Tribunal Judiciaire · Expropriations — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
JURIDICTION DE L'EXPROPRIATION DES HAUTS DE SEINE
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

N° F.I. : N° RG 24/00073 - N° Portalis DB3R-W-B7I-Z6DT


Minute N° : 


Date : 01 Juillet 2025



OPERATION : Projet de requalification du secteur Gallieni à [Localité 10]






















ENTRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Maître Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T07

et

Monsieur [L] [B]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Madame [K] [O] veuve [B]
[Adresse 5]
[Localité 7]

Madame [G] [Z] épouse [B]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Maître Gilles CAILLET, de la SELEURL HELIANS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

En présence de Monsieur [S] [V] commissaire du Gouvernement 

DEBATS

A l’audience du 02 Juin 2025, tenue publiquement. 



JUGEMENT

Par décision publique, prononcée en premier ressort, Contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

COMPOSITION

Le Président : Clément DELSOL 
Le Greffier : Etienne PODGORSKI
Par mémoire valant offres visé par le greffe le 18 octobre 2024, l’établissement public foncier Île-de-France a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Nanterre de fixer à 182 500 € en valeur libre ou 146 200 € en valeur occupée le montant total des indemnités dues au titre de la dépossession des lots n°8 et 9 de la copropriété située [Adresse 2] à Villeneuve-la-Garenne sur la parcelle référencée section [Cadastre 8].
Par ordonnance du 9 janvier 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport le 5 mars 2025 et l’audience le 5 mai 2025.
Un procès-verbal de transport mentionne :
« I/ Environnement
Les biens sont situés dans un quartier résidentiel, au sud de la ville, à proximité de l’A86 et des bords de Seine, à 7 minutes à pied du centre-ville, de ses commerces, des établissements administratifs et scolaires, desservis par des bus et à 500 mètres de l’arrêt du tramway T1 “Mairie de [Localité 10]”.
L’accès se fait par la voie publique, par un corridor menant à une cour intérieure. Une terrasse s’y trouve, éloignée de la voie publique, au calme, entièrement carrelée avec néanmoins quelques traces de fissures. Elle est entourée par un bâtiment en L. 
L’accès à l’intérieur se fait par une porte d’entrée à côté de laquelle se trouve une baie vitrée. Il est à noter la présence d’une végétation ainsi que des arbres tels qu’un palmier, un pommier, une glycine et de la vigne. 
II/ Intérieur
Nous entrons directement sur une grande pièce de vie, à savoir un espace salon et salle à manger, côté cour. L’endroit se décompose en deux parties avec une grande cuisine équipée et aménagée et bénéficie de la lumière de deux Velux en double vitrage. Les locaux apparaissent en excellent état. Le sol est composé de dalles en lino. 
Un couloir situé au fond à gauche de la cuisine dessert des toilettes carrelées en très bon état à droite ainsi qu’une salle de bain. Elle est équipée d’un Velux, d’une baigneoire et d’un lavabo. En enfilade se trouvent plusieurs pièces : une première chambre avec une fenêtre sur la pièce de vie, une deuxième chambre avec une fenêtre sur la cour privative, ayant les mêmes aménagements, les deux étant dans un très bon état. Au bout du couloir se trouve la dernière pièce, à usage de bureau avec une fenêtre côté cour commune. Le chauffage de l’habitation est assurée par le gaz, toutes les fenêtres sont en double vitrage et les peintures apparaissent propres. 
L’accès par la cave se fait par un escalier recouvert d’une trappe. Elle est carrelée au sol. Elle est grande et séparée en deux compartiments. La première a une hauteur de moins d’1,80m tandis que la deuxième est plus haute sous plafond. L’ensemble est électrifié et éclairé. Elle apparaît saine et comporte un jour au fond.
Observations : les parties affirment être en discussion à propos des surfaces. Les expropriés disent qu’un mesurage a été effectué, le volume est supérieur sous les toits, les travaux ont été arrêtés à la suite de l’ordonnance d’expropriation. Les combles sont isolés et comportent trois Velux. Le commissaire du Gouvernement n’a pas émis d’observation. 
Après avoir entendu en leurs explications, l'expropriant et les expropriés présents sur les lieux ou leurs représentants, nous avons achevé notre visite et renvoyé la cause et les parties à notre audience publique du 05 mai 2025 à 09 H 30, salle A au Tribunal Judiciaire de Nanterre. »
Par mémoire récapitulatif et en réplique visé par le greffe le 02 juin 2025, l’Epfif du juge de l’expropriation qu’il fixe l’indemnité principale en valeur libre à 245 404 €, l’indemnité pour les frais de remploi à 25 540,40 €, celle pour les frais de déménagement à 23 040 € et l’indemnité pour transfert de végétaux à 13 759 € pour un total de 307 743,40 €.
Par mémoire en fixation des indemnités d’expropriation visé par le greffe le 30 avril 2025, [K] [B], [L] [B] et [G] [B] sollicite de la juridiction qu’elle fixe l’indemnité principale à 400 811 €, de remploi à 41 081 €, de déménagement à 37 279 € ; qu’il rejette les prétentions adverses et qu’il condamne l’Epfif à leur payer 5 000 € au titre des frais irrépétibles.
Par conclusions complémentaires et récapitulatives visées par le greffe le 23 mai 2025, le commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 316 000 € correspondant à une indemnité principale de 264 778 € en valeur libre, une indemnité de remploi de 27 500 €, une indemnité pour frais de déménagement de 27 500 € et une indemnité de transfert de végétaux suivant devis.
Le 02 juin 2025, les parties ont plaidé conformément à leurs écritures.
MOTIFS
L’article 1er du protocole additionnel du 20 mars 1952, à la Convention de sauvegarde des Droits de l'Homme et des Libertés fondamentales dispose que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les États de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L’article 17 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen du 26 août 1789 dispose que toute société dans laquelle la garantie des droits n'est pas assurée, ni la séparation des pouvoirs déterminée, n'a point de constitution.
L’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
La date de référence :
L’article L322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1. En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat.
L'article L. 213-6 du code de l’urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique

L'article L. 213-4 a) du même code dispose que la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : (…) ; pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l’espèce, l’approbation du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 10] date du 1er octobre 2015 et a été modifié pour la dernière fois par délibération du 5 février 2020, devenue opposable aux tiers le 14 février 2020.
En conséquence, la date de référence est fixée au 14 février 2020.
L’indemnité principale :
L’article R. 311-22 du code de l'expropriation dispose que le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R. 311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose ».
L’article 4 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.
En l’espèce, conformément à l’accord des parties, la méthode comparative sera utilisée pour déterminer le prix. Celui-ci sera fixé en recherchant la valeur vénale à ce jour du bien préempté, la valeur vénale étant déterminée d’après les données du marché immobilier par comparaison avec des prix de vente constatés à l’occasion de mutations similaires, présentant des caractéristiques comparables, notamment au regard de l’emplacement et de la date de construction, ces transactions reflétant le jeu normal de l’offre et de la demande à un moment donné.
A ce titre, il convient d’écarter l’intégralité des termes antérieurs à l’année 2024 en ce qu’ils ne reflètent pas l’état du marché à la date du jugement, l’immobilier en Île-de-France étant très évolutif.
Il convient également d’écarter la cession du 30/09/2024 de l’expropriante et celle du 13/02/2024 de l’expropriée en ce qu’elles ont pour objet un bien d’une surface de 80 m² habitable et excédent nettement la surface habitable de 64,58 m² du bien litigieux.

