Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT PRIX

N° F.I. : N° RG 24/00076 - N° Portalis DB3R-W-B7I-2BGR


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2025



OPERATION : Création de la zone d’aménagement concerté (ZAC) [Adresse 9] à [Localité 10]






















ENTRE :
SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE [Localité 10] 92
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Localité 7]
représentée par Maître Bruno CHAUSSADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132

et

Monsieur [K] [H]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Madame [Z] [W] épouse [H]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentés par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [Y] [X], commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement. 

JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
Par mémoire de saisine visé par le greffe le 08 novembre 2024, la société d’économie mixte d’aménagement de Gennevilliers 92 (Semag 92) a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 223 200 € le prix dû à [K] [H] et [Z] [W] au titre de la préemption de leur bien immobilier situé [Adresse 6] à Gennevilliers sur la parcelle AH n°[Cadastre 1].
Par ordonnance du 12 décembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 12 février 2025 et l’audience le 17 mars 2025.
Un procès-verbal de transport mentionne :
« I/ Environnement
Le bien est situé en fond d’impasse, dans le centre de la commune de [Localité 10], à proximité du [Adresse 13], présence de quelques commerces de proximité. Les transports accessibles à moins d’1 km comprennent le bus (ligne 178), la ligne 13 du métro et le RER C.
II/ Extérieur
La maison possède deux accès sur la voie publique, un piéton et un pour véhicules. Le terrain est ceint d’un mur surmonté d’une clôture métallique. L’extérieur est en forme de L, le sol étant en dur, un barbecue fixe se trouve contre la maison, à l’extérieur. Il y a également un garage faisant office d’atelier avec une fosse d’entretien, le sol étant carrelé. L’atelier bénéficie de l’electricité, d’une arrivée d’eau et d’air comprimé. Depuis la cour, un escalier extérieur dallé mène à un entresol composé d’une pièce unique d’une hauteur d’environ 2,10 m, le sol est carrelé et les murs aménagés. S’y trouve également une chaudière au gaz. Les lieux sont électrifiés et bénéficient de 3 jours sur la cour. L’ensemble est dans un très bon état. La bâtisse principal est sur deux deux niveaux ainsi qu’un grenier. La façade laisse apparaître des cadres en bois. L’aspect général reflète un très bon état. 
III/ Intérieur
Il est à noter que le propriétaire nous indique que toutes les fenêtres de la maison son en double vitrage et que le système électrique a été refait.
L’entrée principale de la maison donne directement sur une piece de vie, la salle à manger et la cuisine. Elle comprend deux fenêtres sur cour. Le parquet dans le salon est dans un excellent état. La cuisine est carrelé au sol, il y a des rangements sous l’esccalier. La salle de bain est à côté de la cuisine et comporte une fenêtre sur cour. On y trouve du carrelage au sol, elle est équipée d’une baigneoire, d’une double vasque. Elle souffre néanmoins de petites traces de décollement sur le papier peint. 


L’étage
Un escalier dessert l’étage face auquel se trouve une fenêtre. A gauche se trouve une pièce faisant office de chambre et bureau. Elle est équipée de rangements intégrés, du parquet au sol et du papier peint aux murs et au plafond mais souffre de traces d’humidité à l’angle et au plafond bien que la pièce demeurent saine. Elle bénéficie de deux fenêtres sur cour. A droite, une autre chambre possède une fenêtre sur cour, elle a également du parquet au sol et du papier peint aux murs et au plafond ainsi que des rangements intégrés. On constate un très bon état général.
Grenier
Il s’agit de combles mansardés qui sont néanmoins lumineux grace à la présence d’un Velux. Les poutres sont apparentes, l’endroit est sain. Le propriétaire nous indique que la charpente a 5 ans et que l’isolation dans le grenier est d’une épaisseur de 12 cm. Ce dernier a été aménagé pour du stockage. 
Les parties n’ont pas émis d’observation complémentaire. »
Par mémoire complémentaire et récapitulatif n°2 visé par le greffe le 02 juin 2025, la Semag 92 a maintenu sa prétention initiale.
Par mémoire en réponse n°2 visé par le greffe le 02 juin 2025, [K] [H] et [Z] [W] sollicite du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité totale à 710 380 € répartie à hauteur de 663 200 € pour le bien et 47 180 € pour le droit de passage et qu’il condamne la partie adverse à lui payer 4 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens.
Par conclusions récapitulatives visées par le greffe le 02 juin 2025, le commissaire du gouvernement propose une indemnité totale de 315 000 € hors indemnité liée au droit de passage.
Le 02 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.

MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.


L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
La date de référence :
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, l’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 10] date du 23 mars 2005 et a été modifié pour la dernière fois par délibération du 7 décembre 2023.
En conséquence, la date de référence est fixée au 7 décembre 2023.
L’indemnité principale :
L’article R. 311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.
Pour apprécier la pertinence des termes de comparaison soumis par les parties, il convient de s’en référer aux caractéristiques essentielles du bien mentionnées dans le procès-verbal de transport. A ce titre, il convient de rappeler que s’agissant d’un bien immobilier à usage d’habitation, seule la surface habitable de 52,21 m² précisée dans la DIA est retenue sans pondération des surfaces constituées par les annexes, ces dernières permettant d’accroître ou de réduire la valeur du bien sur le marché identifié.
En considération des termes de comparaison proposés par les parties, il convient de constater une pénurie de termes pertinents. En effet, la presque totalité des termes soumis à l’appréciation de la juridiction souffrent de l’une des deux difficultés suivantes, soit une ancienneté telle que le terme n’est pas représentatif de l’état du marché de l’immobilier lequel est très évolutif en Île-de-France, soit les termes se situent dans une zone géographique qui implique leur soumission à un statut en matière d’urbanisme ayant des conséquences sur leur environnement et leur valorisation.

Plus précisément, l’autorité préemptrice se prévaut de termes issus du jugement rendu le 20 juillet 2022, ceci de telle sorte que leur ancienneté semble neutraliser totalement leur pertinence géographique.
Par ailleurs, les termes n°1, 2 et 4 du Commissaire du gouvernement et ceux proposés par les préemptés se situent soit dans le secteur dit « Village » de la commune qui est soumis à des contraintes spécifiques favorisant un environnement esthétique et historique favorable dit aussi « quartier remarquable », soit dans des quartiers pavillonnaires plus éloignés du centre bénéficiant de la proximité des réseaux de transport.
Il résulte de cette approche primaire que seul le terme de comparaison n°3 du Commissaire du gouvernement, également utilisé par l’autorité préemptrice demeure pertinent : n°2024P09750 du 11 juin 2024, [Adresse 2] à [Localité 10], surface habitable de 60 m² et parcelle de 181 m² pour une assiette de 4 083,33 €/m².
Or, ce seul terme de comparaison ne peut fonder à lui seul un spectre du marché pour évaluer le bien préempté et il convient ainsi de discriminer les termes de comparaison en raison de leur ancienneté ou de leur localisation géographique.
Il résulte des motifs de l’arrêt de la Cour d’appel rendu le 8 octobre 2024 que cette juridiction a notamment retenu en page n°5 un terme de comparaison du 23 mars 2018 étant donc antérieur de près de 4 ans et six mois à la date du jugement de première instance du 14 octobre 2022.
Ainsi, il convient d’utiliser des termes de comparaison plus ancien ayant des caractéristiques géographique et juridique similaires au bien préempté plutôt que des transactions plus récentes mais distinct s’agissant de ces aspects.
L’autorité préemptrice ayant produit le jugement du 14 octobre 2022 et l’arrêt du 8 octobre 2024, il convient d’utiliser les termes de comparaison pertinents que ce dernier contient et datant de mois de 5 ans avant la date du présent jugement fixé au 1er juillet 2025, soit les termes postérieurs au 1er janvier 2021. Ainsi, le seul terme pertinent est la vente du 30 septembre 2020 du bien situé [Adresse 4] à [Localité 10] dont l’assiette est de 3 434 €.
Dès lors, le spectre du marché identifié est ainsi constitué :
n°2024P09750 du 11 juin 2024, [Adresse 2] à [Localité 10], surface habitable de 60 m² et parcelle de 181 m² pour une assiette de 4 083,33 €/m²,arrêt du 08 octobre 2024, page 6, vente du 30 septembre 2020 du bien situé [Adresse 4] à [Localité 10] dont l’assiette est de 3 434 €/m².Le marché identifié oscille entre 3 434 €/m² et 4 083,33 €/m² avec une moyenne de 3 758,67 €/m².

Eu égard aux caractéristiques du bien, au marché identifié, au nombre restreint de termes de comparaison pertinents dans les débats, il convient de retenir la valorisation de la Semag 92 en page n°23 de ses écritures de 4 275 €/m².
52,21 x 4 275 = 223 197,75
En conséquence, la bien est valorisé à 223 200 €, arrondie à la centaine.
Par ailleurs, s’agissant de la valorisation du droit de passage, il convient de retenir que les préemptés s’abstiennent de justifier de la nature du droit dont ils disposeraient sur l’impasse, alors que la réalité même de ce droit est contestée par l’autorité préemptrice et le Commissaire du gouvernement en son principe, ceci de telle sorte qu’ils échouent dans la charge de la preuve qui leur incombe.
En conséquence, les préemptés sont déboutés de la demande formée à ce titre.
Les décisions de fin de jugement :
Il convient de condamner l’autorité préemptrice, à l’initiative de la procédure de préemption, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner la Semag 92 à payer 4 000 € à [K] [H] et [Z] [W] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 10] sur la parcelle AH n°[Cadastre 1] à 223 200 € ;
DEBOUTE [K] [H] et [Z] [W] du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 10] 92 à payer 4 000 € à [K] [H] et [Z] [W] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DIT que la société d’économie mixte d’aménagement de [Localité 10] 92 conserve la charge des dépens ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.
Fait à [Localité 11], le 01 juillet 2025.
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION