Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 1ère section — 8 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 32] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me ANDRAOS [Localité 31], Me HERAL, Me COMOLET, Me GIRE, Me PHELIP


■

8ème chambre 
1ère section

N° RG 21/06217 
N° Portalis 352J-W-B7F-CULNQ

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 et 23 Avril 2021







JUGEMENT 
rendu le 08 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 16], représenté par son syndic, la S.A.S. L’ADMINISTRATEUR
[Adresse 4]
[Localité 27]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1951


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 8], représenté par son syndic, la S.A.S. CABINET GESTION EUSTACHE
[Adresse 14]
[Localité 24]

représenté par Maître Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0174


La Commune de [Localité 32]
[Adresse 22]
[Localité 26]

représentée par Maître Gonzague PHÉLIP de la SELEURL SELURL PHELIP, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0839




Décision du 08 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06217 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULNQ

S.A. ALLIANZ IARD, es qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8]
[Adresse 1]
[Localité 28]

représentée par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0435


S.A. APRIL IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 23]

représentée par Maître Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1348


PARTIE INTERVENANTE 

S.A. WAKAM, anciennement dénommée LA PARISIENNE
[Adresse 3]
[Localité 25]

représentée par Maître Ariane GIRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1348


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Madame Elyda MEY, Juge
Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière


DÉBATS

A l’audience du 09 avril 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 08 juillet 2025.

En raison de l’empêchement de la présidente, la décision a été signée par l’un des juges qui en ont délibéré, en application de l’article 456 alinéa 1er du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble du [Adresse 18] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis et géré par la société l'Administrateur en sa qualité de syndic.

Cet immeuble est voisin de celui sis [Adresse 6], lequel est également une copropriété et est géré par la société Cabinet de Gestion Saint Eustache SAS.

Lors d'une visite le 12 octobre 2016, M. [U], l'architecte de l'immeuble sis [Adresse 15] à [Localité 26], a constaté un affouillement du sous-sol situé en pied d'escalier d'accès, le long du mur mitoyen avec l'immeuble du [Adresse 5]. Il a estimé que ce désordre était causé par une fuite d'eau en provenance de l'immeuble voisin.

Le 29 novembre 2016, le juge des référés a ordonné, à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 19], une mesure d'expertise judiciaire et a désigné M. [I] [W] en qualité d'expert au contradictoire de son assureur, la SADA et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5].

Cette expertise a été rendue commune par ordonnance de référé du 27 janvier 2017 à la ville de [Localité 32] et aux sociétés Allianz et April Immobilier, assureurs de l'immeuble du [Adresse 5] puis par ordonnance de référé du 4 octobre 2017 à la société Immovalor, ancien propriétaire des locaux commerciaux du [Adresse 5] et à la Régie autonome des transports parisiens (RATP).

L'expert judiciaire a déposé son rapport le 23 septembre 2020.

Par actes d'huissier du 22 et 23 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 18] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], la Ville de [Localité 32], la Société Allianz et la société April Immobilier aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de 38.640,07 au titre des frais engagés pour assurer la sauvegarde de l'immeuble et de 10.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 10 juin 2021, la société Wakam venant aux droits de la société la Parisienne, se disant assureur du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] du 1er janvier 2010 au 1er décembre 2014, est intervenue volontairement à la procédure.

Par ordonnance du 6 juin 2023, le juge de la mise en état a constaté l'incompétence des juridictions judiciaires pour connaître des demandes formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] à l'encontre de la ville de [Localité 32].

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 26 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] (ci-après " le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ") demande au tribunal de :

" Vu l'article 544 du code civil
Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 1240 du code civil
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [W] du 23 septembre 2020
 
- Dire et juger que l'immeuble du [Adresse 15] a subi un affouillement suffisamment important pour menacer la structure de l'immeuble et a nécessité des mesures de consolidation urgentes.
 
