Tribunal Judiciaire · Référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE 
DE [Localité 13]


Affaire : [H] [P] épouse [J], [A] [J] / S.A.R.L. AUDIT EXPERTISE IMMOBILIER, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A. AXA FRANCE IARD, [O] [T], [R] [K] [N] [B], [Z] [B]

N° RG 25/00065 - N° Portalis DBXM-W-B7J-FXTV

Ordonnance de référé du : 03 Juillet 2025

N° minute 


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Copie exécutoire 
le : 
à : 
Rendue le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ
Par Madame Myriam BENDAOUD, Présidente,
Assistée de Madame Juliette BRETON, Greffier;


ENTRE

DEMANDEURS
Madame [H] [P] épouse [J]
née le 30 Octobre 1948 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Emilie DURAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [A] [J]
né le 27 Avril 1942 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]
Représentant : Maître Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Emilie DURAND, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D'UNE PART 

ET

DEFENDEURS
S.A.R.L. AUDIT EXPERTISE IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 14] sous le n° 840 698 572, dont le siège social est sis [Adresse 6]
Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Camille BAGOT, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A. AXA FRANCE IARD assureur de [O] [T], inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant, substitué par Maître Joana DE JESUS, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC
Représentant : Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD assureur de la société AUDIT EXPERTISE IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 722 057 460, dont le siège social est sis [Adresse 3]
Représentant : Maître David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substitué par Maître Camille BAGOT, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [O] [T], demeurant [Adresse 5]
Représentant : Maître Benjamin ENGLISH de la SELARL SELARL SHANNON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat postulant, substitué par Maître Joana DE JESUS, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC
 Représentant : Maître Jean-Denis GALDOS DEL CARPIO de la SELARL GALDOS & BELLON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

Madame [R] [K] [N] [B]
née le 18 Juillet 1956 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]
Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Camille LAMY-ROUSSEAU, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [Z] [B]
né le 02 Mai 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]
Représentant : Maître Morgane LE PAGE-FOURNIER de la SELARL LE PAGE-FOURNIER, avocats au barreau de SAINT-BRIEUC, avocat plaidant, substituée par Maître Camille LAMY-ROUSSEAU, avocate au barreau de SAINT-BRIEUC

D'AUTRE PART,


FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES 

Suivant acte notarié en date du 22 mars 2022, Monsieur [Z] [B] et Madame [R] [V] épouse [B] ont vendu à Madame [H] [P] épouse [J] et Monsieur [A] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 8]. 

Madame [O] [T], mandataire immobilier, a négocié la vente ; elle est assurée auprès de la société Axa France Iard.

La société Audit Expertise Immobilier, assurée auprès de la société Axa France Iard, a établi les diagnostics dans le cadre de la vente.

Se plaignant de désordres affectant l’insert de la cheminée, M. et Mme [J] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, sur la base d’un rapport d’expertise amiable établi par le cabinet Union d’Expert le 24 août 2023, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire au contradictoire, entre autres défendeurs, de M. et Mme [B], de Mme [T] et de la société Axa France Iard en sa qualité d’assureur de Mme [T].
Il a été fait droit à cette demande par ordonnance en date du 18 juillet 2024 (N° RG 24/00105), M. [M] [X] ayant été désigné en qualité d’expert judiciaire.

M. et Mme [J] exposent que depuis leur entrée dans les lieux, ils ont constaté divers désordres et plus particulièrement une humidité excessive au sous-sol de la maison se traduisant par l’important dépôt de moisissures.

Ils expliquent qu’ils ont tenté de solutionner le problème en faisant percer des grilles d’aération dans les murs, sans résultat.

Une nouvelle expertise amiable a alors été confiée au cabinet Union d’Experts qui a établi un rapport en date du 25 juillet 2024.

Aux termes de son rapport, l’expert constate les traces d’humidité et conclut qu’ils ont pour origine des défauts d’étanchéité des murs enterrés et de la terrasse du logement.

L’expert estime par ailleurs que les désordres existaient avant la vente et que la responsabilité des vendeurs au titre de la garantie des vices cachés pourrait être engagée.

M. et Mme [J] ont également fait établir par M. [L] [Y] du cabinet Diagxpr Habitat un état parasitaire en date du 26 août 2024 duquel il ressort des indices de la présence d’agents de dégradation biologique du bois ainsi qu’une humidité importante en sous-sol avec la présence de « salpêtre, moisissure importante, stalagmite sous la terrasse, champignon de bleuissement, remontée capillaire ».

Le diagnostiqueur relève en outre : « humidité relevée à 80 %. L’étanchéité de la terrasse est à traiter de manière urgente. Traiter le problème de manque d’aération. Faire intervenir des professionnels pour remédier rapidement [à la remontée] d’humidité par les sols. Les dépôts de moisissures blanches sur les murs, sols, plafonds, portes, électroménager et ameublement, montrent d’une manière évidente des problèmes liés à l’humidité. L’environnement est propice au développement de la mérule. »

Par actes de commissaire de justice en date des 30 janvier, 3 et 5 février 2025, M. [A] [J] et Mme [H] [J] ont assigné :
- M. [Z] [B],
- Mme [R] [V] épouse [B],
- Mme [O] [T],
- la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de Mme [O] [T],
- la société Audit Expertise Immobilier (A.E.I), 
- la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Audit Expertise Immobilier,
à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc, statuant en référé, aux fins de voir étendre les opérations d’expertise judiciaire confiées à M. [X] suivant ordonnance de référé du 18 juillet 2024 (RG 24/00105) à l’examen de tous les défauts et vices signalés dans le rapport du cabinet Union d’Experts du 25 juillet 2024 et l’état parasitaire réalisé par la société Audit Expertise Immobilier du 26 août 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2025.

A cette audience, M. et Mme [J], représentés, s’en tiennent à leurs dernières écritures, aux termes desquelles ils maintiennent leur demande et y additant sollicitent le débouté de M. et Mme [B] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
M. et Mme [B], représentés, s’en rapporte à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 4 juin 2025, aux termes desquelles ils demandent à la présente juridiction de :
A titre principal :
- débouter M. et Mme [J] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner M. et Mme [J] à payer à M. et MME [B] une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. et Mme [J] aux entiers dépens,
A titre subsidiaire :
- donner acte à M. et Mme [B] de ce qu’ils formulent les plus expresses protestations et réserves sur la demande d’extension sollicitée par M. et Mme [J], sans reconnaissance de responsabilité ni de garantie, tous moyens de droit étant réservés,
- décerner acte de la demande d’extension limitée à certaines pièces du sous-sol que les époux [J] utilisent à destination de stockage et de buanderie/lingerie,
En particulier, les pièces dans lesquelles se trouve une gouttière au plafond du sous-sol, ne sont nullement concernées par l’extension de mission,
Dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée, l’extension de la mission de l’expert ne portera pas sur cette zone du sous-sol,
- ordonner que l’expertise judiciaire se tienne au contradictoire de :
* Mme [O] [T],
* la société Axa France Iard, assureur de Mme [O] [T],
* la société Audit Expertise Immobilier,
* la société Axa France Iard, assureur de la société Audit Expertise Immobilier,
- mettre à la charge des époux [J] les dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Mme [T] et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de Mme [T], s’en rapportent à leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 5 mars 2025, aux termes desquelles elles formulent les prétentions suivantes :
- prendre acte de ce qu’elles formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’extension de la mission expertale,
- statuer ce que de droit sur les dépens.

La société Audit Expertise Immobilier et la société Axa France Iard, ès-qualité d’assureur de la société Audit Expertise Immobilier, formulent oralement à l’audience toutes protestations et réserves. 

Pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il conviendra de se référer aux termes de l’assignation, aux conclusions et aux pièces du dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, prorogé au 3 juillet 2025, date à laquelle il a été rendu.

MOTIFS DE LA DÉCISION 

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’il n’y a pas lieu de répondre aux demandes de constatations et de “donner acte” formées dans les écritures des parties, qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Sur l’extension de la mission d’expertise : 


Aux termes des articles 145 et 834 du code de procédure civile, le juge des référés, avant tout procès au fond, peut non seulement ordonner une mesure d'instruction légalement admissible pour l'établissement de faits dont peut dépendre la solution d'un litige mais également étendre la mesure d'expertise déjà ordonnée à d'autres parties ou d'autres désordres, dès lors que le requérant justifie d'un intérêt légitime.

Comme il l’a été exposé ci-dessus, M. et Mme [J] font valoir que le rapport d’expertise du cabinet Union d’Experts du 25 juillet 2024 et l’état parasitaire du 26 août 2024 mettent en exergue un problème important d’humidité au sous-sol de l’immeuble.

Les requérants sollicitent que les opérations d’expertise judiciaire actuellement en cours soient étendues aux désordres listés dans ces deux documents et au contradictoire des défendeurs dont ils estiment que la responsabilité est susceptible d’être engagée.

M. et Mme [B] s’opposent à cette demande au motif que toute action au fond ultérieure serait irrecevable à leur égard.

Ils soutiennent d’une part que l’action en garantie des vices cachés ne pourrait être engagée pour les raisons suivantes :
- la prescription de ladite action, dont le délai de deux ans s’est écoulé sans interruption depuis le 25 mars 2022, date de prise de possession des lieux,
- le caractère apparent du problème d’humidité mis en évidence par l’expert amiable,
- l’absence de gravité des dommages en l’absence de champignons lignivores, le champignon de bleuissement constaté ayant des conséquences essentiellement esthétiques.

M. et Mme [B] invoquent également le caractère apparent du problème d’humidité pour soutenir que leur responsabilité ne peut en aucun cas être recherchée au titre d’un vice du consentement.

Il convient toutefois de rappeler que pour écarter tant la garantie des vices cachés que l’existence d’un vice de consentement, il ne suffit pas de démontrer uniquement que le vice ou défaut pouvait être constaté mais encore qu’il pouvait être décelé par l’acquéreur dans toute son ampleur et ses conséquences.

C’est d’ailleurs cette connaissance de la gravité du vice qui fait courir le délai de prescription de la garantie des vices cachés.

En l’espèce, l’ampleur des désordres et leurs conséquences restent encore à démontrer et cela justifie qu’une extension de l’expertise judiciaire soit ordonnée pour permettre aux parties d’être éclairées sur ce point.

En tout état de cause, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier si les acquéreurs avaient effectivement connaissance de l’ampleur des désordres invoqués.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande d’extension des opérations d’expertise actuellement en cours, étant précisé que l’extension de la mesure portera sur les seul désordres ou défauts visés dans le rapport d’expertise amiable du cabinet Union d’Experts du 25 juillet 2024 et dans l’état parasitaire du cabinet Diagxpr Habitat du 26 août 2024.
M. et Mme [E] justifie en outre d’un intérêt à voir étendre les opérations d’expertise au diagnostiqueur, qui a établi le diagnostic dans le cadre de la vente immobilière, et à son assureur.

Par voie de conséquence, l’ordonnance de référé du 18 juillet 2024 (N° RG 24/00105), désignant comme expert judiciaire M. [X], sera rendue commune et opposable à la société Audit Expertise Immobilier et à la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Audit Expertise Immobilier.

Il a été satisfait à la demande de donner acte des protestations et réserves des parties par sa mention dans le corps de la présente décision, sans qu'il y ait lieu de faire figurer dans le dispositif de celle-ci une formule qui serait dépourvue de toute valeur décisoire.

Sur les dépens : 

En application des dispositions de l'article 491 du Code de procédure civile, il sera statué sur les dépens qui doivent rester à la charge des demandeurs dans l'intérêt desquels cette extension de la mesure d’expertise judiciaire est ordonnée.


PAR CES MOTIFS :

Nous, Myriam BENDAOUD, juge des référés, statuant publiquement, selon ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe, en premier ressort, et assortie de l'exécution provisoire de droit,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent, et par provision, vu l'urgence,

ETENDONS les opérations d’expertise à l’examen des désordres visés dans le rapport d’expertise amiable du cabinet Union d’Experts du 25 juillet 2024 et dans l’état parasitaire du cabinet Diagxpr Habitat du 26 août 2024 ;

DÉCLARONS commune à la société Audit Expertise Immobilier et la société Axa France Iard, en sa qualité d’assureur de la société Audit Expertise Immobilier, l’ordonnance de référé du 18 juillet 2024 désignant comme expert judiciaire M. [M] [X], enregistrée sous le n° de répertoire 24/00105, et opposables les opérations d’expertises ordonnées à ce titre ;

DISONS que l’expert devra convoquer à tous les rendez-vous qu’il organisera désormais les parties nouvellement en cause et que celles-ci devront être mises en mesure de présenter leurs observations sur les opérations auxquelles l’expert a déjà procédé ; 

LAISSONS les dépens à la charge de M. [A] [E] et Mme [H] [P] épouse [E], parties demanderesses.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS