Tribunal Judiciaire · Ctx Gen JCP — 8 janvier 2025

Min N° 25/00009
N° RG 23/01035 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDACJ

Organisme HABITAT 77

C/
M. [F] [D]



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 janvier 2025




DEMANDERESSE :

Organisme HABITAT 77
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 4]

représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant



DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D]
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge
Greffier : Mme DEMILLY Florine



DÉBATS :

Audience publique du : 06 novembre 2024


Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jeanine HALIMI 

Copie délivrée
le :
à : Me Clémentine DELMAS





FAITS ET PROCEDURE

Par contrat de bail en date du 28 mars 2018, l'OPH de Seine et Marne, aux droits duquel vient l'organisme Habitat 77, a consenti un bail d'habitation à Monsieur [F] [D] sur des locaux situés [Adresse 3] (logement n°413LAA0102 au 1er étage) à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 418,27 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'organisme HABITAT 77 a, par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2022, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2023, l'organisme HABITAT 77 a ensuite fait assigner Monsieur [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail,ordonner son expulsion,condamner Monsieur [F] [D] au paiement de la somme de 5.859,66 euros au titre de l'arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 360 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 mai 2023.

A l’audience, l'organisme HABITAT 77, représenté par son conseil reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.031,85 euros (échéance d'avril 2023 incluse) et précisant s'opposer à l'octroi de délais de paiement au profit du locataire.

Bien que régulièrement assigné avec remise à domicile, Monsieur [F] [D] est absent et non représenté à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 août 2023, date à laquelle le magistrat a ordonné la réouverture des débat à la demande du défendeur par courrier reçu au greffe le 25 mai 2023 avec nouvelle convocation des parties à l'audience du 18 octobre 2023.

A l'audience, l'affaire a été appelée et renvoyée à plusieurs reprises pour mise en état, puis l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 novembre 2024.

A l’audience, l'organisme HABITAT 77, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 9.666,98 euros arrêtée au 4 novembre 2024. Il indique ne pas être opposé à l'octroi de délais de paiement au profit du locataire du fait de la reprise du paiement des loyers courants depuis le mois d’août 2024 avec un supplément.

Monsieur [F] [D], représenté par son conseil, dépose des conclusions. Il explique vivre seul dans le logement et être à la retraite. Il bénéficie d'une curatelle renforcée depuis le jugement du juge des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des tutelles de Meaux en date du 10 juin 2024 ainsi que d'une procédure de surendettement déclarée recevable par la commission de surendettement de Seine-et-Marne par décision du 31 août 2023 ayant abouti à l'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire par jugement du tribunal judiciaire de Meaux en date du 28 juin 2024, le débiteur étant propriétaire d'un bien immobilier en indivision avec son ex-épouse.
Il sollicite les plus large délais de paiement, indiquant avoir repris le paiement des loyers courants avec une somme supplémentaire de 50 euros par mois en sus du loyer courant au regard de ses faibles ressources dans l'attente de la vente du bien immobilier en indivision dans le cadre de la procédure de redressement personnel avec liquidation judiciaire.

L'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, l'organisme HABITAT 77 produit un décompte démontrant que Monsieur [F] [D] reste, après déduction des frais (15,24 euros de pénalité pour non-réponse enquête), lui devoir la somme de 9.651,74 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n'est soulevée à l'audience.

En conséquence,Monsieur [F] [D] sera condamné au paiement de cette somme de 9.651,74 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.


Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 23 février 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l'organisme HABITAT 77 justifie avoir saisi caisse d’allocations familiales de SEINE-ET-MARNE par lettre recommandée avec accusé de réception le 6 décembre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable. 

Sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu contient une clause résolutoire ( « résiliation de plein droit du contrat – pour défaut de paiement ») et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 25 novembre 2022, pour la somme en principal de 4.089,62 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2023.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. 
Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par ailleurs, en matière de surendettement, l’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L.  741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne a déclaré le dossier de Monsieur [F] [D] recevable au bénéfice de la procédure de surendettement en date du 31 août 2023 avec orientation vers des mesures de redressement personnel avec liquidation judiciaire, le débiteur étant propriétaire en indivision avec son ex-conjointe d'un bien sis à [Localité 7] (93) dans lequel elle vit depuis 25 ans et dont la part revenant au débiteur est estimée à 140.000 euros.

Par jugement rendu le 28 juin 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en tant que juge du surendettement, a ordonné l'ouverture d'une procédure de redressement personnel avec liquidation judiciaire au profit de Monsieur [F] [D], qui avait fourni son accord par écrit le 12 septembre 2023, et désigné en tant que mandataire la SCP ANGEL-HAZANE-DUVAL sise à MEAUX. 

Le tribunal rappelle que le jugement d'ouverture de la procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire entraîne jusqu'au jugement de clôture la suspension des mesures d'exécution, ainsi que la suspension de l'expulsion du logement (article L742-7 du code de la consommation). La suspension ne s'applique pas cependant à l'expulsion fondée sur un jugement d'adjudication rendu en matière de saisie immobilière, ni à celle ordonnée sur le fondement du 3° alinéa de l'article L321-2 du code des procédures civiles d'exécution prévoyant l'expulsion pour cause grave, avant toute adjudication, du débiteur objet d'une saisie immobilière.

L'article 722-9 du code de la consommation dispose que « Cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1, jusqu'à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu'au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu'au jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ».



L’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsqu'un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu'un jugement de clôture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu'en application de l'article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l'une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu'à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l'espèce, compte tenu de ces éléments et de l'absence de clôture de la procédure de liquidation judiciaire, Monsieur [F] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision, le prix de vente du bien immobilier devant lui permettre de solder sa dette locative à l'issue du délai légal maximum de délais octroyé pour 36 mois.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :
➢
la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;Monsieur [F] [D] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.
Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [F] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'organisme HABITAT 77 sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.










PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l'action de l'organisme Habitat 77, venant aux droits de l'OPH de Seine et Marne ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclus entre l'OPH de Seine et Marne, aux droits duquel vient l'organisme Habitat 77, d'une part, et Monsieur [F] [D], d'autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] (logement n°413LAA0102 au 1er étage) à [Localité 8] sont réunies à la date du 26 janvier 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [D] à verser à l'organisme HABITAT 77 la somme de 9.651,74 euros à la date du 4 novembre 2024 (échéance du mois d'octobre 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. ;

AUTORISONS Monsieur [F] [D] à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 50 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant le montant de la dette, en plus du loyer courant , payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

➢
la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 26 janvier 2023 ;
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
la bailleresse sera autorisée, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [D], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

Monsieur [F] [D] sera condamné à verser à l'organisme HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;
DÉBOUTONS l'organisme HABITAT 77 de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;


CONDAMNONS Monsieur [F] [D] aux dépens qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


La greffière La juge