- Dire et Juger que l'origine des désordres résulte de 2 causes :
o L'obstruction du siphon en fonte positionné sous la voie publique, entre l'immeuble et le réseau principal d'assainissement situé sous le [Adresse 29] (ovoïde).
o Affouillement sous la canalisation d'évacuation située dans le sous-sol de l'immeuble [Adresse 5] ".
 
- Dire et Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 12] a engagé sa responsabilité de plein droit au titre de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et civile délictuelle au visa de l'article 1244 du code civil.
 
- Dire et Juger que les préjudices et coûts supportés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 15], s'élève au montant global s'élève à la somme de 38.640,07 € TTC
 
DES LORS
 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], la société WAKAM et la société ALLIANZ en sa qualité d'assureurs de l'immeuble du [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de 38 640,07 € TTC au titre des frais engagés pour assurer la sauvegarde de l'immeuble.
 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], la société WAKAM et la société ALLIANZ en sa qualité d'assureurs de l'immeuble du [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] la somme de 10.000 € sauf à parfaire au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 
- Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], la société WAKAM et la société ALLIANZ en sa qualité d'assureurs de l'immeuble du [Adresse 12] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] les dépens au titre de l'article 699 du CPC dont notamment les honoraires d'expertise taxés à hauteur de 12633 €. "

Par conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] (ci-après " le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ") sollicite du tribunal de :

" Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 1242 du code civil,
Vu l'article L.124-5 du code des assurances,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces produites aux débats,
- dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] recevable et bien fondé en ses demandes,

A titre principal,
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7],

A titre subsidiaire,
- Limiter la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à 33,33 % des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], soit à la somme de 8.709,09 €,

- CONDAMNER in solidum les société ALLIANZ et WAKAM à garantir et relever indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

En toute hypothèse,
- DEBOUTER l'ensemble des parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens à l'encontre du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 10]. "

Les sociétés Wakam et April Immobilier demandent au tribunal aux termes de leurs conclusions n°3 notifiées par RPVA le 21 septembre 2023, de :

" Vu les articles 325 et suivants du code de procédure civile,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu le contrat d'assurance souscrit auprès de WAKAM,
Vu le rapport d'expertise déposé par Monsieur [W] le 23 septembre 2020,
 
Il est demandé à la juridiction de céans de :
 
- Recevoir l'intervention volontaire de la société WAKAM, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], entre le 1 er janvier 2010 et le 31 décembre 2014,
 
- Rejeter toutes demandes émises à l'encontre de APRIL en sa qualité de courtier,
 
- Rejeter toutes demandes émises à l'encontre de WAKAM en raison du défaut de réunion des conditions d'application dans le temps du contrat d'assurance et subsidiairement des exclusions contractuelles,
 
Subsidiairement :
 
- Réduire le montant des préjudices demandés par le syndicat des copropriétaires [Adresse 17],

- Condamner ALLIANZ, en sa qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 21], à relever et garantir les concluantes de toutes condamnations éventuellement ordonnées à leur encontre,

- Condamner tout succombant à payer à WAKAM et à APRIL la somme de 5000 €, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
 
- Condamner tout succombant au paiement des dépens, qui seront recouvrés par Maître Ariane GIRE, Avocat au Barreau de Paris, en application de l'article 699 du code de procédure civile. "

Enfin, la société Allianz IARD, par conclusions en défense notifiées par RPVA le 14 septembre 2022 sollicite du tribunal de :

" Vu les articles 1103 et 1240 du code civil
Vu l'article L.112-6 du code des assurances
Vu l'article L. 124-5, alinéa 1er, du code des assurances,
Vu les pièces versées au débat,
Vu l'annexe complément plus réf. COMO4785 du contrat ALLIANZ IARD n°54554493
Vu les arrêts cités dans les présentes conclusions
 
Il est demandé au tribunal de :
 
A titre principal,,
 
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Gestion Transaction de France SA, de l'intégralité de toutes ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont formulées à l'encontre du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 11] à [Localité 33] et de la Cie ALLIANZ IARD dès lors les désordres subis par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17] trouvent leur origine dans un siphon colmaté en aval du point de rupture, appartenant à la Ville de [Localité 32], lequel a causé une réduction du débit de la canalisation, entraînant à la fois une mise en charge du réseau en amont causant des fuites au niveau des jonctions, lesquelles ont contribué à l'affaissement du sol sous la canalisation en fonte, et un dépôt de matières venant alourdir son poids et que le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 5] n'en est pas responsable.
 
A titre subsidiaire,
 
- Allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Gestion Transaction de France SA, la somme globale de 26.129,89 €.
 
- Juger que le contrat multirisque immeuble n°54554493 est opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Gestion Transaction de France SA et à toutes parties qui forment des demandes à l'encontre d'ALLIANZ.
 
En conséquence,
 
- Juger que la Compagnie ALLIANZ ne saurait être tenue au-delà de ses plafonds et limites de garanties.
 
- Juger que toute condamnation à l'encontre de la Compagnie ALLIANZ au profit du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES du [Adresse 20] et/ou de son assuré ne saurait excéder la somme de 8.000,00 € avec application d'une franchise de 230,00 €. 

Dans tous les cas,
 
- Condamner la Cie WAKAM à relever et garantir indemne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] de toutes les condamnations prononcées à son encontre.
 
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 17], représenté par son syndic, la société Gestion Transaction de France SA ou tout succombant, à verser la somme de 2.000 € à ALLIANZ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Stanislas COMOLET, en application de l'article 699 du même code. "

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été close par ordonnance du 9 décembre 2024 et fixée à l'audience du 9 avril 2025 à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de " juger " et de " dire et juger "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur l'intervention volontaire de la société Wakam

La société Wakam se disant assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sur la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2014 intervient volontairement à la procédure en produisant les documents contractuels la liant à son assuré.

Au demeurant, sa qualité d'assureur n'est pas contestée par les parties.

Elle sera, en conséquence, déclarée recevable en son intervention volontaire.

Sur la demande principale en indemnisation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]

Sur les constatations, causes et origines des désordres

Les parties ne contestent pas la matérialité des désordres en se fondant sur le rapport de l'expert judiciaire qui fait état d'un affouillement de grande dimension dans le sous-sol de l'immeuble du [Adresse 15] résultant de la rupture d'une canalisation en fonte de grand diamètre sous l'immeuble du [Adresse 5].

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a relevé au sous-sol de l'immeuble du [Adresse 15], un affouillement de grande dimension d'environ 5 à 10 mètres de profondeur, de diamètre variable atteignant ponctuellement plusieurs mètres, situé sous le mur séparatif entre les deux immeubles. Cet affouillement a mis partiellement à nu les pieds de murs de la construction. Le même affouillement est constaté coté immeuble [Adresse 29].

L'expert identifie la cause des désordres comme étant la rupture de la canalisation en fonte de 250 mm, localisée en sous-sol de l'immeuble situé au [Adresse 5] et appartenant à ce dernier.

Cette rupture a eu pour conséquence la concentration en un point de l'ensemble des rejets d'eaux [Localité 30]-EP de l'immeuble dans le sous-sol.

Elle a été causée d'une part par le vieillissement de la canalisation et l'affaiblissement de sa résistance mécanique en raison d'un affaissement sous cette canalisation, lui-même résultant des fuites du réseau d'eau potable et du défaut d'étanchéité du réseau [Localité 30]-EP. L'expert précise que sans cet affaissement, la canalisation en fonte n'aurait pas rompu.

D'autre part, cette rupture a été causée par le colmatage d'un siphon situé en aval sous l'emprise du [Adresse 29], domaine public de la ville de [Localité 32]. Ce colmatage a ralenti l'écoulement des eaux usées et des eaux pluviales et favorisé un dépôt de matières en partie basse de la canalisation de nature à alourdir son poids.

L'expert relève en outre que les réseaux localisés en sous-sol de l'immeuble du [Adresse 5] et la partie du réseau situé sous l'emprise publique du [Adresse 29] ont fait l'objet d'une absence totale de suivi technique et de maintenance depuis de longues années.

Il impute les désordres au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], à son syndic et à la ville de [Localité 32] à hauteur de 33,33% chacun.

Sur les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] recherche la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 540, 1240 et 1244 du code civil en soutenant que :

- le rapport de l'expert expose que l'affouillement important subi dans son immeuble résulte de la rupture d'une canalisation d'évacuation en fonte situé dans le sous-sol de l'immeuble du [Adresse 5] laquelle a été causée par l'affaissement sous cette canalisation et le colmatage du siphon ;

- aucune faute n'a besoin d'être démontrée pour engager la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;
- aucune limitation de garantie à hauteur de 33,33% ne saurait lui être opposée du fait de sa responsabilité de plein droit, à charge pour lui d'exercer ses actions récursoires.

En réponse, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conteste la demande en faisant valoir que :

- si l'expert a retenu sa responsabilité partielle, ses constatations démontrent que la ville de [Localité 32] est le seul responsable des désordres puisque le colmatage du siphon est la cause de la rupture de la canalisation d'évacuation ; la responsabilité exclusive de la ville de [Localité 32] doit être retenue sur le fondement de l'article 1242 du code civil.

A titre subsidiaire, il sollicite que sa responsabilité soit limitée à 33,33% en rappelant que l'expert a retenu à la même hauteur la responsabilité des différents syndics pour le défaut de suivi technique suffisant.

La société Allianz souscrit aux moyens développés par son assuré et ajoute que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] ne rapporte pas la preuve d'une quelconque faute pour engager la responsabilité de son assuré sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

La société Wakam n'a pas formé d'observation sur la responsabilité de son assuré.

*

Selon l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes.

Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d'un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l'engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s'exonérer de cette responsabilité qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l'entier dommage.

Sur ce,


Il ressort du règlement de copropriété et sans que cela ne soit contesté par les parties que la canalisation d'évacuation ayant rompu et provoqué l'affouillement constitue une partie commune de l'immeuble du [Adresse 5].

Si le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société Allianz soutiennent que la cause de la rupture de la canalisation est exclusivement imputable au colmatage du siphon et par conséquent du défaut d'entretien de la ville de [Localité 32], il ressort pourtant des constatations de l'expert que cette rupture résulte également de l'affaissement de ladite canalisation et de sa vétusté.

A fortiori, l'expert judiciaire précise s'agissant de la canalisation rompue que " Il convient de noter qu'en l'absence de cet affouillement sous cette canalisation, cette dernière n'aurait pas rompu. Une canalisation posée dans le respect des normes techniques supporte une mise en charge sans rupture ".

En conséquence, compte tenu des conclusions de l'expert lesquelles reposent sur une analyse rigoureuse des dommages et de leurs causes et au vu de l'ampleur des désordres, il convient de retenir une responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans la survenance du sinistre, et de fixer sa part d'imputabilité à hauteur de 55%.

Il sera rappelé que le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n'a pas été attrait à la cause, d'une part, et que le tribunal est incompétent pour statuer sur les demandes à l'encontre de la ville de Paris, d'autre part, de sorte que la question de leur responsabilité n'a pas à être examinée.

Par conséquent, il convient de retenir la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les demandes de condamnation in solidum et les appels en garantie

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sollicite la condamnation des assureurs, les sociétés Allianz et Wakam in solidum avec leur assuré en soutenant que :

- la garantie de la société Allianz est mobilisable dès lors que c'est la garantie responsabilité civile qui est invoquée et non celle du volet dégât des eaux applicable aux dommages à l'immeuble assuré ;
- la garantie de la société Wakam doit également être mobilisée dès lors que le fait générateur du sinistre a nécessairement pris naissance pendant la période d'application des garanties du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2014.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sollicite la condamnation in solidum des sociétés Allianz et Wakam à le relever et à le garantir de toutes condamnations en prétendant que :

- il a eu pour assureur la société Allianz durant la période du 1er janvier 2007 au 31 décembre 2009 et à compter du 1er janvier 2015, et la société Wakam pour la période du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2010 ;
Décision du 08 Juillet 2025
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- il a déclaré son sinistre le 29 novembre 2016 auprès de ses assureurs April Immobilier, AGF et Allianz ;
- aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a indiqué que le sinistre s'était déroulé sur une durée de l'ordre de dix ans de sorte que la cause génératrice du dommage s'est poursuivie de manière continue pendant une dizaine d'années jusqu'à sa découverte en octobre 2016. Les deux sociétés ayant assuré l'immeuble pendant la poursuite du sinistre sont tenues de le garantir.
- aucun défaut d'entretien ne saurait lui être opposé puisqu'il ne pouvait accéder aux égouts et à l'alimentation d'eau de l'immeuble que par une trappe située au [Adresse 15] comme en atteste l'architecte de l'immeuble ; cette trappe était en outre recouverte de deux panneaux métalliques ainsi que par un revêtement de sol de sorte qu'aucune surveillance n'était possible ;
- au surplus, les clauses d'exclusion figurant dans les deux polices d'assurance souscrites ne sont ni formelles ni limitées et doivent être réputées non écrites ;
- la société Allianz ne saurait se prévaloir du plafond de garantie relatif au volet dégât des eaux de l'immeuble applicable aux dommages causés à l'immeuble et non à ceux causés par l'immeuble aux tiers lesquels sont garantis par le volet responsabilité civile.

En réponse, la société Allianz ne dénie pas sa garantie et sollicite que la société Wakam la relève et la garantisse de toutes condamnations. Elle fait valoir que :

- elle est fondée à opposer aux tiers le plafond de garantie stipulé au contrat d'assurance ;
- le même contrat prévoit que les frais de réparations et de remise en état des conduites demeurent exclus de la garantie dégâts des eaux ;
- aux termes des conditions particulières et de l'annexe en complément, " Dégât des eaux ", le plafond de garantie est limité à 8.000 euros ;
- la cause génératrice du dommage résidait dans un évènement continu qui s'est poursuivi sur une période de plus de 10 ans jusqu'en octobre 2016 soit pendant la durée de validité du contrat conclu avec la société Wakam.

Enfin, la société Wakam conteste sa garantie sur le fondement de l'article 80 de la loi du 1er août 2003 et sollicite en cas de condamnation, la garantie de la société Allianz. Elle affirme que :

- en application des clauses du contrat, en cas de succession d'assureurs, elle n'a pas vocation à mobiliser sa garantie lorsque ni la réclamation ni le fait dommageable sont intervenus pendant la période de garantie du contrat c'est-à-dire entre la date de prise d'effet et la date de résiliation;
- il n'est pas démontré que le fait dommageable serait compris dans la période garantie par son contrat, la cause du sinistre n'est pas datée et alors qu'Allianz était l'assureur jusqu'en 2010 ;
- la société Allianz en tant qu'assureur au moment de la réclamation doit seule sa garantie ;
A titre subsidiaire, la société Wakam oppose une clause d'exclusion liée au défaut d'entretien.
*

Aux termes de l'ancien article 1134 du code civil, les contrats litigieux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, soit avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Décision du 08 Juillet 2025
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La preuve du principe de la garantie incombe à l'assuré. Il doit démontrer la réalité et l'étendue de l'obligation dont il réclame l'exécution par l'assureur (Cass. 2e civ., 15 février 2024, n° 22-13.654).

L'article L.124-5 du code des assurances dispose que " La garantie est, selon le choix des parties, déclenchée soit par le fait dommageable, soit par la réclamation. Toutefois, lorsqu'elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, la garantie est déclenchée par le fait dommageable. […]
La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l'assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d'expiration, quelle que soit la date des autres évènements constitutifs du sinistre […] ".

Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage (Cass. 3e civ., 12 oct. 2017, n° 16-19.657).

L'article L.113-1 du code des assurances prévoit que " les pertes et les dommages occasionnées par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ".

La clause d'exclusion de garantie en cas de défaut d'entretien ou de réparation caractérisé et connu de l'assuré ne se référant pas à des critères précis et à des hypothèses limitativement énumérées, n'est pas formelle et limitée et ne peut ainsi recevoir application en raison de son imprécision (Cass, 2ème Civ, 15 janvier 2015, n°13-19.405).

L'article L.124-3 du code des assurances dispose que le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré.

L'article L.112-6 du code des assurances dispose que l'assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Sur ce,

Sur la garantie de la société Wakam

Il ressort des conditions particulières du contrat multirisques Immeubles souscrit auprès de la société Wakam et du courrier du 15 décembre 2014 du service souscription d'April Immobilier que l'immeuble a été assuré par la société Wakam du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2014.

La société Wakam se prévaut de la clause figurant page 29 des conditions générales prévoyant que " Chapitre V- Application de la garantie dans le temps
La garantie est acquise pour toute réclamation formulée pendant la période de validité du contrat dans la mesure où elle se rattache à des faits dommageables survenus pendant cette même période […] ".


Décision du 08 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06217 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULNQ

Néanmoins, cette clause vise à s'appliquer pour les cas où la responsabilité civile propriétaire d'immeuble est applicable. Or, le contrat prévoit que sont exclus de cette garantie les dommages matériels et immatériels consécutifs résultant d'un incendie, d'une explosion ou d'un dégât des eaux survenant dans les locaux dont l'assuré est propriétaire de sorte que cette clause n'est pas applicable à l'espèce et que l'assureur ne peut donc s'en prévaloir pour dénier sa garantie.

En revanche, il s'évince des mêmes conditions générales que l'immeuble était assuré contre les dégâts des eaux et autres liquides notamment en cas de fuites ou ruptures provenant d'une conduite d'évacuation située à l'intérieur des locaux jusqu'à l'aplomb des murs extérieurs. Dans ce volet, il est stipulé que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber à son assuré en sa qualité de propriétaire des locaux assurés en raison des dommages et pertes pécuniaires consécutives causés aux voisins et aux tiers.

S'agissant de ce risque, aucune obligation de l'assuré relative à l'application de la garantie dans le temps n'était stipulée de sorte que conformément à l'article L.124-5 du code des assurances et s'agissant d'une activité non professionnelle, il doit être considéré que la garantie est déclenchée par le fait dommageable et doit être mobilisable dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d'effet initiale de la garantie et sa date de résiliation.

Il ressort du rapport de l'expert que les désordres perdurent depuis une dizaine d'années de manière continue. S'il n'a pas été possible de déterminer la date précise de survenance du sinistre, il n'est pas contesté que le fait dommageable a perduré pendant la période de validité de l'assurance de la société Wakam de sorte que le moyen tiré du défaut de réclamation pendant la période de validité doit être écarté.

S'agissant de la clause d'exclusion dont se prévaut la société Wakam, cette dernière vise " les dommages résultant d'un défaut d'entretien ou de réparation caractérisé ou connu, incombant à l'assuré, sauf cas de force majeure. " et s'avère par conséquent ni formelle ni limitée en application de l'article L.113-1 du code des assurances, de sorte qu'elle ne saurait être opposée utilement à son assuré.

Par conséquent, la société Wakam sera tenue de garantir son assuré.

Sur la garantie de la société Allianz

La société Allianz ne dénie pas sa garantie mais sollicite sa limitation en opposant le plafond de garantie de 8.000 euros prévue à l'annexe Garanties " complément plus " pour les dégâts des eaux.

Cependant, il ressort des dispositions générales de la police d'assurance multirisques souscrit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] auprès de la société Allianz que les garanties dommages aux biens comprenaient les dommages matériels aux biens assurés par suite notamment de dégâts des eaux.

Cette garantie, effectivement plafonnée à 8.000 euros aux termes de l'annexe Garanties " complément plus " vise toutefois précisément les dommages causés à l'immeuble de l'assuré et non ceux causés aux tiers et aux voisins de sorte que ce plafond ne peut valablement être opposé à l'assuré.
Décision du 08 Juillet 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/06217 - N° Portalis 352J-W-B7F-CULNQ

Les dommages aux tiers sont en revanche visés au volet Garanties 
" responsabilité civile " lorsqu'ils résultent d'un événement couvert au titre des garanties " Dégâts des eaux ". Pour ce volet, le plafond de garantie n'est justifié puisqu'aucune des parties n'a produit le tableau récapitulatif des montants de garantie et de franchises annexé aux dispositions particulières.
Ainsi, la société Allianz qui ne justifie pas du plafond de garantie pour les dommages causés aux tiers et aux voisins résultant d'un dégât des eaux ne peut solliciter une limitation de sa garantie au plafond de 8.000 euros. 
Sa demande sera donc rejetée.

En conséquence et sur le fondement de l'article L.124-3 du code des assurances, les sociétés Wakam et Allianz seront condamnées in solidum avec leur assuré à indemniser le demandeur.

De même, ils seront condamnés in solidum à relever et garantir leur assuré, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de toute condamnation à son encontre, et ce en principal, intérêts, frais et dépens.

Enfin, les deux assureurs ayant formé des demandes en garantie l'un envers l'autre seront tenus de se relever et de se garantir mutuellement de toutes condamnations dans les limites de franchises et de plafonds prévues par les conditions générales et particulières de leurs polices respectives.

Sur les préjudices

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sollicite le paiement de la somme globale de 38.640 euros au titre de son préjudice, somme validée par l'expert et qui comprend les frais relatifs aux travaux et à leur suivi, des frais d'huissier, de service juridique et les honoraires d'avocat et d'expert.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et la société Allianz contestent le quantum de ce préjudice en affirmant que :

- les justificatifs produits par le demandeur totalisent un montant de 37.850 euros et non 38.640 euros ;
- cette somme comprend des frais irrépétibles à hauteur de 5.460 euros et des dépens à hauteur de 3.000 euros, de frais d'expertise et de 581,20 de frais d'huissier ; la somme de 2.678 euros correspondant à des honoraires du service juridique n'est pas justifiée ni dans son principe ni dans son quantum ; le préjudice n'est justifié qu'à hauteur de 26.129,89 euros.

La société Wakam souscrit à ces observations et demande la réduction du montant du préjudice.

*

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l'origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l'intégralité de ces préjudices, à les supposer caractérisés.

Il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726).

Sur ce,

Aux termes de son rapport, l'expert judiciaire a validé le montant de 38.640 euros au titre du préjudice subi par le demandeur comprenant 
" Investigations, étaiements, honoraires ".

Il ressort de l'examen des pièces justificatives versées que dans cette somme ont été inclus à tort les honoraires d'avocat d'un montant de 4.860 euros lesquels doivent être compris dans les frais irrépétibles ainsi que les honoraires de l'expert judiciaire d'un montant de 3.000 euros, lesquels s'analysent en des dépens. En outre, les honoraires d'huissier d'un montant de 581,20 euros seront également déduits de la créance puisque ces derniers sont relatifs d'une part, à l'assignation en référé de la SADA (290,83 euros) qui n'a pas été attraite à la cause et d'autre part, à l'assignation en référé du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (290,37 euros) dont les frais doivent être inclus dans les dépens.

Le bien-fondé de ces demandes sera donc examiné infra, au titre des demandes accessoires.

Le reste des frais justifiés constitue le coût des investigations sur le collecteur d'un montant de 2.700 euros, des étaiements d'un montant de 21.285 euros, les honoraires du syndic (incluant le service juridique de ce dernier) d'un montant de 3.303,87 euros et de l'architecte de l'immeuble d'un montant de 2.310 euros soit un total de 29.598,87 euros.

Par conséquent, compte tenu de la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] dans le sinistre évaluée à 55%, ce dernier sera condamné in solidum avec ses assureurs, les sociétés Allianz et Wakam à payer la somme 16.279,38 euros (soit 29.598,87 euros x 55%) au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15].

Il n'apparaît pas fondé de condamner ledit syndicat des copropriétaires à indemniser l'ensemble des préjudices du syndicat des copropriétaires demandeur, celui-ci devant exercer les actions utiles à l'encontre des éventuels autres responsables du sinistre.

Le surplus réclamé à titre indemnitaire par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] sera donc rejeté.

Sur les demandes accessoires

La société April Immobilier sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faisant valoir qu'en qualité de courtier, elle n'est pas concernée par le litige et qu'aucune demande n'est formée à son encontre. Elle observe que les conditions particulières du contrat souscrit auprès de la société Wakam et anciennement la Parisienne précise le nom de l'assureur et la gestion par le courtier April Immobilier.


Les syndicats des copropriétaires du [Adresse 15] et du [Adresse 5] opposent que les conditions particulières ne font pas apparaître de manière claire l'identité de l'assureur, que le nom de la société April Immobilier figure en première page des conditions générales et qu'elle était la seule interlocutrice de son assuré.

*

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Sur ce,

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], les sociétés Allianz et Wakam, parties succombantes, sont condamnés in solidum aux entiers dépens de l'instance incluant les frais de l'expertise judiciaire ainsi que les frais d'assignation en référé à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] d'un montant de 290,37 euros.

Ils seront également condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La société April Immobilier sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles, les documents produits ne faisant pas apparaître clairement l'identité de l'assureur. En effet, si les conditions particulières stipulent que " le contrat est souscrit auprès de la Parisienne, société anonyme d'assurances, entreprise régie par le code des assurances […] ", les conditions générales et l'avenant au contrat portent en entête le nom d'April Immobilier de sorte que l'identité de l'assureur était équivoque et qu'il ne peut donc être reproché aux parties de l'avoir attraite à la cause.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.







PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,
Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société Wakam;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Allianz IARD et la société Wakam à payer la somme de 16.279, 38 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice au titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17] représenté par son syndic du surplus de ses prétentions indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum la société Allianz IARD et la société Wakam à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites de franchises et de plafonds prévues par les conditions générales et particulières de leurs polices ;

CONDAMNE la société Wakam à relever et garantir la société Allianz IARD des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites de franchises et de plafonds prévues par les conditions générales et particulières de sa police ;

CONDAMNE la société Allianz IARD à relever et garantir la société Wakam des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites de franchises et de plafonds prévues par les conditions générales et particulières de sa police ;

DEBOUTE la société Allianz IARD de sa demande de limiter son plafond de garantie à 8.000 euros avec application d'une franchise de 230 euros ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Allianz IARD et la société Wakam aux entiers dépens incluant les frais de l'expertise judiciaire confiée à M. [I] [W] et les frais d'assignation en référé d'un montant de 290,37 euros à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] ;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la société Allianz IARD et la société Wakam à payer la somme de 6.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 17] représenté par son syndic en exercice au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;


DEBOUTE la société April Immobilier de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 32] le 08 Juillet 2025.


La Greffière Pour la Présidente empêchée, 
Madame Elyda MEY, Juge