à l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 3 mai 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ;

FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 298.73€ (deux cent quatre vingt dix huit euros soixante treize centimes) ;

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat la somme de 6273.33€ (six mille deux cent soixante treize euros trente trois centimes) au titre de l'arriéré d'indemnité d'occupation arrêté à la date du 3 février 2025, incluant l'échéance de janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens;

CONDAMNE M. [M] [E] à verser à l'office Public de l'Habitat [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,