Ainsi, il demeure les termes suivants :
n°9214P03/2024P14014 du 23/09/2024 d’une surface de 52m² habitable valorisé à 4 038 €/m²,n°9214P03/2024P19165 du 12/12/2024 d’une surface habitable de 63 m² valorisé à 4 127 €/m².Le marché identifié oscille entre 4 038 €/m² et 4 127 €/m² avec une moyenne à 4 082,50 €.
Eu égard au très bon état du bien tant à l’intérieur qu’à l’extérieur, à l’aménagement optimal des surfaces annexes et à l’éloignement de la voie public et de ses désagréments auditifs et olfactifs, il convient de retenir une valeur haute de 4 127 €/m².

Par ailleurs, il convient de retenir la surface habitable de 64,58 m² déterminée en page 2 de l’attestation de surface habitable établie par Synergie Expertise Immobilière le 12/02/2024. En effet, les surfaces annexes ne peuvent pas faire l’objet d’une proratisation afin de générer de la surface habitable supplémentaire mais sont pleinement appréciées pour valoriser le bien dans le marché identifié.
4 127 x 64,58 = 266 521,66
En conséquence, l’indemnité principale en valeur libre est fixée à 266 522 €, arrondie à l’unité.
L’indemnité de remploi :
L'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par les expropriés pour acquérir un bien similaire dont sont déduits les éventuels avantages fiscaux dont ils pourraient aussi bénéficier selon la définition de l'article R. 322-5 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L'indemnité de remploi n'est pas toujours due, comme par exemple en matière de déclaration d'intention d'aliéner, et d'une manière générale lorsque les biens étaient notoirement destinés à la vente ou mis en vente par le propriétaire exproprié dans les six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.
Ils seront calculés comme suit selon la jurisprudence habituelle :
20 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5.000€ ;15 % sur la fraction de l’indemnité principale comprise entre 5 001 € et 15.000 € ;10 % pour le surplus. 5 000/ 100 x 20 + (15 000 – 5 000) / 100 x 15 + ( 266 522 – 15 000) / 100 x 10 = 27 652,20
L’indemnité de remploi est donc de 27 652 €, arrondie à l’unité.

L’indemnité de déménagement :
Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport des meubles garnissant le bien exproprié vers un lieu situé dans une zone géographique proche.
En l’espèce, il est produit un devis n°2500062 du 19 mars 2025 de la société DéméCool d’un montant de 23 040 € Ttc que l’Epfif ne conteste pas.
En conséquence, cette indemnité est fixée à 23 040 € TTC.
L’indemnité de transfert des végétaux :
Ce préjudice correspondant aux dépenses affectées au transport ou au remplacement des végétaux remarquables.
En l’espèce, l’Epfif ne conteste pas le montant de 13 759 € Ttc correspondant au devis établi par la société Lpc le 28/02/2025 n°61.
Ainsi, cette indemnité est fixée à 13 759 €.
Les décisions de fin de jugement :
Il convient de condamner l’autorité expropriante, à l’initiative de la procédure d’expropriation, aux dépens en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’équité commande de condamner l’Epfif à payer 4 000 € à [K] [B], [L] [B] et [G] [B] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation statuant par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,
FIXE l’indemnité principale en valeur libre due à [K] [B], [L] [B] et [G] [B] au titre de l’expropriation des lots n°8 et 9 de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 10] sur la parcelle référencée section J n°[Cadastre 4] à 266 522 € ;
FIXE les indemnités accessoires dues à [K] [B], [L] [B] et [G] [B] au titre de l’expropriation des lots n°8 et 9 de la copropriété située [Adresse 2] à [Localité 10] sur la parcelle référencée section J n°[Cadastre 4] :
27 652 € pour l’indemnité de remploi,23 040 € Ttc pour l’indemnité de déménagement,13 759 € Ttc pour l’indemnité de transfert de végétaux ;CONDAMNE l’établissement public foncier Île-de-France à payer 4 000 € à [K] [B], [L] [B] et [G] [B] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
DIT que l’établissement public foncier Île-de-France conserve la charge des dépens ;
En foi de quoi le jugement est signé par le magistrat et par le greffier.
Fait à [Localité 9], le 01 juillet 2025
LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION