Tribunal Judiciaire · 1ére chambre civile — 3 avril 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE SAINT NAZAIRE

JUGEMENT DU 03 Avril 2025

 
DU 03 Avril 2025 

N° RG 21/01301 - 
N° Portalis DBYT-W-B7F-EVEI


JUGEMENT n°


AFFAIRE :

S.C.I. LOUANNE, [G] [Z], [M] [Y] épouse [Z]

C/

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE, S.C.I. BENOIT-GEORGE V, S.A. MMA ENTREPRISE

1ère Section


Copie exécutoire + expédition délivrées
le :

à

Me Benoit GABORIT
Me Aurélie FOURNARD
Me JY COUETMEUR




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DEMANDEURS :

S.C.I. LOUANNE
dont le siège social est situé [Adresse 10] inscrite au RCS de SAINT NAZAIRE sous le n°[Numéro identifiant 15] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

Monsieur [G] [Z]
né le 04 Juillet 1947 à [Localité 21]
de nationalité Française, 
Madame [M] [Y] épouse [Z]
née le 06 Février 1947 à [Localité 16] (ALGERIE)
de nationalité Française, 

demeurant ensemble [Adresse 11]

Tous trois Rep/assistant : Maître Benoit GABORIT de la SELARL MGA, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE 
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DEFENDERESSES :

S.A.S. FONCIA TRANSACTION FRANCE
dont le siège social est situé [Adresse 2] inscrite au RCS de NANTERRE sous le n°503.698.664 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

S.A. MMA ENTREPRISE 
- assureur RCP de FONCIA TRANSACTION FRANCE
dont le siège social est situé [Adresse 3] inscrite au RCS de LE MANS sous le n°440.048.882 prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

Toutes deux Rep/assistant : Maître Aurélie FOURNARD, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE - Rep/assistant : Maître Chloé FROMENT, avocat plaidant au barreau de PARIS

***
S.C.I. BENOIT-GEORGE V
dont le siège social est situé [Adresse 13] inscrite au RCS de PARIS sous le n°[Numéro identifiant 12] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège 

Rep/assistant : Maître Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET-TOUSSAINT, DENIS & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE - Rep/assistant : Maître Pierre-François VEIL, avocat plaidant au barreau de PARIS 
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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

PRÉSIDENTE : Amélie COUDRAY, magistrat du siège délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de céans siégeant en qualité de juge unique conformément aux articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

GREFFIER : Pierre DANTON à l’audience et Soline JEANSON lors de la mise à disposition


DEBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2024

JUGEMENT : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats, prorogé au 03 Avril 2025.

* * *

*

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé des 17 et 21 juillet 2020, complété par un avenant des 27 et 28 juillet 2020, en présence et avec le concours de la SAS FONCIA TRANSACTION France, la SCI BENOIT GEORGE V, représentée par Monsieur [F] [K], fils du gérant, Monsieur [H] [K], a promis de vendre à Monsieur [G] [Z] et Madame [M] [Y] épouse [Z] (ci-après dénommés « Monsieur et Madame [Z] ») un appartement sis [Adresse 9] à [Localité 18] (44), assorti d’une cave et d’un garage, cadastrés section CH n°[Cadastre 6], n°[Cadastre 7], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 4], au prix de 1.110.000 €. 

La date de réitération était fixée au plus tard au 29 octobre 2020.

L’acte stipulait une clause pénale d’un montant de 110.000 €, tant à la charge du vendeur que de l’acquéreur, dans le cas où, les conditions suspensives étant toutes réalisées, l’une ou l’autre des parties ne pouvait ou ne voulait pas réitérer la convention par acte authentique. 

Le 20 juillet 2020, Monsieur et Madame [Z] ont versé un acompte sur le prix de vente de 25.000 € à l’agent immobilier. 

Les époux [Z] ont constitué la SCI LOUANNE, laquelle s’est substituée à ces derniers, en date du 3 octobre 2020, dans l’acquisition du bien susmentionné.

Alertés par leur notaire quant au défaut de pouvoir du gérant pour engager la SCI dans cette vente, Monsieur et Madame [Z] ont mis en demeure la SCI BENOIT GEORGE V par lettre recommandée du 30 octobre 2020, de fournir les documents sociaux permettant de conclure la vente, en vain. 

L’acompte a été restitué aux époux [Z].

***
La vente n’ayant pas été réitérée, par actes d’huissier des 8 et 10 juin 2021, Monsieur et Madame [Z] et la SCI LOUANNE ont fait assigner la SCI BENOIT GEORGE V et la société FONCIA TRANSACTION France et son assureur, la MMA ENTREPRISE, devant le Tribunal judiciaire de Saint–Nazaire, sur le fondement des articles 1103, 1104, 1231-1, 1231-5, 1849, 1991, 1992 et 1993 du code civil, aux fins de :

Condamner la société civile BENOIT-GEORGE V à payer à la SCI LOUANNE 110.000 € (CENT DIX MILLE EUROS) au titre de la clause pénale, Condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE à payer à la SCI LOUANNE 33.000 € (TRENTE TROIS MILLE EUROS), en réparation de l’entier préjudice subi, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à payer aux époux [Z] une somme de 15.000 € (QUINZE MILLE EUROS) à titre-de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à payer à la SCI LOUANNE une somme de 10.000 € (DIX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à supporter les entiers dépens.
***
Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 21 août 2023, la SCI LOUANNE et Monsieur et Madame [Z] demandent au tribunal, vu les articles 1103, 1104, 1112-1, 1145, 1231-5, 1240, 1849, 1991, 1992 et 1993 du code civil et l’article 700 du code de procédure civile, de :

In limite litis,
Déclarer la SCI BENOIT GEORGES V irrecevable en sa demande nullité du compromis de vente. En tout état de cause,
Recevoir la SCI LOUANNE et les époux [Z] en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la SCI BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION France et la société MMA ENTREPRISE à payer à la SCI LOUANNE la somme de 110.000 € (CENT DIX MILLE EUROS) en réparation de son préjudice financier, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à payer aux époux [Z] la somme de 15.000 € (QUINZE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, 

Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à payer aux époux [Z] la somme de 19.222 € (QUINZE MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts en réparation de leur financier, Débouter la société civile BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre de la SCI LOUANNE et des époux [Z], Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à payer à la SCI LOUANNE la somme de 12.000 € (DOUZE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamner solidairement ou à défaut in solidum la société civile BENOIT-GEORGES V, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE à supporter les entiers dépens. 
La SCI LOUANNE et Monsieur et Madame [Z] prétendent en premier lieu que la SCI BENOIT GEORGE V est irrecevable à invoquer la nullité du compromis de vente. 

D’une part, ils se prévalent de l’adage selon lequel « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », pour indiquer qu’une partie est irrecevable à faire état de sa propre faute intentionnelle au soutien d’une demande judiciaire.

D’autre part, les demandeurs soutiennent, au visa des articles 1145 et 1849 du code civil, que Monsieur [H] [K] a commis une faute en vendant le bien immobilier au nom de la SCI BENOIT GEORGE V, alors que les statuts de la SCI ne prévoient pas la vente des biens immobiliers dans son objet social. 

Selon eux, le gérant ne peut se prévaloir de sa bonne foi et de son ignorance de son défaut de pouvoir, du fait de sa profession de banquier d’affaires averti et de ses intérêts dans d’autres sociétés civiles immobilières.

Ils concluent que la SCI BENOIT GEORGE V a essayé de passer en force la vente immobilière en sachant que l’associé majoritaire actuel n’autoriserait pas la vente, au vu des dissensions avec Monsieur [H] [K]. 

Ils prétendent que la SCI BENOIT GEORGE V a volontairement dissimulé aux parties la véritable structure de son actionnariat depuis fin 2006.

Ils exposent que Monsieur [A] [L], associé majoritaire initial de la SCI BENOIT GEORGE V, était un homme d’affaires saoudien. Or, ils soulignent avoir découvert que depuis son décès, ses enfants ont hérité de ses parts dans la SCI BENOIT GEORGE V, qu’ils ont cédées à Monsieur [E] [L]. Ils précisent que Monsieur [K] a longtemps été le banquier de famille des [L] mais que, depuis 2015, celui-ci et Monsieur [E] [L] auraient adopté des positions irréconciliables suite à l’ouverture d’une instruction pénale au cours de laquelle ils ont été mis en examen et en conséquence de laquelle le second a déposé une plainte à l’encontre du premier.

Ils demandent par conséquent à la présente juridiction de déclarer la SCI BENOIT GEORGE V irrecevable en sa demande de nullité du compromis de vente dans la mesure où, en parfaite connaissance des limites de son objet social, elle les a induits en erreur pour qu’ils consentent à la vente.

Monsieur et Madame [Z] soutiennent qu’ils ont qualité à agir sur le fondement délictuel contre la SCI BENOIT GEORGE V et contre l’agence immobilière la société FONCIA TRANSACTION, en raison des fautes commises par ces deux sociétés qui leur ont causé des préjudices. 

Ils demandent par conséquent à la présente juridiction de rejeter la fin de non–recevoir formulée par la SCI BENOIT GEORGE V et la société FONCIA TRANSACTION FRANCE tirée de leur prétendu défaut de qualité à agir.

La SCI LOUANNE soutient que la SCI BENOIT GEORGE V engage sa responsabilité contractuelle envers elle.

Les concluants estiment que l’impossibilité de réitérer la vente est imputable à la défaillance fautive de la SCI BENOIT GEORGE V dans la mesure où Monsieur [K] ne pouvait l’engager à vendre l’appartement, sans délibération en ce sens de l’assemblée générale.

Ils estiment également qu’en faisant croire à la SCI LOUANNE que les conditions de la réitération de la vente étaient réunies, la SCI BENOIT GEORGE V a manqué à son obligation d’exécuter le compromis de bonne foi. Ils concluent que la SCI LOUANNE est fondée à solliciter l’application de la clause pénale et ce, sans la moindre modération.

Selon eux, la SCI LOUANNE a été privée d’une chance de faire l’acquisition d’un bien d’exception situé [Adresse 17] en plein cœur de la station balnéaire de [Localité 18] pour un prix convenu de 1.100.000 €. Ils déclarent qu’il existe une véritable pénurie de biens de cette nature à cet endroit et à proximité.

Ils concèdent que la SCI LOUANNE est devenue propriétaire, mais d’un bien acquis plus cher, moins bien situé et d’une surface inférieure à l’appartement litigieux.

Ils estiment que la SCI BENOIT GEORGE V ne justifie pas que la clause pénale est excessive et demandent donc de voir rejeter sa demande tendant à réduire son montant. 

Au vu de l’argumentation de la SCI BENOIT GEORGE V selon laquelle la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a fait preuve de négligence dans l’accomplissement de sa mission de vérification des informations communiquées par la société venderesse, ils objectent que les fautes alléguées de l’agence immobilière n’exonèrent pas la venderesse de sa responsabilité. 
A titre subsidiaire, si la nullité du compromis de vente était prononcée, la SCI LOUANNE et Monsieur et Madame [Z] considèrent que la SCI BENOIT GEORGE V engage sa responsabilité délictuelle à l’égard de la SCI LOUANNE au visa des articles 1104, 1112, 1112-1 et 1137 du code civil.

Ils font valoir que la SCI BENOIT GEORGE V a fait preuve de mauvaise foi en communiquant des actes juridiques non à jour et entachés de nullité et en dissimulant les conflits à l’œuvre dans son actionnariat.

De plus, ils prétendent qu’elle a fait preuve de réticence dolosive en omettant volontairement de les informer du décès de l’associé fondateur et de l’agrément de Monsieur [E] [L] en 2006, avec lequel Monsieur [K] n’entretient à ce jour plus de lien d’affectio societatis nécessaire au vote visant à autoriser la cession de l’immeuble dont la SCI est propriétaire. 

Ils soutiennent que si elle avait eu connaissance de ces éléments, la SCI LOUANNE n’aurait pas contracté.

Ils ajoutent que la SCI BENOIT GEORGE V a commis une faute délictuelle dans l’exécution du mandat la liant à l’agence en remettant des documents non mis à jour, en indiquant que l’héritier de l’associé fondateur était son neveu et en affirmant que ce dernier n’avait pas revendiqué la qualité d’associé, alors que ces informations étaient fausses.

Ils soutiennent que ces manquements ont occasionné pour la SCI LOUANNE une perte de chance d’acquérir un bien immobilier d’une rareté remarquable et à des conditions financières privilégiées.

Ils demandent par conséquent, à titre subsidiaire, la condamnation de la SCI BENOIT GEORGE V à verser à la SCI LOUANNE la somme de 110.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des conséquences de la perte du bien.

Monsieur et Madame [Z] soutiennent qu’ils subissent un préjudice moral. Ils exposent qu’ils avaient pour projet d’acquérir un bien leur permettant de recevoir leur famille. 

Ils indiquent qu’ils n’ont pas pu réaliser l’opération immobilière et que la vente de leur habitation principale ayant été réalisée, ils ont été contraints de vivre de longs mois pendant la crise sanitaire, seuls dans un appartement de 50m², privés de leur mobilier, de leurs effets personnels mais également de la possibilité de recevoir leurs proches.

Ils ajoutent que l’absence de toute réponse par la SCI BENOIT GEORGE V a généré un état d’angoisse affectant leur santé.

Monsieur et Madame [Z] soutiennent qu’ils subissent également un préjudice financier.

Ils exposent qu’ils ont été contraints d’engager des frais de déménagement, de garde-meubles d’octobre 2020 à avril 2021, des frais de réaménagement et qu’ils ont dû s’acquitter, à partir de mai 2021, d’un loyer mensuel de 1.040 € jusqu’à l’acquisition de l’appartement au [Localité 19]. 


Ils demandent par conséquent la condamnation de la SCI BENOIT GEORGE V à leur verser la somme de 19.322 € à titre de dommages et intérêts en réparation de ce préjudice.

La SCI LOUANNE et Monsieur et Madame [Z] demandent de voir rechercher la responsabilité de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE en qualité de rédacteur d’acte tenu d’une obligation de résultat, sur le fondement de la responsabilité délictuelle. 

Ils indiquent que l’agent immobilier doit s’assurer que toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention sont réunies.

Selon eux, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a été défaillante dans l’appréciation de la capacité juridique de la SCI BENOIT GEORGE V à réaliser l’opération de vente en ce qu’elle n’a procédé à aucune vérification quant aux informations communiquées par cette dernière de sorte que sa négligence est indiscutable.

Ils ajoutent que la question de la bonne foi de la société FONCIA TRANSACTION concernant le pouvoir de Monsieur [K] pour engager la SCI pose question.

Ils estiment que la négligence de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a contribué à faire régulariser par la SCI LOUANNE un compromis entaché d’une cause de nullité qui n’a pas pu être réitéré de sorte que sa faute est directement à l’origine du préjudice moral subi par les époux [Z].
 
Ils affirment également que les conditions suspensives stipulées en la faveur des acquéreurs ont été levées et que les autres conditions suspensives ont été formulées au bénéfice de ces derniers, de sorte qu’ils pouvaient librement y renoncer.

Ils précisent que s’il n’existe pas de solidarité légale ou conventionnelle entre la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la SCI BENOIT GEORGES V, cela peut être le cas entre l’agence immobilière et son assureur, d’où les demandes de condamnations visées au dispositif « solidairement ou à défaut in solidum ».


Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 23 novembre 2023, la SCI BENOIT GEORGE V demande au tribunal, vu les articles 1178, 1199, 1231-5, 1842 et 1849 du code civil et l’article 122 du code de procédure civile, de :

A titre principal, 
Annuler le compromis de vente du 21 juillet 2020, Débouter la SCI LOUANNE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Débouter les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Débouter la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SCI BENOIT-GEORGE V. A titre subsidiaire,
Déclarer le montant de la clause pénale du compromis de vente du 21 juillet 2020 manifestement excessif et le ramener à un montant inférieur selon l’appréciation du Tribunal, Condamner la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et son assureur la société MMA ENTREPRISE à garantir la SCI BENOIT-GEORGE V de toute condamnation éventuellement prononcée à son encontre.En tout état de cause,
Débouter la SCI LOUANNE, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum la SCI LOUANNE et les époux [Z] à verser à la SCI BENOIT-GEORGE V la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum la SCI LOUANNE et les époux [Z] aux entiers dépens. 
La SCI BENOIT-GEORGE V soutient, au visa de l’article 1178 du code civil, que le compromis est nul.

Elle explique que tout acte conclu par le gérant d’une société qui n’entrerait pas dans l’objet social est censé n’avoir jamais existé et que, dans ces circonstances, la clause pénale ne survit pas.

Elle expose que l’objet social de la SCI BENOIT-GEORGE V n’inclut pas la vente d’immeubles de sorte que le compromis de vente ne pouvait être valablement signé par le gérant de la SCI ou son mandataire qu’après l’adoption d’une délibération des associés l’autorisant à vendre le bien.

Elle soutient que la sanction d’une telle irrégularité est, non pas la caducité, mais la nullité.

Elle demande par conséquent à la présente juridiction de débouter la SCI LOUANNE de sa demande tendant à voir appliquer la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 21 juillet 2020.

Elle explique que la règle « nemo auditur propriam turpitudinem allegans » n’a pu trouver application qu’en matière de nullité absolue d’un contrat pour cause illicite ou immorale de sorte qu’elle ne peut s’appliquer au cas présent.

En tout état de cause, elle affirme que Monsieur [K] n’avait pas connaissance de la cause de nullité du compromis de vente du fait que la nature de l’acte n’entrait pas dans l’objet social, et que, dans ces circonstances, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE a manqué à son obligation de conseil.


Subsidiairement, si le compromis de vente n’était pas annulé, elle soutient n’avoir commis aucune faute.

D’une part, elle se prévaut de la bonne foi de son gérant. Elle rappelle qu’il a pris conseil auprès d’un notaire à Djibouti qui ne l’a pas avisé de la nécessité d’obtenir l’accord de l’assemblée générale de la SCI pour conclure la vente en l’absence de pouvoir du gérant. Selon elle, il a agi de bonne foi. 

Elle ajoute que Monsieur [F] [K], mandataire de Monsieur [K], a communiqué un ensemble de documents à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE sans que celle-ci ne l’alerte sur une quelconque irrégularité, notamment en absence de délibération de l’assemblée générale de la SCI autorisant la vente.

Elle déduit que l’impossibilité de conclure la vente est imputable à l’agent immobilier.

Dans ces conditions, elle estime que le montant de la pénalité sollicitée est excessif.

La SCI BENOIT-GEORGE V estime que la responsabilité de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE est engagée du fait de manquements à son devoir de conseil. 

Elle explique que l’agent immobilier est tenu à une obligation de vérification de l’aptitude des personnes et à une obligation d’information et à un devoir de conseil qui l’obligent, lorsqu’il prête son concours à la rédaction d’un acte après avoir été mandaté par l’une des parties, à s’assurer que se trouvent réunies les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Or, elle soutient avoir fait preuve de bonne foi en ayant consulté un notaire dans son pays de résidence, dont le code civil est calqué sur le code civil français et en ayant communiqué à la société FONCIA TRANSACTION FRANCE un ensemble de documents comportant des informations permettant à ce professionnel de l’immobilier de l’alerter sur la nécessité de produire une délibération des associés autorisant la vente.

Elle prétend que le KBIS et les statuts permettaient d’identifier la cause de nullité et que celle-ci aurait existé indépendamment de l’identité actuelle de l’associé majoritaire. 

Elle estime que l’argumentaire de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE selon lequel la question des limites du pouvoir du gérant dans une SCI serait un point juridique complexe ne saurait l’exonérer de sa responsabilité, l’obligation de vérification et d’information du rédacteur d’acte n’ayant pas à être modulée en fonction de la complexité de la règle. 

Elle demande par conséquent la condamnation de la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et à son assureur de la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

La SCI BENOIT-GEORGE V considère que sa responsabilité délictuelle du fait d’un manquement allégué à son obligation pré-contractuelle d’information, n’est pas engagée envers la SCI LOUANNE.

Elle estime que l’identité des associés de la société venderesse n’est pas une information déterminante du consentement dans le cadre d’une vente immobilière, celle-ci n’étant pas un contrat intuitu personae, et ce, a fortiori lorsque celle-ci est réalisée dans le cadre d’une offre au public par le biais d’une agence immobilière, comme en l’espèce.

Par ailleurs, elle soutient que l’affectio societatis ne concerne que les associés d’une société et non les tiers.

Elle soutient donc que l’identité actuelle de ses associés n’est pas une qualité déterminante du consentement de Monsieur et Madame [Z] ou de la SCI LOUANNE à acquérir son immeuble, ni la mésentente alléguée entre les associés. 

La SCI BENOIT-GEORGE V rappelle ses développements sur sa bonne foi et sur les fautes exclusivement commises par l’agent immobilier rédacteur du compromis de vente. 

Enfin, elle rappelle que la perte de chance ne peut être indemnisée à hauteur de ce qui aurait pu être obtenu, et par conséquent que le montant des dommages-intérêts qui seraient alloués à la SCI LOUANNE ne peut être égal au montant intégral de la clause pénale.

La SCI BENOIT-GEORGE V soutient également que sa responsabilité délictuelle n’est pas engagée envers Monsieur et Madame [Z]. 

Elle rappelle que la demande d’un tiers au contrat, fondée sur la responsabilité délictuelle de l’une des parties et tirée d’un manquement contractuel, est infondée lorsque le contrat a été anéanti rétroactivement.

Elle expose, en l’espèce, que le compromis de vente est nul de sorte que les époux [Z] sont mal fondés en leurs demandes, outre les moyens qu’elle a précédemment exposés.

Subsidiairement, si le compromis de vente n’était pas annulé, elle rappelle ses moyens relatifs à sa bonne foi et à son absence de faute contractuelle. 


Selon dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 novembre 2023, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et son assureur, la MMA ENTREPRISE, demandent au tribunal, vu les articles 122 et suivants et 700 du code de procédure civile et les articles 1991 et suivants, 1231-1 et suivants et 1240 et suivants du code civil, de :

In limine litis,
Juger que les époux [Z] n’ont pas qualité à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle et en conséquence les déclarer irrecevables dans leurs demandes sur ce fondement A titre principal,
Débouter la SCI LOUANNE et les époux [Z] de leurs demandes à leur encontre A titre subsidiaire,
Débouter les époux [Z] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 15.000 € au titre de leur préjudice moral à leur encontre,Débouter la SCI LOUANNE de sa demande de condamnation au paiement de la clause pénale de 110.000 € à leur encontre, Débouter la SCI LOUANNE de sa demande de condamnation au paiement au titre de sa perte de chance pour la somme de 110.000 € à leur encontre, Ramener le montant des préjudices financiers des époux [Z] et de la SCI LOUANNE à une somme inférieure laissée à l’appréciation du Tribunal, et au montant total maximum pour les demandeurs de 33.000 € tels que sollicité dans l’assignation.
La société FONCIA TRANSACTION FRANCE et son assureur, la MMA ENTREPRISE, affirment que Monsieur et Madame [Z] n’ont pas qualité à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle dans la mesure où ils ne sont pas parties à la vente litigieuse.

Ils demandent par conséquent à la présente juridiction de les déclarer irrecevables.

Au fond, les concluantes soutiennent que la société FONCIA TRANSACTION n’a commis aucune faute qui engagerait sa responsabilité contractuelle envers la SCI BENOIT-GEORGE V sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil.

Elles font valoir que l’agent immobilier n’est tenu que d’une obligation de moyen et ne peut être tenu responsable des manœuvres dolosives de ses clients.

Elles ajoutent qu’il est de jurisprudence constante que la force majeure exonère le mandataire de sa responsabilité.

Elles précisent que si l’agent immobilier est tenu d’une obligation renforcée quant aux actes qu’il rédige, sa responsabilité ne saurait être recherchée lorsque les renseignements fournis ne permettaient pas de déceler l’absence de capacité des parties.

En l’espèce, elles soutiennent que l’agence immobilière rédactrice du compromis a réclamé et obtenu tous les éléments permettant de s’assurer de la sécurité de l’opération. Or, elles relèvent que le procès-verbal d’assemblée générale du 29 juin 2020 ne permettait pas de déceler l’absence de capacité de Monsieur [K].

La société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE soutiennent avoir été victimes des agissements dolosifs de Monsieur [H] [K], qui a produit des pièces ne permettant pas de faire produire ses effets au compromis. 

Elles prétendent que Monsieur [K] a parfaitement connaissance des contraintes règlementaires et lui a caché volontairement des informations centrales qui ont altéré l’étude du dossier. 

Elles estiment qu’il n’est pas contestable que le gérant de la SCI BENOIT-GEORGE V a volontairement menti au sujet de l’actionnariat et des pouvoirs donnés en faveur du gérant pour signer la vente alors qu’il s’agissait d’un élément essentiel puisque déterminant sa capacité à exécuter le compromis de vente, puis, la vente par acte authentique.

Elles considèrent qu’il convient de retenir la faute grave du gérant laquelle l’exonère de toute responsabilité. 

La société FONCIA TRANSACTION FRANCE et son assureur, la MMA ENTREPRISE, contestent également le lien de causalité entre les fautes alléguées de la société FONCIA TRANSACTION et les préjudices revendiqués. 

Elles font valoir que la vente n’a pas pu être réalisée également en raison de l’absence volontaire de transmission de la part de la société venderesse de documents authentiques et divers tels que des RIB et les demandes à la SARF. 

Elles relèvent, en outre, qu’il n’est pas établi que les conditions suspensives et particulières ont toutes été réalisées.

Reconventionnellement, vu le comportement dolosif de la SCI BENOIT-GEORGE V et son impossibilité de détecter la fraude, la société FONCIA TRANSACTION soutient qu’elle n’a commis aucun manquement à son obligation de conseil envers sa mandante. 

En l’absence de faute contractuelle de la société FONCIA TRANSACTION, les concluantes en déduisent qu’elle n’engage pas sa responsabilité délictuelle envers Monsieur et Madame [Z] ni la SCI LOUANNE.

La société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE demandent à la SCI BENOIT-GEORGE V de les garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elles au profit de Monsieur et Madame [Z] et ou de la SCI LOUANNE. 

Elles font valoir que la SCI BENOIT-GEORGE V a manqué à son obligation de bonne foi en lui communiquant des documents contenant de fausses informations sur le pouvoir du gérant pour engager la SCI. 

Elles en déduisent que sa responsabilité contractuelle est engagée. 

Concernant les préjudices allégués, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE prétendent être étrangères au préjudice moral invoqué par Monsieur et Madame [Z] et en contestent la réalité.

Quant au préjudice financier, elles soutiennent que ce sont les époux [Z] qui ont pris la décision de vendre leur habitation principale avant d’avoir concrétisé une acquisition et que le fait de devoir se loger postérieurement à la vente de leur bien n’a aucun lien avec l’échec du compromis de vente. 


Quant au préjudice financier, elles estiment que celui-ci ne pourrait qu’être limité aux mois de retard engendré par la cession avortée. Or, elles relèvent que les époux [Z] ont indiqué avoir été hébergés gracieusement durant cette période.

Elles font valoir qu’il n’y a pas de lien de causalité entre les frais de logement de Monsieur et Madame [Z] jusqu’à ce qu’ils retrouvent un bien à acquérir, et les fautes qui sont reprochées à la société FONCIA TRANSACTION. 

Elles demandent par conséquent le débouté de Monsieur et Madame [Z] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à leur encontre.

De la même manière, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE considèrent que la SCI LOUANNE ne justifie pas le montant sollicité au titre de son préjudice résultant de la perte de chance d’acquérir l’immeuble.

Ils demandent par conséquent le rejet de cette prétention, et à titre, subsidiaire, à ce qu’elle soit limitée à la somme initialement sollicitée, soit, 33.000 €.

***
La clôture de l’instruction a été prononcée le 25 mars 2024 par le juge de la mise en état et l’affaire fixée pour être plaidée le 10 octobre 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction le 9 janvier 2025, date à laquelle elle a été prorogée au 3 avril 2025.


MOTIFS


I - Sur la fin de non recevoir soulevée par la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE tirée du défaut de qualité à agir des époux [Z] sur le fondement contractuel

Vu l’article 789 6°du code de procédure civile, les articles 122, 31, 32 du code de procédure civile, 

Le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non recevoir jusqu’à son dessaisissement. 

Par conséquent, la société FONCIA TRANSACTION FRANCE et la société MMA ENTREPRISE sont irrecevables à invoquer cette fin de non recevoir devant le Tribunal. 

La fin de non recevoir est donc rejetée du fait de son irrecevabilité.

Au fond, Monsieur et Madame [Z] ne se prévalent plus de la responsabilité contractuelle envers la société FONCIA TRANSACTION FRANCE. 


II - Sur la fin de non recevoir tirée de la turpitude de la SCI BENOIT GEORGE V qui rendrait irrecevable l’exception de nullité du compromis de vente qu’elle soulève 

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Vu l’article 789 du code de procédure civile, 

Le juge de la mise en état est exclusivement compétent pour statuer sur les fins de non recevoir jusqu’à son dessaisissement. 

Par conséquent, Monsieur et Madame [Z] et la SCI LOUANNE sont irrecevables à invoquer cette fin de non recevoir devant le tribunal.

La fin de non recevoir est donc rejetée du fait de son irrecevabilité.

Au fond, l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude a trait à l’immoralité de l’auteur et non à sa faute intentionnelle. 


III - Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur et Madame [Z] et par la SCI LOUANNE contre la SCI BENOIT–GEORGE V 

Sur l’exception de nullité du compromis de vente soulevée par la SCI BENOIT-GEORGE V 
L’article 1849 du code civil dispose que « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social. »

En l’espèce, l’objet social de la SCI BENOIT-GEORGE V ne vise pas la vente des biens immobiliers de la SCI, mais seulement leur acquisition, leur mise en valeur, leur gestion, leur administration et leur exploitation. 

Or, la SCI BENOIT-GEORGE V dont le gérant est Monsieur [H] [K], a conclu un mandat exclusif de vente du bien immobilier litigieux avec la société FONCIA TRANSACTION, la SCI étant représentée par [F] [K], fils de Monsieur [H] [K], agissant selon procuration du 4 juillet 2020.

Le compromis de vente a été signé par la SCI BENOIT-GEORGE V représentée par Monsieur [F] [K], habilité selon la même procuration. 

Un Procès-verbal d’assemblée générale de la SCI BENOIT-GEORGE V du 29 juin 2020 rédigé en la seule présence de Monsieur [H] [K], ratifie la vente de l’appartement litigieux. 

Les statuts de la SCI BENOIT-GEORGE V publiés en 1992 mentionnent que Monsieur [H] [K] est associé minoritaire (5 parts sur 50) aux côtés de Monsieur [S] [T][N] [U] (45 parts sur 50).



Les statuts modifiés de la SCI BENOIT-GEORGE V en octobre 2006 et enregistrés le 27 juin 2022 au greffe du Tribunal de commerce de Paris, stipulent que suite au décès de Monsieur [S] [T][N] [U], ses enfants ont hérité de leurs parts sociales, qu’ils ont cédées pour un euro à Monsieur [E] [L].

Sur ce, 

Il ressort de ces documents que le compromis de vente de l’immeuble litigieux excède l’objet social de la SCI BENOIT-GEORGE V et que son gérant Monsieur [H] [K] a agi sans l’autorisation préalable ni la ratification a posteriori de l’assemblée générale des associés de la SCI BENOIT–GEORGE V. 

Par conséquent, au vu de l’article précité, le compromis de vente litigieux du 21 juillet 2020 est nul.


Sur la demande indemnitaire de la SCI LOUANNE portant sur le paiement de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente
Le compromis de vente du 21 juillet 2020 étant frappé de nullité, la clause pénale qui y est stipulée ne peut produire aucun effet. 

La SCI LOUANNE est déboutée de cette demande indemnitaire. 


Sur la demande de dommages-intérêts de la SCI LOUANNE 
Vus les articles 1137 et 1104 du code civil, 

Il ressort des documents sus-mentionnés, que Monsieur [H] [K] en qualité de gérant de la SCI BENOIT-GEORGE V a agi sciemment en dissimulant que l’assemblée générale des associés de la SCI BENOIT-GEORGE V ayant autorisé la vente de l’immeuble litigieux à Monsieur et Madame [Z] était irrégulière. 

Le fait de rédiger un PV d’assemblée générale de la SCI BENOIT-GEORGE V sans rechercher le vote de son associé fait présumer, d’une part que Monsieur [H] [K] savait que la SCI BENOIT-GEORGE V ne pouvait être engagée au-delà de son objet social sans l’accord de l’ensemble des associés, d’autre part qu’il a agi de mauvaise foi en procédant à une fausse assemblée générale.

Il est certain que si Monsieur et Madame [Z] avaient connu l’incapacité de Monsieur [H] [K] à engager la SCI BENOIT-GEORGE V dans cette vente, ils n’auraient pas signé le compromis. 

La responsabilité délictuelle de la SCI BENOIT-GEORGE V est engagée envers la SCI LOUANNE qui s’est substituée à Monsieur et Madame [Z] en qualité d’acquéreur du bien après le compromis de vente. 

La SCI LOUANNE prétend qu’elle a perdu une chance d’acquérir un bien d’exception aux mêmes conditions financières en raison des fautes commises par la SCI BENOIT-GEORGE V. 


Sur ce, 

La SCI LOUANNE justifie que les biens immobiliers en vente sont rares sur la commune de [Localité 18]. 

Les fautes commises par la SCI BENOIT-GEORGE V envers Monsieur et Madame [Z] l’ont donc privée de la chance d’acquérir un bien immobilier mieux situé, d’une superficie supérieure à celle de l’appartement qu’elle a acquis par la suite, et d’un prix un peu inférieur. 

Cette perte de chance sera indemnisée par 40.000 € de dommages-intérêts. 


Sur les demandes indemnitaires de Monsieur et Madame [Z] 
1) Sur le préjudice moral subi par Monsieur et Madame [Z] 

Le compromis de vente étant nul, l’absence de réitération du compromis de vente par la SCI BENOIT-GEORGE V n’est pas fautive. 

En revanche, Monsieur et Madame [Z] ont subi un préjudice personnel du fait des fautes commises par la SCI BENOIT-GEORGE V envers la société FONCIA TRANSACTION, qui a fait croire à l’agence qu’elle pouvait aliéner le bien, alors que cette apparence résultait de manœuvres dolosives en l’absence de décision valide des associés de la SCI. 

Les retentissements moraux de l’absence de réitération de la vente sont avérés par les attestations des proches de Monsieur et Madame [Z]. Leur préjudice moral est évalué à 3.000 € en tout. 


2) Sur le préjudice financier subi par Monsieur et Madame [Z] 

Monsieur et Madame [Z] font valoir qu’ils ont dû se reloger et engager des frais de location et de garde-meuble jusqu’à l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. 

Les fautes commises par la SCI BENOIT-GEORGE V ont causé l’échec de l’acquisition de son bien immobilier par la SCI LOUANNE, dans lequel Monsieur et Madame [Z] avaient vocation à établir leur résidence principale. 

Néanmoins, vu l’article 1240 du code civil, Monsieur et Madame [Z] doivent démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable et du lien de causalité entre les fautes de la SCI BENOIT-GEORGE V et le préjudice financier allégué.

Monsieur et Madame [Z] auraient supporté en tout état de cause des frais de déménagement entre leur précédente maison et le bien acquis par la SCI LOUANNE de la SCI BENOIT-GEORGE V. 


Par ailleurs, ils ne justifient pas que les fautes de la SCI BENOIT-GEORGE V sont en lien avec les dépenses locatives qu’ils ont engagées jusqu’à l’achat d’un autre bien immobilier en août 2022. 

En revanche, les fautes de la SCI BENOIT-GEORGE V ont eu pour conséquence de leur occasionner des frais de garde-meuble dans l’attente d’un logement et des frais de réaménagement entre le logement intermédiaire et le logement pérenne qu’ils ont acquis.

La SCI BENOIT-GEORGE V est condamnée à leur verser la somme de 2.268,72 € en réparation de leur préjudice financier. 


IV - Sur les demandes indemnitaires formées par les époux [Z] et la SCI LOUANE contre la société FONCIA TRANSACTION et son assureur la société MMA ENTREPRISE 

Vu l’article 1240 du code civil, 

La SCI BENOIT-GEORGE V a transmis des documents sociaux donnant l’apparence de la régularité du pouvoir donné à son gérant Monsieur [H] [K] pour vendre le bien immobilier de la SCI situé à [Localité 18] et pour contracter un mandat exclusif de vente avec la société FONCIA TRANSACTION.

Toutefois, en sa qualité de rédacteur du compromis de vente, la société FONCIA TRANSACTION était tenue d’assurer l’efficacité de l’acte dont elle était la rédactrice. 

En l’espèce, en présence de statuts de la SCI BENOIT-GEORGE V qui font état de la répartition du capital sociale entre deux associés, Monsieur [H] [K] étant associé minoritaire, et d’un PV d’assemblée générale contradictoire mentionnant que seul Monsieur [H] [K] était associé de la SCI en 2020, la société FONCIA TRANSACTION a manqué à son obligation tendant à assurer l’efficacité du compromis de vente, en ne sollicitant pas les explications de Monsieur [H] [K] ou de son mandataire spécial sur cette incohérence et en exigeant pas de documents supplémentaires concernant la capacité de Monsieur [H] [K] à engager la SCI. 

Elle engage donc sa responsabilité envers Monsieur et Madame [Z] et envers la SCI LOUANNE qui leur a été substituée. 

La faute de la société FONCIA TRANSACTION qui a abouti à la signature d’un compromis de vente frappé de nullité, a contribué au préjudice financier de la SCI LOUANNE consistant en la perte de chance d’acquérir un bien immobilier similaire à un prix identique, au préjudice financier de Monsieur et Madame [Z] qui ont dû emménager dans un lieu intermédiaire dans l’attente de trouver un bien correspondant à leur projet, et au préjudice moral de Monsieur et Madame [Z] au vu des tracas causés.




La société FONCIA TRANSACTION et son assureur la société MMA ENTREPRISE sont condamnées in solidum avec la SCI BENOIT-GEORGE V à indemniser Monsieur et Madame [Z] et la SCI LOUANNE des préjudices ci-dessus évalués. 


V - Sur les recours réciproques en garantie de la SCI BENOIT- GEORGE V et de la société FONCIA TRANSACTION et son assureur la société MMA ENTREPRISE 

Vu l’article 1137 du code civil, 

Le dol commis par la SCI BENOIT-GEORGE V, consistant à délivrer des documents sociaux ayant l’apparence d’un mandat donné régulièrement à son gérant pour vendre le bien immobilier de la SCI, fait obstacle à tout recours en garantie formé par la SCI BENOIT-GEORGE V contre la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE. 

La SCI BENOIT-GEORGE V est mal fondée à se prévaloir de sa bonne foi, étant constaté qu’elle agit devant ce tribunal en étant représentée par Monsieur [H] [K] qui est le gérant qui a commis les manœuvres dolosives sans ratification de la part de l’assemblée générale des associés. 

Au contraire, la société FONCIA TRANSACTION et son assureur sont bien fondés à être garantis des condamnations prononcées au bénéfice de Monsieur et Madame [Z] et de la SCI LOUANNE par la SCI BENOIT-GEORGE V, dans la limite de 75% au vu des fautes respectives commises par les codébiteurs de ces condamnations. 


VI - Sur les dépens et frais irrépétibles et l’exécution provisoire
 
Succombant principalement à l’instance, la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE sont condamnées in solidum à en payer les dépens. 

De plus, il est équitable qu’elles indemnisent Monsieur et Madame [Z] et la SCI LOUANNE à hauteur de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

Dans leurs rapports entre elles, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE seront garanties par la SCI BENOIT- GEORGE V à hauteur de 75% de ces condamnations.

La SCI BENOIT-GEORGE V est condamnée à indemniser la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à hauteur de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. 




PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant après audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction, 


DIT irrecevables les fins de non recevoir soulevées par la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE d’une part, par Monsieur et Madame [Z] et la SCI LOUANNE d’autre part, 

PRONONCE la nullité du compromis de vente conclu entre la SCI BENOIT–GEORGE V et Monsieur et Madame [Z] le 21 juillet 2020 ayant pour objet l’ensemble immobilier situé [Adresse 20] à [Localité 18], [Adresse 8], [Adresse 1] et [Adresse 14], composé des lots n°83, 84, 103 et 228 des parties privatives de la copropriété (un appartement deux garages, une cave) et les parties communes s’y rapportant, 

CONDAMNE in solidum la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à verser à la SCI LOUANNE la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice financier, 

CONDAMNE in solidum la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral, 

CONDAMNE in solidum la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 2.268,72 € en réparation de leur préjudice financier, 

CONDAMNE la SCI BENOIT-GEORGE V à garantir la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE des condamnations prononcées au bénéfice de Monsieur et Madame [Z] et de la SCI LOUANNE à hauteur de 75%, 

DÉBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes, 


CONDAMNE in solidum la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à verser à Monsieur et Madame [Z] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

CONDAMNE in solidum la SCI BENOIT-GEORGE V, la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE aux dépens, 

CONDAMNE la SCI BENOIT-GEORGE V à garantir la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à hauteur de 75% de ces condamnations prononcées au titre des dépens et de l’indemnisation des frais irrépétibles de Monsieur et Madame [Z], 


CONDAMNE la SCI BENOIT-GEORGE V à indemniser la société FONCIA TRANSACTION et la société MMA ENTREPRISE à hauteur de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier qui a assisté au prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Soline JEANSON Amélie COUDRAY